Правовое регулирование вопросов формирования земельных участков под многоквартирными домами на местном уровне (П.В. Макеев, "Гражданин и право", N 11, ноябрь 2011 г.)

Правовое регулирование вопросов формирования земельных участков под многоквартирными домами на местном уровне*(1)

Вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами регламентированы на федеральном, региональном и местном уровнях власти.

На федеральном уровне вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами урегулированы в п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ*(2) (далее - ЗК РФ), ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ*(3) (далее - ЖК РФ), ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(4) (далее - Вводный закон к ЖК РФ), ст. 42-46 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ*(5) (далее - ГрК РФ), ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"*(6), ст. 16, 17, 20, 22, 23, 37-40 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"*(7).

На региональном уровне, за исключением Калининградской и Нижегородской областей, Удмуртской Республики, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами практически не урегулированы.

В Калининградской области действует Закон от 21 декабря 2006 г. N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области"*(8).

Постановлением Правительства Нижегородской области от 18 июля 2008 г. N 289 утверждены Методические рекомендации по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области*(9).

В Удмуртской Республике постановлением Правительства от 20 декабря 2010 г. N 388 утверждена Республиканская целевая программа "Развитие системы государственного и муниципального управления земельными ресурсами и системы землеустройства на территории Удмуртской Республики на 2011-2015 годы"*(10).

В Москве действует Закон города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве"*(11). В целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах на приобретение земельных участков в общую долевую собственность Правительством Москвы принято постановление от 3 июля 2007 г. N 569-ПП "Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома"*(12). Постановлением Правительства Москвы от 29 апреля 2008 г. N 333-ПП утвержден Регламент подготовки и выдачи префектурой административного округа города Москвы выписки из протокола заседания Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в режиме "одного окна"*(13).

В Санкт-Петербурге распоряжением Правительства города от 29 марта 2005 г. N 25-рп утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом*(14). Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11 августа 2006 г. N 1555-рк "О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом" утверждена подробная инструкция по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом*(15).

Рассмотрим вопрос о том, как регулируются отношения по формированию земельных участков под многоквартирными домами на местном уровне.

В муниципальных образованиях в субъектах Российской Федерации вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами регламентированы в следующих муниципальных правовых актах:

- решение Совета депутатов городского округа Дзержинский Московской области от 22 апреля 2009 г. N 7/4 "О порядке формирования земельных участков под многоквартирными домами на территории муниципального образования "Городской округ Дзержинский";

- решение Совета народных депутатов Вязниковского района Владимирской области от 24 февраля 2010 г. N 754 "Об утверждении Положения о порядке формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома";

- решение Думы Великого Новгорода Новгородской области от 27 декабря 2005 г. N 229 "Об утверждении Положения о порядке формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома";

- решение Гагаринской районной думы Смоленской области от 31 июля 2009 г. N 75 "Об утверждении Положения о порядке проведения работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, на территории населенных пунктов муниципального образования "Гагаринский район" Смоленской области";

- решение Собрания представителей Волжского района Самарской области от 21 июля 2010 г. N 844 "Об утверждении Положения о порядке формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества на территории муниципального района Волжский Самарской области";

- постановление главы администрации городского округа "Усинск" Республики Коми от 4 июня 2008 г. N 767 "Об утверждении Порядка формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом";

- постановление главы г. Ачинска Красноярского края от 8 декабря 2006 г. N 384-п "Об утверждении Порядка формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом";

- решение Красноармейского районного Собрания депутатов Чувашской Республики от 24 ноября 2008 г. N С-26/4 "Об утверждении Порядка формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, на территории Красноармейского района";

- постановление мэра муниципального образования "Городской округ Ногликский" Сахалинской области от 3 июня 2010 г. N 445 "Об утверждении порядка формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества".

В муниципальных правовых актах в сфере формирования земельных участков под многоквартирными домами закреплены:

- перечень документов, необходимых для формирования земельных участков под многоквартирными домами;

- этапы формирования земельных участков под многоквартирными домами;

- примерные формы заявления о формировании земельных участков под многоквартирными домами и решения собственников помещений в многоквартирных домах о формировании земельных участков под такими домами.

Анализ муниципальных правовых актов в сфере формирования земельных участков под многоквартирными домами показывает, что содержащиеся в них положения заимствованы из ЖК РФ, Вводного закона к ЖК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ, писем Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 октября 2009 г. N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме"*(16) и от 17 декабря 2009 г. N Д23-4267 "Об определении размеров и местоположения границ земельных участков". Новых правовых норм муниципальные правовые акты не содержат.

Следует отметить, что, согласно п. 4 ст. 2 ЗК РФ, на основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

ЗК РФ, другие федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации, иные нормативные правовые акты Российской Федерации и субъектов Федерации определение порядка формирования земельных участков под многоквартирными домами не относят к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений.

В связи с этим полагаем, что органы местного самоуправления не вправе принимать муниципальные правовые акты, определяющие порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами.

Согласно ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений отнесена разработка местных программ использования и охраны земель.

В целях реализации положений ст. 11 ЗК РФ, а также ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ в ряде муниципальных образований в субъектах Российской Федерации утверждены местные целевые программы, в которых предусматривается проведение работ по формированию находящихся в муниципальной собственности земельных участков под многоквартирными домами за счет средств местного бюджета:

- постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" Саратовской области от 14 декабря 2010 г. N 3111 "Об утверждении ведомственной целевой программы "Формирование земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Саратов" на 2011 год";

- постановление администрации г. Рязани от 30 декабря 2009 г. N 9314 "Об утверждении долгосрочной целевой программы "Повышение эффективности землепользования в городе Рязани" на 2010-2014 годы";

- решение муниципального Совета городского округа Рыбинск Ярославской области от 25 сентября 2008 г. N 267 "О городской целевой программе "Создание муниципального земельного кадастра и проведение государственной кадастровой оценки земель города Рыбинска" на 2009-2011 годы";

- постановление главы администрации города Кольчугино Владимирской области от 12 октября 2010 г. N 359 "Об утверждении муниципальной целевой программы "Совершенствование системы управления муниципальным имуществом на 2011-2013 годы";

- постановление Брянской городской администрации Брянской области от 2 октября 2008 г. N 1069-п "Об утверждении долгосрочной целевой программы "Создание системы кадастра земель муниципального образования и информационное обеспечение регулирования земельных и имущественных отношений в городе Брянске (2009-2013 годы)";

- постановление главы администрации муниципального образования Узловский район Тульской области от 23 июня 2009 г. N 567 "Об утверждении долгосрочной муниципальной программы комплексного развития муниципального образования Узловский район на период до 2012 года"*(17).

Реализация указанных программ позволит увеличить доходную часть местных бюджетов за счет сбора земельного налога с собственников помещений в многоквартирных домах, которым земельные участки под такими домами перейдут в общую долевую собственность после их формирования.

На основании изложенного полагаем, что органы местного самоуправления муниципальных образований в субъектах Российской Федерации не вправе принимать муниципальные правовые акты, определяющие порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами.

Вместе с тем в целях увеличения доходной части местных бюджетов за счет сбора земельного налога с собственников помещений в многоквартирных домах на местном уровне необходимо принятие муниципальных целевых программ, предусматривающих проведение работ по формированию земельных участков под многоквартирными домами.

П.В. Макеев,

член Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России",

кандидат юридических наук

"Гражданин и право", N 11, ноябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Макеев П.В. Правовое регулирование вопросов формирования земельных участков под многоквартирными домами на федеральном уровне // Гражданин и право. 2011. N 9; он же. Правовое регулирование вопросов формирования земельных участков под многоквартирными домами на региональном уровне // Гражданин и право. 2011. N 10.

*(2) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.

*(3) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

*(4) См.: там же. Ст. 15.

*(5) См.: там же. Ст. 16.

*(6) См.: там же. Ст. 17.

*(7) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 31. Ст. 4017.

*(8) См.: Комсомольская правда в Калининграде. 2006. N 196.

*(9) См.: Нижегородские новости. 2008. N 145 (4037).

*(10) См.: Собрание законодательства Удмуртской Республики. 2011. N 34.

*(11) См.: Ведомости Московской городской думы. 2008. N 2. Ст. 290.

*(12) См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. N 42.

*(13) См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 27.

*(14) См.: Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 4.

*(15) См.: Невское время. 2006. N 212.

*(16) См.: Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2009. N 12.

*(17) См.: Знамя. 2009. N 97. 25 августа.