Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2014 г. N 09АП-34148/14

город Москва

11 ноября 2014 г.

Дело N А40-148757/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21.10.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.11.2014.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Тихонова А.П., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы

от 20 июня 2014 года по делу N А40-148757/2013,

принятое судьей Махалкиным М.Ю., по иску ЗАО Туристический гостиничный комплекс "Бета" (ОГРН 1027700178362) к ФГБУ "ФКП Росреестра" (ОГРН 1027700485757), Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822), Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), Правительству Москву (ОГРН 1027739813507)

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца Горяинова В.А. по доверенности от 16.10.2013 от ответчиков представители не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ЗАО Туристический гостиничный комплекс "Бета" предъявило иск (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения иска) к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Росреестра по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москву о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости арендуемого Истцом у города Москвы по Договору аренды от 18.07.2003 N М-03-020516 земельного участка с кадастровым N 77:03:0005001:84 общей площадью 15 257кв.м. по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе, вл.71 к.2Б, определенной на основании Постановления Правительства Москвы от 26.11.2013 N 751-ПП по состоянию на 01.01.2013, и установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в размере 527 680 000 руб.

Решением суда от 20.06.2014 исковые требования удовлетворены в части требования, представленного к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". В остальной части требований отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 5-7).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; неявившиеся участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте рассмотрения дела применительно к ст.ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12, посредством размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.

Установлено, что на основании Договора аренды от 18.07.2003 N М-03-020516, заключенного на 49 лет, Истец арендует у города Москвы земельный участок с кадастровым N 77:03:0005001:84 общей площадью 15 257кв.м. по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе, вл.71 к.2Б, предоставленный для эксплуатации здания гостиницы и открытой автостоянки.

Договор аренды заключен на условиях распространения на правоотношения сторон правил, и установленных публично-правовом образованием как руководство при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, адресованных его исполнительным органам.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

В рамках полномочий, предоставленных ст. 66 Земельного кодекса РФ, Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 N 751-ПП, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2013, в силу которых кадастровая стоимость арендуемого Истцом земельного участка составляет 679 443 795,25 руб.

Истец полагает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку привлеченным Истцом оценщиком определено, что рыночная стоимость арендуемого земельного участка составляет на 01.01.2013 527 680 000 руб., Истец требует внесения в Кадастр соответствующих сведений о кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленного иска.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается по следующим основаниям.

Ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, и также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая оценка - расчетная цена земельного участка, определенная путем сопоставления результатов рыночных и нерыночных методов оценки с применением методов и правил статистической обработки информации о качественных и экономических характеристиках земельного участка, содержащихся в ГЗК.

Методы определения кадастровой стоимости и методы определения рыночной стоимости различны.

При этом ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Ст. 24.19 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 22.07.2010 N 167-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Указанный порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, установленный нормами главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", внесенной ФЗ от 22.07.2010 N 167-ФЗ (который не распространялся на правоотношения, рассмотренные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010), предполагает, что непосредственно в суд могут оспариваться действия или акты органов исполнительной власти, изданные в рамках процедуры кадастровой оценки, в т.ч. решения комиссии, созданной для пересмотра кадастровой стоимости по определенным в Законе основаниям, т.е. может быть оспорен только определенный результат деятельности органов исполнительной власти.

Такое толкование ст. 24.19 Закона об оценке соответствует установленному ст. 10 Конституции РФ принципу разделения властей.

Государственная кадастровая оценка - сфера компетенции исполнительной власти.

Изменение стоимости объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости только в связи с тем, что при оценке рыночной стоимости использовался иной по сравнению с определением кадастровой стоимостью метод оценки (не массовый, а индивидуальный), - функция, не свойственная суду, призванному осуществлять правосудие.

Государственные органы, участвующие в процедуре кадастровой оценки, могут узнать о наличии отчета о рыночной стоимости земельного участка, составленного по заказу арендатора/ собственника, которого не устраивает итоговая величина кадастровой оценки этого объекта, только тогда, когда они поставлены об этом в известность и соответствующий отчет им предоставлен; до этого момента разница итоговых величин не может быть обнаружена этими органами; из чего следует, что судебная защита прав лиц, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в том случае, когда органы исполнительной власти необоснованно и произвольно отказали этим лицам в пересмотре кадастровой стоимости в том порядке, который установлен ст. 24.19 ФЗ "Об оценочной деятельности" для случаев, в т.ч., когда основанием для пересмотра заявлялся отчет о рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Правовая позиция Конституционного суда РФ, изложенная в Определениях от 01.03.2011 N N 275-О-О, 281-О-О, подтверждает вышеизложенный вывод, поскольку исходит из того, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Таким образом, действовавший на момент предъявления иска по настоящему делу порядок предусматривает право заинтересованного лица непосредственно в суде оспорить только определенный результат деятельности органов исполнительной власти (действия или акты органов исполнительной власти, изданные в рамках процедуры кадастровой оценки, в т.ч. решения комиссии, созданной для пересмотра кадастровой стоимости по определенным в Законе основаниям (исключения прямо предусмотрены ФЗ от 21.07.2014 N 225-ФЗ только для физических лиц).

Тогда как по настоящему делу ни действия, ни акты или решения органов исполнительной власти, ни отчет о государственной кадастровой оценке Истцом не оспариваются.

Истец на основании заказанного им Отчета о рыночной оценке требует установления по суду рыночной стоимости участка и внесения ее в Кадастр в качестве кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что выбранный Истцом способ защиты не соответствует способу защиты, предписанному Законом об оценке.

Соответствующая правоприменительная практика определена в Постановлениях Арбитражного суда Московского округа по делам N А40-145188/2013, N А40-7762/2013.

Кроме того, Истец, ссылающийся на то, что рыночная стоимость арендуемого им земельного участка ниже его кадастровой стоимости, должен это доказать в силу п. 1 ст. 65 АПК РФ.

Однако по настоящему делу Истцом не доказано само существование обстоятельств, при наличии которых могли бы возникнуть предположения о том, что арендуемый им земельный участок имеет рыночную стоимость иную, нежели объявлено в кадастре.

Обоснованными предположения о несоответствии объявленной стоимости его имущества рыночной могут считаться в том случае, когда заинтересованному лицу стали известны случаи совершения обычных сделок (обычных, т.е. не обусловленных неординарными мотивами), по условиям которых при сравнимых обстоятельствах в отношении аналогичного имущества взимается цена, отличающаяся о той, в которую оценена стоимость имущества данного лица.

Согласно п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ рыночная цена - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что для целей данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Разумно предполагать нарушенным право уплачивать арендную плату или земельный налог в размере, определенном исходя из действительной стоимости оплачиваемого земельного участка, можно тогда, когда плательщику стали известны случаи, что в данной местности аналогичные земельные участки продаются и покупаются свободными от обязанности продать или купить их лицами по отличающейся цене.

Тогда, располагая сведениями о заключения соответствующих сделок, плательщик вправе самостоятельно привлечь независимого оценщика и, предоставив ему для исследования документы, доказывающие существование соответствующих сделок, получить заключение о рыночной стоимости интересуемого его земельного участка, или же, приложив вышеуказанные документы к исковому заявлению, ходатайствовать о проведении на их основе судебной экспертизы.

Тогда как по настоящему делу Истец ни в исковом заявлении, ни в последующих объяснениях не привел примера ни одного реально заключенного договора купли-продажи земельного участка, аналогичного спорному.

Исковые требования основываются только на подозрениях, не подкрепленных доказательствами, о том, что имеется вероятность несоответствия кадастровой стоимости спорного земельного участка рыночной, при этом указанные подозрения Истца носят исключительно надуманный характер, поскольку они не подкреплены доказательствами, взятыми с реального рынка купли-продажи аналогичных земельных участков.

Однако обоснованным предположение о несоответствии установленной кадастровой стоимости земельного участка рыночной можно считать тогда, когда в его основу положены доказательства фактов свободной купли-продажи земельных участков, аналогичных спорному, по цене, отличающейся от его учетной стоимости.

Когда на основании представленных сторонами относимых и допустимых доказательств суд установит действительное существование обстоятельств, свидетельствующих о заключении в данной местности сделок с земельными участками, аналогичными спорному, по цене, отличающейся от кадастровой цены спорного участка, тогда возникает вопрос о том, чем вызвано такое несоответствие в цене спорного участка и участков, аналогичных спорному, и возникает разумные основания предположить несоответствие кадастровой цены спорного участка его рыночной цене.

Тогда для разрешения такого вопроса может быть привлечен специалист в области оценки или назначена судебная оценочная экспертиза, основанием для которой в силу ч. 1 ст. 82 АПК РФ, если только она в силу закона не является обязательной, является появление вопросов, разрешение которых требует специальных знаний (при этом следует учитывать, что споры об оспаривании результатов государственной кадастровой стоимости земельного участка не относятся к делам, для которых законом предусмотрено обязательное проведение экспертизы).

Вопросы появляются тогда, когда подтверждается существование обстоятельств, обосновывающих требования истца, но не исключается и существование обстоятельств, обосновывающих возражения ответчика, так что с уверенностью признать правоту одного из них нельзя.

Вопрос о рыночной стоимости объекта в деле, в котором предметом притязаний выступает не сам объект, а только его учетная стоимость, при том, что спорящие стороны не связаны обязательством по выкупу-продаже данного объекта, - требует разъяснения после того, как лицо, оспаривающее установленную цену, доказало, что в реально заключенных сделках с аналогичным имуществом при обычных условиях согласовывается иная цена.

Когда спорящими даны противоречивые, но равнозначные по весомости письменные и вещественные доказательства, в равной степени свидетельствующие о наличии обстоятельств, обосновывающих как требования, так и возражения сторон, то в ряде споров в зависимости от их характера разрешить коллизию способно проведение экспертизы.

Но экспертиза проводится, когда она требуется по объективным показателям, а не в силу субъективных пожеланий сторон.

По одному только подозрению истца, не подкрепленному доказательствами, свидетельствующими о не надуманном характере подозрений, проведение экспертизы ч. 1 ст. 82 АПК РФ не предусмотрено.

Однако по настоящему делу Истцом не представлено доказательств существования ни одного реально совершенного договора по продаже земельного участка, аналогичного спорному, между лицами, которые были свободны в его заключении.

Сложность доказывания обстоятельств не освобождает от бремени доказывания.

В ходе рассмотрения дела Истец не назвал ни одного лица, который, как ему стало известно, заключил договор купли-продажи земельного участка, аналогичного спорному, по цене, отличной от кадастровой цены спорного участка, с тем, чтобы суд мог оказать Истцу содействие в получении письменных доказательств такой сделки в порядке ч. 4 ст. 66 АПК РФ.

Соответственно, по настоящему делу проведения судебной экспертизы не требовалось, поскольку Истцом не было представлено доказательств разумности его подозрений в том, что кадастровая стоимость спорного участка не соответствует рыночной.

В подтверждение обоснованности заявленного иска Истец представил Отчет от 21.04.2014 N 74-04-14 (том 6, том 7), выполненный привлеченными Истцом оценщиком, о рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной по состоянию на 01.01.2013

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что данным Отчетом не подтверждаются доводы Истца о несоответствии кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости.

Указанный Отчет основывается на исследовании сведений о продажных ценах на земельные участки, взятых, во-первых, из недостоверных источников, и, во-вторых, в отношении не аналогичных спорному земельных участков.

В Отчете исследована цена, указанная в предложениях о продаже, взятых из объявлений, размещенных в сети Интернет (л.д.167-202 том 6).

Однако на основе подобных публикаций нельзя сделать вывод о реально сложившихся ценах в реально заключенных договорах, поскольку объявление о намерении заключить сделку юридически не связывает сделавшее его лицо, не приводит к возникновению у него обязательства в случае, если его предложение будет принято адресатом.

В соответствии с п. 1 ст. 437 Гражданского кодекса РФ реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты.

Обязательной является публичная оферта, под которой в силу п. 2 ст. 437 Гражданского кодекса РФ понимается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Однако представленный Истцом Отчет не основывается на сделанных определенными лицами обязательных для них публичных офертах.

Кроме того, размещенные в сети Интернет объявления о намерении заключить сделку, невозможно проверить на предмет соответствия обстоятельств, изложенных в объявлении, действительности.

Содержание объявлений, приглашающих неопределенный круг лиц делать оферты, в силу закона не подлежит проверке на предмет его достоверности владельцами Интернет-сайтов, на которых объявления размещены, или владельцами печатных издательств, в которых объявления опубликованы.

Ни исключена ситуация, когда в целях создания видимости существования на рынке "нужной" цены недобросовестные лица специально будут опубликовывать предложения о продаже, не имея ни только намерения продать, но и возможности продать (не обладая могущим быть проданным товаром).

При этом в объявлениях, на которых основывается представленный Истцом Отчет, нет сведений, по которым мог бы быть проверен (учитывая общедоступность сведений, внесенных в ЕГРП), хотя бы факт существования объектов, о сделках с которыми объявлено (т.е. не указаны индивидуализирующие признаки объектов, в т.ч. кадастровые номера).

Следовательно, представленный Истцом Отчет не является достоверным, поскольку основывается на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, поскольку невозможно установить соответствие действительности обстоятельств, указанных в рекламируемых предложениях, положенных в основу Отчета.

Тогда как п. 19 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 на основании ст. 20 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ, предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям в т.ч. достоверности, т.е. позволять пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Кроме того, сведения о рекламируемых предложениях, приведенные в публикациях, на которых основываются представленный Истцом Отчет, свидетельствуют о том, что они не могут быть оценены как аналогичные спорному земельному участку.

Так, привлеченный Истцом оценщик установил стоимость спорного земельного участка на основе 4-х рекламных предложений, из которых 3 - это предложения продать право аренды земельного участка, а не права собственности (л.д.79 том 6).

Следовательно, представленный Истцом Отчет не является и относимым, поскольку основывается на сведениях о ценах сделок с объектами, не аналогичными спорному.

При таких обстоятельствах, поскольку Истец не доказал, что его право нарушено, апелляционный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Решение суда подлежит отмене.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 июня 2014 года по делу N А40-148757/2013 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

М.С. Кораблева А.П. Тихонов