Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2014 г. N 09АП-30057/14

г. Москва

03 сентября 2014 г.

Дело N А40-187898/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Красновой С.В., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "21" мая 2014 г., принятое судьей Березовой О.А., по делу N А40-187898/2013 по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423) к Открытому акционерному обществу "Москворецкие зори" (ОГРН 1057705020515)

о взыскании

при участии в судебном заседании:

от истца: Горчакова Ю.Н. по доверенности от 20.12.2013;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Москворецкие зори" (далее - ответчик) о взыскании штрафа в размере 3 168 022 руб. 99 коп. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 01.12.2005 N М-01-512850, ссылаясь на статьи 309,310,314,330 Гражданского кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2014 в удовлетворении иска отказано. Отказывая в иске, суд сослался на то обстоятельство, что право аренды земельного участка по спорному договору передано в залог (ипотеку) в силу ст.69 ФЗ " Об ипотеке (залоге) недвижимости" от 16.07.98 N 102-ФЗ, которая является исключением из правил, установленных ст.4 этого Федерального закона, о чем арендодатель был уведомлен 17.06.2013 г.

Истец, не согласившись с решением суда, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение, удовлетворив заявленные требования.

По мнению заявителя жалобы, к договору применимы правила п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчиком не соблюден порядок извещения о сделке по ипотеке. Полагает, что передача ответчиком участка в залог должна была происходить после согласия арендодателя.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 01.12.2005 N М-01-512850, зарегистрированный 25.01.2006. Согласно указанному договору, ОАО "Москворецкие зори" предоставлен в пользование на условиях аренды на срок до 11.07.2010 земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002010:125 площадью 0, 1826 га с адресными ориентирами: г. Москва, ул. М.Ордынка, вл. 19, стр. 1, 2.

Согласно выписки из ЕГРП от 05.12.2013 N 19/055/2013-6817, 06.06.2013 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации обременения в виде залога (ипотеки) права аренды на арендованный ответчиком земельный участок в пользу ООО "Экспобанк" на основании договора об ипотеке от 22.04.2013 N 35/3-ЗНИ.

По условиям сделки (пункт 7.3 договора) в случае самовольной передачи арендатором своих прав аренды (доли в праве) в залог ( ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате на землю.

Полагая, что ответчик нарушил условия договора, поскольку арендодатель согласия на передачу права аренды земельного участка в залог (ипотеку) не давал, Департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Указывая на нарушение договора, истец начислил ответчику штраф в размере годовой арендной платы за 2013 год, которая исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости составляет 3168 022 руб. 99 коп.

ОАО "Москворецкие зори" является собственником нескольких зданий по адресу: г. Москва, ул. М.Ордынка, вл. 19, - а именно строений 1, 2, 4, 5, 6, 13, Б. Для эксплуатации строений 1 и 2 ответчику предоставлены в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0002010:123 (по договору аренды от 06.12.2005 N М-01-029797) и 77:01:0002010:124 (по договору аренды от 06.12.2005 N М-01-029799).

На земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 располагаются строения 4, 5, 6, 13, Б, в отношении которых ответчик представил суду свидетельства о государственной регистрации права собственности от 12.01.2012 77-АН 686532, 77-АН 686533, 77-АН 686534, 77-АН 686868, от 19.04.2012 77-АО 057823. В качестве документа - основания государственной регистрации в свидетельствах указаны распоряжение Департамента имущества города Москвы от 04.03.2005 N 559-р и передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия от 05.04.2005. Распоряжением Департамента имущества города Москвы от 04.03.2005 N 559-р "О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы "Москворецкие зори" (Москва, ул. малая Ордынка, д. 19)" утвержден состав подлежащего приватизации имущественного комплекса, в том числе складов N 4, 5, 6, 13 и проходной Б (сооружений), расположенных по адресу: г. Москва, ул. М.Ордынка, д. 19, стр. 4, 5, 6, 13, Б, - зарегистрированных ответчиком в качестве объектов недвижимости в 2012 году.

Ответчик уведомлял Департамент о заключении договора залога (ипотеки) спорного земельного участка письмом от 11.06.2013, которое вручено истцу 17.06.2013 года, о чем имеется отметка ( т.1,л.д.89).

Согласно пункту 1.1 статьи 62 ФЗ " Об ипотеке (залоге) недвижимости" арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящем деле ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежали нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума ФАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что со стороны ответчика не допущено нарушений договора аренды земельного участка, собственно гражданско-правовое нарушение, за которое установлена мера ответственности в виде неустойки, отсутствует, поскольку действия арендатора не носят самовольного характера, что является квалифицирующим признаком упомянутого в пункте 7.3 договора нарушения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что арендатор не уведомил Департамент городского имущества города Москвы о передаче прав аренды в залог основаны на предположении и ничем утверждение заявителя о введении ответчиком суда в заблуждение не подтверждено. Уведомления, относящиеся к другим договорам аренды и другим земельным участкам, истцом в суд не представлены. Между тем, вопреки утверждению заявителя с письменными пояснениями ответчиком представлена в суд копия уведомления о передаче прав в залог именно по спорному земельному участку и договору аренды, имеющая отметку (штамп) истца (т.1, л.д.88-89). Достоверность предоставленной копии истцом не опровергнута.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда от 21.05.2014, в связи с чем оно подлежит оставлению в силе, а в удовлетворении апелляционной жалобы должно быть отказано.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 г. по делу N А40-187898/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

С.В. Краснова Т.Ю. Левина