Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2014 г. N 15АП-17035/13

город Ростов-на-Дону

08 августа 2014 г.

дело N А32-19575/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

при участии:

от Разиной О.М.: представителя Панасюка А.П. по доверенности от 28.01.2013,

от Ходжаяна В.Ю.: представителя Панасюка А.П. по доверенности от 24.10.2013,

от ответчиков:

от ОАО "Юг-Инвестбанк": представителя Гончаренко М.М. по доверенности N 1-164/13 от 27.12.2013,

от ООО "Столичный колобок": представителя Панасюка А.П. по доверенности от 24.12.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного банка "Юг-Инвестбанк" (открытого акционерного общества)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21 августа 2013 года по делу N А32-19575/2012 (судья Карпенко Т.Ю.)

по иску Ходжаяна Владислава Юрьевича, Разиной Ольги Михайловны

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" (ИНН 2308117365 ОГРН 1062308019180), акционерному банку "Юг-Инвестбанк" (открытому акционерному обществу) (ИНН 0106000547 ОГРН 1022300001811)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Столичный колобок" (ИНН 2347014613 ОГРН 1102347000194), Управления государственного строительного надзора Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью "ЮгПроектСтрой" (ИНН 2312114328 ОГРН 1042307177153)

о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений, о прекращении права собственности на нежилые помещения, о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Ходжаян Владислав Юрьевич (далее - истец, Ходжаян В.Ю.) и Разина Ольга Михайловна (далее - истец, Разина О.М.) обратились с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" (далее - ответчик, ООО "Инвестстрой") и акционерному банку "Юг-Инвестбанк" (открытому акционерному обществу) (далее - ОАО "Юг-Инвестбанк") о расторжении договора N 8/1-2011 от 27.01.2011 купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ООО "Инвестстрой", ОАО "Юг-Инвестбанк" (продавцы) и Разиной О.М., Ходжаяном В.Ю. (покупатели); о прекращении права собственности Разиной О.М. и Ходжаяна В.Ю. на нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), имеющее кадастровый номер 23:25:0101034:0:2/15, расположенное в цокольном этаже N 1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме N 151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края, с аннулированием соответствующей записи в ЕГРП; о взыскании с ООО "Инвестстрой", ОАО "Юг-Инвестбанк" 15 201 446 руб. 39 коп. убытков в равных долях (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования).

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе эксплуатации приобретенного по договору купли-продажи помещения выявлены скрытые недостатки, наличие которых делает невозможным эксплуатацию помещения для целей, для которых оно было приобретено. Для приобретения объекта недвижимого имущества истцы заключили с ОАО "Юг-Инвестбанк" кредитный договор N 8-2011, согласно которому банк обязался предоставить заемщикам долгосрочный кредит в сумме 10 189 000 руб. под 11% годовых. Для обустройства приобретаемого нежилого помещения под магазин и в связи с необходимостью отделки помещения, приобретения торгового оборудования и товара, истцы заключили с ОАО "Юг-Инвестбанк" кредитные договоры N 83-1184/025 от 26.01.2011 на сумму 3 000 000 руб., N 165-2011 от 09.08.2011 на сумму 900 000 руб. Размер займа по трем кредитным договорам составил 14 089 000 руб., по которым более года выплачиваются проценты.

К участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Столичный колобок" (далее - ООО "Столичный колобок"), Управление государственного строительного надзора Краснодарского края и общество с ограниченной ответственностью "ЮгПроектСтрой" (далее - ООО "ЮгПроектСтрой").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2013 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд расторгнул заключенный между сторонами договор купли-продажи нежилых помещений N 8/1-2011 от 27.01.2011; признал отсутствующим право общей долевой собственности Ходжаяна В. Ю. и Разиной О.М. (по 1/2 доли) на нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), расположенное в цокольном этаже N 1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме N 151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края; аннулировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 01.02.2011 N 23-23-36/002/2011-160.

Суд взыскал с ООО "Инвестстрой" в пользу Разиной О.М. и Ходжаяна В.Ю. по 2 547 250 руб. убытков каждому и с ОАО "Юг-Инвестбанк" в пользу Разиной О.М. и Ходжаяна В.Ю. по 2 547 250 руб. убытков каждому.

В части удовлетворения исковых требований суд указал, что факт ненадлежащего качества проданного по договору нежилого помещения подтверждается заключением судебной экспертизы N 5 от 11.04.2013. Наличие скрытых недостатков в нежилом помещении является основанием для расторжения договора. Предложение суда о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы ответчиками не принято.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал, признав недоказанным наличие причинно-следственной связи между действиями ответчиков и возникшими убытками, связанными с ремонтом помещения, проведением строительных работ в помещении и выплатой процентов по кредитным договорам.

ОАО "Юг-Инвестбанк" обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять новый судебный акт об отказе истцам в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- в основу решения об удовлетворении иска судом принято заключение экспертов, при этом не дана оценка иным имеющимся в деле доказательствам: разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23526101-19/09 от 15.06.2009, акту итоговой проверки от 09.06.2009 N 39-14-Ю-64-СК при строительстве объекта капитального строительства, заключению Управления государственного строительного надзора. Суд не дал оценку позиции Управления государственного строительного надзора Краснодарского края, изложенной в его отзыве, о соответствии объекта строительства требованиям нормативных правовых актов и проектной документации,

- суд также не дал оценку доводам ответчиков о недостоверности заключения N 5 от 11.04.2013. Экспертное заключение не содержит результатов исследований, допущено нарушение указаний законодательства о проведении исследования объективно и на строго научной и практической основе. Исследование судом достоверности доказательств и их соответствие требованиям процессуального законодательства и иных федеральных законов не должно ставиться в зависимость от несогласия одной из сторон с проведением экспертизы либо с назначением повторной и дополнительной экспертиз,

- из решения не представляется возможным определить, какие недостатки определены судом как существенные. Из экспертного заключения явно не следует, какие именно дефекты, обнаруженные экспертом при осмотре, являются трудно устранимыми, существенными, могущими повлечь расторжение договора купли-продажи. Суд не установил факт значимости нарушения качества объекта недвижимости в той степени, как это требует закон. Не определен ущерб в денежном эквиваленте, не выяснен вопрос о возможности дальнейшей эксплуатации помещения, экспертное заключение не содержит вывода о неустранимости недостатков,

- суд не учел, что в период с января 2011 года истцами проведена перепланировка в помещениях без получения соответствующего разрешения. Ответчики в настоящее время не имеют возможности получить по принципу двусторонней реституции объект в том виде, который был продан.

Истцы в отзыве на апелляционную жалобу указали на необоснованность доводов ответчиков. Суд при вынесении решения руководствовался не только экспертным заключением, были исследованы и оценены иные доказательства: рабочий проект водоснабжения и канализации, рабочий проект конструкции железобетонные, общий журнал работ, экспертное заключение N 51 Центра гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае, санитарно-эпидемиологическое заключение рабочего проекта "7-этажный 12 квартирный жилой дом". Судом был допрошен эксперт. Вывод о существенности и неустранимости допущенных при строительстве нарушений дан в ответе на пятый вопрос заключения. Вопрос о переустройстве истцами помещения оценен судом, что следует из решения.

В объяснениях по делу истцы также указали, что согласно заключению экспертов N 5 от 11.04.2013 проведенная истцами перепланировка спорного помещения не привела к образованию недостатков данного помещения. Демонтаж пожарной сигнализации истцами не проводился, доводы ответчиков в данной части являются необоснованными.

По ходатайству ответчиков определением суда апелляционной инстанции от 21.01.2014 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, в связи с чем, производство по делу было приостановлено (л.д. 24-37 том 7).

Распоряжением председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2014 в связи с отпуском судьи Галова В.В. в составе суда произведена замена судьи Галова В.В. на судью Попова А.А. (л.д. 42 том 8).

Определением от 08.07.2014 производство по делу возобновлено (л.д. 144-146 том 7).

В судебном заседании представитель ОАО "Юг-Инвестбанк" поддержала доводы апелляционной жалобы, пояснила, что указанные в заключении повторной судебной экспертизы скрытые недостатки не являются существенными и могут быть устранены продавцами. Недостатки, являющиеся не скрытыми, могли быть обнаружены истцами до заключения договора купли-продажи.

Представитель истцов и ООО "Столичный колобок" просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

ООО "Инвестстрой", Управление государственного строительного надзора Краснодарского края, ООО "ЮгПроектСтрой" явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 29.07.2014 до 05.08.2014.

Поскольку ответчиками решение оспаривается только в части удовлетворения исковых требований, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку решения в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.01.2011 между ООО "Инвестстрой", ОАО "Юг-Инвестбанк" с одной стороны (продавцы) и Ходжаяном В.Ю. и Разиной О.М. с другой стороны (покупатели) был заключен договор N 8/1-2011, согласно которому продавцы продали принадлежащее им на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли), а истцы купили в общую долевую собственность нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане - 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), имеющее кадастровый номер 23:25:0101034:062/15, расположенное в цокольном этаже N 1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме N 151/26 на углу ул. Мира/ул. 50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске.

Цена договора купли-продажи составила 10 189 000 руб. (пункт 1.3 договора купли-продажи). В целях расчетов с ответчиками (продавцами) по договору купли-продажи истцами (покупателями) в ОАО "Юг-Инвестбанк" по кредитному договору N 8-2011 от 27.01.2011 был получен кредит в размере 10 189 000 руб. под 11% годовых сроком возврата кредита 27.01.2021.

Так как нежилые помещения продавались в состоянии предчистовой отделки, для обустройства приобретаемого нежилого помещения под магазин и необходимости отделки помещения, приобретения торгового оборудования и товара, истцы заключили с ОАО "Юг-Инвестбанк" кредитные договоры N 83-1184/025 от 26.01.2011 на сумму 3 000 000 руб. и N 165-2011 от 09.08.2011 на сумму 900 000 руб. Размер займа по трем кредитным договорам составил 14 089 000 руб.

Переход права собственности на нежилые помещения N N 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5 кв.м зарегистрирован в ЕГРП 01.02.2011 (выписка из ЕГРП N 36/026/2012-313 от 17.07.2012 - л.д. 247-248 том 1).

Согласно материалам дела 7-этажный 13-квартирный жилой дом N 151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске, в котором расположено спорное помещение, был построен ответчиками по договору простого товарищества от 21.02.2007.

Рабочим проектом на строительство жилого дома было предусмотрено размещение в цокольном и первом этажах помещений банка и магазина (продукты) на 2 рабочих места, что свидетельствует о том, что приобретенное истцами помещение изначально проектировалось как помещение для размещения магазина по продаже продуктов питания.

В заключенном между сторонами договоре купли-продажи также указано целевое использование приобретаемого покупателями помещения.

В процессе эксплуатации данного объекта как магазина истцами были выявлены скрытые недостатки: повышенная влажность и сыреющие стены по периметру с отслоением отделочного слоя, что вызывало появление плесени и грибка на продуктах питания, их списание и утилизацию до истечения срока годности; недостаточная вентиляция, способствовавшая повышению температуры помещения, особенно в летний период, при работе торгового холодильного оборудования, что вызывало постоянные жалобы покупателей из-за сильной жары и соответственно спад покупательской активности и объемов продаж товаров; нарушение температурных норм для хранения продуктов; в нарушение установленных СНиП и санитарных правил застройщиком было неправильно произведено устройство пандуса и места загрузки товаров, а также коммуникаций электроснабжения, электросбережения и отопления.

Как указали истцы, ввиду выявленных в процессе эксплуатации скрытых недостатков магазина произошло существенное изменение обстоятельств по сравнению с теми, которые имели место в момент заключения договора. Если бы истцы знали о выявленных недостатках заранее, данный договор не был бы заключен. Магазин, который фактически невозможно эксплуатировать по назначению, не был бы куплен по заявленной продавцами цене за 1 кв.м.

В связи с невозможностью устранения выявленных скрытых недостатков истцами в адрес ответчиков было направлено техническое заключение и предложение о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений N 8/1-2011 в связи с нарушением существенных условий договора.

В ответ на претензию ОАО "Юг-Инвестбанк" отказалось от расторжения договора, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В качестве существенного нарушения ответчиками договора N 8/1-2011 от 27.01.2011 истцы сослались на наличие у приобретенного помещения существенных скрытых недостатков, которые не могли быть выявлены при приемке помещения, были выявлены в процессе его эксплуатации и причинили истцам значительный ущерб. Указанные недостатки являются неустранимыми, в связи с чем, дальнейшая эксплуатация спорного помещения по его назначению невозможна.

В целях проверки довода истцов о наличии у спорного помещения существенных неустранимых недостатков, возникших по вине ответчиков, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2013 по делу была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено автономной некоммерческой организации "Федеральный экспертный центр".

Согласно заключению АНО "Федеральный экспертный центр" N 5 от 11.04.2013 эксперты пришли к выводу о том, что нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), имеющее кадастровый номер 23:25:0101034:0:2/15, расположенное в цокольном этаже N 1 в 7-этажном 13-квартирном жилом д. 151/26 на углу ул. Мира/ул. 50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края, не соответствует нормативным требованиям.

Основными дефектами конструктивных элементов и причинами их проявления являются: наличие влажностного состояния стен помещений, отсутствие приточно-вытяжной системы вентиляции, в результате чего, имеет место наличие их грибкового поражения; уклон пандуса для передвижения инвалидов круче допустимого, поручень установлен только с одной стороны, что является нарушением пунктов 4.1.14, 4.1.15 СП 59.13330.2012, пандусы выполнены с применением облицовочной плитки, являющейся скользкой при неблагоприятных погодных условиях, что является нарушением пункта 6.7 СП118.13330.2012; не выполнена система пожарной сигнализации. Перечисленные дефекты являются трудно устранимыми (высоко затратными). Недостатки возникли в период возведения строения. Работы по строительству помещений цокольного этажа здания, расположенного по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Мира/50 лет Октября, 151/26 не соответствуют проектным решениям, требованиям технических регламентов, СНиП, СанПиН, Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации и иных нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации. Разгрузка продуктов магазина предусмотрена через специально-предусмотренное помещение со стороны здания, имеющего окна и оборудованного входом жильцов в жилую часть здания, что является нарушением СП 2.3.6.1066; в помещениях магазина расположены домовые канализационные трубопроводы, размещенные как на полу, так и под потолком, стояки канализации проложены открыто, в наличии прокладка канализационных труб в помещении для подготовки продукции, что является нарушением п. 3.6 СП 2.3.6.1066; фундаменты здания расположены во влажной зоне грунта (главное нарушение), что требовало проектирования и выполнения соответствующих мер по защите здания от проникновения талых, дождевых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций здания. В конструктивных элементах нежилых помещений имеются в наличии дефекты, которые являются существенными и трудно устранимыми (высоко затратными). Выполненные работы по перепланировке или переустройству соответствуют требованиям СНиП, СанПиН, Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации и иных нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации. При устройстве гидроизоляции пола санузлов, такие недочеты относятся к категории устранимых, с учетом выполнения работ согласно требованиям СП 29.133360.2011.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ОАО "Юг-Инвестбанк" и ООО "Инвестстрой" обратились с ходатайствами о назначении по делу повторной экспертизы, не согласились с названным заключением АНО "Федеральный экспертный центр", заявили о его неполноте и некорректности.

Ходатайство ответчиков было удовлетворено, определением от 21.01.2014 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФГБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы" Родионенко О.Б. и Телегину И.А.

Экспертами подготовлено и представлено в суд заключение N 217/09-3/16.1 от 04.02.2014.

Согласно выводам экспертов спорный объект - нежилые помещения N N 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5кв.м., расположенные в цокольном этаже 17-этажного 13-квартирного жилого дома с размещением в цокольном и первом этажах помещений банка и магазина "Продукты" на два рабочих места и мансардным этажом по адресу: Краснодарский край, г. Приморско-Ахтарск, ул. Мира/50 лет Октября, д. 151/26, имеют как скрытые, так и явные недостатки.

Эксперты установили, что прокладка канализационных сетей в нежилых помещениях N N 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 не соответствует п.п. 17.9; 17.10,17.13 СНиП 2.04.01-85* "Строительные нормы и правила. Внутренний водопровод и канализация зданий (в ред. изменения N1, утв. постановлением Госстроя СССР от 28.11.1991 N20, изменения N2, утв. постановлением Минстроя РФ от 11.07.1996 N18-46) (утверждены постановлением Госстроя СССР от 04.10.1985 N189. Взамен СНиП П-30-76 и СНиП П-34-76) (документ утратил силу с 01.01.2013 в связи изданием приказа Минрегиона России от 29.12.2011 N626. Взамен введены в действие СП 30.13330.2012)".

Эксперты установили, что выполненные работы по устройству вертикальной окрасочной изоляции бетонной поверхности горячим битумом в два слоя по огрунтованной поверхности не соответствуют п.п. 2.3, 2.4, 2.6 СНиП 3.04.01-87 "Строительные нормы и правила. Изоляционные и отделочные покрытия" (утверждены постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280). Причиной намокания внутренних стен помещений N N 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5 кв.м., расположенных в цокольном этаже 17-этажного 13-квартирного жилого дома, является совокупность несоответствий вышеуказанным требованиям СНиП и выполнение работ по устройству отмостки вокруг здания и вертикальной окрасочной гидроизоляции стен цокольного этажа исследуемого объекта.

Эксперты указали, что вероятность намокания стен в результате отсутствия центрального отопления помещений как ранее, так и недействующими строительными нормами и правилами не регламентируется.

Согласно выводам экспертов устройство загрузочного помещения (дебаркадера) не соответствует требованиям п. 1.38* СНиП 2.08.01-89* "Строительные нормы и правила. Жилые здания, (в ред. изменения N 1, утв. постановлением Госстроя РФ от 30.04.1993 N 18-12, изменения N 2, утв. постановлением Госстроя РФ от 11.10.1994 N 18-21, изменения N 3, утв. постановлением Госстроя РФ от 03.06.1999 N 42, изменения N 4, введенного в действие постановлением Госстроя РФ от 20.11.2000 N 112) (утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78).

В соответствии с требованиями п. 1.38*СНиП 2.08.01-89* "Строительные нормы и правила. Жилые здания" (в ред. изменения N 1, утв. постановлением Госстроя РФ от 30.04.1993 N 18-12, изменения N 2, утв. постановлением Госстроя РФ от 11.10.1994 N 18-21, изменения N 3, утв. постановлением Госстроя РФ от 03.06.1999 N 42, изменения N 4, введенного в действие постановлением Госстроя РФ от 20.11.2000 N 112) (утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78) использовать исследуемые помещения по целевому назначению - под магазин в отсутствие дебаркадера не допускается.

В соответствии с третьим абзацем 1.38* СНиП 2.08.01-89* "Строительные нормы и правила. Жилые здания. (в ред. изменения N 1, утв. постановлением Госстроя РФ от 30.04.1993 N 18-12, изменения N 2, утв. постановлением Госстроя РФ от 11.10.1994 N 18-21, изменения N 3, утв. постановлением Госстроя РФ от 03.06.1999 N 42, изменения N 4, введенного в действие постановлением Госстроя РФ от 20.11.2000 N 112) (утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78) имеется единственная возможность иного обустройства пункта для приема продукции в магазин, выполненного в виде подземного туннеля. Для устройства подземного туннеля с целью обустройства в нем пункта для приема продукции в магазин, необходимо откорректировать принятое проектное решение строительства жилого дома и согласовать его в установленном порядке с органами местного самоуправления.

Эксперты установили отсутствие в спорных помещениях противодымной вентиляции и вентиляции естественным побуждением.

Согласно выводам экспертов отсутствие в помещениях противодымной вентиляции и вентиляции с естественным побуждением не соответствуют требованиям:

- п.п.7.1-7.2 СП 7.13130.2013 Свода Правил "Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности" (утвержден и введен в действие приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России) от 21.02.2013) (в редакции СП 7.13130.2009 те же п.п.7.1-7.2 (утвержден приказом МЧС России от 25.03.2009 N 177);

- п. 7.30 СП 118.13330.2012 Свод правил "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009" (утвержден приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10) (в редакции СНиП 2.08.02-89* Строительные нормы и правила. Общественные здания и сооружения (утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78 пункт 3.35).

Эксперты указали, что устройство входного пандуса не соответствует требованиям: четвертому абзацу п. 3.14, п.п. 3.15, 3.21, 3.24, 3.29, 3.31, 3.32 СНиП 35-01-2001 Строительные нормы и Правила Российской Федерации "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения". Работы, связанные с устройством входного пандуса для маломобильных групп населения, по своим характеристикам не являются скрытыми.

Эксперты указали, что работы, связанные с устройством противодымной вентиляции и вентиляции с естественным побуждением и с устройством входного пандуса не являются скрытыми. На вопрос, какие работы нужно провести для приведения вентиляционной системы и пандуса в соответствие с требованиями строительных норм и правил и требованиями иных законов, эксперты указали, что данный вопрос находится в компетенции проектных организаций.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Следовательно, в отношении объектов недвижимого имущества в силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Выводы повторной судебной экспертизы подтверждают доводы истцов о том, что приобретенное ими помещение магазина имеет недостатки, которые препятствуют использованию помещения в соответствии с его назначением и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

В частности для устранения намокания внутренних стен помещений N N 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5 кв.м. необходимо проведение дополнительных работ по гидроизоляции, так как согласно выводам экспертов при выполнении гидроизоляции не выполнены работы по обеспыливанию поверхности перед нанесением грунтовых и изоляционных составов, включая переклеивающие клеи и мастики; на бетонной поверхности стен отсутствуют следы нанесения грунтовочного слоя битумной мастикой, что указывает на невыполнение работ по сплошной, без пропусков и разрывов, грунтовке поверхности перед нанесением переклеивающих и изоляционных составов (стр. 31 экспертного заключения).

Устройство отмостки вокруг здания не соответствует требованиям п.п. 3.174, 3.182 Пособия по проектированию оснований зданий и сооружений (к СНиП 2.02.01-83) (утверждено приказом по НИИОСП им. Герсеванова от 01.10.1984 N 100), п. 1.20 "Техническим указаниям по устройству гидрозащиты подземных конструкций зданий", разработанным Федеральным агентством по образованию Министерства образования и науки Российской Федерации от 27.01.2007 (стр. 34-35 экспертного заключения).

В помещениях магазина расположены домовые канализационные трубопроводы, размещенные как на полу, так и под потолком, стояки канализации проложены открыто.

Прокладка канализационных сетей произведена с нарушением действующих СНиП. Вертикальные стоки канализации, а также внутренняя разводка канализационных сетей проложены открытым способом из полиэтиленовых труб и располагаются в пределах помещений санузлов, тогда как прокладку канализационных и водосточных стояков необходимо предусматривать скрыто в монтажных коммуникационных шахтах, штрубах, каналах и коробах, ограждающие конструкции которых, за исключением лицевой панели, обеспечивающей доступ в шахту, короб и т.п., должны быть выполнены из несгораемых материалов. Прокладка внутренних канализационных сетей не допускается под потолком, в стенах и в полу (стр. 19-21 экспертного заключения).

Спорное помещение было запроектировано с целевым использованием под магазин и истцы приобретали помещение для использования в конкретных целях - под размещение магазина.

Эксперты указали, что использовать исследуемое помещение по целевому назначению - под магазин в отсутствие дебаркадера не допускается. Между тем, согласно выводам экспертов устройство загрузочного помещения (дебаркадера) не соответствует требованиям СНиПов. Имеется единственная возможность иного обустройства пункта для приема продукции в магазин, выполненного в виде подземного туннеля. Для устройства подземного туннеля с целью обустройства в нем пункта для приема продукции в магазин, необходимо откорректировать принятое проектное решение строительства жилого дома и согласовать его в установленном порядке с органами местного самоуправления (стр. 42-44 экспертного заключения).

Кроме указанных выше недостатков спорное помещение имеет и иные недостатки:

- в спорном помещении отсутствует противодымная вентиляция и вентиляция естественным побуждением (в торговых залах магазинов необходимо предусматривать системы вытяжной противодымной вентиляции - стр. 35-38 экспертного заключения),

- устройство входного пандуса не соответствует требованиям СНиПов (наружный пандус не имеет поручней ни с одной стороны; поверхности покрытий входных площадок выполнены из гладкой керамической плитки и при намокании возможно скольжение; участки пола на пути движения на расстоянии 0,6-м перед дверными проемами и входами на лестницы и пандусы, а также перед поворотом коммуникационных путей не имеют предупредительную рифленую и/или контрастно окрашенную поверхность; световые маячки отсутствуют; площадка на горизонтальном участке пандуса на повороте отсутствует; бортики по продольным краям марша пандуса отсутствуют; в полотнах наружных металлопластиковых дверей, доступных инвалидам, отсутствуют смотровые панели, заполненные прозрачным и ударопрочным материалам и др. - стр. 46-47 экспертного заключения).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно выводам экспертов выявленные ими недостатки носят существенный характер.

Из содержания пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации под существенными нарушениями требований к качеству товара понимается, в том числе, наличие недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Устранение выявленных экспертом недостатков требует значительных затрат и времени, так как недостатки носят существенный характер. Устранение части недостатков требует принятия новых проектных решений и получение согласования в установленном порядке с органами местного самоуправления.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что скрытые недостатки, обнаруженные истцом, являются существенными, вследствие чего требование о расторжении договора заявлено правомерно.

С учетом выводов повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи по требованию покупателей вследствие наличия существенных недостатков в качестве проданного по договору N 8/1-2011 от 27.01.2011 помещения.

Досудебный порядок расторжения договора истцами соблюден.

В связи с невозможностью устранения выявленных скрытых недостатков истцами в адрес ответчиков было направлено техническое заключение и предложение о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений N 8/1-2011 в связи с нарушением существенных условий договора. Претензия истцов ответчиками получена 19.01.2012.

В связи с расторжением договора купли-продажи судом также обоснованно удовлетворен иск в части взыскания с ответчиков в пользу истцов денежных средств в размере 10 189 000 руб., уплаченных в счет выкупной цены за помещение и в части признания отсутствующим права общей долевой собственности Ходжаян В.Ю. на 1/2 доли и Разиной О.М. на 1/2 доли нежилого помещения общей площадью 221, 5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), расположенного в цокольном этаже N 1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме N 151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон, предусмотренных расторгнутым договором.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности.

Судом первой инстанции оценен довод ответчиков о произведенной в период с января 2011 года истцами перепланировке в помещениях без получения соответствующего разрешения. Суд указал, что согласно выводам экспертного заключения N 5 от 11.04.2013 выполненные работы по перепланировке или переустройству соответствуют требованиям СНиП, СанПиН, Жилищного и Градостроительного кодексов и иных нормативных документов, действующих на территории РФ.

Эксперты Родионенко О.Б. и Телегин И.А. подтвердили факт перепланировки помещений. Указали, что с момента сдачи объекта в эксплуатацию выполнены работы по переносу внутренних перегородок: снесены перегородки, разделяющие нежилые помещения N N 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25; выполнена новая перегородка по ряду "Г" в осях "2-4" с дверным проемом 1,5x2,0-м; на месте снесенной кирпичной перегородки по оси "2" в рядах "В-Г" установлена перегородка, выполненная из оконного металлопрофиля со стеклянным заполнением; помещения NN 9,10 переоборудованы в помещения санузлов; между осями "2-3" на расстоянии 2,5-м от оси "2", рядах "Г-Д" выполнена новая перегородка с обустройством в нем подсобного помещения и помещения санузла. При этом коммуникации общего пользования (канализационные стояки, стояки холодного водоснабжения) не демонтировались, назначение помещений, через которые проходят коммуникации, в процессе перепланировки - не изменялись.

Эксперты также указали, что к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию автоматическая система пожарной сигнализации была выполнена в полном объеме в соответствии с проектной документацией, а на момент проведения осмотра в помещениях N N 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 имеются следы демонтированных пожарных извещателей в виде "посадочных мест" извещателей, оставшихся после демонтажных работ.

Между тем, истцы отрицают факт демонтажа пожарной сигнализации.

Проведение перепланировки помещений и демонтаж пожарной сигнализации не являются препятствием для расторжения договора купли-продажи ввиду того, что проданное по договору помещение имело существенные недостатки, препятствовавшие его использованию по целевому назначению - для осуществления торговой деятельностью продовольственными товарами.

В пункте 6.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что, если договор расторгается в связи с нарушениями, допущенными стороной, передавшей по этому договору имущество, либо не в связи с нарушением какой-либо из сторон, сторона, получившая имущество в собственность и обязанная его вернуть другой стороне, только в том случае компенсирует отсутствие или ухудшение этого имущества в денежной форме, если она распорядилась этим имуществом или потребила его, а также, если гибель имущества или его ухудшение произошли в условиях, когда сторона относилась к обеспечению сохранности имущества существенно менее заботливо, чем это свойственно обычному участнику гражданского оборота. После того как сторона узнала или должна была узнать о наличии оснований для расторжения договора, она компенсирует стоимость имущества при наличии ее вины в любой форме.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиками не было заявлено встречное требование об обязании истцов привести помещение в состояние до проведенной перепланировки (с указанием, какие конкретные действия должны совершить истцы), либо о взыскании убытков с определением его размера со ссылкой на ухудшение состояния помещения и наличие виновных действий со стороны истцов. При возврате помещения в порядке расторжения договора ответчики вправе требовать приведения его в состояние, в каком оно было передано по договору. При недостижении соглашения, ответчики не лишены возможности заявить в рамках отдельного дела соответствующие требования, исходя из фактического состояния возвращенного помещения.

По изложенным основаниям апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения в обжалованной части.

Нормы материального права применены судом правильно, нарушения норм процессуального права, являющиеся безусловным основанием для отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом не допущены.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Сторонами на депозитный счет суда были внесены денежные средства на проведение повторной судебной экспертизы.

Представителем истцов Панасюком А.П. на депозитный счет внесено 50 000 руб., которые подлежат возврату в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы.

ОАО "Юг-Инвестбанк" на депозитный счет внесено 377 390 руб.

Согласно счету ФГБУ "Краснодарская лаборатория судебных экспертиз" стоимость проведенной экспертизы составляет 86 800 руб. 23 коп. Расходы за проведение повторной экспертизы в размере 86 800 руб. 23 коп. подлежат отнесению на ОАО "Юг-Инвестбанк" как на проигравшую сторону.

Излишне уплаченные денежные средства в размере 290 589 руб. 77 коп. подлежат возврату банку с депозитного счета суда.

ФГБУ "Краснодарская лаборатория судебных экспертиз" с депозитного счета суда подлежит перечислению стоимость проведенной экспертизы в размере 86 800 руб. 23 коп.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2013 года по делу N А32-19575/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в пользу федерального бюджетного учреждения "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы" 86 800 руб. 23 коп. за проведение экспертизы по делу N А32-19575/2012.

Возвратить акционерному банку "Юг-Инвестбанк" (открытому акционерному обществу) (ИНН 0106000547 ОГРН 1022300001811) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда излишне уплаченные за проведение экспертизы по платежному поручению N 3 от 17.12.2013 денежные средства в размере 290 589 руб. 77 коп.

Возвратить Панасюку Александру Петровичу с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 50 000 руб., уплаченные по чеку-ордеру от 17.01.2014 за проведение экспертизы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов