Вопрос: Физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. В целях исчисления налогов им применяется традиционная система налогообложения. Для осуществления своей деятельности ИП использует арендованное нежилое помещение. Правомерно ли включать в состав расходов сумму уплачиваемой коммерсантом арендной платы, если права собственности на объект аренды организация-арендодатель не имеет? ("Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, июль-август 2011 г.)

Физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. В целях исчисления налогов им применяется традиционная система налогообложения. Для осуществления своей деятельности ИП использует арендованное нежилое помещение. Правомерно ли включать в состав расходов сумму уплачиваемой коммерсантом арендной платы, если права собственности на объект аренды организация-арендодатель не имеет?

Физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, при исчислении налоговой базы в соответствии с п. 2 ст. 210 НК РФ вправе получить профессиональные налоговые вычеты в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221 НК РФ).

Состав указанных расходов определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ.

Порядок учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей утвержден Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее - Порядок).

Согласно пп. 8 п. 47 Порядка к прочим расходам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, относятся арендные платежи за арендуемое имущество (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

На основании изложенного при определении размера налоговой базы налогоплательщик вправе воспользоваться профессиональным налоговым вычетом в размере документально подтвержденных расходов, связанных с арендой помещения, используемого в целях извлечения дохода от предпринимательской деятельности.

К сведению. Факт осуществления затрат по аренде недвижимости отражается в таблице 6-2 раздела VI Книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя.

Однако есть здесь одно но. Дело в том, что чиновники (длительное время) придерживаются мнения, что если право собственности на объект аренды арендодателем не зарегистрировано, арендатор не вправе учитывать арендные платежи в целях налогообложения.

Указанная позиция (в частности в отношении плательщиков налога на прибыль) не так давно была отражена в Письме Минфина России от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292*(1). Финансисты отметили следующее.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества принадлежит его собственнику*(2). Именно собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства.

Следовательно, расходы по не заключенному в установленном порядке договору не могут быть учтены в целях налогообложения.

Считаем, что с такими выводами контролеров можно поспорить. Причем в случае разногласий стоит обратить внимание на положительные для налогоплательщика решения арбитров. (Оговоримся сразу: рассмотренные ниже судебные решения приняты в отношении исчисления налога на прибыль. Однако, поскольку индивидуальные предприниматели (как было отмечено) определяют расходы в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения прибыли, постановления будут интересны и коммерсантам.)

Итак, обратимся к Постановлению ФАС МО от 02.02.2011 N КА-А40/15635-10. Применив ст. 252, 264 НК РФ, судьи установили, что отнесение на затраты фактически понесенных расходов по арендной плате не может быть поставлено в зависимость от наличия или отсутствия у арендодателя государственной регистрации права собственности на арендованное имущество. Причем такой вывод соответствует судебно-арбитражной практике данного округа (постановления ФАС МО от 17.06.2010 N КА-А40/5963-10, от 19.08.2010 N КА-А40/9192-10, от 17.02.2010 N КА-А40/448-10).

В Постановлении от 16.03.2006 N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1 ФАС ВСО не принял во внимание доводы заявителя кассационной жалобы (инспекции) о неправомерном занижении обществом подлежащего уплате в бюджет налога на прибыль в связи с неподтверждением права собственности арендодателей на передаваемое обществу имущество, поскольку данные обстоятельства не свидетельствуют о факте отсутствия у общества соответствующих расходов.

Другой пример - Постановление ФАС ЗСО от 10.04.2007 N Ф04-2117/2007(33186-А27-31). Инспекция считает, что предприятие, не имеющее прав на вновь созданный объект недвижимости, не может передать его в аренду. Следовательно, арендные отношения не возникают и у налогоплательщика-арендатора отсутствует право относить арендные платежи на расходы, связанные с производством и реализацией продукции. Однако суд поддержал налогоплательщика, указав, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Поскольку Налоговый кодекс не ставит учет затрат в зависимость от оснований и правомерности пользования помещением, арендные платежи учитываются в целях налогообложения.

Если уж речь зашла об аренде помещений в новостройках, отметим, что к таким затратам и финансовое, и налоговое ведомства в последнее время более лояльны (письма Минфина России от 30.08.2010 N 03-03-05/193, ФНС России от 27.08.2010 N ШС-37-3/10187). Налоговые службы на местах, понятно, солидарны. Так, в письмах от 09.12.2010 N 16-15/129894@, от 15.11.2010 N 16-15/119803@ столичные налоговики обратили внимание на то, что арендодатель (инвестор (иной правообладатель)), получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставления такого имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование третьему лицу*(3). Следовательно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые пока не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке при условии использования имущества, полученного по договору временного пользования, в деятельности, направленной на получение доходов.

В то же время если арендодатель не собирается регистрировать право собственности на объект (именно с таким уточнением был задан вопрос налогоплательщиком, рассмотренный в Письме УФНС по г. Москве N 16-15/129894@), сдаваемый в аренду, отнесение арендатором арендных платежей в налоговые расходы неправомерно.

Н.Н. Луговая,

эксперт журнала "ИП: бухгалтерский учет и налогообложение"

1 июля 2011 г.

"Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, июль-август 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Аналогичная точка зрения изложена в письмах Минфина России от 16.11.2010 N 03-03-06/1/728, от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399, УФНС по г. Москве от 18.06.2009 N 16-15/061721.3, от 21.03.2008 N 20-12/026800.

*(2) В силу ст. 209 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

*(3) Пункт 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".