Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 г. N 09АП-48257/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 марта 2015 г. N Ф05-956/14 настоящее постановление отменено

г. Москва

28 ноября 2014 г.

Дело N А40-21445/13

Резолютивная часть постановления объявлена "26" ноября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме "28" ноября 2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи В.И. Тетюка

Судей: Б.В. Стешана, Б.С. Веклича

при ведении протокола судебного заседания И.Г. Мазневым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Международного общественного Фонда единства православных народов

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 сентября 2014 года,

принятое судьей Е.В. Семеновой (шифр судьи 126-84) по делу N А40-21445/13

по иску Международного общественного Фонда единства православных народов

к ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино"

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москвы, ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт"

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

от истца: Карпова Ю.А. - дов. от 13.10.2014, Спиридонова А.И. - дов. от 11.09.2014

от ответчика: Егоров С.В. - дов. от 05.03.2014, Призант Ю.А. - дов. от 17.06.2014

от первого третьего лица: неявка, извещено

от второго третьего лица: Боякин Е.В. - дов. от 01.11.2014

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недействительным (ничтожным) Соглашения о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 г. N ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 г. N 1 и от 11.06.2009 г. N 2 от 03.03.2011, заключенного Международным общественным фондом единства православных народов и Закрытым акционерным обществом "ТРИСС-строй Переделкино";

и о применении последствия недействительности сделки, а именно - признать отсутствующим право собственности ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" на следующие объекты недвижимости:

нежилое помещение, общая площадь 254,5 кв.м., этаж техническое подполье, пом. VI, комн. 1-22, адрес объекта: Москва. 6-я ул. Новые Сады. д. 2:

нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 443,7 кв.м, этаж цоколь, номера на поэтажном плане: цоколь, помещение VII - комната 1. адрес объекта: г.Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2, корп. 1, условный номер: 77-77-07/003/2011-497;

нежилое помещение, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане: цокольный этаж, помещение I - комнаты с 1 по 12, с 14 по 31, помещение II - комната 1, адрес (местоположение) объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2. корп. 1, условный номер: 77-77-07/085/2010-098:

нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1468,6 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1. помещение 1 - комнаты с 1 по 4, 4а, 5, 5а, 5б, с 6 по 15, 15а, с 16 по 21, 21а, с 22 по 48, с 50 по 57; помещение XIV - комната 1, адрес объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2, корп. 1, условный номер: 77-77-07/085/2010-113.

Требования заявлены на основании ст.ст. 167-168, 180, 246, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п.п. 1, 2 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2013 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 г. решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.04.2014 г. вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определением от 24.06.2014 г. по заявлению ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт" о вступлении в дело в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельные требования, суд, руководствуясь ст. 51 АПК РФ, привлек ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

Решением суда от 15.09.2014 г. исковые требования удовлетворены частично.

Признано недействительным (ничтожным) Соглашение о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 г. N ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 г. N 1 и от 11.06.2009 г. N 2 от 03.03.2011 г. в части распределения помещений, относящихся к общему имуществу дома, а именно: - техническое подполье, пом. VI, комн. 1-22, площадь 254,5 кв.м., чердак пом. II, ком. 1-2, пл. 299,5 кв.м., чердак пом. I, ком. 1,2, 2а-7, 18-23 общей площадью 1 983,4 кв.м.

В остальной части иска отказано с отнесением расходов по госпошлине на истца.

Взыскана с Закрытого акционерного общества "ТРИСС-строй Переделкино" в пользу Международного общественного Фонда единства православных народов госпошлина в размере 4 000 руб.

Международный общественный Фонд единства православных народов, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его принятым с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

В своей жалобе заявитель указывает на неправомерность вывода суда о составе помещений, относящихся в общему имуществу в Здании.

Также заявитель жалобы указывает на неправомерность вывода суда о том, что Соглашение подлежит признанию недействительным только в части, а не полностью.

Кроме того, заявитель жалобы указывает на неправомерность вывода суда об отсутствии оснований для признания отсутствующим права собственности ответчика на помещения.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Ответчик с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Первое третье лицо в судебное заседание не явилось, надлежаще извещено о времени и месте судебного заседания, дело на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрено в его отсутствие.

Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Оснований для отмены либо изменения решения суда не установлено.

Как первой инстанции, рассмотрев материалы дела с учетом требований кассационной инстанции, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства, пришел к правомерному и обоснованному выводу, что исковые требования о признании недействительным (ничтожным) Соглашения о распределении помещений, а именно: - техническое подполье, пом. VI, комн. 1-22, площадью 254,5 кв.м.; чердак пом. II, ком. 1-2, площадью 299, кв.м.; чердак пом. I, ком. 1, 2, 2а-7, 18-23, площадью 1 983,4 кв.м., по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 г. N ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 г. N 1 и от 11.06.2009 г. N 2 от 03.03.2011 подлежат удовлетворению, в остальной части иска следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16 декабря 2003 года между Правительством Москвы и Международным общественным Фондом единства православных народов был заключен Инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО.00576 на строительство жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: город Москва, Западный административный округ, район Ново-Переделкино, пересечение улицы Лукинской и 1-й улицы Новые Сады в районе Ново-Переделкино, в соответствии с которым на Фонд как Инвестора была возложена обязанность осуществить строительство жилого комплекса за счет собственных (заемных и привлеченных) средств.

Пунктом 3.1.2 инвестиционного контракта по окончании реализации инвестиционного проекта в собственность Инвестора передаются 60 % нежилой площади. Остальные помещения из состава нежилой площади передаются в собственность г. Москвы. Конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче каждой из сторон, определяется на основании акта о реализации инвестиционного проекта (п. 3.2 11 инвестиционного контракта).

01.03.2004 г. между Истцом и ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" (Ответчик) был заключен Договор N ЗП на оказание услуг технического заказчика, для целей организации и осуществления строительного процесса, в соответствии с которым Ответчик обязался за вознаграждение осуществить строительство Жилого комплекса с привлечением подрядных организаций и передать Фонду построенный объект.

К инвестиционному контракту было заключено дополнительное соглашение N 1 от 07.08.2006 г., в соответствии с которым Ответчику была передана часть прав и обязанностей Истца по инвестиционному контракту, пропорционально своему участию в проекте. Истец, в случае осуществления финансирования строительства жилого комплекса, по результатам реализации инвестиционного проекта, приобретает право на передачу в собственность части помещений в жилом комплексе, определяемой исходя из соотношения затрат на строительство жилого комплекса, понесенных Истцом и Ответчиком. При этом окончательные условия раздела помещений между Истцом и Ответчиком, согласно условиям дополнительного соглашения, должны определяться отдельным договором между ними.

Ввод объекта инвестиционного строительства в эксплуатацию был осуществлен 31.12.2008 г. на основании решения Комитета государственного строительного надзора города Москвы N RU77170000-001685.

09.09.2010 г. между Правительством Москвы, Истцом и Ответчиком был подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в части нежилой площади, в соответствии с которым между Правительством Москвы и Международным общественным Фондом единства православных народов была распределена полезная нежилая площадь жилого комплекса (п. 6 Акта).

03.03.2011 между Истцом и Ответчиком было заключено соглашение о распределении помещений в следующем соотношении: 55 % Истцу - 45 % Ответчику с учетом общих затрат на строительство объекта и затрат, понесенных Истцом и Ответчиком. Полезная площадь, подлежащая разделу, составила 7 454,4 кв.м., с учетом указанной пропорции распределения Истцу подлежали передаче помещения, площадь которых составила 4074, 5 кв.м., Ответчику - помещения площадью 3335,7 кв.м.

При этом, в состав распределяемых между Истцом и Ответчиком помещений были включены помещения: - техническое подполье, пом. VI, комн. 1-22, площадью 254,5 кв.м.; чердак пом. II, ком. 1-2, площадью 299, кв.м.; чердак пом. I, ком. 1, 2, 2а-7, 18-23, площадью 1 983,4 кв.м., т.е. объекты недвижимости, согласно технических характеристик которых, должны относятся к общему имуществу всех собственников дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что положения заключенного между Истцом и Ответчиком соглашения от 03.03.2011 г. в части распределения помещений: - техническое подполье, пом. VI, комн. 1-22, площадью 254,5 кв.м.; чердак пом. II, ком. 1-2, площадью 299, кв.м.; чердак пом. I, ком. 1, 2, 2а-7, 18-23, площадью 1 983,4 кв.м., являются недействительными (ничтожными) как противоречащие требованиям закона, а именно статьям 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ.

Учитывая недействительность указанной части положений соглашения от 03.03.2011 при распределении помещений в данном объекте инвестиционного строительства между Истцом и Ответчиком было нарушено пропорциональное соотношение (55 % Истцу - 45 % Ответчику) распределения помещений с учетом общих затрат на строительство объекта и затрат, понесенных Истцом и Ответчиком.

Однако, как правильно указал суд в решении, по заявленным Истцом основаниям в остальной части соглашение от 03.03.2011 заключенное между Истцом и Ответчиком о распределении помещений по результатам инвестиционного проекта недействительным (ничтожным) не является.

03.03.2011 между Истцом и Ответчиком был заключен Договор-поручение, согласно которому Ответчик принял на себя обязательство по совершению действий, направленных на проведение государственной регистрации права собственности Истца на помещения, подлежащие передаче Истцу по указанному соглашению от 03.03.3011 г. о распределении помещений между Истцом и Ответчиком. Право собственности Истца на данные помещения было зарегистрировано в ЕГРП в мае 2011 года.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования Истца о признании отсутствующим права собственности Ответчика на объекты недвижимости:

необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Также апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявление Ответчика о применении срока исковой давности по настоящим требованиям удовлетворению не подлежит, так как в соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года и согласно ст. 200 ГК РФ начинает течь со дня со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Настоящее исковое заявление было предъявлено в суд в пределах установленного законом трехгодичного срока исковой давности.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на неправомерность вывода суда о составе помещений, относящихся в общему имуществу в Здании.

Однако апелляционный суд не может согласиться с указанны доводом жалобы.

Как указано выше, в состав распределяемых между Истцом и Ответчиком помещений были включены помещения: - техническое подполье, пом. VI, комн. 1-22, площадью 254,5 кем.; чердак пом. II, ком. 1-2, площадью 299, кв.м.; чердак пом. I, ком. 1, 2, 2а-7, 18-23, площадью 1 983,4 кв.м., т.е. объекты недвижимости, согласно технических характеристик которых, должны относятся к общему имуществу всех собственников дома.

Статья 36 ЖК РФ закрепляет примерный перечень помещений, которые являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности.

Из содержания Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 г. N 489-0-О следует, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что техническое подполье, пом. VI, комн. 1-22, площадью 254,5 кв.м.; чердак пом. II, ком. 1-2, площадью 299, кв.м.; чердак пом. I, ком. 1, 2, 2а-7, 18-23, площадью 1 983,4 кв.м., являются общим имуществом домовладельцев и относятся к помещениям, предназначенным для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющим самостоятельного назначения.

Помещения, которые, как считает Истец, являются местами общего пользования, предназначены исключительно для обслуживания других помещений Истца, что означает невозможность распространения на них режима общей долевой собственности собственников всех помещений в здании.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в Постановлении от 12.11.2013 г. по делу N 8557/2013, которая сводится к следующему: введение режима общей долевой собственности на внутреннюю лестницу одного помещения в здании, необходимую для обслуживания только этого помещения, имеющего своего собственника, законодательством не предусмотрено.

Иные собственники помещений в здании с момента окончания его реконструкции в 2005 году не могли осуществлять ни владение, ни пользование спорными нежилыми помещениями, их интерес в проходе к собственным помещениям согласно инвестиционному проекту удовлетворен в ином порядке.

Аналогично ситуации, изложенной в указанном постановлении Президиума ВАС РФ, Ответчик не имеет доступа ни к внутренним лестницам, коридорам и т.п. помещений в здании, необходимую для обслуживания только этих помещений.

Следовательно, введение режима общей долевой собственности на отдельные указанные Истцом в качестве необходимых для обслуживания помещений всех собственников помещений здания не допускается.

Так, в частности Истец ссылается на то, что цокольный этаж, пом. V, комн. 16-17, площадь 33,8 кв.м.,. цокольный этаж, пом. V, комн. 22-24, площадь 472,4 кв.м.,1 этаж, пом.II, комн. 1, площадь 7 кв.м., 1 этаж, пом.XI, комн. 1, площадь 7,3 кв.м., 2 этаж, пом.1, комн. 8, площадь 35,7 кв.м., 3 этаж, пом.1, комн. 45, площадь 36,1 кв.м. являются местами общего пользования (т. 12 л.д. 17).

Вместе с тем, все указанные комнаты предназначены исключительно для обслуживания помещений, принадлежащих Истцу.

Данное обстоятельство подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права собственности Истца на все нежилые помещения, расположенных в помещении V цокольного этажа здания, договором управления N Ф/ПНС-1 от 02.09.2013 г., актом приема-передачи нежилых помещений N б/н от сентября 2013 г., актом приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 21.08.2013 г., актом приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 21.08.2013 г. (т. 11 л.д. 7-29).

Подобный вывод можно сделать и в отношении помещений, принадлежащих Ответчику.

Истец указывает, что в пользу ЗАО "ТСП" также были распределены помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения (лестницы и лестничные клетки), а именно следующие помещения по адресу: г. Москва, 6-я улица Новые сады, д. 2, корп. 1: 1) цокольный этаж;, пом. II, комн. 1, площадью 17,6 кв.м., 1 этаж;, пом. XIV, комн. 1, площадью 15,6 кв.м." (т. 12 л.д. 17).

Однако Истец не учитывает, что данные помещения обслуживают исключительно помещения Ответчика.

В связи с этим в силу позиции Президиума ВАС РФ. сформированной в Постановлении от 12.11.2013 г. по делу N 8557/2013, введение режима общей долевой собственности на указанные выше помещения, необходимые для обслуживания только помещения, имеющего своего собственника, законодательством не предусмотрено.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на неправомерность вывода суда о том, что Соглашение подлежит признанию недействительным только в части, а не полностью.

Однако апелляционный суд не может согласиться с указанным доводом жалобы.

Статья 180 ГК РФ устанавливает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Действительность сделок определяется действительностью условий, на которых они совершаются. Однако значение этих условий для каждой из сделок может быть различным. Возможны случаи, когда недействительными являются не все, а часть условий сделки, что не препятствует совершению сделки без этой части или с соответствующим изменением условий сделки.

Закон предоставляет возможность сторонам реализовать сделку без (или с изменением) той части, которая признана недействительной. Сделка в целом без той части, которая признана недействительной, пользуется полной правовой защитой.

Недействительность существенного условия всегда влечет недействительность сделки в целом, все остальные условия такого значения могут и не иметь.

Следовательно, у суда имелись основания для признания Соглашения недействительным в части, и в дальнейшем оспариваемое Соглашение будет реализовано сторонами без той части, которая признана недействительной.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Соглашение может быть признано недействительным в части.

Довод заявителя жалобы о том, что Истец не был осведомлен о распределении нежилых помещений, не может быть признан апелляционным судом обоснованным, поскольку он опровергается обстоятельствами дела.

В силу ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Поэтому при подписании договора, предусматривающего распоряжение имуществом, презюмируется, что соответствующая сторона была осведомлена о характере сделки и имела намерение создать определенные правовые последствия.

Ссылка Истца на то, что проект соглашения о распределении нежилых помещений в построенном жилом комплексе был подготовлен Ответчиком, не может быть принята апелляционным судом во внимание, поскольку все нежилые помещения, подлежащие разделу между Истцом и Ответчиком, были осмотрены, и оспариваемое Соглашение от 03.03.2011 г. подписано Президентом Истца, действия которого Истец не оспаривает.

В обоснование своих доводов по иску в части отсутствия осведомленности о назначении помещений Истец ссылается на Договор-поручение от 03.03.2011 г., п. 3 которого признан Арбитражным судом г. Москвы по делу N А40-5804/12-76-52 недействительным.

Более того, о характеристиках помещений, распределенных в пользу Истца и Соинвестора, Истцу стало известно еще при подписании Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части нежилой площади согласно Инвестиционному контракту от 09.09.2010 г., который был подписан Исполнительным директором Истца, действия которого Истец также не оспаривает.

Указанное обстоятельство подтверждается также и письмами, подписанными Президентом Фонда еще в 2011 году.

Так, как следует из письма N 1/792 от 26.09.2011 г., были достигнуты договоренности об использовании помещений общего назначения, принадлежащих Фонду на праве собственности.

Согласно письму N 1/712 от 26.08.2011 г., Фонд подтвердил необходимость переоформления договора о праве пользования чердачными помещениями по адресу: Москва, ул. 6-ая Новые сады, д. 2, корп. 1.

Согласно письму N 715 от 29.08.2011 г., достигнута предварительная договоренность о переоформлении договора Международного общественного Фонда единства православных народов с ОАО "МегаФон" на право пользования принадлежащим МОФЕПН в качестве собственности чердачным помещением.

Указанные обстоятельства свидетельствует о том, что Истец изначально еще до момента подписания Соглашения, знал о составе переданного ему во исполнение Инвестиционного контракта имущества.

При этом ссылка в апелляционной жалобе на то, что проект Соглашения был подготовлен Ответчиком, в нарушение положений ч. 1 ст. 65 АПК РФ, не подтверждена надлежащими доказательствами.

Довод жалобы о том, что Ответчиком не осуществлялось финансирование строительства объекта, не может быть признан апелляционным судом обоснованным, поскольку опровергается материалами дела.

02.03.2005 г. между Истцом (Инвестор) и ответчиком (Соинвестор) был подписан Договор N 4/2-3/1-ц о долевом участии в инвестировании строительства жилого комплекса "Переделкино", (далее - Договор о долевом участии в инвестировании) (т. 4 л.д. 62).

Согласно п. 1.1 Договора о долевом участии в инвестировании, предметом договора является передача Инвестору Соинвестору правомочий по участию в инвестировании строительства жилого комплекса общей жилой площадью 20815 кв.м. с нежилыми помещениями и подземным гаражом-автостоянкой на 230 машиномест, расположенного по строительному адресу: город Москва, Западный административный округ район Ново-Переделкино, пересечение улицы Лукинской и 1 -й улицы Новые сады, с правом получения Соинвестором в качестве результата инвестиционной деятельности нежилых помещений - 1 этаж здания..., 1507, 7 кв.м., цокольный этаж здания... 1524,2 кв.м., техподвал здания...211 кв.м. и оплата Соинветором указанных правомочий.

В силу п. 3.4 Договора о долевом участии в инвестировании обязательства Соинвестора по Договору считаются выполненными надлежащим образом с момента внесения в полном объеме цены договора, что подтверждается актом, подписываемым сторонами.

В ходе реализации Договора о долевом участии в инвестировании сторонами были подписаны акты о полном выполнении финансовых обязательств по Договору (т. 4 л.д. 28, т. 4 л.д. 57, т. 4 л.д. 66, т. 5 л.д. 11, т. 5 л.д. 42, т. 5 л.д. 51, т. 7 л.д. 10, т. 7 л.д. 40, т. 7 л.д. 49). В указанных актах стороны констатировали полное исполнение обязательств Ответчика по договорам.

В п. 5 оспариваемого Соглашения установлено, что все обязательства сторон в части финансирования и строительства нежилой площади по объекту... и претензий друг к другу стороны не имеют.

Во исполнение своих обязательств по финансированию Объекта Ответчик неоднократно прибегал к получению кредитов (т. 11 л.д. 161-162, 166-168, 174-176, 180-182, 185-186, 189-195).

Исполнение обязательств по финансированию строительства объекта подтверждается платежными поручениями (т. 11 л.д. 59-108, 118-123, 141-145, 157-160, 164-165, 169-173, 177-179, 183-184, 187-188, 196-209).

Также Ответчиком наряду с платежными поручениями предоставлялось 4 справки, в которых указывается о движении денежных средств согласно заключенным договорам в ходе строительства объекта:

- Справка ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" по движению денежных средств по договору генерального подряда N 3 от 03.03.2005 г. по состоянию на 31.12.2011 г., Общая сумма затрат ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" - 1 251 562 243,90 руб. (т. 11 л.д. 36-47),

- Справка ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" по движению денежных средств по договору N 73-ПР на создание (передачу) проектной документации от 11.07.2005 г. Общая сумма затрат ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" - 22 950 681,12 руб. (т. 11 л.д. 109-110),

- Справка ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" по движению денежных средств по договору N М-07-507081 краткосрочной аренды земельного участка от 27.12.2004 г., Общая сумма затрат ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" - 2 860 581,45 руб. (т. 11 л.д. 124-125),

- Справка ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" по движению денежных средств по договору энергоснабжения N 93114566 от 20.11.2006 г. Общая сумма затрат ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" - 9 806 077,41 руб. (т. 11 л.д. 145)

Также Ответчиком были понесены дополнительные затраты. Так, Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 г. по делу N А40-68547/2011, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 г., Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2014 г., с Правительства Москвы в пользу ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" были взысканы документально подтвержденные дополнительные затраты на проектирование и строительство магистральных инженерных коммуникаций, понесенные Соинвестором при реализации инвестиционного контракта от 16.12.2003 г. N ДЖП.ОЗ.ЗАО.00576 по строительству жилого комплекса по адресу: г. Москва, 6-я ул. Новые сады, д. 2 и д. 2, корп. 1, денежные средства в размере 67 353 870,00 руб.

Таким образом, Ответчиком были надлежащим образом исполнены все обязательства в рамках инвестиционного проекта. Доказательств обратного Истцом не представлено.

При этом Истцом не представлено документальных доказательств, подтверждающих несение Истцом затрат на строительство Объекта.

Также апелляционный суд учитывает, что заявляя о недействительности Соглашения от 03.03.2011 г., Истец осуществляет распорядительные сделки в отношении имущества, которое, по его мнению, является имуществом общего пользования.

Как указал Истец, Цокольный этаж, помещение V, N комн. 18, 18а, являются местами общего пользования (т. 12 л.д. 16).

Вместе с тем, указанные помещения переданы в аренду Истцом по договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 г. (т. 10 л.д. 29-32).

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, Истец, полагая, что часть переданных в аренду нежилых помещений является общим имуществом собственников помещений, тем не менее, сдает такие помещения в аренду как самостоятельные объекты гражданских прав.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы Международного общественного Фонда единства православных народов не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 сентября 2014 года по делу N А40-21445/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу Международного общественного Фонда единства православных народов - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

В.И. Тетюк

Судьи

Б.В. Стешан
Б.С. Веклич

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.