Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 10АП-8899/14

г. Москва

16 октября 2014 г.

Дело N А41-1082/13

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 16 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Александрова Д.Д., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Цуровым И.Б.,

при участии в заседании:

от администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области (ИНН:5003057477, ОГРН:1055011353550) - Кашуркина М.Ю.по доверенности от 10.01.2014 N 9,

от индивидуального предпринимателя Королевой Людмилы Петровны (ИНН:503607271392, ОГРНИП: 311507407500012) - Королёв С.В. по доверенности от 15.03.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 по делу N А41-1082/13, принятое судьёй Фаньян Ю.А., по иску администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области к индивидуальному предпринимателю Королевой Людмиле Петровне о расторжении договора и взыскании задолженности и по встречному иску индивидуального предпринимателя Королевой Людмилы Петровны к администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области об уменьшении размера арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Королевой Людмиле Петровне (далее - ИП Королёва Л.П., ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 23 февраля 2014 года и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 647 118 рублей.

Решением арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 года по делу N А41-1082/13 исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23 февраля 2011 года, заключенный между администрацией муниципального образования городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области и ИП Королевой Л.П. С ИП Королевой Л.П. в пользу администрации городского поселения Видное взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 647 118 рублей (т. 1 л.д. 42-44).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 ноября 2013 года вышеназванное решение суда первой инстанции отменено, расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23 февраля 2011 года, заключенный между администрацией муниципального образования городского поселения Видное Ленинского района Московской области и ИП Королевой Л.П., с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 1 460 591 руб. 20 коп. (т. 3 л.д. 18-25).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2014 года решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 ноября 2013 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При этом суд кассационной инстанции указал на то, что суды первой и апелляционной инстанций не дали оценку доводам ответчика о произведенных работах по заключенному ею договору строительного подряда с ИП Погорельской Н.Е. и произведенных расходах в сумме 400 000 руб. по оплате выполненных работ, вызванных неотложной необходимостью производства таких работ для использования помещения по назначению.

В ходе нового рассмотрения дела в суде первой инстанции ИП Королёва Л.П. предъявила встречный иск к администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области об уменьшении размера арендной платы за спорный период времени по заключенному между сторонами договору аренды от 08 апреля 2011 года, а также о зачете в счет арендной платы стоимости капитального ремонта помещений в сумме 400.000 руб. (т. 3 л.д. 186-198).

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года вышеуказанное встречное исковое заявление было принято к производству.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года по делу N А41-1082/13 в удовлетворении исковых требований администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области отказано. Встречные исковые требований ИП Королёвой Л.П. удовлетворены (т. 4 л.д. 5-10).

Не согласившись с данным судебным актом, администрация городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права (т. 4 л.д. 14-15).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области поддержал в полном объёме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Представитель ИП Королёвой Л.П. возражал против доводов заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, что между администрацией муниципального образования городского поселения Видное Ленинского района Московской области (арендодателем) и ИП Королёвой Л.П.(арендатором) 23 февраля 2011 года был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор - принять в аренду сроком на 5 лет нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Видное, ул. Гаевского, д. 1 "А", общей площадью 311,4 кв. м с инв. N 095:031-1629, лит. А, для предоставления населению услуг банного комплекса ( т.1, л.д.6-8).

Согласно п. 4.1. договора и приложению N 2 к нему (т. 1 л.д. 10) арендная плата за пользование арендованным имуществом составляет 125.805,6 руб. в месяц.

Вышеназванный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 08 апреля 2011 года (т. 1 л.д. 6).

По акту приема-передачи от 02 марта 2011 года объект аренды был передан от арендодателя к арендатору (т. 1 л.д. 9).

Впоследствии администрацией городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области в адрес ИП Королевой Л.П. ответчика направлялись претензии от 26 октября 2012 года N 1292, от 07 ноября 2012 года N 1314 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а также уведомления от 04 октября 2012 года N 1202, от 07 ноября 2012 года N 1315 о расторжении договора в связи с нарушением его условий со стороны арендатора (т.1, л.д. 15, 20, 23, 106).

Ссылаясь на то обстоятельство что, ИП Королёвой Л.П. направленные претензии и уведомления оставлены без ответа, администрация городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Вместе с тем, после принятия арендуемого помещения в процессе более детального его осмотра, с привлечением специалистов, ИП Королёвой Л.П. стало известно о существенных недостатках, не позволяющих использовать вышеназванное имущество в соответствии с целями, предусмотренными пунктом 2.1 договора, в связи с чем в адрес администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области было направлено письмо с просьбой о проведении капитального ремонта помещения

В ответ на данное письмо от администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области был получен отказ, мотивированный отсутствием в бюджете городского поселения Видное денежных средств, предусмотренных для капитального ремонта здания бани по адресу: г. Видное, ул. Гаевского, д. 1а (т. 1 л.д. 107).

В связи с уклонением администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области от выполнения своих обязанностей как арендодателя и для устранения вышеуказанных недостатков, между ИП. Королёвой Л.П. и ИП Погорельской Н.Е. 14 августа 2012 года был заключён договор строительного подряда, по условиям которого подрядчик принял на себя обязательства по выполнению ремонтно-строительных работ нежилого помещения площадью 12,5 кв.м. по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Видное, ул. Гаевского, д. 1 А. (т. 1 л.д. 123).

В соответствии с п. 1.3 указанного выше договора стоимость работ составила 400 000 рублей.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 23 июля 2013 года, подписанном обеими сторонами, подтверждается наличие существенных недостатков в арендуемом ИП Королёвой Л.П. объекте (т. 3 л.д. 239).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Королёва Л.П. обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением по настоящему делу (т. 3 л.д. 186).

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области и удовлетворении встречных исковых требований ИП Королёвой Л.П. по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Материалами дела подтверждается наличие у арендованного помещения существенных недостатков, а также невозможность в связи с данными недостатками использования помещения по назначению.

Так, согласно экспертному заключению, составленному по результатам осмотра, произведенного 03.08.2012, объектом которого являлось здание бани, расположенное по адресу: Московская область, г. Видное, ул. Гаевского д. 1А, исследуемый объект находится в неудовлетворительном состоянии полностью непригодном для функционирования по назначению. Физический износ некоторых конструктивных элементов достиг 95%. Таким образом, для использования бани по назначению необходимо проведение срочного капитального ремонта (т. 3 л.д. 155-171).

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по проведению капитального ремонта, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле письма, однако арендодатель уклонялся от исполнения своих обязанностей.

Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт части помещений за свой счет, заключив договор подряда с ИП Погорельской.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о праве ИП Королёвой Л.П. в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Поскольку администрация городского поселения Видное передала в аренду ИП Королёвой Л.П. имущество, с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, и после произведенного силами арендатора капитального ремонта парилки бани истец по встречному иску получил возможность пользоваться только часть помещений площадью 153,9кв.м. (из 311,4), то требование ИП Королёвой Л.П. о соразмерном уменьшении арендной платы также является правомерным и удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что за аренду помещений площадью 153,9кв.м., использование которых было фактически возможным, арендные платежи вносились ИП Королёвой Л.П. надлежащим образом.

Следовательно, оснований для досрочного расторжения указанного выше договора аренды по требованию арендодателя и взыскания с ИП Королёвой Л.П. платы за помещения, не пригодные к использованию по назначению, не имеется.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска является правильным.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы, изложенные в ней являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года по делу N А41-1082/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Д.Д. Александров С.К. Ханашевич