Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2014 г. N 05АП-11060/14

г. Владивосток

24 октября 2014 г.

Дело N А59-5782/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 22 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РЕАЛ",

апелляционное производство N 05АП-11060/2014

на решение от 30.06.2014

судьи А.С. Белова

по делу N А59-5782/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "РЕАЛ" (ИНН 6501121550, ОГРН 1036500602577)

к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН 1026500520364, ИНН 6500000761), Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762), Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510)

третье лицо: Управление Росреестра по Сахалинской области, о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

при участии:

от истца: генеральный директор Хадуев Расул Сайд-Эмиевич по приказу о назначении на должность от 15.07.2008, выписка из ЕГРЮЛ от 15.01.2014 N 392, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Реал" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - Министерство), Администрации города Южно-Сахалинска (далее - Администрация), Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент), о признании права собственности на объект незавершенного строительства - здание жилое общего назначения многосекционное, о адресу: город Южно-Сахалинск, IX, микрорайон южнее жилого дома N 17-а по ул. Емельянова, кадастровый номер 65:01:0602003:3627 (далее - спорное имущество, здание).

Арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области.

Решением от 30.06.2014 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обжаловало его в апелляционном порядке. В обоснование своей правовой позиции истец указал, что судом первой инстанции не исследовано письменное доказательство - кадастровый паспорт здания, которое подтверждает, что спорное имущество было создано в период действия разрешения на строительство. Также общество считает необоснованной ссылку арбитражного суда на решение Южно-Сахалинского городского суда от 05.08.2010 по делу N 2-1558/2010, так как в нем нет выводов о ничтожности договора аренды земельного участка N 6301 от 29.07.2004.

Кроме того, основания, в связи с которыми решением Южно-Сахалинского городского суда от 05.08.2010 по делу N 2-1558/2010 разрешения на строительство, выданные обществу, признаны недействительными, не носили неустранимый характер и на момент принятия решения отсутствовали. Также указанное решение не содержит указания на то, с какого момента разрешения на строительство были признаны недействительными. Судом первой инстанции было отказано истцу.

По мнению истца, суд первой инстанции неправомерно сослался на решение по делу N А59-2634/2012 от 26.11.2012, поскольку оно не имеет преюдициального характера, а также отказал в вызове ООО "Спецстройпроект" и приобщении к материалам дела бухгалтерского баланса.

В дополнениях к апелляционной жалобе истец указал, что на момент вступления в законную силу решения суда общей юрисдикции от 05.08.2010 ненормативный правовой акт, постановление мэра г. Южно-Сахалинска N 1093 от 11.06.2004 был исполнен: создана и согласована проектная документация, получено разрешение на строительство и возведено спорное имущество, в связи с чем добросовестный истец лишен возможности оформить право собственности на здание.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания ответчики и третье лицо явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в их отсутствие.

До начала судебного заседания от Департамента и Управления Росреестра по Сахалинской области поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, приобщенные в порядке статьи 262 АПК РФ к материалам дела, в которых они просили оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В письменном отзыве Управления Росреестра по Сахалинской области заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии представителя, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании огласил доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Апелляционная коллегия приобщила к материалам дела дополнительные пояснения к апелляционной жалобе, в приобщении дополнительных доказательств отказала на основании статей 159, 184, 185, части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку истцом не была обоснована уважительность причины невозможности представления указанных доказательств в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра города Южно-Сахалинска от 11.06.2004 N 1093 между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 6301 от 29.07.2004, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 01.06.2004 по 31.05.2005, имеющий описание согласно Приложению к договору "Характеристика земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости", площадью 2170 кв.м., расположенный по адресу: Южно- Сахалинск, IХ микрорайон, южнее жилого дома N 17-а (с учетом соглашения N 21666/3 от 09.01.2008), по улице Емельянова. Целевое использование определено в пункте 1.2 договора "для проектирования здания жилого общего назначения многосекционного".

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области в установленном законом порядке.

Дополнительными соглашениями к договору от 19.09.2008 и от 24.06.2009 изменено наименование арендатора ООО "Реал Сервис" на ООО "Реал", дата окончания договора установлена 30.06.2010, разрешенное использование "для проектирования и строительства здания жилого общего назначения многосекционного".

В 2008 году ООО "Реал" было получено разрешение N RU 6530200000001008 на строительство объекта капитального строительства "Здание жилое общего назначения, многосекционное, по адресу: г.Южно-Сахалинск, IX, микрорайон южнее жилого дома N 17-а по ул. Емельянова.

Истец 07.11.2013 обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание, однако, Управление Росреестра по Сахалинской области 25.11.2013 отказало в регистрации права собственности на спорное имущество.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Между тем согласно части 2 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Согласно части 2 и 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица; вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Вступившим в законную силу решением Южно-Сахалинского городского суда от 05.08.2010 по делу N 2-1558/2010 установлено, что на момент подписания договора аренды от 29.07.2004 спорный земельный участок не был сформирован (не установлены границы земельного участка) и не был поставлен на государственный кадастровый учет, следовательно, спорный земельный участок не существовал как объект гражданских прав и объект земельный отношений, в связи с чем не мог быть предоставлен в аренду. В связи с чем суд общей юрисдикции пришел к выводу о ничтожности договора аренды ввиду его несоответствия абзацу 2 части 1 статьи 432 и части 1 статьи 607 ГК РФ.

Также суд общей юрисдикции признал незаконным пункт 28 постановления мэра г. Южно-Сахалинска N 1093 от 11.06.2004, в соответствии с которым подписан договор аренды от 29.07.2004, что также указано в качестве основания для признания договора аренды и дополнительного соглашения к нему от 09.01.2008 N 21666/03 ничтожными, а также признаны недействительными выданные обществу разрешения на строительство многосекционного жилого здания общего назначения на земельном участке южнее жилого дома N 17 А по ул. Емельянова в г.Южно-Сахалинске от 19.09.2008 и от 13.10.2009, ООО "Реал" запрещено строительство жилого дома на указанном земельном участке.

Впоследствии решением Арбитражного суда Сахалинской области от 03.12.2012 по делу N А59-2634/2012, вступившем в законную силу, удовлетворены исковые требования Департамента и на общество возложена обязанность возвратить земельный участок, кадастровый номер 65:01:06 02 003: 0117 общей площадью 0,2170 га, расположенный по адресу: Сахалинская область, город Южно- Сахалинск, IХ микрорайон, южнее жилого дома N 17-а, по улице Емельянова, и передать земельный участок Департаменту по акту приема-передачи, в состоянии, соответствующем состоянию на момент предоставления, свободным от ограждений, котлована и иных объектов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-2068/2013, принятому с участием тех же лиц, что и в настоящем деле истцу - обществу было отказано в признании права пользования спорным земельным участком не условиях аренды по причине ничтожности указанного выше договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, поскольку истец не располагает правами на земельный участок, на котором расположено здание, а разрешение на строительство признано недействительным, у государственного регистратора отсутствовали основания для регистрации права собственности на спорное имущество.

Между тем согласно части 3 статьи 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов N10/22) в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленумов N 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Вместе с тем согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной.

Однако, из приведенных выше судебных актов Арбитражного суда Сахалинской области и Южно-Сахалинского городского суда следует, что у истца отсутствуют полномочия собственника или полномочия иного законного владельца земельного участка, на котором расположено здание, в связи с чем последнее подпадает под определение самовольной постройки.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленумов N 10/22 согласно части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Поскольку истец правообладателем земельного участка не является, иск о признании права собственности на спорное имущество не может быть удовлетворен.

Кроме того, как следует из решения Арбитражного суда Сахалинской области от 03.12.2012 по делу N А59-2634/2012, принятого по спору между теми же лицами, что и в настоящем деле, на основании распоряжения ДАГУН г. Южно-Сахалинска от 10.05.2012 N 801-р, специалистами отдела муниципального земельного контроля, 11.05.2012 проведен осмотр спорного земельного участка и установлено, что на земельном участке оборудована строительная площадка, но строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует. На территории площадки вырыт котлован для обустройства фундамента. Ориентировочную глубину котлована определить не представляется возможным, так как он заполнен водой. На столбах на доступной высоте оборудованы два электрических щитка, установлен контейнер и биотуалет, территория захламлена. Территория площадки ограждена, но основная часть ограждения разрушена, ворота повреждены, не закрыты, территория не охраняется. Специалистами сделан вывод о том, что организация строительной площадки расположенной вблизи жилых домов и школы N21, представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, в особенности детей, проживающих и обучающихся в данном районе.

С учетом указанных обстоятельств, принимая во внимание, что ООО "Реал" был предоставлен в аренду земельный участок, свободный от объектов разного вида имущества, в том числе, без ограждений и котлована, арбитражный суд первой инстанции признал обоснованным требование ДАГИЗ г.Южно-Сахалинска о возврате земельного участка в состоянии, соответствующем состоянию на момент предоставления земельного участка, т.е. свободного от ограждений, котлована и иных объектов.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований общества.

Изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает их несостоятельными, не содержащими убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, а также не имеющими правового значения, в связи с чем апелляционная инстанция не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. У арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Сахалинской области.

Поскольку определением Пятого арбитражного суда от 24.09.2014 обществу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, учитывая результаты рассмотрения жалобы, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.06.2014 по делу N А59-5782/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РЕАЛ" в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

А.В. Ветошкевич С.Б. Култышев