Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 марта 2017 г. N 305-ЭС15-6842 по делу N А40-21445/2013 Суд отменил принятые ранее судебные постановления и направил на новое рассмотрение в городской суд дело о признании недействительным соглашения о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта, поскольку суду необходимо принять во внимание положения об особенностях оборота имущества, относящегося к общей долевой собственности, с учетом оснований заявленного иска установить размер финансирования объекта инвестирования каждой из сторон и площади помещений, подлежащих разделу между сторонами, а также возможность применения последствий недействительности сделки

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 марта 2017 г. N 305-ЭС15-6842

Резолютивная часть определения объявлена 16 февраля 2017 г.

Полный текст определения изготовлен 1 марта 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е., судей Киселевой О.В., Попова В.В. рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Международного общественного Фонда единства православных народов на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016 по делу А40-21443/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.08.2016 по тому же делу

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного дела следует читать как "N А40-21445/2013"

по иску Международного общественного Фонда единства православных народов (г. Москва) к закрытому акционерному обществу "ТРИСС-строй Переделкино" (г. Москва) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью "Бионорика Иммобилиенгезельшафт",

В заседании принял участие:

от Международного общественного Фонда единства православных народов - Алексеев В.А., Пантелеев М.С.;

от закрытого акционерного общества "ТРИСС-строй Переделкино" - Призант Ю.А., Дмитриев А.А.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установил:

Международный общественный Фонд единства православных народов (далее - фонд) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "ТРИСС-строй Переделкино" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 03.03.2011 о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 N 1 и от 11.06.2009 N 2, заключенного сторонами по делу; о применении последствия недействительности сделки, а именно - признать отсутствующим право собственности ответчика на указанные помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.04.2014 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.09.2014 исковые требования удовлетворены частично. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2015 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.08.2016 судебные акты оставлены без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, фонд, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить судебные акты, принятые по делу.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу фонда, полагает о наличии оснований для отмены оспариваемых судебных актов в силу следующего.

Как следует из представленных суду доказательств и установлено судами, между Правительством Москвы и истцом был заключен инвестиционный контракт от 16.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО.00576 (далее - инвестиционный контракт) на строительство жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: город Москва, Западный административный округ, район Ново-Переделкино, пересечение улицы Лукинской и 1-й улицы Новые Сады в районе Ново-Переделкино, в соответствии с которым на истца была возложена обязанность осуществить строительство жилого комплекса за счет собственных (заемных и привлеченных) средств.

Согласно пункту 3.1.2 инвестиционного контракта стороны договорились о том, что по окончании реализации инвестиционного проекта в собственность инвестора должно быть передано 60% нежилой площади, остальные помещения из состава нежилой площади передаются в собственность города Москвы. Конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче каждой из сторон, как указано в пункте 3.2 инвестиционного контракта, определяется на основании акта о реализации инвестиционного проекта.

Впоследствии истец заключил с ответчиком договор от 01.03.2004 N ЗП на оказание услуг технического заказчика, для целей организации и осуществления строительного процесса, в соответствии с которым ответчик обязался за вознаграждение осуществить строительство жилого комплекса с привлечением подрядных организаций и передать истцу построенный объект.

Дополнительным соглашением N 1 от 07.08.2006 к инвестиционному контракту ответчику была передана часть прав и обязанностей истца по инвестиционному контракту, пропорционально своему участию в проекте. Истец, в случае осуществления финансирования строительства жилого комплекса, по результатам реализации инвестиционного проекта, приобретает право на передачу в собственность части помещений в жилом комплексе, определяемой исходя из соотношения затрат на строительство жилого комплекса, понесенных истцом и ответчиком.

Ввод объекта в эксплуатацию был осуществлен 31.12.2008 на основании решения Комитета государственного строительного надзора города Москвы N RU77170000-001685.

Между Правительством Москвы, истцом и ответчиком 09.09.2010 был подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в части нежилой площади, в соответствии с которым между Правительством Москвы и фондом была распределена полезная нежилая площадь жилого комплекса.

Впоследствии между истцом и ответчиком было заключено соглашение от 03.03.2011, оспариваемое по настоящему делу, и согласно которому между сторонами были распределены нежилые помещения.

Полагая, что заключая соглашение, стороны распорядились имуществом, относящимся по своим полезным свойствам к общему имуществу собственников в здании, не имеющего самостоятельного назначения, необходимое для эксплуатации иных помещений, фонд считает соглашение недействительной (ничтожной) сделкой.

При рассмотрении дела по заявленному фондом ходатайству и во исполнение указаний суда кассационной инстанции, изложенных в постановлении от 13.03.2015, судом определением от 18.09.2015 была назначена комиссионная судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения экспертизы, часть спорных помещений являются лестницами, лифтовыми шахтами, венткамерами, подвалами, коридорами, чердаками, лифтовыми холлами.

Между тем приведенные выводы экспертов не были приняты во внимание при разрешении спора судами, как и нормы материального права, регулирующие отношения по владению и распоряжению общим имуществом, что повлияло на результаты рассмотрения дела.

Гражданским кодексом Российской Федерацией (далее - Гражданский кодекс) и Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) определены объекты общей долевой собственности многоквартирного дома, а также условия их оборотоспособности.

В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При этом частью 2 указанной статьи установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса также предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также было разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Как указывал заявитель при рассмотрении дела, фактически в результате произведенного раздела общая площадь помещений, распределенных между сторонами по результатам проведенной судебной экспертизы, составила 7 410,2 кв.м., из них истцу было передано всего 4074,5 кв.м., в том числе 2 379,0 кв.м. - помещения, относящиеся к лестницам, лифтовым шахтам, венткамерам, подвалам, коридорам, чердакам, лифтовым холлам, а также 1711,1 кв.м. полезной площади; ответчику было распределено 3 335,7 кв.м., из них 3 320,1 кв.м. полезной площади и 17,6 кв.м. и 15,6 кв.м. места общего пользования.

Суды при рассмотрении спора, не ставя под сомнение результаты судебной экспертизы, установившей значительную часть помещений, переданных истцу, к объектам общей собственности, предназначенным для обслуживания более одного помещения в доме, не учли, что такие помещения, не имеющие самостоятельного назначения, не могли подлежать отдельному от распределения основных помещений в доме, разделу участниками инвестиционного обязательства.

Учитывая установленный частью 2 статьи 290 Гражданского кодекса запрет на отчуждение доли в праве общей долевой собственности, как отчуждение самих объектов общего имущества отдельно от передачи прав на самостоятельные объекты недвижимости, выводы судов нельзя признать соответствующими указанным нормам материального права.

Заключение сделок без учета положений норм статей 29, 36 Жилищного кодекса является нарушением не только требований закона, но и прав стороны оспариваемого соглашения, как инвестора, правомерно рассчитывающего на получение части результата инвестиционной деятельности - помещений, имеющих самостоятельное полезное функциональное назначение.

Судебная коллегия полагает также, что в силу особого назначения помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (здания), приобретение права на них одним лицом нарушает также права иных лиц - собственников иных самостоятельных помещений, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

Из содержания оспариваемых судебных актов судов первой и апелляционной инстанций следует, что суды, придя к выводу о принадлежности части спорных помещений к общему имуществу, тем не менее, в иске фонда отказали.

Несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, неправильное применение норм материального права не было исправлено судом кассационной инстанции, согласившегося при этом с судами первой и апелляционной инстанций в том, что среди спорных помещений имеются объекты общей долевой собственности.

Учитывая установленные законом особенности оборота спорных помещений, указание судов на то, что истец до подписания оспариваемого соглашения знал о характере передаваемых помещений и ответчик произвел значительное финансирование строительства, по существу не влияет на законность совершенной сторонами по делу сделки.

Кроме того, суды при разрешении спора не приняли во внимание, что в связи с несоблюдением пропорционального соотношения распределенной между сторонами площади, фонд вынужден нести бремя содержания имущества, которое в силу закона должно находиться в долевой собственности. Между тем в соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Допущенные судами нарушения норм материального права являются основанием для отмены в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятых по делу судебных актов с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам при проверке соответствия требованиям закона оспариваемого истцом соглашения следует принять во внимание изложенные в настоящем определении положения об особенностях оборота имущества, относящегося к общей долевой собственности, с учетом оснований заявленного иска установить размер финансирования объекта инвестирования каждой из сторон и площадь помещений, подлежащих разделу между сторонами, а также возможность применения последствий недействительности сделки.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.13, пунктом 2 части 1 статьи 291.14, статьей 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016 по делу А40-21443/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.08.2016 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Борисова Е.Е.

Судьи

Киселева О.В.

Попов В.В.