Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2014 г. N 18АП-12740/14

г. Челябинск

27 ноября 2014 г.

Дело N А07-2370/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Капитал плюс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2014 по делу N А07-2370/2014 (судья Файрузова Р.М.).

Закрытое акционерное общество "Капитал плюс" (далее - ЗАО "Капитал плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 62/2, общей площадью 194,4 кв. м (номера помещений: 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40) в редакции ЗАО "Капитал плюс" (покупателя), в частности:

1) Пункт 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 г. изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 2 533 898,30 (два миллиона пятьсот тридцать три тысячи восемьсот девяносто восемь) рублей 30 копеек. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом N 13-11/38Н от 26.11.2013, составленным закрытым акционерным обществом "УфаБизнесОценка", за вычетом налога на добавленную стоимость".

2) Пункт 3.1.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 исключить.

3) Пункт 3.1.2. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 г. изложить в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта с рассрочкой платежа до 01.01.2017 года путем перечисления денежных средств на счет Продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящего договора, ежемесячно не позднее 01 числа в течение 3 (трех) лет равными платежами в размере 70 386,06 (семьдесят тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 06 копеек, а последний платеж в размере 70 386,20 (семьдесят тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 20 копеек согласно графику платежей (приложение к настоящему Договору)."

4) Пункт 6.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 изложить в следующей редакции: "Государственная регистрация права собственности Покупателя на Объект производится не позднее чем через 30 (тридцать) календарных дней после заключения настоящего договора".

5) Пункт 6.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 исключить.

6) Пункт 8.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 исключить (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (т. 1 л.д. 84-86).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено закрытое акционерное общество "УфаБизнесОценка" (далее - ЗАО "УфаБизнесОценка", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.08.2014 (резолютивная часть объявлена 11.08.2014) исковые требования ЗАО "Капитал Плюс" удовлетворены частично.

Приняты пункты 2.1 и 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013, заключаемого Управлением с ЗАО "Капитал плюс" в отношении нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, площадью 194,4 кв. м (номера помещений 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, 62/2, в следующей редакции:

Пункт 2.1 - "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 2 533 898 рублей 30 копеек. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N 13-11/38Н от 26.11.2013, составленным ЗАО "УфаБизнесОценка", за вычетом налога на добавленную стоимость 456 101 руб. 69 коп.

Пункт 3.1.1- "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 253 389 руб. 83 коп., перечисляемых на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца". В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано (т. 1, л. д. 96-109).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Капитал плюс" (далее также - податель жалобы) просило решение отменить в части; принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в решении суда первой инстанции не указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Апеллянт полагает, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также сроки рассрочки в установленных в соответствии с со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ, Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008) пределах принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По мнению истца, установление муниципальным образованием дополнительных требований и ограничений, как то утверждение типовой формы договора купли-продажи и ее применение в рамках статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), включающее дополнительное требование к субъекту малого и среднего предпринимательства о выплате первоначального платежа, не соответствует федеральному законодательству.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в суд апелляционной инстанции не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО "Капитал плюс" в течение длительного времени на основании договоров аренды N 4434 от 06.02.2003, N 4434.1 от 05.07.2006, N 4434.2 от 01.10.2008, дополнительного соглашения от 17.02.2011 к договору N 4434.2 от 01.10.20208, N 4434.3 от 11.11.2011 осуществляет пользование объектом муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 62/2, общей площадью 194,4 кв. м (номера помещений: 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40).

13.12.2013 постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 6347 утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, проспект Октября, 62/2 (т. 1, л. д. 22-23).

19.12.2013 Управление направило ЗАО "Капитал плюс" письмо N УС-4733 с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением указанного постановления от 13.12.2013 N 6347 и проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2013.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 9900 000 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчётом от 26.11.2013 N 13-11/38Н, составленным ЗАО "УфаБизнесОценка".

В силу пункта 3.1 проекта договора оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

На основании пункта 3.1.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 %, что составляет 299 000 руб., который перечисляется на счёт по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

В соответствии с пунктом 3.1.2 проекта договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение трех лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к договору).

В силу пункта 6.1 проекта договора государственная регистрация договора производится покупателем после оплаты первого платежа за объект.

Согласно пункту 6.3 проекта договора государственная регистрация перехода права собственности на объект производится после оплаты покупателем первого платежа в порядке, установленном пунктом 3.1.1, в срок, не позднее чем 30 дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями продавца и покупателя акта приема-передачи объекта.

В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае нарушения покупателем срока оплаты платежа, указанного в пункте 3.1.1 договора, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

15.01.2014 обществом "Капитал плюс" в адрес Управления направлено письмо исх. N 01 с согласием на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества рыночной стоимостью 2 533 898,30 руб., определённой независимым оценщиком ЗАО "УфаБизнесОценка" согласно отчёту об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 26.11.2013 N 13-11/38Н, за вычетом налога на добавленную стоимость, в рассрочку на три года и без первоначального платежа в размере 10 % от стоимости объекта с приложением протокола разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.12.2013 (т. 1, л. д. 25-26).

28.01.2014 Управление письмом N 273-УС отклонило протокол разногласий (т. 1, л. д. 29-30).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с названными выше исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части, касающейся определения порядка рассрочки платежей, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 не установлен запрет на установление единовременного первоначального платежа в размере 10 % от выкупной стоимости имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Наличие у ЗАО "Капитал плюс" преимущественного права на выкуп, поименованного в договоре арендуемого имущества подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Ввиду наличия у истца преимущественного права выкупа указанных помещений для направившего оферту Управления заключение договора в силу статей 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ является обязательным.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Как установлено материалами дела, наряду с иными разногласиями истец просил исключить из условий договора пункт 3.1.1, согласно которому покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 %, что составляет 299 000 руб., перечисляется на счёт по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

Иные спорные пункты договора, в удовлетворении исковых требований по которым истцу судом отказано, также связаны с изложенным пунктом договора.

Основания для удовлетворения исковых требований ЗАО "Капитал плюс" в данной части отсутствуют в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В силу части 2 указанной статьи право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2468/10 сформирована правовая позиция по вопросу о порядке внесения платежей за выкупаемое имущество. Как разъяснено в указанном постановлении, поскольку части 1, 2 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

При этом, в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано на обязательность содержащегося в нем толкования правовых норм при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 131-О-О, при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать по своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 N 25-П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что условие о размере первоначального платежа в размере 10 % от стоимости имущества, который подлежит перечислению покупателем в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора, включено в договор Управлением на основании типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа, утвержденной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.12.2008 N 11/21, что исключает оценку таких действий в качестве злоупотребления правом.

Доказательства того, что в результате включения такого условия истец поставлен в худшее по сравнению с другими субъектами положение либо лишен возможности реализации права на приватизацию нежилых помещений, суду не представлены.

При таких обстоятельствах анализируемое условие пункта 3.1.1 соответствует балансу интересов сторон.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что аргументы апеллянта основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ЗАО "Капитал плюс" частично. Оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ЗАО "Капитал плюс".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2014 по делу N А07-2370/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Капитал плюс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина