Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 13АП-17693/14

г. Санкт-Петербург

16 октября 2014 г.

Дело N А56-49422/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Жиляевой Е.В., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,

при участии:

от истца (заявителя): Говорушин И.А. (доверенность от 13.01.2014 г.)

от ответчика (должника): 1 - Щепалова Н.А. (доверенность от 16.12.2013 г.), Назарчук О.Н. (доверенность от 07.04.2014 г.), 2 - Яшина М.Г. (доверенность от 05.12.2013 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17693/2014) ООО "АВС Электроника" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2014 по делу N А56-49422/2013 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО "АВС Электроника"

к 1) ООО "Индиго", 2) ООО "Спутник"

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АВС Электроника" (далее - ООО "АВС Электроника") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Индиго" (далее - ООО "Индиго") и Обществу с ограниченной ответственностью "Спутник" (далее - ООО "Спутник") о взыскании суммы гарантийного платежа в размере 1 952 500 руб., штрафа в размере 1 900 000 руб., а также убытков в размере 10 217 888,30 руб.

Решением от 10.10.2013 г. в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2014 г. решение от 10.10.2013 г. отменено; с ООО "Индиго" и ООО "Спутник" солидарно в пользу ООО "АВС Электроника" взыскан гарантийный платеж в размере 1 952 500 руб., штраф в размере 1 900 000 руб., убытки в размере 10 517 888 руб. 30 коп., а также 94 851 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе; ООО "АВС Электроника" из федерального бюджета возвращено 738 руб. 06 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.04.2014 г. решение от 10.10.2013 г. и постановление апелляционного суда от 23.01.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования обстоятельств, связанных с направлением ответчиками и получением истцом предложения о заключении основанного договора, что имеет значение для вывода о прекращении обязательства по п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что условия п. 3.2.2 предварительного договора следует толковать в совокупности с иными условиями договора и с учетом положений гражданского законодательства.

Решением от 03.07.2014 г. в иске отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении действия предварительного договора, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, а именно не позднее 28.09.2013 г., он не был заключен, при том, что арендатором не был подписан направленный и подписанный со стороны арендодателя договор аренды на согласованных условиях.

В апелляционной жалобе, поданной ООО "АВС Электроника", истец просит решение отменить и иск удовлетворить.

По мнению подателя жалобы, ответчиком в нарушение положения предварительного договора не исполнено обязательство по своевременному направлению в адрес истца основного договора аренды.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, представители ответчиков возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим оснвоаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Индиго" (арендодатель), действующее на основании агентского соглашения от 24.07.2012, заключенного с ООО "Спутник", и ООО "АВС Электроника" (арендатор) 28.09.2012 заключили предварительный договор N И/АВСЭ/12, согласно разделу 1 которого стороны обязались в будущем заключить договор аренды нежилых помещений общей площадью 1775 кв.м в строящемся здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Нижний Новгород, Казанское шоссе, д. 11, сроком на 7 лет.

По акту приема-передачи от 30.11.2012 помещение было передано арендатору под отделку.

В соответствии с п. 3.1 предварительного договора стороны обязаны заключить основной договор в течение 30-ти рабочих дней с момента получения арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на объект, часть которого составляет помещение, являющееся предметом основного договора.

Согласно п. 3.3 предварительного договора в счет обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, арендатор выплачивает арендодателю гарантийный платеж в размере 1 952 500 руб., включая НДС, в течение 10-ти банковских дней с даты подписания предварительного договора.

Отказом арендатора от заключения основного договора считается не подписание им в течение 30 дней с момента получения 3 экземпляров подписанных со стороны арендодателя договоров аренды на согласованных условиях. В этом случае договор считается расторгнутым, гарантийный платеж возврату не подлежит (п. 3.3.1).

В силу пункту 3.3.2 предварительного договора арендодатель обязан в течение 30-ти дней с момента регистрации права собственности на объект отправить в адрес арендатора 3 экземпляра основного договора аренды помещения, в противном случае предварительный договор считается расторгнутым в связи с отказом арендодателя от подписания основного договора. При этом в случае отказа арендодателя от заключения основного договора аренды сумма уплаченного гарантийного платежа подлежит возврату арендатору в полном объеме в течение 5-ти банковских дней с даты расторжения предварительного договора.

На основании п. 1 дополнительного соглашения от 28.09.2012 N 1 к предварительному договору ООО "Спутник" несет полную материальную ответственность за выполнение всех условий и обязательств предварительного договора за арендодателя (ООО "Индиго"). В том числе в случае, если ООО "Индиго" будет уклоняться от заключения основного договора или помещения, подлежащие передаче в аренду ООО "АВС Электроника", останутся в собственности ООО "Спутник", последний гарантирует передачу их в аренду ООО "АВС Электроника", согласно условиям предварительного договора, а также компенсацию за свой счет всех убытков, причиненных ООО "АВС Электроника" со стороны ООО "Индиго", включая возврат обеспечительного платежа.

Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права следует, что право собственности на здание по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, Казанское шоссе, д. 11, зарегистрировано за ООО "Спутник" 21.05.2013 г.

Ссылаясь на то, что в адрес истца основной договор направлен не был, истец, полагая предварительный договор расторгнутым, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о солидарном взыскании с ответчиков суммы гарантийного платежа, штрафа, а также расходов, понесенных на ремонт помещения.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Договор от 28.09.2012 N И/АВСЭ/12 носит смешанный характер, поскольку содержит элементы предварительного договора и обязательства имущественного характера, связанные с передачей имущества арендатору до подписания основного договора, несением затрат по отделке помещений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Суд первой инстанции посчитал, что в настоящем случае срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен сторонами в предварительном договоре с нарушением правил статьи 190 ГК РФ, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательства, не отвечает признакам неизбежности.

При таких обстоятельствах срок, по мнению суда первой инстанции, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, ими не определен, в связи с чем следует применять абзац второй пункта 4 статьи 429 ГК РФ, в результате чего основной договор подлежал бы заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее 28.09.2013 г.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции установил, что основной договор аренды не был заключен по вине истца, поскольку последний не подписал направленный и подписанный со стороны арендодателя договор аренды на согласованных условиях в срок до 28.09.2013 г. (письмом от 08.07.2013 г.)

Апелляционный суд, отменяя решения суда первой инстанции, исходит из того, что судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен сторонами в предварительном договоре с нарушением правил статьи 190 ГК РФ. Правомерность такого вывода подтверждена судом кассационной инстанции в постановлении от 17.04.2014 г.

Вместе с тем суд первой инстанции не учёл, что на момент направления в адрес истца предложения (письмо от 08.07.2013 г.) о заключении договора аренды предварительный договор являлся расторгнутым на основании абз. 3 п. 3.2.2 и в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ в связи с ненаправлением арендодателем в адрес арендатора, подписанных со стороны арендодателя 3 экземпляров договора аренды, на согласованных в приложении N 1 договора условиях, в течение 30 дней с момента регистрации права собственности на объект, часть которого составляет спорное помещение.

Поскольку на момент заключения предварительного договора сторонам было неизвестно наступит ли обстоятельство, с которым связывается начало течения срока для направления арендатору основного договора (регистрация права собственности на объект), в соответствии с п. 2 ст. 157 Гражданского кодекса РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, так как стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Таким образом, в п. 3.3.2 предварительного договора стороны предусмотрели отменительное условие и связали его с обстоятельством, не отвечающим признаком неизбежности, что соответствует ст. 157 ГК РФ и не противоречит ст. 190 ГК РФ. Пункт 3.3.2 предварительного договора содержит условие о порядке прекращения предварительного договора и не содержит условий о сроке его действия.

Из материалов дела следует, что право собственности на здание по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, Казанское шоссе, д. 11, зарегистрировано за ООО "Спутник" 21.05.2013 г., тогда как доказательств совершения арендодателем указанных действий в определенный договором срок не представлено.

ООО "Индиго" в силу публичного характера и общедоступности сведений не лишено было возможности получить информацию о ходе регистрации права собственности на объект за ООО "Спутник" с целью своевременного исполнения обязательств, предусмотренных абз. 3 п. 3.3.2 договора.

Таким образом, предварительный договор аренды считается расторгнутым в связи с несовершением ООО "Индиго" действий по заключению договора аренды в установленный срок, и оснований, предусмотренных п. 3.3.1 предварительного договора аренды для удержания гарантийного платежа не имеется.

То обстоятельство, что судом установлены основания для применения годичного срока, предусмотренного п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в течение которого подлежал заключению основной договор, не освобождает ответчика от исполнения обязанности по направлению в адрес арендатора в пределах данного срока, но в течение 30 дней с момента регистрации права собственности на объект, предложения о заключении договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. С учетом приведенной нормы, п. 3.3.2 предварительного договора и представленных в дело доказательств перечисления гарантийного платежа в сумме 1 952 500 руб., апелляционный суд считает, что названные денежные средства подлежат возврату Истцу.

Также правомерно истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков штрафа на основании п. 3.3.2 предварительного договора в сумме 1 900 000 руб.

При рассмотрении требований Истца относительно возмещения ответчиками его расходов на ремонт помещения апелляционный суд исходит из того, что право на возмещение таких расходов также предусмотрено п. 3.3.2 предварительного договора. При этом апелляционным судом не принимаются возражения ответчиков относительно отсутствия согласованного с ООО "Индиго" проекта, поскольку предусмотренная п. 3.5 предварительного договора обязанность истца согласовать с ООО "Индиго" дизайн-проект интерьера помещения не предполагает необходимости согласования сторонами ни объема, ни стоимости ремонтных работ в помещении. В такой ситуации отсутствие согласованного сторонами дизайн-проекта не отменяет предусмотренной п. 3.3.2. предварительного договора обязанности ответчиков по возмещению понесенных Истцом расходов на ремонт помещения.

Поскольку Истец представил в дело доказательства в подтверждение факта осуществления ремонтных работ, их стоимости и понесенных фактических расходов, апелляционный суд считает указанные расходы в сумме 10 517 888 руб. 30 коп. подлежащими возмещению за счет ответчиков.

При оценке обоснованности требований Истца о взыскании заявленных сумм с ответчиков солидарно апелляционный суд руководствуется п. 1 ст. 322 ГК РФ и п. 1 дополнительного соглашения от 28.09.2012 N 1 к предварительному договору.

Апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о действительности предварительного договора, несмотря на отсутствие в момент его заключения зарегистрированного права собственности на предмет аренды как у ООО "Спутник", так и у ООО "Индиго".

При таких обстоятельствах исковые требования следует удовлетворить в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2014 г. по делу N А56-49422/2013 отменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Индиго" и Общества с ограниченной ответственностью "Спутник" солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АВС Электроника" гарантийный платеж в размере 1 952 500 руб., штраф в размере 1 900 000 руб., убытки в размере 10 517 888 руб. 30 коп., а также 94 851 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "АВС Электроника" из федерального бюджета 738 руб. 06 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева О.Р. Старовойтова