Приобретаем госимущество: нужно ли удерживать НДС? (Е. Чиркова, "Актуальная бухгалтерия", N 10, октябрь 2011 г.)

Приобретаем госимущество: нужно ли удерживать НДС?

Обычно, если компания приобретает недвижимость у государственных или муниципальных органов, у нее возникают обязанности налогового агента по НДС. Но в некоторых случаях связываться с НДС не придется.

Исходя из общих норм налогового права покупатель недвижимости имеет право принять к вычету сумму "входного" НДС. Самое главное, чтобы выполнялись все условия для налогового вычета*(1): недвижимость использовалась в деятельности, облагаемой НДС, была принята к учету, а также, конечно, в наличии был правильно оформленный "входящий" счет-фактура. Причем по нормам налогового законодательства право на вычет налога не зависит от наличия госрегистрации права собственности на недвижимый объект. Но эту точку зрения разделяют не все.

Например, специалисты Минфина России считают, что принять к вычету НДС можно только после госрегистрации объекта*(2), а большинство судей и даже некоторые налоговики не упоминают факт госрегистрации в качестве необходимого условия для вычета*(3).

Когда НДС платит покупатель

На практике может возникнуть ситуация, когда компания, покупающая объект недвижимости, сначала самостоятельно рассчитывает НДС, затем перечисляет его в бюджет и только потом принимает к вычету. Это возможно, если приобретается государственная или муниципальная недвижимость.

Так, при реализации (передаче) государственного имущества, составляющего казну Российской Федерации, НДС нужно рассчитать исходя из суммы дохода от реализации с учетом налога (при этом само имущество не должно быть закреплено за госпредприятиями или учреждениями)*(4). Аналогичный порядок предусмотрен в отношении муниципального имущества, составляющего казну какого-либо муниципального образования (при условии, что оно также не закреплено за муниципальными предприятиями и учреждениями).

При этом налоговая база определяется отдельно в отношении каждой операции по реализации имущества. Налоговыми агентами являются покупатели недвижимости (за исключением физлиц, не зарегистрированных в качестве предпринимателей). То есть в данном случае именно покупатель обязан исчислить, удержать из выплачиваемых доходов и перечислить в бюджет сумму налога.

Кроме этого, при приобретении государственного или муниципального имущества покупатель должен выставить счет-фактуру самостоятельно, но от имени продавца (органа власти или местного самоуправления)*(5). И лишь затем фирма - налоговый агент может принять к вычету сумму НДС, но только если при этом соблюдаются следующие условия:

1) компания является плательщиком НДС*(6);

2) имущество принято на учет для использования в облагаемой деятельности*(7);

3) есть платежные документы, подтверждающие перечисление удержанного НДС в бюджет;

4) есть счет-фактура, который в данном случае фирма выписывает сама себе.

Только при выполнении всех этих условий покупатель недвижимости может принять к вычету "входной" НДС, отразив его в налоговой декларации. Но существует некая неопределенность в отношении периода применения налогового вычета.

Примечание. Если приобретено государственное или муниципальное имущество, то НДС принимается к вычету в особом порядке.

В каком квартале принимать НДС к вычету?

Ситуация с периодом принятия к вычету НДС, который был удержан и перечислен в бюджет налоговым агентом, неоднозначная: мнения Минфина России и ФНС России по этому вопросу разошлись.

Сразу оговоримся, что проблемная ситуация сложилась с НДС, который удерживается из стоимости услуг, приобретенных у компании-иностранца, но та же логика вполне применима и в случае с покупкой госимущества. Ведь в обеих ситуациях фирма-приобретатель выступает налоговым агентом.

Итак, финансисты настаивают на том, что вычет "входного" НДС фирма - налоговый агент вправе заявить в декларации за тот квартал, в котором она перечислила этот налог в бюджет*(8). Эту позицию, кстати, разделяет и большинство судей*(9).

Но налоговики с таким подходом не согласны и утверждают, что сумма НДС в данном случае может быть принята к вычету только в следующем квартале*(10). Эти выводы ФНС России делает исходя из своего определения фактической уплаты налога*(11).

Письмо ФНС России от 7 июня 2008 г. N 3-1-10/81

По нашему мнению, если организация при приобретении в собственность государственной или муниципальной недвижимости перечислила сумму оплаты по договору, удержала налог и уплатила его в бюджет в течение одного квартала, то она может заявить этот НДС к вычету в декларации за этот же период. Уплаченную сумму налога необходимо указать по строке 210 раздела 3 налоговой декларации по НДС. Но учтите, что риск предъявления претензий со стороны налоговых органов в этом случае остается.

Теперь рассмотрим на конкретном примере, как отразить в учете расчеты с продавцом при приобретении государственного или муниципального имущества.

Пример

В мае 2011 г. фирма приобрела здание у органов государственной власти за 1 180 000 руб.

В связи с тем, что приобреталось имущество, являющееся государственной собственностью РФ, покупатель удержал сумму НДС по ставке 18/118 из покупной стоимости и в том же месяце перечислил ее в бюджет. В бухгалтерском учете покупателя в мае 2011 г. были сделаны следующие записи:

Дебет 08 Кредит 60

- 1 000 000 руб. - отражено приобретение недвижимости;

- Дебет 19 Кредит 60

- 180 000 руб. (1 180 000 руб. х 18/118) - рассчитана сумма НДС по приобретенному имуществу;

Дебет 60 Кредит 68-2

- 180 000 руб. - удержана сумма НДС (на дату выплаты дохода продавцу);

Дебет 60 Кредит 51

- 1 000 000 руб. - уплачена выкупная цена продавцу недвижимости;

Дебет 01 Кредит 08

- 1 000 000 руб. - приобретенная недвижимость принята к учету;

Дебет 68-2 Кредит 19

- 180 000 руб. - сумма НДС по приобретенному недвижимому имуществу принята к вычету (только после уплаты удержанного налога в бюджет).

"Необлагаемая" реализация

С 1 апреля 2011 года далеко не все операции по реализации госсобственности облагаются НДС. Дело в том, что с этой даты вступили в силу поправки*(12) в Налоговый кодекс, в результате которых перечень операций, не признаваемых объектом обложения по НДС, был дополнен еще одним пунктом.

Новая норма*(13) говорит о том, что объектом обложения по НДС не признаются операции по реализации государственного или муниципального имущества, которое выкупается в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ*(14). Сюда относится реализация недвижимости, которая находится или в собственности субъекта Российской Федерации, или в муниципальной собственности и при этом арендуется малым или средним бизнесом*(15).

То есть при приобретении именно такой недвижимости фирма не должна исполнять обязанности налогового агента: рассчитывать, удерживать и перечислять в бюджет НДС по сделке. Но чтобы воспользоваться подобной льготой, необходимо соблюдение следующих условий:

1) компания-покупатель является субъектом малого или среднего бизнеса*(16);

2) предмет сделки - недвижимость, которая не закреплена за государственными или муниципальными предприятиями, учреждениями и находится в казне;

3) договор купли-продажи недвижимости заключен в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ;

4) переход права собственности на недвижимость зарегистрирован не ранее 1 апреля 2011 года (иначе компания-покупатель рассчитывает НДС по общим правилам)*(17).

Примечание. В некоторых ситуациях реализация государственного и муниципального имущества не должна облагаться НДС.

Налоговый кодекс Российской Федерации Статья 146

Е. Чиркова,

консультант по налогам и сборам компании

"2К Аудит - Деловые Консультации/Морисон Интернешнл"

Экспертиза статьи:

Е. Вихляева,

консультант отдела косвенных налогов Минфина России

"Актуальная бухгалтерия", N 10, октябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) п. 1 ст. 172 НК РФ

*(2) письмо Минфина России от 22.07.2008 N 03-07-11/261

*(3) письмо УФНС России по г. Москве от 29.12.2007 N 19-11/125602; пост. Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 N 829/07, ФАС ЗСО от 24.12.2010 по делу N А45-7396/2010, ФАС УО от 15.07.2010 N Ф09-5464/10-С2, ФАС ПО от 25.11.2008 по делу N А55-5312/08 и т.д.

*(4) абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ

*(5) абз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ

*(6) абз. 2 п. 3 ст. 171 НК РФ

*(7) абз. 3 п. 3 ст. 171, абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ

*(8) письма Минфина России от 15.07.2009 N 03-07-08/151, от 07.04.2008 N 03-07-08/84

*(9) пост. ФАС СКО от 21.08.2008 N Ф08-4930/2008, ФАС МО от 30.11.2009 N КА-А41/12049-09, ФАС ПО от 02.06.2009 по делу N А55-17122/2008 и т.д.

*(10) письмо ФНС России от 07.09.2009 N 3-2-13/236

*(11) письмо ФНС России от 07.06.2008 N 3-1-10/81@

*(12) Федеральный закон от 28.12.2010 N 395-ФЗ

*(13) подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ

*(14) Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ)

*(15) п. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ

*(16) письмо Минфина России от 29.07.2011 N 03-07-07/40; ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ

*(17) письма Минфина России от 29.07.2011 N 03-07-07/39, от 26.07.2011 N 03-07-14/72, от 02.06.2011 N 03-07-11/155