Вопрос: Вправе ли индивидуальный предприниматель уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму расходов по аренде недвижимости, используемой для осуществления предпринимательской деятельности, при условии, что договор аренды не прошел процедуру государственной регистрации? ("Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, июль-август 2011 г.)

Вправе ли индивидуальный предприниматель уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму расходов по аренде недвижимости, используемой для осуществления предпринимательской деятельности, при условии, что договор аренды не прошел процедуру государственной регистрации?

С учетом п. 1 ст. 221 и пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ расходы в виде арендных платежей, осуществленных индивидуальным предпринимателем на основании договора аренды недвижимости (к ней, кстати, относятся и земельные участки), принимаются к вычету при условии их документального подтверждения и направленности на извлечение доходов.

Поскольку договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 131, п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), не оформленные в соответствии с законодательством (не зарегистрированные) договоры не могут быть признаны документально подтвержденными. А раз так, то и учесть арендные платежи в целях налогообложения нельзя.

Такого мнения придерживаются чиновники*(1), однако не так давно они в Письме от 09.02.2011 N 03-03-06/1/84 сделали акцент на п. 2 ст. 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения (что, несомненно, является благоприятным моментом для налогоплательщиков).

В своем следующем письме (от 05.03.2011 N 03-03-06/4/18) финансисты уточнили: в случае если условиями заключаемого договора аренды определено, что арендатор получил в пользование арендованное здание до заключения договора аренды и, соответственно, до его государственной регистрации, арендные платежи по такому договору могут учитываться в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций начиная с момента получения здания в пользование при условии, что документы поданы на государственную регистрацию.

Что ж, это уже хорошо... Хотя, на наш взгляд, можно пойти еще дальше, ведь Налоговый кодекс не ставит обоснованность арендных платежей в зависимость от государственной регистрации договора аренды, да и гражданское законодательство по общему правилу (п. 3 ст. 2 ГК РФ) не применяется к налоговым правоотношениям. Иными словами, арендные платежи, предусмотренные в договоре, включаются в состав расходов независимо от наличия или отсутствия факта его государственной регистрации.

Кстати, арбитры придерживаются аналогичного мнения. К примеру, в Постановлении от 23.05.2008 N А42-3954/2007 ФАС СЗО отметил: в результате исследования и оценки представленных в материалах дела документов суд первой инстанции установил, что понесенные предпринимателем затраты на оплату аренды отвечают требованиям ст. 252 НК РФ, поскольку они документально подтверждены и экономически обоснованны (направлены на получение дохода), и правомерно включены налогоплательщиком в прочие расходы на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Довод налоговиков о неправомерном включении предпринимателем арендных платежей в расходы для целей налогообложения ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды обоснованно отклонен судом первой инстанции со ссылкой на то, что Налоговым кодексом отнесение арендных платежей в состав расходов в целях налогообложения не связывается с наличием государственной регистрации договоров аренды.

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях ФАС МО от 02.02.2011 N КА-А40/15635-10, ФАС ПО от 24.09.2009 N А65-26309/2008, ФАС ДВО от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389, ФАС УО от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2, ФАС СЗО от 11.12.2008 N А56-55188/2007 и др.

Н.Н. Луговая,

эксперт журнала "ИП: бухгалтерский учет и налогообложение"

1 июля 2011 г.

"Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, июль-август 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См., например, письма Минфина России от 23.12.2008 N 03-04-05-01/468, от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152, от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, УФНС по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2, от 29.12.2008 N 19-12/121867, от 23.11.2009 N 16-15/122370, от 09.08.2010 N 16-15/083639@.