Позиции постановления Пленума Верховного суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму (Г.Ф. Шешко, "Жилищное право", N 8, август 2011 г.)

Позиции постановления Пленума Верховного суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму

Позиции постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 и иных разъяснений Верховного суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму. Значимость разъяснений Верховного Суда РФ по вопросам применения жилищного законодательства не подлежат сомнению. Постановления Пленума Верховного Суда РФ, устанавливающие правила применения жилищных норм, несомненно подлежат отнесению к источникам правового регулирования жилищных отношений.

К таковым, очевидно, следует причислить постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума), что было отмечено в предыдущей публикации, уделившей внимание роли данного постановления Пленума в регулировании отношений собственности на жильё*(1). Постановлением Пленума восполнен ряд пробелов Кодекса, устранены некоторые противоречия, а также неопределенность (невнятность) отдельных норм. Постановление способствует правильному и единообразному применению ряда норм жилищного законодательства, повышает эффективность их действия. Кроме того, представляется, что позиции Постановления окажут влияние на подход федерального законодателя к решению ряда вопросов при внесении необходимых (и давно ожидаемых) изменений в Жилищный кодекс РФ.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным. Постановлением Пленума восполнен этот "пробел". Основаниями признания такого решения недействительным в п. 23 указаны: представление гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет нуждающихся в жилье; нарушение прав других граждан на указанное жилое помещение; неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; иные нарушения установленного порядка и условий предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку признается недействительным решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, признается недействительным и заключенный на основании такого решения договор социального найма жилого помещения. Постановлением Пленума отмечена целесообразность рассмотрения таких требований в одном исковом производстве. Данные вопросы решаются по правилам, установленным статьей 168 ГК о недействительности сделки не соответствующей закону или иными правовыми актами, а также статьей 181 ГК, предусматривающей трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Последствием признания решения о предоставлении жилого помещения и заключенного на его основе договора социального найма недействительными является выселение проживающих в жилом помещении лиц в ранее занимаемые жилые помещения либо, при определенных обстоятельствах, предоставление жилого помещения, аналогичного ранее занимаемому. Следует отметить, что предложенные постановлением Пленума основания признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным повторяют Положения статьи 48 ЖК РСФСР, предусматривавшую основания признания ордера недействительным, а при определении последствий этого использованы положения ст. 100 ЖК РСФСР.

Отмечая принцип равенства прав членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма с правами нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ), Пленум устанавливает весьма важное уточнение: равенство прав не зависит от времени вселения в жилое помещение (одновременно с нанимателем или впоследствии на основании статьи 70 ЖК).

Пунктом 24 постановления Пленума перечислены права членов семьи нанимателя по договору социального найма (бессрочное пользование жилым помещением, участие в решении вопросов обмена, сдачи жилого помещения в поднаем, и т.д.), установленные статьями 26, 60, 70-72, 76, 80-83 ЖК РФ. В данный перечень следовала бы включить также участие их в приватизации жилья (Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации")*(2). Действие Закона продлено до 1 марта 2013 г.*(3) (далее предполагается его отмена).

Кстати сказать, представляется сомнительным наличие правовых оснований для упразднения института бесплатной приватизации жилья.*(4)

Позволю себе напомнить, что право на приватизацию жилого помещения по договору социального найма определено Законом о приватизации жилья как право нанимателя этого жилого помещения (с согласия членов семьи - см. ст. 1 Закона).

Следовательно, данное право дополняет перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, содержащийся в ст. 67 ЖК РФ (см. ч. 1. и 2.). Таким образом, есть все основания причислить право на приватизацию к жилищным правам.

Согласно ст. 1 ЖК РФ жилищные права могут быть ограничены на основании Федерального Закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (перечень закрытый). Привлечение любого из обозначенных оснований - для такого решения как прекращение приватизации жилья - проблематично. И, конечно, вызывает сомнение намерение вести в данном случае речь о нарушении (в результате приватизации жилья) прав иных лиц, в частности, граждан, поставленных на учет нуждающихся в жилых помещениях, на получение жилья.

Можно (и нужно) говорить об утрате вследствие приватизации определенной части жилья социального использования, что, разумеется, не в интересах собственника жилищного фонда (это является основным аргументом сторонников отмены приватизации). Несомненно, можно утверждать также, что сокращение социального жилья в определенной степени затрудняет решение проблемы с обеспечением жильем очередников, но не более того. Посягательства на устанавливаемое ст. 57 ЖК право очередника нет.

Можно и далее рассуждать о проблематичности позиции об отмене приватизации жилья, но, пожалуй, не будем "умножать слов". Решение за федеральным законодателем (есть все основания считать очевидным намерение отменить приватизацию).

Коль скоро затронут вопрос о приватизации жилых помещений, полагаю необходимым обратить внимание на достаточно сомнительную позицию законодателя об установлении предельного срока "деприватизации"*(5). Одинаковый подход к вопросам приватизации и "деприватизации", как представляется, лишен логики.

Если намерение отменить приватизацию объясняется сокращением фонда социального использования, то "деприватизация" означает прямо противоположное - возврат жилого помещения в государственную или муниципальную собственность (с заключением договора социального найма).

Что касается равенства прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи, хотелось бы отметить следующее: Есть все основания считать, что равенство прав и обязанностей проявляется главным образом как равенство прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Обмен жилого помещения, сдача его в поднаем, обращение о предоставлении жилого помещения меньшего размера, расторжение договора (и пр.) определены Жилищным кодексом РФ как права нанимателя, которые он может реализовать с согласия членов семьи, т.е. согласие членов семьи является условием реализации нанимателем предоставленных ему прав. По поводу прав членов семьи нанимателя П.И. Седугиным отмечено: "В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма и т.д.".*(6)

Постановление Пленума содержит разъяснения по применению статьи 70 ЖК, касающиеся вселения в жилое помещение супруга, детей, родителей и других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Пунктом 26 постановления предложено выяснять намерение вселения других родственников (помимо супруга, детей, родителей), нетрудоспособных иждивенцев, а также иных лиц (в исключительных случаях и в судебном порядке), имея в виду возможность их вселения в качестве поднанимателей, временных жильцов. Обращено также внимание на то, что вселение в жилое помещение вне установленного порядка следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя.

Постановлением Пленума отмечено (п. 28), что лицу, незаконно вселившемуся в жилое помещение, наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (ч. 3. ст. 11 ЖК РФ). При удовлетворении такого требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение подлежит выселению без предоставления ему другого жилого помещения. Жилищный кодекс РФ не упоминает такого основания выселения.

Жилищный кодекс РФ установив, что бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в жилом помещении, самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч. 4. ст. 69), не определяет "способы" реализации этой обязанности. Пленум определил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключение с ним отдельного соглашения о порядке и размерах его участия в расходах по оплате жилья и коммунальных услуг. Споры, возникающие между сторонами, подлежат разрешению в судебном порядке.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает права члена семьи нанимателя на заключение с ним отдельного договора социального найма, такое требование члена семьи удовлетворению не подлежит. Постановлением Пленума специально на это обращено внимание (п. 31).

Вспомним, что Жилищный кодекс РСФСР устанавливал право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним (на условиях, предусматриваемых этой статьей) отдельного договора найма (статья 86). Жилищный кодекс РФ, как отмечено выше, такой нормы не содержит. Законодатель, не устанавливая запрета, выразил отрицательное отношение к такому способу изменения договора жилищного найма путем "умолчания". Цель упразднения ранее предусматриваемого раздела жилого помещения - устранить возможность появления коммунальных квартир. Но, может быть следовало бы учитывать и интересы граждан, желающих каким-либо возможным способом разрешать семейные конфликтные ситуации. Кстати сказать, ст. 127 ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в кооперативном доме.

По мнению Верховного Суда РФ (п. 32 постановления Пленума) отсутствующие наниматель и (или) члены его семьи, а также бывшие члены семьи могут быть признаны утратившими право на жилое помещение в судебном порядке в том случае, если выехали на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказались от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма*(7). При этом, вряд ли можно согласиться с мнением, что основанием удовлетворения иска о признании лица утратившим право на жилое помещение является расторжение "в отношении себя" договора социального найма (абз. третий п. 32 Постановления Пленума).

Речь о расторжении договора может идти в случае выезда всей семьи из жилого помещения. Следует также отметить, что право расторгнуть договор социального найма жилого помещения законодатель предоставил нанимателю. В отношении членов семьи предусматривается лишь согласие (при общем намерении семьи) на его расторжение (см. ч. 2 и 3 ЖК РФ).

При выселении из жилых помещений (занимаемых по договору социального найма), по основаниям предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ (снос дома, перевод жилого помещения в нежилое, признание его непригодным для проживания, утрата жилого помещения или значительное его уменьшение в результате капитального ремонта или реконструкции дома), предоставляемое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ, одним из которых является равнозначность по общей площади этого жилого помещения ранее занимаемому (ч. 1. ст. 89). Согласно определению Верховного Суда РФ от 09.02.2010 г. предоставляемое в соответствии со ст. 89 ЖК РФ жилое помещение должно быть равнозначным ранее занимаемому не только по общей площади, но и по числу комнат. С такой позицией нельзя не согласиться.

В статье 89 ЖК РФ использованы некоторые положения ст. 96 ЖК РСФСР, которая, устанавливая требования к предоставляемому в связи с выселением жилому помещению (размер, благоустройство - ст. 40 ЖК РСФСР), содержала также требование о необходимости учета интересов граждан: жилое помещение предоставлялось с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. Не допускалось заселение в одну комнату лиц разного пола, старше девяти лет, кроме супругов - ст. 41 ЖК РСФСР.

Статья 89 ЖК РФ подобных положений не содержит. Вместе с тем неплохо бы при ее применении учитывать правила ст. 58 ЖК РФ, предусматривающей при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, только с их согласия, а также некоторое увеличение размера предоставляемого жилья лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний. Представляется обоснованным применение этой статьи в отношении тех лиц из числа переселяемых, которые состоят на учете в качестве нуждающихся. Кстати, ст. 58 ЖК РФ не содержит требования о применении ее положений лишь в случае предоставления жилья по правилам ст. 57 ЖК РФ.

Верховным Судом РФ, к сожалению, высказано мнение, что при предоставлении жилого помещения в соответствии со ст. 89 ЖК РФ "во внимание не принимаются" ч. 5 ст. 57 и ст. 58 ЖК РФ (п. 37 постановления Пленума).

В соответствии со ст. 90 ЖК РФ наниматель и члены его семьи, уклоняющиеся от оплаты жилья и коммунальных услуг, могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке. Для реализации положения о выселении срок неуплаты должен превышать 6 месяцев и не должен прерываться внесением платы. Применение данной статьи является затруднительным в части определения того, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг нанимателем жилого помещения и членами его семьи. Постановлением Пленума обозначены возможные причины невнесения такой платы (абз. 3 п. 38).

Следует обратить внимание на определенную несогласованность положений статей 83 и 90 ЖК РФ. Так, согласно статье 83 (пункт 1 части 4) расторжение договора социального найма имеет место в случае невнесения платы за жилье и (или) коммунальные услуги; тогда как выселение согласно статье 90 возможно, если не вносится плата за жилье и коммунальные услуги (отсутствует союз "или"). Формулировка ст. 90 использована в п. 38 постановления Пленума (плата за жилое помещение и коммунальные услуги).

В юридической литературе высказываются диаметрально противоположные мнения по данному вопросу: выселение возможно, если не вносится плата за жилое помещение и за коммунальные услуги (т.е. отсутствует одновременно одна и другая оплата); выселение возможно, если отсутствует либо оплата за жилье, либо оплата коммунальных услуг. Очевидно, что положение статьи 90 ЖК последовательно "вытекает" из статьи 83 ЖК, т.е. выселение есть последствие расторжения договора. Таким образом, "первична" (обязательна) позиция о расторжении договора и основаниях этого расторжения, которое логически "завершается" выселением, т.е. выселение возможно если не вносятся платежи за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

Жилищный кодекс РФ не решает вопроса ответственности бывших членов семьи нанимателя за допускаемые ими, в частности, нарушения прав и законных интересов соседей! Позиция Верховного Суда РФ, касающаяся ответственности данных лиц за допускаемые ими противоправные действия очень важна.

Постановлением Пленума (п. 39), отмечено, что поскольку бывший член семьи и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения на основании части 1 ст. 91 ЖК, т.е. без предоставления другого жилого помещения*(8).

Нельзя согласиться с обозначением в п. 41 постановления Пленума без необходимых изъятий в качестве основания признания решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного в соответствии с этим решением договора найма недействительными наличие у гражданина иного жилого помещения в данном населенном пункте.

Обратимся к ст. 88 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения маневренного фонда предоставляются лицам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, где они занимают жилые помещения по договору социального найма, без расторжения этого договора. Граждане пожилого возраста и инвалиды сохраняют занимаемые ими жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда в течение 6 месяцев с момента поступления в стационарное учреждение, а если в жилых помещениях остались проживать члены их семей, то в течение всего времени пребывания в учреждении (ст. 12 Федерального закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов)*(9).

В пункте 42 постановления Пленума (о применении положений ст. 103 ЖК РФ) обозначена ст. 102 ЖК РФ, которая предусматривает возможность сохранения договоров найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии при переходе права собственности или иного вещного права к другому лицу.

Следует иметь в виду, что под переходом права собственности в этом случае надлежит понимать замену собственника в границах публичных форм собственности, в случае правопреемства (ст. 58 ГК РФ). Иное не согласуется со статьей 92 ЖК, согласно которой в качестве специализированного жилого помещения используются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда и что такое жилое помещение не подлежит отчуждению.

Г.Ф. Шешко,

заслуженный юрист РФ

"Жилищное право", N 8, август 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. Жилищное право. 2011 г. N 6, стр. 5.

*(2) Ведомости, 1991. N 28 ст. 958 (с изм.: 1992 г., 1994 г., 1998 г., 1999 г., 2001 г., 2002 г., 2004 г., 2006 г., 2007 г.)

*(3) См. ФЗ от 01.02.2010 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

*(4) См. "Жилищное право", апрель 2010 г. стр. 57-68.

*(5) См. ст. 20 вводного закона. Федеральным законом от 01.02.2010 срок завершения "деприватизаций" установлен 01.03.2013 г.

*(6) Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для ВУЗов, 1997 с. 121.

*(7) Аналогичная позиция озвучена в Обзоре судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2005 года (Бюллетень Верховного Суда РФ 2006 N 5). Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за 2 квартал 2007 года.

*(8) См. также Обзор судебной практики за IV квартал 2005 года / Бюллетень ВС РФ, 2006, N 5.

*(9) СЗ РФ, 1995, N 32, Ст. 3198.