Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2014 г. N 05АП-8482/14

г. Владивосток

28 сентября 2014 г.

Дело N А51-3357/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 24 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, А.В. Ветошкевич,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Шабановой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Основной ресурс",

апелляционное производство N 05АП-8482/2014

на решение от 22.04.2014

судьи Н.В. Перязевой

по делу N А51-3357/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Основной ресурс"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Автокард-Ойл"

о взыскании 4 180 607 рублей 73 копеек,

при участии:

от истца: Талько С.В. по доверенности от 30.12.2013 сроком действия до 21.12.2014, служебное удостоверение (до перерыва),

от ответчика: Белов М.В. по доверенности от 21.05.2014 сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката,

от третьего лица: Щербаков С.Ф. по доверенности от 02.09.2014 сроком действия на 1 год, Панкратова Т.А. по доверенности от 16.09.2014 сроком действия на 3 года, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Основной ресурс" (далее - ООО "Основной ресурс") о взыскании 4 180 607 рублей 73 копеек, в том числе 4 073 321 рубль 93 копеек задолженности по договору аренды от 08.07.2002 N 3775 за период с 27.02.2010 по 12.12.2013, 107285 рублей 80 копеек пени за период с 27.12.2009 по 12.12.2013.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме, кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 43 903 рубля 03 копейки.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, привлечь к участию в деле в качестве соответчика ООО "Автокард-Ойл". Указывает, что в период с 30.07.2004 по 09.08.2012 арендатором являлось ООО "Автокард-Ойл", в то время как ООО "Основной ресурс" права и обязанности по договору аренды N 3775 от 08.07.2012 годы были переданы только 09.08.2012. Основанием возникновения у ООО "Основной ресурс" обязанностей арендатора по договору аренды N 3775 от 08.07.2012 является соглашение от 09.08.2012. В связи с этим считает, что обязанность по внесению истцу арендной платы возникла у ответчика с 09.08.2012. Внесение арендной платы в период с 27.02.2010 по 09.08.2012 являлось обязанностью прежнего арендатора - ООО "Автокард-Ойл".

Установив, что обжалуемый судебный акт непосредственно затрагивает права и обязанности лица, не привлечённого к участию в деле, суд апелляционной инстанции в судебном заседании 12.08.2014 перешёл к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, назначил рассмотрение настоящего дела к судебному разбирательству на 10.09.2014, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Автокард-Ойл" (далее - ООО "Автокард-Ойл").

Рассмотрение настоящего дела откладывалось в судебное заседание 18.09.2014.

В судебном заседании 18.09.2014 представитель истца огласил доводы иска. Просит удовлетворить исковые требования, представил расчет суммы иска по договору N 3775 от 08.07.2002, на вопрос суда пояснил, что расчет представлен для сведения суда, ходатайств об уточнении исковых требований не заявляет.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований в полном объеме, заявил о пропуске срока исковой давности, полагает, что размер задолженности с 04.08.2009 следует рассчитывать на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", исходя из рыночной стоимости земельного участка. Согласно контррасчету ответчика основной долг за период с 09.08.2012 по 12.12.2013 составил 136 368 рублей 02 копейки. Заявил о применении статьи 333 ГК РФ, с учетом чего, по мнению ответчика, у ООО "Основной ресурс" имеется переплата по пене.

Представитель третьего лица на исковые требования возразил, считает, что договор аренды от 08.07.2002 прекратил свое действие по окончании его срока, 22.05.2009 был заключен новый договор аренды земельного участка. Представил письменный отзыв с приложенными к нему документами: договор аренды земельного участка от 22.05.2009, кадастровый паспорт земельного участка от 01.11.2008, распоряжение Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края от 13.05.2009, акт приема-передачи земельного участка от 12.05.2010, расчет суммы иска по договору N 3775, акт приема-передачи земельного участка от 22.05.2009, справка о расчетах по договору N 3775, а также представил сообщение Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю от 06.11.2009 об отказе в регистрации договора аренды от 22.05.2009, платежные поручения N 108 от 27.05.2009, N 125 от 26.06.2009, N 141 от 29.07.2009, N 168 от 27.08.2009, N 185 от 28.09.2009, N 203 от 28.10.2009.

При отсутствии возражений сторон отзыв и новые доказательства приобщены судом к материалам дела в порядке ст.262, 268 АПК РФ.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 18.09.2014 объявлялся перерыв до 14 часов 45 минут 24.09.2014. После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей ответчика и третьего лица.

В канцелярию суда от третьего лица поступили пояснения и дополнительные пояснения к письменному отзыву на исковое заявление.

В канцелярию суда от ответчика поступили дополнительные письменные пояснения.

В канцелярию суда от истца поступили возражения на отзывы, а также ходатайства о рассмотрении искового заявления в отсутствие его представителя ввиду нахождения последнего в отпуске, о привлечении третьего лица к участию в деле в качестве ответчика, об уточнении исковых требований: просит взыскать с ООО "Основной ресурс" задолженность по 06.07.2014 в размере 1373949 рублей 59 копеек, пени за период с 02.02.2014 по 23.09.2014 в размере 354 700 рублей 08 копеек, взыскать с ООО "Автокард-Ойл" задолженность за период с 18.01.2009 по 23.08.2012 в размере 2 973 254 рублей 40 копеек, пени за период с 27.12.2009 по 23.08.2012 в размере 365063 рублей 44 копеек.

Лица, участвующие в деле, по заявленному истцом ходатайству о рассмотрении дела в его отсутствие не возражают.

Суд, руководствуясь статьей 159, частью 5 статьи 163 АПК РФ, рассмотрел указанное ходатайство и определил его удовлетворить.

Рассматриваются ходатайства истца о привлечении третьего лица к участию в деле в качестве ответчика, об уточнении исковых требований.

Представитель ответчика не возражает по заявленным истцом ходатайствам.

Представитель третьего лица оставил заявленные ходатайства на усмотрение суда.

Суд, руководствуясь статьями 9, 46, 49, 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел заявленные ходатайства и определил их отклонить.

Из системного толкования части 1 статьи 41, части 1 статьи 46, части 1 статьи 49 АПК РФ следует, что истец вправе заявить ходатайство о привлечении к участию в деле второго ответчика, об уточнении заявленных требований до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Исходя из того, что ходатайство о привлечении к участию в деле соответчиков заявлено истцом при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в четвертом судебном заседании, принимая во внимание продолжительность рассмотрения настоящего дела судом первой и апелляционной инстанций, учитывая, что на истец в судебное заседание явку представителя не обеспечил, суд апелляционной инстанции признает предъявление истцом ходатайства о привлечении к участию в деле соответчика и об уточнении исковых требований злоупотреблением истцом принадлежащими ему процессуальными правами, влекущим затягивание процесса и усложнение дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом ходатайств. При этом коллегия учитывает, что истец не лишён права обратиться в суд с самостоятельными требованиями к ООО "Автокард-Ойл", а также к ООО "Основной ресурс" за иной период взыскания задолженности и пени.

Судебная коллегия при отсутствии возражений ответчика на основании статьи 262, 268 АПК РФ определила приобщить пояснения и дополнительные пояснения к отзыву, поступившие в канцелярию суда от третьего лица, а также приложенные к ним письменные доказательства (в копиях): соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 08.07.2002 N 3775, исковое заявление о возврате неосновательного обогащения от 17.09.2014, письмо ООО "Автокард-Ойл" от 12.12.2008 исх.N 35, договор аренды земельного участка от 22.05.2009 с приложениями.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств (в копиях): письма "Автокард-Ойл" от 19.04.2011, от 26.11.2013, договор купли-продажи от 09.08.2012, свидетельство о государственной регистрации права от 24.08.2012 серии 25-АБ N 809290, распоряжения от 29.11.2013 N 2864-рз, договора аренды от 18.04.2014 N 03-Ю-18436, а также пояснений по применению при расчете арендной платы коэффициента-дефлятора.

Представитель третьего лица не возражает по заявленному ходатайству.

Судебная коллегия на основании статьи 268 АПК РФ определила приобщить данные документы к материалам дела.

Представитель третьего лица заявил ходатайство об отложении судебного заседания для изучения доказательств, представленных сторонами.

Представитель ответчика возразил по заявленному ходатайству.

Судебная коллегия, совещаясь на месте, определила отказать в удовлетворении данного ходатайства, ввиду его необоснованности на основании ст.158 АПК РФ, поскольку доказательства, представленные ответчиком, имелись у третьего лица, а истцом новые доказательства не представлялись.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

Администрацией г.Владивостока и ООО "Алиос" заключен договор аренды N 3775 от 08.07.2002 земельного участка площадью 550 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул.Калинина, 261, сроком с 17.06.2002 по 04.05.2009. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды величина арендной платы устанавливается с коэффициентом 4,50 по отношению к базовой ставке арендной платы. Арендная плата вносится ежеквартально в срок до 15 числа первого месяца квартала.

Соглашением от 30.07.2004 права и обязанности по указанному договору переданы ООО "Автокард-Ойл". Указанное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.

Соглашением от 09.08.2012 права и обязанности по договору аренды N 3775 от 08.07.2002 переданы ООО "Основной ресурс". Указанное соглашение зарегистрировано 24.08.2012.

Законом Приморского края от 18.12.2006 N 21-КЗ в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный закон вступил в силу с 01.02.2007. Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных администрации Приморского края от 08.02.2007 N 23-па, от 12.02.2007 N 28-па.

Постановлением Администрации Приморского края от 18.05.2007 N 116-па Департамент имущественных отношений реорганизован путем выделения из него Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, которому переданы функции в области земельных отношений.

Постановлением Администрации Приморского края от 25.09.2009 N 263-па Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края переименован в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.

В соответствии с Постановлением Администрации Приморского края от 25.10.2012 N 294-па "О реорганизации департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и департамента имущественных отношений Приморского края" Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края переименован в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Согласно Положению о Департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края Департамент является органом исполнительной власти Приморского края, осуществляющим в пределах своих полномочий, в том числе государственное управление и регулирование в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Приморского края, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

Таким образом, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края является надлежащим истцом по настоящему делу.

Истец просит взыскать с "Основной ресурс" 4 073 321 рублей 93 копеек задолженности по арендной плате за период с 27.02.2010 по 12.12.2013, а также пени, начисленные за период с 27.12.2009 по 12.12.2013 в размере 107 285, 80 рублей.

Исследовав и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом заявлено требование о взыскании основного долга по договору от 08.07.2002 за период с 27.02.2010 по 12.12.2013.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

По правилам пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание, что иск подан в суд 31.01.2014, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что требования о взыскании долга за период с 27.02.2010 по 30.01.2011 заявлены истцом за пределами срока исковой давности. Названное обстоятельство, с учётом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании долга за период с 27.02.2010 по 30.01.2011 и начисленной на сумму данного долга пени.

При определении момента перехода к ООО "Основной ресурс" обязанности по внесению платы за пользование спорным земельным участком, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества: сооружение - автозаправочная станция общей площадью 77 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, ул.Калинина, 236а.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) также установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права серии 25-АБ N 809290 от 24.08.2012 следует, что переход к ООО "Основной ресурс" права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, зарегистрирован 24.08.2012 на основании договора купли-продажи от 09.08.2012, заключенного между ООО "Автокард-Ойл" (продавец) и ООО "Основной ресурс" (покупатель).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела договор аренды земельного участка от 08.07.2002, соглашение о передаче прав и обязанностей по данному договору от 09.08.2012, суд установил, что ООО "Автокард-Ойл", являющийся прежним собственником вышеуказанного объекта недвижимости, спорный земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования, принадлежал на праве аренды на основании договора аренды от 08.07.2002.

Таким образом, с учетом государственной регистрации 24.08.2012 оглашения передаче прав и обязанностей по договору аренды, а также в силу прямого указания закона с 24.08.2012 у ООО "Основной ресурс" возникло право аренды спорного земельного участка и, соответственно, обязанность по внесению арендной платы за пользование данным земельным участком.

Оснований полагать, что к ООО "Основной ресурс" перешел долг предыдущего арендатора спорного земельного участка (ООО "Автокард-Ойл"), у суда апелляционной инстанции не имеется.

В статье 391 ГК РФ предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.

Согласно статье 389 ГК РФ уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.

Из текста соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.08.2012, не следует, что ООО "Основной ресурс" выразило волю на то, что долг предыдущего арендатора земельного участка перейдет к нему. Напротив, согласно пункту 6 данного соглашения ООО "Автокард-Ойл" гарантировало отсутствие задолженности по налоговым, арендным и иным платежам.

В силу пункта 1 статьи 391 ГК РФ перевод долга допускается только с согласия кредитора. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства дачи арендодателем такого согласия.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО "Основной ресурс" задолженности по арендной плате за период с 31.01.2011 по 23.08.2012, а также пени, начисленной на сумму такой задолженности.

Апелляционный суд отклоняет довод ООО "Автокард-Ойл" о том, что договор аренды от 08.07.2002 прекратил своё действие по истечении срока аренды, а также в связи с заключением впоследствии договора аренды земельного участка от 22.05.2009 N 03-Ю-11132.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Из обстоятельств дела следует, что срок договора аренды N 3775 от 08.07.2002 был определен с 17.06.2002 по 04.05.2009.

Доказательств того, что после 04.05.2009 ООО "Автокард-Ойл" прекратило пользоваться спорным земельным участком (акт приема-передачи и др.), в материалы дела не представлены, также как не представлено доказательств наличия у арендодателя возражений относительно использования ООО "Автокард-Ойл" спорного земельного участка после 04.05.2009.

При таких обстоятельствах, договор аренды N 3775 от 08.07.2002 по истечении своего срока, то есть с 05.05.2009 возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Прекращение договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, осуществляется по правилам абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ.

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ в случае возобновления договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Иной срок предупреждения договором аренды N 3775 от 08.07.2002 не установлен.

Кроме того, расторжение договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, возможно по соглашению сторон (п.п. 1,2 ст.450 ГК РФ).

Согласно п.п.2,3 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.

Третьи лицом представлен договор аренды спорного земельного участка от 22.05.2009 N 03-Ю-11132, подписанный Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (Департамент, Арендодатель) и ООО "Автокард-Ойл" (Арендатор), сроком действия с 13.05.2009 по 12.05.2014.

В обоснование довода о прекращении действия договора аренды N 3775 от 08.07.2002 ООО "Автокард-Ойл" предоставило в материалы дела распоряжение Департамента N 422-р от 13.05.2009, согласно которому ООО "Автокард-Ойл" (на основании его добровольного отказа) прекращалось существующее право аренды (п. 1) и участок передавался в аренду на 5 лет (п.2).

При этом, данным распоряжением обществу было предложено заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 3775 от 08.07.2002 и зарегистрировать его (п.4).

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ всякий договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

Договор аренды земельного участка N 3775 от 08.07.2002 зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, соглашение о расторжении этого договора тоже должно быть зарегистрировано. В отсутствие государственной регистрации соглашение о расторжении договора аренды считается не заключенным, а договор аренды - не расторгнутым.

В материалах дела имеется представленное третьим лицом соглашение от 12.05.2010 о расторжении договора аренды земельного участка N 3775 от 08.07.2002, однако доказательства государственной регистрации этого соглашения отсутствуют.

Таким образом, возобновившись с 05.05.2009 на неопределенный срок, договор аренды земельного участка N 3775 от 08.07.2002 свое действие не прекратил.

Подписанный между Департаментом и ООО "Автокард-Ойл" договор аренды земельного участка N 03-Ю-11132 от 22.05.2009 не может быть принят в качестве доказательства прекращения арендных отношений по договору N 3775 от 08.07.2002 в силу следующего.

Как следует из сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю N 01/103/2009-258 от 06.11.2009, в государственной регистрации договора аренды N 03-Ю-11132 от 22.05.2009 было отказано. При этом Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю указало, что распоряжением N 422-р от 13.05.2009 Департамент выразил свою волю на прекращение арендных отношений по договору аренды N 3775 от 08.07.2002 путем заключения соглашения о расторжении данного договора. В свою очередь, ни Департамент, ни ООО "Автокард-Ойл" не обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении данного договора, и документы, свидетельствующие о прекращении арендных отношений, не предоставили.

Таким образом, подписав новый договор аренды N 03-Ю-11132 от 22.05.2009, ни ООО "Автокард-Ойл", ни Департамент не выразили свое волеизъявление на прекращение действия договора аренды N 3775 от 08.07.2002.

Следовательно, с 04.05.2009 ООО "Автокард-Ойл" фактически пользовалось земельным участком на условиях договора аренды N 3775 от 08.07.2002. Договор аренды от 22.05.2009 не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным.

Суд критически относится к представленному третьим лицом акту приема-передачи от 12.05.2010 (возврат земельного участка по договору аренды N 3775 от 08.07.2002), поскольку указанный акт датирован спустя более одного года после 04.05.2009, а также после получения ООО "Автокард-Ойл" земельного участка по договору аренды N 03-Ю-11132 от 22.05.2009 по акту приема-передачи от 22.05.2009. С учетом установленных обстоятельств по настоящему делу акт от 12.05.2010 не может свидетельствовать о фактическом возврате земельного участка по договору аренды от 08.07.2002.

Апелляционный суд считает ошибочной ссылку ООО "Автокард-Ойл" на Постановление Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Действительно, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 разъяснено, что если собственник по договору аренды подлежащему регистрации, но не зарегистрированному, передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.309 ГК РФ).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Однако по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Если сделка, требующая регистрации, не прошла необходимую государственную регистрацию, она не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Подписание последующих договоров аренды в отношении того же недвижимого имущества может свидетельствовать о выражении волеизъявления на прекращение отношений, оформленных ранее действовавшим договором, только при условии заключения последующих договоров в установленном законом порядке, то есть с обязательным соблюдением требований п.2 ст.651 ГК РФ.

Отсутствие у последующих договоров сроком действия более одного года государственной регистрации, не свидетельствует об автоматическом прекращении при их подписании ранее действовавшего договора, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

ООО "Основной ресурс", заключая с ООО "Автокард-Ойл" соглашение от 09.08.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, основывалось на сведениях ЕГРП, следовательно, договор аренды от 22.05.2009 не может порождать правовых последствий для ООО "Основной ресурс", не знавшего о факте заключения договора аренды от 22.05.2009 и о содержании его условий.

В этой связи ссылка третьего лица на фактическое внесение им арендной платы по договору аренды от 22.05.2009 не имеет правового значения. Более того, в материалах дела имеются платежные поручения о внесении ООО "Автокард-Ойл" арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.07.2002 N 3775 за 4-й квартал 2011 года и за первый квартал 2012 года (N 2 от 13.01.2012, N 27 от 29.02.2012, N 51 от 17.04.2012), а также письмо ООО "Автокард-Ойл" от 19.04.2011, в котором общество подтверждает возобновление действия договора аренды от 08.07.2002 на неопределенный срок и указывает, что на дату написания письма (апрель 2011 года) указанный договор не расторгнут.

Как следует из представленных ответчиком документов, договор аренды от 08.07.2002 был расторгнут ООО "Основной ресурс" и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края только на основании распоряжения последнего от 29.11.2013 N 2864-рз, при этом 18.04.2014 между данными лицами был заключен новый договор аренды спорного земельного участка сроком действия на 49 лет, который 07.07.2014 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

На основании вышеизложенного с учётом предмета заявленных исковых требований суд признаёт законными и обоснованными требования истца о взыскании с ООО "Основной ресурс" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.07.2002 N 3775 за период с 24.08.2012 по 12.12.2013.

При определении размера арендной платы за указанный период апелляционный суд учитывает следующее.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Истец рассчитывает размер задолженности в соответствии с Муниципальным правовым актом от 05.03.2008 N 17-МПА, Постановлениями Администрации Приморского края от 10.06.2003 N 176, от 19.03.2009 N 71-па, от 30.12.2010 N 437-па, Решениями Думы г.Владивостока от 23.04.2009 N 275, от 24.11.2009 N 396, от 30.09.2011 N 736.

Согласно вышеуказанными нормативным правовым актам с 08.10.2011 размер арендной платы составляет 80 464 рубля 31 копейку в месяц и рассчитывается по следующей формуле: кадастровая стоимость земельного участка (5 364 287 рублей 50 копеек) х ставку арендной платы (1,5%).

Согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582).

В пунктах 3 - 5 Правил перечислены земельные участки, при определении арендной платы за которые применяется соответствующий способ определения арендной платы.

Спорный земельный участок не подпадает под сферу действия указанных пунктов.

Согласно пункту 6 Правил в остальных случаях арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В материалы дела представлен отчет ООО "Приморское бюро судебных экспертиз" N 247/ЭН-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:23 площадью 550 кв.м, для дальнейшей эксплуатации сооружения - автозаправочная станция, находящегося примерно в 34 м от ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир - здание банка) по адресу: г. Владивосток, ул.Калинина, 261.

В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.08.2009 составила 1 683 550 рублей.

Таким образом, исходя из пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, годовой размер арендной платы с 01.08.2009 составляет 218 861 рубль 50 копеек (1 683 550 рублей х ставку рефинансирования ЦБ РФ, действовавшую на начало 2009 года, в размере 13% (Указание Банка России от 28.11.2008 N 2135-У)).

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца со ссылкой на то обстоятельство, что нормативные акты органа местного самоуправления и органа государственной власти субъекта РФ, которыми определена методика и порядок расчёта арендной платы за земельные участки, право собственности на которые не разграничены, не оспорены в установленном законом порядке, поскольку определение арендной платы, исходя из указанных нормативных актов, будет противоречить принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582. Данная правовая позиция нашла своё отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, от 17.12.2013 N 9707/13.

Довод истца о том, что проведение рыночной оценки не представляется возможным, поскольку у участка отсутствуют уникальные характеристики объекта недвижимости, также является несостоятельным, поскольку в материалах дела имеется кадастровый паспорт спорного земельного участка от 09.07.2014 N 25/00-14-250207, из которого следует, что спорный земельный участок площадью 550 кв.м имеет кадастровый номер 25:28:030003:23, то есть по состоянию на 01.08.2009 сведения о спорном участке внесены в государственный кадастр недвижимости. Более того, договор аренды от 08.07.2002 зарегистрирован в установленном законном порядке.

В соответствии с пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, в редакции, действовавшей до 01.09.2011, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно пп.5.2.6 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 437 от 05.06.2008, к его полномочиям отнесено принятие нормативных правовых актов, устанавливающих коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации.

В целях реализации указанного полномочия Министерством утверждено несколько различных по назначению коэффициентов-дефляторов, однако коэффициент-дефлятор, подлежащий применению для целей изменения размера арендной платы за земельные участки, установлен не был.

В тоже время, коэффициенты-дефляторы могут быть применены лишь для тех целей, которые непосредственно указываются Министерством в принимаемых им приказах.

Утверждавшиеся на 2010 и 2011 годы коэффициенты-дефляторы не имеют отношения к вопросам определения размера арендной платы по гражданско-правовому договору, следовательно, не могут быть применены для целей изменения размера арендной платы по договору аренды.

Из положений пункта 8 Правил прямо не следовало, что при отсутствии коэффициента-дефлятора утвержденного для целей изменения размера арендной платы, размер арендной платы мог изменяться на коэффициенты-дефляторы, утверждавшиеся для иных целей.

При таких обстоятельствах арендная плата на основании договора аренды N 3775 от 08.07.2002 в период 2009-2011 годы подлежит начислению без применения коэффициента-дефлятора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 N 697 в пункт 8 Правил внесены изменения. Согласно новой редакции названного пункта размер арендной платы изменяется в зависимости от уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п.1).

К отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон но договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст.422 ГК РФ.

В Постановлении Правительства РФ N 697 от 19.08.2011 не указано, что внесенные им изменения распространяют свое действие на ранее возникшие правоотношения.

Следовательно, размер арендной платы по спорному договору аренды изменяется в зависимости от уровня инфляции, начиная с 2012 года.

Федеральным законом N 371-ФЗ от 30.11.2011 "О федеральном бюджете на 2012 год и плановый период 2013 и 2014 годов" установлен уровень инфляции на 2012 год в размере 6 процентов, соответственно размер арендной платы за 2012 год по спорному договору аренды составляет 231993 рубля 19 копеек.

Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2013 год и плановый период 2014 и 2015 годов" N 216-ФЗ от 03.12.2012 установлен уровень инфляции на 2013 год в размере 5,5 процентов, соответственно годовой размер арендной платы за 2013 год по спорному договору аренды составляет 244752 рубля 82 копейки.

Исходя из вышеуказанного размера годовой арендной платы с учетом произведенной частичной оплаты ответчиком задолженности (платежное поручение N 104 от 06.11.2013 на сумму 127662 рубля 10 копеек) суд самостоятельно произвел расчет задолженности ответчика за период с 24.08.2012 по 12.12.2013, который составил 186 910 рублей 06 копеек (расчет суда прилагается). Данная сумма подлежит взысканию с ответчика, а исковые требования о взыскании основного долга в остальной части не подлежат удовлетворению.

Также истец просит взыскать пени, начисленные на сумму основного долга.

Коллегией установлено, что ответчиком нарушены установленные пунктом 2.1 договора аренды от 08.07.2002 сроки внесения арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

При этом апелляционный суд учитывает, что ООО "Основной ресурс", став арендатором спорного земельного участка 24.08.2012, было обязано внести первый платеж не позднее 15.10.2012 (пункт 2.1 договора).

С учётом порядка и сроков внесения арендной платы, предусмотренных пунктом 2.1 договора аренды от 08.07.2002, установленного судом размера годовой арендной платы, размер пени, начисленный за период с 15.10.2012 по 12.12.2013, составляет 69 390 рублей 93 копейки (расчет суда прилагается).

Ответчиком заявлено о применении статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 14.10.2004 N 293-О гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Для того, чтобы применить статью 333 ГК РФ, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Между тем, доказательства, подтверждающие, что в данном конкретном случае неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание указанное обстоятельство, учитывая срок нарушения исполнения обязательства по внесению арендной платы, арбитражный апелляционный суд считает, что сумма неустойки в размере 69 390 рулей 93 копейки является соразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательства.

Платёжным поручением N 105 от 06.11.2013 на сумму 107285 рублей 80 копеек ответчик произвёл истцу оплату пени по договору аренды, указав в назначении платежа "Пеня по договору от 08.07.2002 N 3775. НДС не облагается".

Таким образом, у ответчика имеется переплата по пене в сумме 37 894 рубля 87 копеек, в связи с чем требования о взыскании пени является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ ввиду принятия судом первой инстанции решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (пункт 1 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2014 по делу N А51-3357/2014 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Основной ресурс" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 186910 (сто восемьдесят шесть тысяч девятьсот десять) рублей 06 копеек основного долга.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Основной ресурс" в доход федерального бюджета 1963 (одну тысячу девятьсот шестьдесят три) рубля государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Основной ресурс" 1910 (одну тысячу девятьсот десять) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов А.В. Ветошкевич