Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 г. N 07АП-9559/14

г. Томск

29 октября 2014 г.

Дело N А27-11464/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 октября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шатохиной Е.Г.,

судей Сухотиной В.М., Ярцева Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лопатиной Ю.М.,

при участии:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: без участия (извещен);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМП-База" (апелляционное производство N 07АП-9559/2014) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 14 августа 2014 года (судья Мишина И.В.) по делу N А27-11464/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "СМП-База" (ОГРН 1084205010691, ИНН 4205157909)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10, признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СПМ-База" (далее - ООО "СПМ-База", истец) обратилось 24.06.2014 в Арбитражный суд Кемеровской области к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

1) о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 N1, от 08.04.2013 N2, заключенный между Комитетом и ООО "СПМ - База", изложив Протокол определения величины арендной платы к договору в следующей редакции: "Расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, с учетом изменений, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.12.2008 N 577, от 19.05.2009 N 215, от 23.12.2009 N 508, от 28.12.2010 N 581, от 26.10.2011 N 483, от 07.09.2012 N364, от 09.11.2012 N494, от 08.05.2013 N195, от 21.11.2013 N510.

С 01.01.2014 года арендная плата устанавливается 8 501 руб. 81 коп. в месяц (восемь тысяч пятьсот один рубль 81 копейка) и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 444.105628742 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. / кв.м.);

Кв = 2.00 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку);

Ки = 1.1 х 1.065 х 1.06 х 1.055 х 1.05, где 1.1; 1.065; 1.06; 1.055; 1,05 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 - 2014 г.г.;

1.1 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2010 год;

1.065 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2011 год;

1.06 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2012 год;

1.55 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2013 год;

1.05 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2014 год;

S = 8 350.00 - площадь земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году";

2) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 N1, от 08.04.2013 N2, оформленной уведомлением Комитета от 28.04.2014 N9-6-04/2167.

В обоснование исковых требований истец сослался на нормы статей 166, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.08.2014 исковые требования ООО "СПМ-База" удовлетворены частично. Признана недействительной сделка по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 N1, от 08.04.2013 N2), оформленная уведомлением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово от 28.04.2014 N9-6-04/2167, в части установления арендной платы в размере 42 221, 67 руб. в месяц на основании отчета от 02.04.2014 N 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за период с 01.01.2014 по 01.04.2014. Суд обязал Комитет внести изменения в договор аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 N1, от 08.04.2013 N2), изложив Протокол определения величины арендной платы к договору в следующей редакции: "Расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, с учетом изменений, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.12.2008 N 577, от 19.05.2009 N 215, от 23.12.2009 N 508, от 28.12.2010 N 581, от 26.10.2011 N 483, от 07.09.2012 N364, от 09.11.2012 N494, от 08.05.2013 N195, от 21.11.2013 N510.

С 01.01.2014 по 01.04.2014 арендная плата устанавливается 8 501, 81 руб. в месяц (восемь тысяч пятьсот один рубль 81 копейка) и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 444,105628742 - кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв.м.); Кв = 2,00 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку);

Ки = 1,1 х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05, где 1,1; 1,065; 1,06; 1,055; 1,05 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 - 2014 г.г.;

1,1 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2010 год;

1,065 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2011 год;

1,06 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2012 год;

1,55 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2013 год;

1,05 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2014 год;

S = 8 350,00 - площадь земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

С 02.04.2014 по 30.04.2014 арендная плата устанавливается в размере 41 026, 95 руб., (сорок одна тысяча двадцать шесть рублей 95 копеек), а с 01.05.2014 - 42 441, 67 руб. в месяц (сорок две тысячи четыреста сорок один рубль 67 копеек) и определяется на основании отчета от 02.04.2014 N 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 площадью 8 350 кв.м, местоположение: г. Кемерово, Заводский район, Тушинская ул., 2, по формуле:

А = 509300 / П, где:

А - размер арендной платы;

509300 - рыночная годовая арендная плата по состоянию на 01.01.2014, руб.;

П =12 - количество периодов внесения арендной платы в 2014 году.".

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "СПМ-База" не согласилось с состоявшимся судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно отклонил ссылку истца на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 05.07.2011 N 1709/2-11, как не относящуюся к обстоятельствам, входящим в предмет доказывания при рассмотрении настоящего спора; необоснованно сослался на пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку в настоящем споре отсутствует корректировка коэффициентов индексации, а также на Постановление Коллегии Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово", поскольку данное постановление не является нормативным актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 27.02.2008. Заявитель считает, что условиями договора аренды от 21.04.2010 N 45-04-с/10 не предусмотрено возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия.

Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились; Комитет отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 14.08.2014, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 21.04.2010 между Комитетом (арендодателем) и ООО "СПМ-База" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 45-04-1/10 (л.д. 23-24), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер: 42:24:0101015:4741, площадью 8350 кв.м., разрешенное использование: для строительства складской базы, расположенный по адресу: г. Кемерово, заводский район, ул. Тушинская, 2 (пункты 1.1, 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 08.04.2013).

Срок действия договора согласован сторонами до 31.12.2013 (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 08.04.2013). В порядке, предусмотренном пунктом 7.2 договора, его действие возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического пользования земельным участком - с 02.03.2010 (пункт 2.3 договора).

В разделе 3 договора установлен порядок исчисления арендной платы и ее внесения.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно Протоколу определения величины арендной платы от 21.04.2010 арендная плата с 02.03.2010 составила 17 226,16 руб. в месяц и рассчитывалась по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка; с 06.03.2013 арендная плата составила 56 873,66 рублей в месяц (протокол определения величины арендной платы от 08.04.2013).

В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы (пункт 3.8 договора).

По иску ООО "СПМ-База" решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.11.2013 по делу N А27-11527/2013 была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 в размере его рыночной стоимости, равной 3 708 282 руб.

Письмом от 23.01.2014 ООО "СПМ-База" направило ответчику для подписания протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 с применением кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 3 708 282 рублей.

В ответ Комитет письмом от 11.02.2014 известил истца об установлении с 01.01.2014 арендной платы за земельный участок в размере рыночной стоимости арендной платы на основании отчета об оценке.

Уведомлением от 28.04.2014 N 9-6-04/2167 Комитет известил ООО "СПМ-База" об изменении размера арендной платы с 01.01.2014, который с учетом рыночной величины арендной платы согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "НКЦ оценки объектов и прав собственности" от 02.04.2014 N 378-04/14 составил 42 441,67 руб. в месяц.

Полагая, что у Комитета отсутствуют предусмотренные действующим законодательством основания как для отказа во внесении изменений в договор аренды в части определения размера арендной платы за земельный участок исходя из установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, а уведомление от 28.04.2014 N 9-6-04/2167 является недействительным, ООО "СПМ-База" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Кемеровской области, исходя из даты составления отчета от 02.04.2014 N 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, решения арбитражного суда от 27.11.2013 по делу NА27-11527/2012, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11, пришел к выводу о недействительности сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 N1, от 08.04.2013 N2), оформленной уведомлением Комитета от 28.04.2014 N9-6-04/2167, в части установления арендной платы в размере 42 221, 67 руб. в месяц на основании отчета от 02.04.2014 N 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за период с 01.01.2014 по 01.04.2014, а также об обоснованности требований истца по внесению изменений в Протокол определения величины арендной платы в соответствующей части.

При этом суд первой инстанции отклонил довод истца о наличии оснований для применения положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из пункта 7 части 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При буквальном толковании условий договора аренды земельного участка N 45-04-с/10 от 21.04.2010, суд апелляционной инстанции считает, что стороны согласовали размер арендной платы не путем указания на порядок его определения нормативным правовым актом, а установив в Протоколе определения величины арендной платы механизм (методику) расчета, обязательный для применения в равной степени для обеих сторон договора.

При заключении договора аренды в Протоколе определения величины арендной платы стороны указали формулу расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вида использования, особых условий использования земельного участка, понижающих коэффициентов, а предусмотренная уведомлением об изменении арендной платы от 28.04.2014 N 9-06-04/2167 формула основана на рыночной годовой арендной плате.

Таким образом, Комитет в одностороннем порядке при применении Порядка определения размера арендной платы, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, изменил методику расчета арендной платы.

Вместе с тем, применение указанных изменений возможно в порядке, предусмотренном пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем внесения изменений в договор аренды посредством подписания сторонами соответствующего соглашения.

Доказательств подписания указанного соглашения ответчиком в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах, применение Комитетом с 01.01.2014 новой методики размера арендной платы в отсутствие соглашения сторон неправомерно.

Ссылку Комитета на пункт 3.6 договора аренды суд апелляционной инстанции признает несостоятельной, поскольку указным пунктом не предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке методики исчисления арендной платы в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недействительности сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 N1, от 08.04.2013 N2), оформленной уведомлением Комитета от 28.04.2014 N9-6-04/2167.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.11.2013 по делу N А27-11527/2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 установлена в размере его рыночной стоимости, равной 3 708 282 руб.

При изложенных обстоятельствах, требование истца о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 N1, от 08.04.2013 N2) в связи с установлением решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.11.2013 по делу N А27-11527/2013 кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является правомерным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для отмены решения Арбитражного суда Кемеровской области от 14 августа 2014 года.

Судебные расходы по уплате госпошлины судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1. пункта 1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 2), 270 (п. 3 ч. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 14 августа 2014 года по делу N А27-11464/2014 отменить и принять новый судебный акт.

Признать недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 N1, от 08.04.2013 N2), оформленную уведомлением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово от 28.04.2014 N9-6-04/2167.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово внести изменения в договор аренды земельного участка от 21.04.2010 N 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 N1, от 08.04.2013 N2), изложив Протокол определения величины арендной платы к договору в следующей редакции:

"Расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, с учетом изменений, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.12.2008 N 577, от 19.05.2009 N 215, от 23.12.2009 N 508, от 28.12.2010 N 581, от 26.10.2011 N 483, от 07.09.2012 N364, от 09.11.2012 N494, от 08.05.2013 N195, от 21.11.2013 N510.

С 01.01.2014 арендная плата устанавливается 8 501, 81 руб. в месяц (восемь тысяч пятьсот один рубль 81 копейка) и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 444,105628742 - кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв.м.);

Кв = 2,00 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку);

Ки = 1,1 х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05, где 1,1; 1,065; 1,06; 1,055; 1,05 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 - 2014 г.г.;

1,1 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2010 год;

1,065 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2011 год;

1,06 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2012 год;

1,55 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2013 год;

1,05 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2014 год;

S = 8 350,00 - площадь земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е.Г. Шатохина

Судьи

В.М. Сухотина Д.Г. Ярцев