Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2014 г. N 13АП-30096/14

г. Санкт-Петербург

29 декабря 2014 г.

Дело N А56-39830/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от заявителя: Савватеевой Д.Ю. по доверенности от 27.12.2013 г.,

от заинтересованного лица: Нефедовой И.С. по доверенности от 26.12.2013 г.,

от 3-его лица: Булаковой А.В. по доверенности от 24.10.2013 г., Жажиной О.В. по доверенности от 24.03.2014 г.,

от ЗАО "Химзащита" Цветкова А.В. по доверенности от 20.06.2013 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-30096/2014, 13АП-27736/2014) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и ЗАО "Химзащита" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 г. по делу N А56-39830/2014 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по заявлению Комитета по управлению городским имуществом

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "ГлавСтрой-СПБ"

о признании отказа незаконным,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным незаконными отказов Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 20.03.2014 в регистрации дополнительных соглашений от 19.06.2013 и от 17.07.2013 к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.06.2007 N 02/ЗК-06715, заключенного с Обществом, признать незаконным уведомление Управления от 24.01.2014 N 78-78-59/001/2014-066 о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:36:13101:85 по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, 4-1 Верхний переулок, участок 29 (северо-западнее дома 1а, литера А по 4-му Верхнему переулку (15-1)), площадью 10252 кв.м, а также обязать Управление произвести государственную регистрацию дополнительных соглашений от 19.06.2013 и от 17.07.2013 к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.06.2007 N 02/ЗК-06715 и произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:36:13101:85 по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, 4-1 Верхний переулок, участок 29 (северо-западнее дома 1а, литера А по 4-му Верхнему переулку (15-1)), площадью 10252 кв.м.

Решением суда от 11.09.2014 г. заявленные требования Комитета удовлетворены.

Управление обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Комитета. Как указывает Управление, поскольку в настоящий момент ипотека в отношении одного из земельных участков не прекращена, невозможно провести государственную регистрацию дополнительных соглашений, на основании которых данный земельный участок будет исключен из договора аренды.

Также с апелляционной жалобой на указанное решение обратилось Закрытое акционерное общество "Химзащита", ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 78636:13101:37 находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, в связи с чем решение суда по настоящему делу затрагивает его права и обязанности.

Представители Комитета и ООО "ГлавСтрой-СПБ" в судебном заседании против удовлетворения апелляционных жалоб ЗАО "Химзащита" и Управления возражали.

В соответствии с частью 1 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных Кодексом, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

Согласно статье 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", не участвовавшие в деле лица вправе обжаловать судебный акт в случаях, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя. Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.

Решением суда первой инстанции по настоящему делу удовлетворены требования КУГИ о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка; Управление обязано произвести государственную регистрацию указанных дополнительных соглашений.

Как указывает ЗАО "Химзащита", оно является собственником зданий по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Торфяное, ул. Шишкина дом 275, корпус 2, литера А, общей площадью 275кв.м., кадастровый номер 78:36:13101:53:133 и литера Б, общей площадью 304,4 кв.м., кадастровый номер 78: 36:13101:53:132. Указанные здания расположены на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, поселок Торфяное, площадью 1083,2 кв.м, который был ранее предоставлен Обществу в аренду Комитетом по управлению городским имуществом по договору от 16.12.1996 N 02ЗК-01072. Как указывает Общество, земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости вошел в состав земельного участка с кадастровым номером 78:36:13101:37, расположенного по адресу: пр. Энгельса (севернее пересечения с 3-м Верхним переулком). По мнению ЗАО "Химзащита", договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:36:13101:85 от 25.06.2007 N 13/ЗКС-03493, а также дополнительные соглашения к нему являются ничтожными, поскольку нарушают его права, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав доводы ЗАО "Химзащита", установил, что Общество не является ни собственником, ни арендатором земельного участка на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости. Какие-либо иные вещные права на этот участок у истца в настоящее время не оформлены. Кадастровый учет земельного участка площадью 1083,2 кв.м., ранее представленного Обществу в аренду, прекращен.

Из решения суда по настоящему делу не следует, что оно принято о правах и обязанностях ЗАО "Химзащита". В тексте решения отсутствуют какие-либо выводы в отношении данного лица, в связи с чем апелляционный суд полагает, что по рассмотренному судом первой инстанции требованию ЗАО "Химзащита" не наделено правом апелляционного обжалования судебного акта и на него не распространяется действие статьи 42 АПК РФ.

При таких обстоятельствах производство по апелляционной жалобе ЗАО "Химзащита" подлежит прекращению в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Оценив доводы апелляционной жалобой Управления, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что 25.06.2007 между Комитетом и ООО "ГлавСтрой-СПБ" заключен договор N 13/ЗКС-03493 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, предметом которого является значительное количество земельных участков (далее - Договор).

19.06.2013 и 17.07.2013 Комитетом и Обществом заключены дополнительные соглашения к договору, которыми из предмета договора исключаются девять земельных участков.

Уведомлениями от 20.03.2014 Управление отказало в государственной регистрации дополнительных соглашений на том основании, что по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на земельные участки, являющиеся предметом дополнительных соглашений, зарегистрирована ипотека права аренды на основании договора N 14/9-01Д участия по договорам участия в долевом строительстве от 05.05.2010 и дополнительного соглашения N 1 от 21.06.2010 в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Уведомлением от 24.01.2014 N 78-78-59/001/2014-066 приостановлена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:36:13101:85 по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, 4-1 Верхний переулок, участок 29 (северо-западнее дома 1а, литера А по 4-му Верхнему переулку (15-1)), площадью 10252 кв.м по аналогичному основанию, а также не предоставлением застройщиком документов, подтверждающих передачу дольщикам объектов долевого строительства (исполнение обеспеченного залогом обязательства).

Полагая, что отказ в государственной регистрации и приостановление государственной регистрации, не соответствуют закону, КУГИ обратился с настоящим заявлением в суд.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, возможность заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрена Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие двух условий - несоответствие оспариваемого акта, решения, действия закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в случае гибели заложенной вещи/прекращения заложенного права. Пунктом 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что возникший на основании настоящего закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно пункту 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поскольку объекты жилищного строительства, возводимые на земельных участках, являющихся предметом дополнительных соглашений от 19.06.2013 и от 17.07.2013, введены в эксплуатацию, договор аренды в отношении данных земельных участков прекратился в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 416 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявление Комитета подлежит удовлетворению в части признания незаконными отказов Управления в регистрации дополнительных соглашений к договору и обязании Управление восстановить нарушенное право, зарегистрировав дополнительные соглашения.

Поскольку судом не допущено каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по апелляционной жалобе ЗАО "Химзащита" прекратить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 по делу N А56-39830/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова