Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2014 г. N 11АП-1923/14

г. Самара

30 апреля 2014 г.

Дело N А55-12026/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,

с участием:

от Первого заместителя прокурора Самарской области - Корсакова Т.Н., служебное удостоверение от 12.10.2012 г. N 138714;

от Министерства строительства Самарской области - Сидоренко С.В., доверенность от 26.03.2014 г. N 3-49/40;

от ООО "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" - Казарин И.В., доверенность от 10.10.2013 г. N 10/31-2;

от ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" - извещен, не явился;

от Администрации г.о. Самара - извещен, не явился;

от Главы г.о. Самара - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Первого заместителя прокурора Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2013 года по делу N А55-12026/2013 (судья Морозов Г.Н.),

по заявлению Первого заместителя прокурора Самарской области, г. Самара,

к Министерству строительства Самарской области, г. Самара,

с участием третьих лиц:

ООО "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ", г. Самара,

ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим", г. Самара,

Администрации г.о. Самара, г. Самара,

Главы г.о. Самара, г. Самара,

об оспаривании ненормативного правового акта,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительным приказа временно исполняющего обязанности министра Самарской области от 18 мая 2012 года N 128-п "О заключении с ООО ИСК "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, заместитель прокурора Самарской области подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В апелляционной жалобе указывает, что решение суда является незаконным и подлежит отмене по основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, судом первой инстанции неверно истолкована ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании представитель Прокуратуры Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители Министерства строительства Самарской области, ООО "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" считают решение суда законным и обоснованным.

Представителем ООО "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" представлены дополнительные пояснения по делу.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

На основании Постановления Главы города Самары от 14 апреля 2004 года N 987 и N 404 от 31 марта 2005 года между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" 30 сентября 2005 года заключен Договор N 001050з аренды земельного участка площадью 893,20 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216001:0012 под строительство (т. 1 л.д. 13-23). Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области (т. 1 л.д. 23 оборотная сторона).

В силу пункта 2 Постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства были возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

05 августа 2011 года Министерством строительства был издан приказ N 237-п о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с ЗАО "Коммерческая компания Гольфстрим" и продлении срока действия договора аренды с 14 апреля 2007 года на 5 лет (т.1 л.д. 24-25). Дополнительное соглашение было заключено 03.11.2011 года и 23.12.2011 года зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области (т.1 л.д. 26-33 оборотная сторона).

16.01.2012 между ЗАО "Коммерческая компания Гольфстрим" и Обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" был заключен Договор перемены лиц в обязательствах N 2, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды N001050з от 30.09.2005 г. перешли к ООО ИСК ДОМ. Указанный договор в дальнейшем был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (т.1 л.д. 34-38 оборотная сторона).

18.05.2012 Министерством строительства и ЖКХ Самарской области был издан приказ N 128-п о заключении с ООО ИСК "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, район Кировский, проспект Кирова (т. 1 л.д. 39-40).

13.06.2012 в соответствии с указанным Приказом между ООО ИСК "ДОМ" и Министерством строительства Самарской области было заключено Дополнительное соглашение N 2 к Договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N001050з, в соответствии с которыми срок действия договоров был продлен на 5 лет, т.е. до 15.04.2017 (т. 1 л.д. 41-47).

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных прокурором требований о признании указанного приказа Министерства строительства Самарской области незаконным суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок был передан ЗАО "КК - "Гольфстрим" в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. ЗАО "КК - "Гольфстрим" воспользовалось предоставленным ему статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации правом передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, в пределах срока аренды земельного участка от 30.09.2005, заключив с ООО "ИСК "ДОМ" договор перемены лиц в обязательствах, что, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии необходимости в проведении аукциона продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

Однако судом не учтено следующее.

В силу ст. 52, 198 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре РФ" прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 5 названной статьи законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов). Таким образом, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал применению к спорным правоотношениям.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из имеющихся в деле постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987, утвержденного акта о выборе земельного участка (в редакции постановления от 31.03.2005 N 404) и договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001050з следует, что предоставление участка ЗАО "КК Гольфстрим" было непосредственно связано со строительством жилого комплекса.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3-годичный срок, в течение которого общество обязано было использовать земельный участок для строительства жилого комплекса следует исчислять с момента издания вышеназванного постановления, т.е. с 14.04.2004.

По освоению земельного участка для начала его использования по целевому назначению необходимо осуществление определенных мероприятий.

Вместе с тем в 2009 году Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обращалось в Арбитражный суд Самарской области с исками (дела N А 55-35886/2009, А 55-35887/2009, А 55-35889/2009, А 55-35740/2009) к ЗАО "КК-Гольфстрим" о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2006 года по апрель 2007 года, а также с требованиями о возврате земельных участков Министерству по акту приема-передачи.

Изложенное свидетельствует о том, что арендатором, каковым являлось ЗАО "КК "Гольфстрим", оплата за время действия договора аренды не производилась и освоение предоставленного земельного участка не осуществлялось. Данное обстоятельство лишает возможности признания указанного Арендатора надлежаще исполнившим свои обязанности по договору аренды.

Договор, предусматривающий помимо права арендатора осуществлять пользование являющимся объектом аренды земельным участком под строительство, также предусматривает и обязанность арендатора, основанием возникновения которой является абз. 5 ст. 42 Земельного кодекса РФ, приступить к использованию земельного участка в определенный срок посредством осуществления на нем строительства, наделяет арендодателя в свою очередь в случае неосуществления арендатором освоения земельного участка в установленный срок правом досрочно прекратить правоотношения по договору аренды.

В силу пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 31 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Таким образом, 05.08.2011 между Министерством строительства Самарской области и ООО "КК-Гольфстрим" заключен новый договор аренды.

Однако ЗАО "КК "Гольфстрим" 16.01.2012 без согласования с Арендодателем заключило с ООО "ИСК "ДОМ" договор перемены лиц в обязательствах N 1, в соответствии с которым права и обязанности арендатора в отношении вышеуказанного земельного участка перешли к ООО "ИСК "ДОМ".

Из материалов дела следует, что на земельном участке, предоставленном в аренду 30.09.2005, не имеется незавершенных строительством объектов, следовательно, заключая очередное соглашение о продлении срока, аренды стороны действовали в нарушение публичных интересов.

ООО "ИСК "ДОМ" в Министерство строительства Самарской области с заявлением о заключении договора аренды и предоставлении вышеуказанного земельного участка под строительство жилого комплекса сроком на 5 лет, обратилось 28.03.2012. Оспариваемый приказ Министерства от 18.05.2012 за N 128-п "О заключении с ООО ИСК "Дом" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара. Кировский район, пр. Кирова" издан с нарушением действующего законодательства, не предусматривающего возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе.

Согласно п. 2 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных п. 2.1 настоящей статьи.

Продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в соответствии с ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ лицам, которым ранее данные земельные участки на таком праве предоставлены не были, осуществляется только на аукционах.

ООО "ИСК "ДОМ" лицом, которому ранее земельный участок на праве аренды предоставлялся, не является.

Закон не предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе.

Заявленное прокурором требование мотивировано нарушением прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку земельный участок предоставлен ООО "ИСК "ДОМ" без проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земли, что лишило другие организации и хозяйствующие субъекты возможности принять участие в аукционе.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о законности оспариваемого приказа и отсутствии нарушения в данном случае прав и законных интересов неопределенного круга лиц не соответствуют обстоятельствам дела, согласно п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ решение суда следует отменить и заявленные Прокурором требования удовлетворить.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2013 года по делу N А55-12026/2013 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Заявленные требования Первого заместителя прокурора Самарской области удовлетворить.

Признать незаконным приказ временно исполняющего обязанности министра строительства Самарской области от 18 мая 2012 года N 128-п "О заключении с ООО ИСК "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан В.В. Кузнецов