Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2014 г. N 17АП-1161/12

г. Пермь

15 сентября 2014 г.

Дело N А50П-58/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мармазовой С.И.,

судей Нилоговой Т.С., Чепурченко О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарями судебного заседания Шенкамоном Д.И., Хардиной Т.А.,

при участии:

от уполномоченного органа - Федеральной налоговой службы России в лице Межрайонной ИФНС России N 1 по Пермскому краю: Бахматов А.А. (паспорт, доверенность от 24.04.2014 N 162),

от конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Дорожно-строительное управление N 3" (ОАО "Дорожно-строительное управление N3") Яковлева Михаила Юрьевича (Яковлев М.Ю.): Панфилова Д.А. (паспорт, доверенность от 01.03.2013),

от лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка, общества с ограниченной ответственностью "Северный Альянс" (ООО "Северный Альянс"): Новиков В.Н. (паспорт, доверенность от 11.10.2013),

от иных лиц, участвующих в деле: не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

уполномоченного органа - ФНС России в лице Межрайонной ИФНС России N 1 по Пермскому краю

на определение Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре

от 26 июня 2014 года

о результатах рассмотрения заявления о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

вынесенное судьёй Бахматовой Н.В.

в рамках дела N А50П-58/2011

о признании ОАО "Дорожно-строительное управление N 3" (ОГРН 1095981000191, ИНН 5981003577) несостоятельным (банкротом),

третьи лица: Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, общество с ограниченной ответственностью "Кудымкарская кислородная станция" (ООО "Кудымкарская кислородная станция"),

установил:

Решением Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре от 30.08.2011 ОАО "Дорожно-строительное управление N 3" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Попова А.С.

Определением арбитражного суда от 20.09.2011 конкурсным управляющим должника утверждён Попов А.С.

Определением арбитражного суда от 12.12.2012 Попов А.С. освобождён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Попова А.С. до утверждения арбитражным судом кандидатуры конкурсного управляющего.

Определением арбитражного суда от 06.02.2013 конкурсным управляющим должника утверждён Яковлев М.Ю.

30.01.2013 исполняющий обязанности конкурсного управляющего должника Попов А.С. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 25.09.2010, заключённого между должником и ООО "Северный Альянс", и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата должнику всего полученного по сделке имущества: здания склада минерального порошка общей площадью 615,5 кв. м, кадастровый номер 81-59-19/004/2005-642, расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, д 7/5, здания материального склада общей площадью 863,6 кв. м, кадастровый номер 81-59-19/006/2005-310, расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/2, одноэтажного деревянного здания диспетчерской, кадастровый номер 81-59-19/006/2005-311, расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/3, земельного участка общей площадью 27 566 кв. м, кадастровый номер 81:04:0820030:111, адрес: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, асфальтобетонного завода, а в случае невозможности вернуть имущество - возместить его стоимость в деньгах (с учётом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

В соответствии со ст. 51 АПК РФ определениями арбитражного суда от 15.07.2013 и 21.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, ООО "Кудымкарская кислородная станция".

Определением Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре от 26.06.2014 заявление удовлетворено частично. Признан недействительным заключённый между должником и ООО "Северный Альянс" договор купли-продажи от 25.09.2010 в части одноэтажного каркасно-металлического здания склада минерального порошка общей площадью 615,5 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, д 7/5, одноэтажного деревянного здания диспетчерской, расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/3. Применены последствия недействительности сделки: ООО "Северный Альянс" обязано возвратить должнику одноэтажное каркасно-металлическое здание склада минерального порошка общей площадью 615,5 кв. м, расположенное по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, д 7/5, одноэтажное деревянное здание диспетчерской, расположенное по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/3. Установлено, что в случае возвращения ООО "Северный Альянс" в конкурную массу должника одноэтажного каркасно-металлического здания склада минерального порошка общей площадью 615,5 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, д 7/5, одноэтажного деревянного здания диспетчерской, расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/3 ООО "Северный Альянс" приобретает право требования к должнику в размере 328 800 руб., которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве). В удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи от 25.09.2010 в части здания материального склада общей площадью 863,6 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/2, земельного участка под этими объектами недвижимости общей площадью 27 566 кв. м, кадастровый номер 81:04:0820030:111, категория земель: земли населённых пунктов, адрес: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, находится примерно в двух километрах от ул. Топоркова по направлению на восток автодороги Юрла - Усь-Зула от ориентира производственные объекты, расположенные за пределами участка, асфальтобетонного завода отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, ФНС России в лице Межрайонной ИФНС России N 1 по Пермскому краю (далее - уполномоченный орган) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи от 25.09.2010 в части здания материального склада общей площадью 863,6 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/2, земельного участка под этими объектами недвижимости общей площадью 27 566 кв. м, кадастровый номер 81:04:0820030:111, категория земель: земли населённых пунктов, адрес: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, находится примерно в двух километрах от ул. Топоркова по направлению на восток автодороги Юрла - Усь-Зула от ориентира производственные объекты, расположенные за пределами участка; изменить мотивировочную часть определения об отсутствии основания для квалификации договора купли-продажи от 25.09.2010 как ничтожную сделку в силу ст.ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в момент заключения договора купли-продажи от 25.09.2010 земельный участок не был разделён на три земельных участка, в связи с чем, договор купли-продажи от 25.09.2010 является ничтожным в части всех объектов недвижимости входящих в предмет договора. Поскольку стоимость сделки в части двух объектов недвижимости была значительно ниже рыночной, то договор купли-продажи от 25.09.2010 недействителен и на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ. Даже при наличии обременения в виде охранных зон линий электропередач рыночная стоимость земельного участка, указанная в экспертном заключении эксперта Шантариной А.Ю., не могла быть снижена до 128 400 руб.

Конкурсный управляющий должника Яковлев М.Ю. в отзыве на апелляционную жалобу с изложенными в ней доводами согласен. Считает, что должник продал земельный участок без расположенных на нем двух объектов недвижимости: одноэтажного каркасно-металлического здания склада минерального порошка и одноэтажного деревянного здания диспетчерской, что является нарушением п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и влечёт ничтожность договора в части всех объектов недвижимости. Несоответствие фактической цены продажи объектов недвижимости рыночной стоимости, подтверждено заключением эксперта Шантариной А.Ю.

В судебном заседании представитель уполномоченного органа доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддерживает. Просит определение суда в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего Яковлева М.Ю. с доводами апелляционной жалобы согласен по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ООО "Северный альянс" против удовлетворения апелляционной жалобы возражает. Считает определение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании 03.09.2014 объявлен перерыв до 08.09.2014. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. Произведена замена секретаря судебного заседания Шенкмана Д.И. на секретаря судебного заседания Хардину Т.А.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, п.5 ст. 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части не заявлено.

Как следует из материалов дела, 25.09.2010 между ОАО "Дорожно-строительное управление N 3" (продавец) и ООО "Северный Альянс" (покупатель) заключён договор купли-продажи (л.д. 17-18 т.1), в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее имущество:

- одноэтажное каркасно-металлическое здание склада минерального порошка общей площадью 615,5 кв.м., расположенное по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, д 7/5, по цене 275 400 руб.;

- здание материального склада общей площадью 863,6 кв.м., расположенное по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/2, по цене 464 400 руб.;

- одноэтажное деревянное здание диспетчерской, расположенное по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/3, по цене 53 400 руб.;

- земельный участок под этими объектами недвижимости общей площадью 27 566 кв.м., кадастровый номер 81:04:0820030:111, категория земель: земли населённых пунктов, адрес: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, находится примерно в двух километрах от ул. Топоркова по направлению на восток автодороги Юрла - Усь-Зула от ориентира производственные объекты, расположенные за пределами участка, по цене 128 400 руб.;

- оборудование: асфальтобетонный завод по цене 531 400 руб.

Пунктом 3.1. договора установлено, что общая сумма договора составляет 1 453 000 руб.

Факт передачи должником ООО "Северный Альянс" предусмотренных договором объектов недвижимости и асфальтобетонного завода подтверждается актом приема-передачи от 25.09.2010 (л.д. 10 т.4).

В подтверждение исполнения ООО "Северный Альянс" обязанности по оплате приобретённого по договору от 25.09.2010 имущества в материалы дела представлены письма должника в адрес ООО "Северный Альянс" о перечислении денежных средств третьим лицам за должника, платежные поручения (л.д. 141-150 т.3, 1-7 т.4).

Определением арбитражного суда от 11.04.2011 принято к производству заявление уполномоченного органа о признании должника несостоятельным (банкротом).

Решением Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре от 30.08.2011 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Попова А.С.

Определением арбитражного суда от 20.09.2011 конкурсным управляющим должника утверждён Попов А.С.

Определением арбитражного суда от 12.12.2012 Попов А.С. освобождён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Попова А.С. до утверждения арбитражным судом кандидатуры конкурсного управляющего.

Исполняющий обязанности конкурсного управляющего должника Попов А.С., ссылаясь на то, что имущество по договору купли-продажи от 25.09.2010 реализовано по цене, не соответствующей рыночной с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, на момент заключения договора право собственности на имущество за должником зарегистрировано не было, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании указанного договора недействительным и применении последствий недействительности сделки на основании ст.ст. 8, 10, 168, 209 ГК РФ, п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Удовлетворяя заявление частично и признавая недействительным договор купли-продажи от 25.09.2010 в части одноэтажного каркасно-металлического здания склада минерального порошка и одноэтажного деревянного здания диспетчерской, суд первой инстанции исходил из того, что купля-продажа склада минерального порошка и здания диспетчерской произведена на условиях, существенно в худшую для должника сторону отличающихся от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, совершена с неравноценным встречным исполнением.

Отказывая в удовлетворении заявления в остальной части, суд первой инстанции исходил из того, что представленными в материалы дела доказательствами не подтверждается, что купля-продажа земельного участка произведена с существенным занижением его стоимости и привела к причинению вреда кредиторам должника; занижение стоимости материального склада является незначительным, не привело к существенному уменьшению активов должника; доказательств злоупотребления правом при совершении оспариваемой сделки как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, а также направленности данной сделки именно на уменьшение конкурсной массы должника и причинение вреда кредиторам не представлено; оспариваемый договор в части купли-продажи асфальтобетонного завода является незаключённым, поскольку условие о товаре в отношении асфальтобетонного завода сторонами не согласовано.

Определение суда в части признания недействительным договора купли-продажи от 25.09.2010 и применения последствий его недействительности в отношении одноэтажного каркасно-металлического здания склада минерального порошка и одноэтажного деревянного здания диспетчерской, и в части отказа в признании недействительным договора в отношении асфальтобетонного завода не оспаривается.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части в связи со следующим.

На основании абз.6 ст.129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником.

Согласно п.1 ст.61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

В соответствии с п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом заключена спорная сделка и имела ли место неравноценность встречного исполнения.

Заявление о признании должника банкротом принято к производству определением суда от 11.04.2011. Оспариваемый договор купли-продажи заключён 25.09.2010, то есть в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010 разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличия иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1.1. договора купли-продажи от 25.09.2010 установлено, что стоимость материального склада общей площадью 863,6 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/2 определена сторонами в размере 464 400 руб., земельный участок общей площадью 27 566 кв.м., кадастровый номер 81:04:0820030:111, категория земель: земли населённых пунктов, адрес: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, находится примерно в двух километрах от ул. Топоркова по направлению на восток автодороги Юрла - Усь-Зула от ориентира производственные объекты, расположенные за пределами участка - 128 400 руб.

Согласно оценочной экспертизе N 11-1/14 от 20.05.2014, выполненной ИП Шантариной А.Ю. (л.д. 49-87 т.3) рыночная стоимость предусмотренных договором купли-продажи от 25.09.2010 здания материального склада по состоянию на 25.09.2010 составляет 564 000 руб., земельного участка - 496 000 руб.

Из содержания оценочной экспертизы N 11-1/14 от 20.05.2014 следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом экспертом Шантариной А.Ю. взяты цены предложения земельных участков-аналогов производственного назначения, расположенных в Пермском и Чусовском районах Пермского края, и проведены корректировки данных цен (стр. 28 отчета). При проведении экспертизы исследовался вопрос о наличии коммуникаций на участке, корректировка на наличие коммуникаций не применялась, так как экспертом сделан вывод о том, что объект сравнения и все объекты-аналоги имеют одинаковые инженерные коммуникации - по границе участка (стр. 29 отчета).

Как установлено судом, и подтверждается кадастровой выпиской от 18.10.2013 о земельном участке с кадастровым номером 81:04:0820030:111 (л.д. 47-52 т.2), земельный участок частично входит в зоны "Охранная зона ВЛ-10 кВ Юрла" и "Охранная зона ВЛ 10 кВ фидер N 2 от пс Юрла".

В силу п.п. 8-10 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов, складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов, размещать гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов. В пределах указанных охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, погрузочно-разгрузочные работы, проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра.

С учётом указанных обстоятельств, суд первой инстанции верно указал, что наличие на земельном участке охранных зон линий электропередач имеет существенное значение для определения рыночной стоимости данного земельного участка

Сведения о том, что спорный земельный участок частично входит в зоны "Охранная зона ВЛ-10 кВ Юрла" и "Охранная зона ВЛ 10 кВ фидер N 2 от пс Юрла" оценочная экспертиза N11-1/14 от 20.05.2014 не содержит, корректировка рыночной стоимости экспертом Шантариной А.Ю. не произведена.

Вместе с тем, отсутствие, в том числе, данных о площади обременения под ЛЭП на земельном участке послужило обществу с ограниченной ответственностью "Компромисс" (ООО "Компромисс") основанием для вывода о невозможности ответить на поставленные судом вопросы по определению рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи, что подтверждается письмом от 26.03.2014 N 54 (л.д. 14-15 т.3).

Согласно сообщению N 3937/10-3/13-50 от 17.12.2013 эксперта Федерального бюджетного учреждения "Пермская лаборатория судебной экспертизы" Ежовой Е.Е. о невозможности дать заключение в результате проведённого анализа не выявлено достаточного количества пригодных для определения рыночной стоимости земельного участка аналогов, в доступных эксперту источниках информации отсутствуют предложения о продаже аналогичных земельных участков с учетом специфики объекта оценки - разрешенного использования, наличия обременений (л.д.113-124 т.2).

Таким образом, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что экспертное заключение Шантариной А.Ю. в части определения рыночной стоимости земельного участка является недостоверным и не может быть принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату совершения оспариваемой сделки.

Иные доказательства, безусловно свидетельствующие о несоответствии цены продажи земельного участка, являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи, рыночной стоимости, в материалах дела отсутствуют.

В силу абз. 3 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Как установлено судом первой инстанции, цена здания материального склада, определённой сторонами в договоре купли-продажи от 25.09.2010, отличается от рыночной стоимости, установленной экспертом Шантариной А.Ю., на 17,7%.

Таким образом, установив, что превышение рыночной стоимости здания материального склада над встречным исполнением по договору не является существенным, принимая во внимание отсутствие доказательств того, что предусмотренная договором купли-продажи от 25.09.2010 стоимость земельного участка не соответствует рыночной, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления исполняющего обязанности конкурсного управляющего должника Попова А.С. о признании недействительным договора купли-продажи от 25.09.2010 в части здания материального склада общей площадью 863,6 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/2, земельного участка под этими объектами недвижимости общей площадью 27 566 кв. м, кадастровый номер 81:04:0820030:111, категория земель: земли населённых пунктов, адрес: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, находится примерно в двух километрах от ул. Топоркова по направлению на восток автодороги Юрла - Усь-Зула от ориентира производственные объекты, расположенные за пределами участка.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)

Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (п. 1 ст. 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

С учётом того, что неравноценность встречного исполнения в части здания материального склада общей площадью 863,6 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Юрлинский район, с. Юрла, ул. Асфальтная, 7/2 и земельного участка под объектами недвижимости общей площадью 27 566 кв.м., кадастровый номер 81:04:0820030:111 не установлена, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие злоупотребления правом со стороны должника и ООО "Северный Альянс".

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Абзацем 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" хозяйственное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, с момента его государственной регистрации в едином государственном реестре юридических лиц становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом со всеми изменениями состава и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 86-89 т.1) следует, что из предусмотренных в договоре купли-продажи от 25.09.2010 объектов недвижимости право собственности должника было зарегистрировано только на земельный участок под этими объектами недвижимости общей площадью 27 566 кв.м., кадастровый номер 81:04:0820030:111, одноэтажное каркасно-металлическое здание склада минерального порошка, здание материального склада общей площадью 863,6 кв.м., одноэтажное деревянное здание диспетчерской является собственностью Пермского края.

Как следует из передаточного акта от 18.08.2008 приказом Агентства по управлению имуществом Пермского края от 29.12.2008 N СЭД-31-02-1011 "Об условиях приватизации государственного краевого унитарного предприятия "Дорожно-строительное управление N 3" ГУП "Дорожно-строительное управление N 3" приватизировано путем преобразования в ОАО "Дорожно-строительное управление N 3", в состав подлежащего приватизации имущества (приложение N 1 к приказу) вошло спорное имущество (л.д. 131-133 т.1)

Судом установлено, что должник зарегистрирован в качестве юридического лица 27.03.2009 путём реорганизации в форме преобразования, учредителем является Агентство по управлению имуществом Пермского края.

Поскольку предусмотренные договором купли-продажи от 25.09.2010 объекты недвижимости переданы должнику при его приватизации, на момент их реализации должник являлся законным правообладателем, с учётом отсутствия правопритязаний Пермского края на данное имущество, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи и регистрации самого договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность данного договора.

С учётом вышеуказанного, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что поскольку стоимость сделки в части двух объектов недвижимости была значительно ниже рыночной, то договор купли-продажи от 25.09.2010 недействителен и на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ, отклоняется как необоснованный.

Кроме того доказательства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом при совершении сторонами оспариваемой сделки, в материалах дела отсутствуют.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в момент заключения договора купли-продажи от 25.09.2010 земельный участок не был разделён на три земельных участка, в связи с чем, договор купли-продажи от 25.09.2010 является ничтожным в части всех объектов недвижимости входящих в предмет договора, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 1.1. договора купли-продажи от 25.09.2010 следует, что должник продал ООО "Северный Альянс" одноэтажное каркасно-металлическое здание склада минерального порошка, здание материального склада, одноэтажное деревянное здание диспетчерской, а также земельный участок под этими объектами недвижимости.

В соответствии с п.4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Абзацем 2 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Таким образом, неразделённый земельный участок в рассматриваемом случае не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи в отношении всех объектов недвижимости входящих в предмет договора, поскольку по договору продажи объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, что предполагает проведение межевания земельного участка и оформление права собственности на часть земельного участка занятого объектом недвижимости.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что даже при наличии обременения в виде охранных зон линий электропередач рыночная стоимость земельного участка, указанная в экспертном заключении эксперта Шантариной А.Ю., не могла быть снижена до 128 400 руб., отклоняется.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с ч.1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что экспертное заключение Шантариной А.Ю. в части определения рыночной стоимости земельного участка является недостоверным и не может быть принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату совершения оспариваемой сделки. Доказательств иного не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Иные обстоятельства, приведённые в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку заявитель апелляционной жалобы освобождён от уплаты государственной пошлины на основании п.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе не подлежит взысканию.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре от 26 июня 2014 года по делу N А50П-58/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре.

Председательствующий

С.И.Мармазова

Судьи

Т.С.Нилогова О.Н.Чепурченко