Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2014 г. N 11АП-10766/14

г. Самара

26 августа 2014 г.

Дело N А65-4567/2014

Резолютивная часть постановления объявлена: 25 августа 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено: 26 августа 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,

судей Бажана П.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,

с участием:

от заявителя - Жупикова М.С., доверенность от 28 февраля 2014 г.,

от ответчика - извещен, не явился,

от третьего лица - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 июня 2014 г. по делу N А65-4567/2014 (судья Адеева Л.Р.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Разуева Андрея Владимировича (ИНН 165800153976, ОГРНИП 304165719400065), г. Казань,

к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,

третье лицо - Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, г. Казань,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Разуев Андрей Владимирович (далее заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением, с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом первой инстацнии, к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее ответчик) о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретении в собственность нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, N 127, подвал с N 46 по N 55(инвентарный N 161), общей площадью 114, 7 кв.м., о возложении на ответчика обязанности предоставить заявителю преимущественное право на приобретение в собственность нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, N 127, подвал с N 46 по N 55 (инвентарный N 161), общей площадью 114, 7 кв.м., путем заключения договора купли- продажи с предпринимателем Разуевым А.В.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 июня 2014 г. по делу N А65-4567/2014 заявленные требования удовлетворены полностью.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, считает. что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель считает, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, заслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Разуевым Андреем Владимировичем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 7663-92 от 01.03.2008 г. в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование нежилое помещение: подвал с N 46 по N 55 (инвентарный N 161), общей площадью 120, 2 кв.м., расположенные по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 127.

Срок аренды установлен с 01.03.2008 г. по 26.02.2009 г., цель использования: под офис.

Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи арендованного имущества от 01.03.2008 г.

Пунктом 2.5. договора аренды N 7663-92 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

После 26.02.2009 г. арендатор продолжил пользоваться помещением, возражений со стороны арендодателя не поступало.

01.04.2009 г. на основании распоряжения Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани "О переоформлении договора аренды нежилых помещений в доме N 127 по ул. Декабристов" был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 7663-93 (далее договор аренды N 7663-93), в соответствии с которым арендодатель предоставил во временное владение и пользование нежилое помещение: подвал с N 46 по N 55 (инвентарный N161), общей площадью 120, 2 кв.м., расположенные по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 127.

Срок аренды установлен с 01.04.2009 г. по 29 марта 2010 г., цель использования: для использования под офис.

Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи арендованного имущества от 01.04.2009 г.

Пунктом 2.5. договора аренды N 7663-93 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Из материалов дела следует, что заявитель продолжает пользоваться имуществом по настоящее время, таким образом договор аренды N 7663-93 считается продленным на неопределенный срок.

19.12.2013 г. заявитель обратился к ответчику с заявлением о намерении отказаться от исполнения договора аренды (исх. N 7 от 19.12. 2013 г.)

09.01.2014 г. заявитель обратился к ответчику с заявлением об утратившим силу намерения расторгнуть договор аренды N 7663-93 и воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом N 5678/КЗИО-ИСХ от 18.04.2014 г. ответчик уведомил заявителя о прекращении заключенного договора аренды N 7663-93 от 01.04.2009 г. с требованием произвести оплату арендных платежей и освобождения арендуемого помещения.

Письмом N 6105/КЗИО-ИК от 25.02.2014 г. ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в связи с тем, что в отношении нежилого помещения: подвал с N 46 по N 55 (инвентарный N 161), общей площадью 120, 2 кв.м., расположенные по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 127. Основанием для отказа послужило решение комиссии Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, которое установило, что в соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135.-ФЗ созданы необоснованные преимущества заявителю путем предоставления имущества в пользование по окончании срока действия договора аренды.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 данного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2006 г.

Судом установлено, что заявитель непрерывно с 2008 г. по настоящее время арендует нежилое помещение.

Факт аренды испрашиваемых помещений с 01.04.2008 г. по настоящее время подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды N 7663/92 и N 7663/93.

Ответчик в своем отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений указывает на решение комиссии Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, которое установило, что в соответствии с ч.1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135 - ФЗ созданы необоснованные преимущества заявителю путем предоставления имущества в пользование по окончании срока действия договора аренды.

Довод ответчика является необоснованным, поскольку по целями Закона N 135 -ФЗ являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (часть 2 статьи 1 Закона).

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Закон N 135-ФЗ дополнен статьей 17.1, согласно которой (по общему правилу) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (часть 1), а равно имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника (часть 3), может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Кроме того, согласно части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) до 1 июля 2010 года разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2010 года.

Согласно части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ) до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Таким образом, Закон N 135-ФЗ, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона.

Исходя из упомянутой нормы права, юридически значимым обстоятельством для решения вопроса о возможности заключения с соответствующими субъектами договора аренды недвижимости на новый срок без проведения торгов является наличие заключенного до 01.07.2008 г. договора аренды в отношении этого имущества.

Арендуемое заявителем нежилое помещение с 01.03.2008 года и в течение всего исследуемого периода находится в непрерывном временном пользовании у заявителя, нежилое помещение арендодателю фактически не возвращались; арендатор выполнял все условия договоров по содержанию арендованного имущества, в связи, с чем он имеет право на заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды в отношении государственного недвижимого имущества применительно к части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.

Ответчик в судебном заседании суда первой инстанции заявил о том, что решение комиссии Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, которое послужило основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп, не может быть представлено.

Ответчик указывает на то, что уведомлением N 5678/КЗИО-ИСХ от 18.04.2014 г. договор аренды был прекращен, виду этого заявитель не может воспользоваться преимущественным правом на выкуп арендованных помещений в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Данный довод обосновано отклонен судом первой инстанции, поскольку по смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ, абзаца 1 пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", часть 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"" суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Из материалов дела следует, что уведомление N 5678/КЗИО-ИСХ от 18.04.2014 г. было направлено в адрес заявителя после его обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта недвижимости, что свидетельствует о недобросовестности действий ответчика и создании препятствий в реализации арендатором права на приобретение недвижимого имущества.

В материалы дела не представлены документы, подтверждающие возврат арендованных помещений арендодателю, что также свидетельствует о том, что заявитель владеет и пользуется арендуемыми помещениями с 01.03.2008 г. непрерывно до настоящего времени.

Ответчиком не оспаривается, что заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствует установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" критериям относительно ограничений по численности работников, выручке, что подтверждается представленными заявителем сведениям о средне-списочной численности работников и налоговыми декларациями.

Доказательства, подтверждающие наличие задолженности по арендной плате, ответчиком не представлены.

Согласно ч.3.1 ст. 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которое приняли акт, решение или совершили действия (бездействии).

В отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность и обоснованность обжалуемого отказа ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный выводу о наличии у заявителя преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений и обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 июня 2014 г. по делу N А65-4567/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.В. Кузнецов

Судьи

П.В. Бажан С.Т. Холодная