Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2014 г. N 16АП-1780/14

г. Ессентуки

21 августа 2014 г.

Дело N А63-14186/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-14186/2013 (под председательством судьи Карпеля В.Л.),

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Крайонова Андрея Александровича, (ОГРН 3072635102000326),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, (ОГРН 1042600339737),

третье лицо: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, (ОГРН 1022601934486),

о признании незаконными отказов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

при участии в заседании:

от главы КФХ Крайнова Андрея Александровича: представитель Подколзина Н.И. по доверенности от 19.12.2013;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю: представитель Арестова М.Л. по доверенности N 8 от 09.01.2014,

в отсутствие комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Крайнов Андрей Александрович (далее - глава КФХ, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), в котором просил:

- признать незаконным решение управления об отказе в государственной регистрации договора от 09.02.2012 аренды земельного участка N 43 на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:142, площадью 3125 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 7, изложенное в сообщении от 02.12.2013 N 117/2004/2013-184;

- признать незаконным решение управления об отказе в регистрации договора от 09.02.2012 аренды земельного участка N 44 на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:69, площадью 4000 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 3, изложенное в сообщении от 02.12.2013 N 117/2004/2013-183;

- обязать управление осуществить государственную регистрацию договора от 09.02.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:142, площадью 3125 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 7, и договора от 09.02.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:69, площадью 4000 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 3.

Требования со ссылкой на статью 20 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) мотивированы тем, что постановлениями главы администрации города от 02.12.2011 N 3366 и N 3365 земельные участки предоставлены ему в аренду для строительства торгового комплекса и продолжения строительства здания торгово-складского назначения. В регистрации договоров аренды земельных участков заявителю отказано. Отказ управления в государственной регистрации договоров не соответствует нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и нарушает права заявителя в имущественной сфере.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что земельные участки предоставлены главе КФХ на новый срок для продолжения строительства на основании положений части 3 статьи 22, пункта 7 статьи 30, статьи 32 Земельного кодекса, поэтому решение Ставропольской городской Думы от 29.06.2011 N 84 "Об установлении перечня случаев, когда земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ставрополя, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством органы местного самоуправления города Ставрополя имеют право распоряжаться, предоставляются для строительства, с учетом разрешенного использования земельного участка, исключительно на торгах" (далее - решение N 84) не подлежало применению к спорным правоотношениям. Заключение договоров аренды земельных участков на новый срок не привело к ограничению конкуренции, поскольку глава КФХ имел никем не оспоренное преимущественное право на их заключение.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда от 28.03.2014 отменить, в удовлетворению заявленных требований - отказать. По мнению управления, судом неправильно применены норма права, регулирующие спорные правоотношения. Управление считает, что предоставление земельных участков в аренду для строительства должно осуществляться исключительно на торгах. Договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Следовательно, отказы в регистрации договоров соответствуют нормам действующего законодательства. Апеллент также указывает, что оспариваемым судебным актом затрагиваются права и обязанности администрации г. Ставрополя и Ставропольской городской Думы, не привлеченных к участию в деле.

Определением от 08.07.2014 судебное разбирательство по делу откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о времени и месте судебного заседания вместе с соответствующим файлом размещена 11.07.2014 на сайте (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие комитета, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

От предпринимателя отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель управления поддержал апелляционную жалобу, по изложенным в ней основаниям. Просил решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 отменить.

Представитель предпринимателя доводы жалобы отклонил, просил оставить обжалуемое решение без изменения. Суду пояснил, что в настоящее время строительство объектов на спорных земельных участках не начато по причине тяжелого финансового положения главы КФХ в результате материальных претензий, предъявленных к нему ООО "ТПК "Рубикон" в рамках дела N 33-3522/12. В подтверждение данного обстоятельства представил в материалы дела копии апелляционного определение от 31.07.2012, определение от 07.02.2012 и постановления службы судебных приставав- исполнителей.

Рассмотрев материалы дела в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, пришел к выводу, что решение суда подлежит отмене, по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что по договору от 13.01.2010 гражданин Загиналов Владимир Анатольевич передал главе КФХ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 27.02.2008 N 6448 с кадастровым номером 26:12:012502:142, площадью 3125 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 7, в квартале 531, заключенному с комитетом (арендодатель) для строительства здания торгово-складского назначения сроком на три года (с 25.12.2007 по 24.12.2010). Государственная регистрация договора перенайма произведена Управлением Росреестра 23.03.2010 N регистрации 26-26-01/011/2010-360 (том 1 л.д. 30-38).

По договору от 28.01.2010 ООО "Монарх" передало главе КФХ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 5928 с кадастровым номером 26:12:012502:69, площадью 4000 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Южный обход, 3, в квартале 530, заключенному с комитетом (арендодатель) для продолжения проектирования торгового комплекса. Государственная регистрация договора перенайма от 28.01.2010 произведена Управлением Росреестра 04.02.2010 N регистрации 26-26-01/036/2010-153 (том 1 л.д. 21-30).

На основании постановлений администрации города от 02.12.2011 N 3365 и N 3366 о предоставлении земельных участков главе КФХ и в связи с истечением сроков действия договоров аренды в редакции договоров перенайма, комитет (арендодатель) и глава КФХ (арендатор) 09.02.2012 подписали договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровым номером 26:12:012502:142, площадью 3125 кв.м, для продолжения строительства здания торгово-складского назначения, и с кадастровым номером 26:12:012502:69, площадью 4000 кв.м, для строительства торгового комплекса (том 1 л. д. 9-20).

02 июля 2013 года глава КФХ обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права аренды на спорные земельные участки с приложением документов, указанных в расписках от 02.07.2013 (том 1, л.д. 67, 122).

В связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав регистрация приостанавливалась на срок три месяца, что подтверждается уведомлениями от 15.08.2013 (том 1, л.д. 76, 136).

02 декабря 2013 года главе КФХ отказано в государственной регистрации договоров аренды земельных участков на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. Со ссылкой на пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса в сообщениях от 02.12.2013 N 117/2004/2013-183/32091 и N 117/2004/2013-184/31989 управление указало, что у заявителя отсутствует право на приобретение земельных участков в аренду без проведения торгов (том 1, л.д. 39-50).

Полагая, что отказы управления от 02.12.2013 не соответствует закону, глава КФХ обратился в суд с заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые согласно Федеральному закону для государственной регистрации прав, и обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Управление отказало кооперативу в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. Отказы мотивирован тем, что участки с кадастровыми номерами: 26:12:012502:69 и 26:12:012502:142 могут быть предоставлены в аренду на новый срок по результатам торгов.

Суд первой инстанции, признавая решения управления недействительными исходил из положений статей 22 Земельного кодекса и 621 ГК РФ и пришел к выводу, что заключение договоров аренды земельных участков на новый срок не привело к ограничению конкуренции, поскольку глава КФХ имел никем не оспоренное преимущественное право на их заключение.

Апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

На основании пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется путем проведения торгов.

Если земельный участок ранее был предоставлен в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта, но срок аренды истек, предоставление указанного земельного участка при прекращении арендных отношений осуществляется, по общему правилу, в порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При этом органами государственной власти и органами местного самоуправления должен соблюдаться установленный в 30 Земельного кодекса порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривающий обязанность указанных органов обеспечить управление и распоряжение земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления.

В деле отсутствуют доказательства соблюдения администрацией при предоставлении главе КФХ земельных участков в аренду установленных процедур.

Поскольку договор аренды N 5928 от 26.10.2007 истек 05.02.2010, а договор N 6448 от 27.02.2008 - 24.12.2010, и принимая во внимание, что спорные земельные участки сформированы, их предоставление для строительства в аренду (заключение новых договоров), должно осуществляться исключительно на торгах.

Изложенный правовой вывод согласуется с позицией, изложенной в пункте 1 постановления N 73.

Поскольку договоры аренды заключены до 01.09.2013, к ним применяется первоначальная редакция статьи 168 ГК РФ, согласно которой, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом установлено, что договоры аренды N 43 от 09.02.2012 и N 44 от 09.02.2012 заключены в нарушение требований пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса РФ без проведения аукциона. Доказательства наличия иных оснований для предоставления земельного участка без торгов не предоставлено.

Довод заявителя о том, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, и в силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08) судом отклоняется.

Такое основание для продления арендных отношений установлено законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что строительство не завершено в силу причин, от них не зависящих).

Однако, судом установлено, что земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды предоставлены для целей строительства и проектирования еще в 2002 и 2004 годах, однако по истечению 10 лет так и не были освоены. Как пояснил в судебном заседании представитель КФХ строительство объектов не начато по причине тяжелого финансового положения.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 отметил, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, не освоение земельных участков в течение столь длительного времени, нарушает основные принципы земельного законодательства о целевом и эффективном использовании земель в Российской Федерации, что нельзя признать правильным. При этом субъективные причины, которые не позволили землепользователю приступить к освоению земельных участков не являются основанием для установления предпринимателю более длительного периода аренды. Обратное бы являлось преференцией со стороны публичного собственника, что в силу законодательства о конкуренции не допустимо.

При таких условиях, суд первой инстанции не обоснованно исходил из того, что договоры аренды земельных участков, отказ в регистрации которых оспаривает заявитель, являются действительными.

В пункте 1 постановления N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3463/13 по делу N А35-803/2012).

Вывод суда первой инстанции о том, что глава КФХ имеет ни кем не оспоренное преимущественное право на перезаключение договоров аренды земельных участков, признается судом апелляционной инстанции ошибочным, сделанным без учета требований Земельного кодекса и разъяснений высших судебных инстанций.

Следовательно, решения управления об отказе в регистрации договоров аренды N 43 от 09.02.2012 и N 44 от 09.02.2012 соответствуют требованиям статьи 30 Земельного кодекса РФ и статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в связи с чем, необоснованно признаны судом первой инстанции недействительными.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права. Оснований для удовлетворения требования главы КФХ у суда не имеется.

Довод управления о том, что решение суда первой инстанции затрагивает права и обязанности Администрации г. Ставрополя и Ставропольской городской Думы, подлежит отклонению. По смыслу части 1 статьи 51 АПК РФ привлечение третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, является обязательным, если вынесенный судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 не содержит каких-либо выводов в отношении прав и обязанностей указанных лиц по отношению к одной из сторон.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в силу статьи 110 АПК РФ относится на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку при подаче апелляционной жалобы управление, как орган государственной власти освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-14186/2013 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Крайонова Андрея Александровича отказать в полном объеме.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

И.Н. Егорченко З.М. Сулейманов