Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 18АП-1483/15

г. Челябинск

25 марта 2015 г.

Дело N А07-21305/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер-Сервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-21305/2014 (судья Харисов А.Ф.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Интер-Сервис" - Яковлев А.И. (доверенность от 23.07.2014, паспорт), Тимофеев А.Н. (доверенность от 18.03.2015, паспорт), Рождественский О.В. (доверенность от 18.03.2015, паспорт);

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Пономарева Е.А. (доверенность от 19.04.2014 N 0109-2906/13, паспорт);

Управления по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Пономарева Е.А. (доверенность от 19.12.2014 N 05-Д, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "Интер-Сервис" (далее - общество "Интер-Сервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик), в котором потребовало:

- признать незаконным отказ в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 23.04.2010 N 426-10, изложенный в письме от 12.09.2014 N 19409;

- возложить на Администрацию обязанность продлить срок действия названной сделки на 3 года в связи с наступлением обстоятельств, исключающих целевое использование земельного участка в пределах срока действия договора аренды (т. 1, л.д. 7-12).

Определениями арбитражного суда первой инстанции от 14.10.2014, 05.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - УЗР г. Уфы) (т. 1, л.д. 1-5); потребительский гаражный автокооператив N 1 "Сипайлово" (далее - ПГК N1 "Сипайлово", гаражный кооператив) (т. 2, л.д. 119-126).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 (резолютивная часть объявлена 25.12.2014) в удовлетворении заявления общества "Интер-Сервис" отказано (т. 3, л.д. 91-108).

В апелляционной жалобе общество "Интер-Сервис" просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы истец ссылается на следующее.

Суд первой инстанции не учёл, что истец просит признать отказ в продлении договора аренды незаконным не в связи с не завершением строительных работ, а в связи с возникновением обстоятельств, исключающих целевое использование земельного участка в период действия договора аренды, которые сделали невозможным не только проведение строительных работ, но также инженерно-геологических и геодезических изысканий. Податель жалобы ссылается на статьи 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, на корпоративный спор (дело N А07-23882/2011), дело об оспаривании договора перенайма (дело N А07-18533/2012) и отмечает, что извещал ответчика о наступлении соответствующих обстоятельств.

Суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что в границах спорного участка расположен действующий гаражный кооператив.

Суд первой инстанции не дал оценки доводам истца о том, что в период действия договора аренды по причине изменения границ красных линий произошло смещение границ земельного участка, переданного в аренду. Новые границы участка были зафиксированы лишь после вынесения главой администрации постановления от 08.08.2011 N 4537 "Об утверждении проекта планировки Лихачевской промзоны с прилегающими к ней территориями в Октябрьском, Калининском, Орджоникидзевском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан". До утверждения новых границ истец не знал, какие именно гаражи подлежат сносу для целей освоения земельного участка.

Кроме того, ответчик сформировал из спорного земельного участка (02:55:020520:89) два новых участка (02:55:020520:300 и 02:55:020520:301). Один из вновь образованных участков (площадью 11 461 кв.м.) ответчик намерен передать в аренду иному лицу в порядке предварительного согласования места размещения объекта для проектирования и строительства торгового комплекса с административными помещениями и автостоянкой.

Вывод суда первой инстанции о том, что требования общества "Интер-Сервис" не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ошибочным.

Помимо прочего, податель жалобы утверждает, что судом первой инстанции допущено процессуальное нарушение. Суд не вынес определение об отказе в удовлетворении ходатайства истца о проведении судебной экспертизы по делу, заявленного в судебном заседании 03.12.2014.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

ПГК N 1 "Сипайлово" явку своего представителя не обеспечил.

С учётом мнения представителей общества "Интер-Сервис", Администрации и УЗР г. Уфы, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя гаражного кооператива.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 09.06.2008 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:020520:89 (номера предыдущих участков 02:55:020520:1, 02:55:020520:85). Общая площадь участка 11 485 38 кв.м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешённого использования земельного участка "для проектирования и строительства автосервисного комплекса и многоуровневой стоянки". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, город Уфа, Октябрьский район, улица Маршала Жукова (т. 1, л.д. 20-21; т. 2, л.д. 72-74; т. 3, л.д. 47-48).

Право собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:89 зарегистрировано в ЕГРП 08.06.2010, регистрационная запись N 02-04-01/336/2008-019 (т. 2, л.д. 78).

28 июля 2009 года между Управлением капитального строительства администрации г. Уфы (сторона 1), муниципальным унитарным предприятием "Служба заказчика и технического надзора" (сторона 2) и обществом "Интер-Сервис" (сторона 3) подписано соглашение о намерениях. На основании данного соглашения общество "Интер-Сервис" в лице директора Темучина К. гарантировало в течение одного месяца с момента получения протокола МВК заключить с предприятием "Служба заказчика и технического надзора" договоры на выполнение функций заказчика и оказание услуг по освобождению земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89 от имеющихся на нём строений (т. 2, л.д. 116).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2010 по делу N А07-21151/2009 удовлетворено исковое заявление Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к ПГК N 1 "Сипайлово". Суд расторг договор от 29.10.1999 N 769-99/а аренды земельного участка площадью 49 228 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020520:1 (из которого сформирован спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:89).

06 апреля 2010 года Главой администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан вынесено постановление N 1647 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89 в аренду обществу "Интер-Сервис" сроком на 3 года для проектирования и строительства автосервисного комплекса и многоуровневой автостоянки. Земельный участок предоставлен на основании акта выбора, то есть в порядке предварительного согласования места размещения объекта. Разделом 3 постановления на общество "Интер-Сервис" возложены следующие обязанности:

- получить в Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан разрешительную документацию на строительство объекта (пункт 3.1);

- не позднее месяца со дня принятия постановления заключить с Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан договор об условиях и сроках строительства объекта (пункт 3.2);

- выполнить в установленном порядке инженерно-геологические и топографо-геодезические изыскания (пункт 3.3);

- в течение 2-х лет со дня принятия постановления предоставить разработанную и согласованную документацию на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства (пункт 3.4);

- компенсировать затраты Управления капитального строительства администрации г. Уфа, понесённые на освоение земельного участка и проектирование объекта (пункт 3.6) (т. 1, л.д. 25-27; т. 3, л.д. 40-42).

23 апреля 2010 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Интер-Сервис" (арендатор) подписан договор аренды N 426-10 (т. 1, л.д. 15-19; т. 3, л.д. 43-46).

На основании постановления от 06.04.2010 N 1647 и данного договора по акту приёма-передачи от 23.04.2010 обществу "Интер-Сервис" в аренду на срок с 06.04.2010 до 06.04.2013 для проектирования и строительства автосервисного комплекса и многоуровневой автостоянки передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:89. Акт приёма-передачи подписан директором ООО "Интер-Сервис" Темучиным К. без замечаний и возражений (т. 1, л.д. 15, 23).

Текст договора аренды содержит, среди прочего, следующие условия. По истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлён по соглашению сторон (пункт 3.2). Арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3). По истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора (пункт 3.5). По истечении срока действия настоящего договора арендатор обязан в 10-дневный срок, не позднее 16.04.2013, передать земельный участок арендодателю по акту приёма-передачи (пункт 5.4.13).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 29.10.2010, запись регистрации номер 02-04-01/274/2010-530 (т. 1, л.д. 19).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.09.2011 по делу N А07-10429/2011 частично удовлетворены исковые требования УЗР г. Уфы, заявленные на основании договора аренды от 23.04.2010 N 426-10. С общества "Интер-Сервис" в пользу УЗР г. Уфы взыскана задолженность по арендной плате в сумме 932 669 руб. 36 коп. и неустойка в размере 20 350 руб. 62 коп. Данный судебный акт в апелляционном, кассационном либо надзором порядке обжалован не был.

13 сентября 2011 года Каримова Ляля Хакимьяновна (учредитель общества "Интер-Сервис") обратилась в УЗР г. Уфы с письмом, в котором просила приостановить совершение действий, инициируемых обществом "Интер-Сервис" в рамках договора аренды от 23.04.2010 N 426-10, в связи с тем, что Каримова Л.Х. незаконно лишена права управления данным юридическим лицом (т. 1, л.д. 43).

В декабре 2011 года Каримова Л.Х. обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Мусину Рашиду Галинуровичу, Мартынову Василию Витальевичу, обществу "Интер-Сервис", Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 39 по Республике Башкортостан, в котором просила: признать право Каримовой Л.Х. на 100 % доли в уставном капитале общества "Интер-Сервис"; признать недействительными решения единственного участника общества "Интер-Сервис" от 12.07.2011 NN 5, 6 Мусина Р.Г., в силу их ничтожности; признать недействительными записи налогового органа о государственной регистрации от 21.07.2011 NN2110280292373, 2110280292384, 2110280306706, от 03.08.2011 N2110280377030; возложить на регистрирующий орган обязанность по внесению изменений в ЕГРЮЛ и регистрации истца в качестве единственного учредителя общества "Интер-Сервис".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.09.2012 по делу N А07-23882/2011 требования Каримовой Л.Х. удовлетворены частично. Суд признал за Каримовой Л.Х. право на 100 % доли уставного капитала общества "Интер-Сервис", недействительными решения единственного участника общества "Интер-Сервис" от 12.07.2011 NN 5, 6, а также записи налогового органа о государственной регистрации изменений в ЕГРЮЛ от 21.07.2011 NN 2110280292373, 2110280292384, 2110280306706 и от 03.08.2011 N2110280377030, обязав регистрирующий орган внести соответствующие изменения (т. 1, л.д. 28-35, 121-128). Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2012 N 18АП-11764/2012 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2013 N Ф09-949/2013 решение по делу N А07-23882/2011 в части признания за Каримовой Л.Х. права на 100 % доли уставного капитала общества "Интер-Сервис", признания недействительными решений единственного участника общества "Интер-Сервис" от 12.07.2011 NN 5, 6, регистрационных записей от 21.07.2011 NN 2110280292373, 2110280292384 и от 03.08.2011 N 2110280377030, а также в части возложения на регистрирующий орган обязанности внести в ЕГРЮЛ соответствующие изменения, оставлено без изменения.

В сентябре 2012 года УЗР г. Уфы обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности "Алтея" (далее - ООО "Алтея") о взыскании задолженности из договора аренды от 23.04.2010 N 426-10, договора перенайма от 10.01.2012. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2012 по делу N А07-15905/2012 требования УЗР г. Уфы удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Алтея" в пользу истца арендную плату в сумме 635 671 руб. 70 коп., пени в размере 132 268 руб. 40 коп. Данный судебный акт в апелляционном, кассационном либо надзором порядке обжалован не был.

02 октября 2012 года директор ООО "Интер-Сервис" Каримова Л.Х. обратилась в Администрацию г. Уфы с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 23.04.2010 N 426-10 (т. 1, л.д. 44, 143).

В ответ на указанное заявление УЗР г. Уфы направило письмо (от 29.10.2012 N 25777). Управление сообщило о направлении межведомственных запросов о предоставлении документов, в связи с чем, указало, что о результатах рассмотрения обращения заявителю будет сообщено дополнительно (т. 1, л.д. 50).

В октябре 2012 года Каримова Л.Х. обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу "Алтея", обществу "Интер-Сервис" о признании недействительным договора от 10.01.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора из договора от 23.04.2010 N 426-10, заключенного между ООО "Алтея" и ООО "Интер-Сервис", о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка обществу "Интер-Сервис".

Вступившим в законную силу 03.07.2013 решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2013 по делу N А07-18533/2012 исковые требования участника ООО "Интер-Сервис" Каримовой Л.Х. удовлетворены, сделка перенайма от 10.01.2012 признана недействительной, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89 возвращено обществу "Интер-Сервис" (т. 1, л.д. 36-42, 129-135).

18 апреля 2013 года Каримова Л.Х. обратилась в УЗР г. Уфы с письмом, в котором просила не расторгать договор аренды от 23.04.2010 N 426-10 и не предпринимать никаких действий до окончания судебных разбирательств по восстановлению прав общества "Интер-Сервис" (т. 2, л.д. 27).

В июле 2013 года директор ООО "Интер-Сервис" Каримова Л.Х. обратилась в Администрацию г. Уфы с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 23.04.2010 N 426-10, с 26.06.2013 (т. 1, л.д. 45).

В ответ на указанное заявление УЗР г. Уфы направило письмо (от 31.07.2013 N 17870). Управление сообщило о направлении межведомственных запросов о предоставлении документов, в связи с чем, указало, что о результатах рассмотрения обращения заявителю будет сообщено дополнительно (т. 1, л.д. 52).

В письме от 26.05.2014 N 7-5035/С Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Уфы сообщило начальнику УЗР г. Уфы о том, что исходно-разрешительная документация для проектирования автосервисного комплекса и многоуровневой автостоянки обществу "Интер-Сервис" не выдавалась, проектная документация данным обществом не представлена (т. 3, л.д. 2).

11 августа 2014 года общество "Интер-Сервис" в лице директора Ковалева Д.В. обратилось в Администрацию г. Уфы с заявлением о выдаче разрешительной документации на проектирование в соответствии с разрешённым видом использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89 (т. 1, л.д. 49, 71-72, 139).

В ответ на данное заявление Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Уфы направило письмо (от 27.08.2014 N 7-8691/ГП), в котором указало, что срок действия договора аренды от 23.04.2010 N 426-10 истёк, и заявителю необходимо представить действующий правоустанавливающий документ на земельный участок (т. 1, л.д. 57, 142).

В письме от 12.09.2014 N 19409 Управление по земельным ресурсам администрации г. Уфы сообщило обществу "Интер-Сервис" о том, что срок действия договора аренды от 23.04.2010 N 426-10 истёк 06.04.2013, арендодатель отказывается от продления арендных правоотношений и требует освободить земельный участок в течение трёх месяцев с момента направления данного письма (т. 1, л.д. 55-56, 140-141).

В письме от 26.09.2014 N 12586/210 Управление Росреестра по Республике Башкортостан сообщило обществу "Интер-Сервис" о том, что 25.07.2014 на основании заявления представителя муниципального образования городского округа город Уфа от 15.07.2014 N 02-04-01/259/2014-410 прекращена запись о государственной регистрации договора аренды от 23.04.2010 N 426-10 (т. 1, л.д. 144).

20 ноября 2014 года сотрудником УЗР г. Уфы произведён осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89 и составлен акт. Согласно данному акту в границах земельного участка расположены металлические гаражи потребительского гаражного автокооператива N 1 "Сипайлово", строительство не ведётся (т. 2, л.д. 19-23).

Полагая, что Администрацией г. Уфы нарушены его права, что имеются правовые основания для возложения на ответчика обязанности продлить срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89, общество "Интер-Сервис" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Действие договора аренды прекращено в связи с реализацией арендодателем права на односторонний отказ от дальнейшего исполнения сделки. Оснований для понуждения ответчика к заключению соглашения о продлении срока действия договора от 23.04.2010 N 426-10 не имеется. Доказательств того, что истец своевременно приступил к освоению земельного участка, не представлено. Наличие в границах земельного участка металлических гаражей не препятствовало реализации истцом прав арендатора, поскольку он не был лишён возможности обратиться в суд с требованием об освобождении земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что заявленные им требования подлежат рассмотрению в рамках главы 24 АПК РФ, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.

Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе (статья 197 АПК РФ).

Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершённых (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений "власти и подчинения"), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений.

Властно-распорядительные полномочия реализованы Администрацией с вынесением постановления от 06.04.2010 N 1647.

После подписания договора аренды стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.

Материально-правовой интерес общества "Интер-Сервис" в рассматриваемой ситуации заключается в приобретении права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89 на новый срок путём понуждения Администрации к заключению соглашения о продлении срока действия договора от 23.04.2010 N 426-10 (т.е. нового гражданско-правового договора).

С заявлением о предоставлении земельного участка по иным основаниям, предусмотренным земельным законодательством Российской Федерации, не в связи с истечением срока действия договора аренды от 23.04.2010 N 426-10, общество "Интер-Сервис" в орган местного самоуправления не обращалось, на наличие такого рода заявлений не ссылается.

Принимая во внимание решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2014 по делу N А07-2468/2014, от 20.08.2014 по делу NА07-8191/2014 (в удовлетворении заявлений общества "Интер-Сервис" арбитражным судом отказано), вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/2011.

Сторонами не оспаривается тот факт, что действие договора аренды земельного участка от 23.04.2010 N 426-10 на момент вынесения оспариваемого судебного акта прекращено.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Вместе с тем, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Как следует из постановления Главы администрации г. Уфа от 06.04.2010 N 1647, договора аренды от 23.04.2010 N 426-10, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:89 был предоставлен обществу "Интер-Сервис" для проектирования и строительства капитального объекта.

Согласно письму УЗР г. Уфы от 12.09.2014 N 19409 арендодатель отказывается от продления арендных правоотношений. Более того, как следует из письма Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 26.09.2014 N 12586/210, запись о регистрации договора аренды в ЕГРП погашена 25.07.2014 на основании заявления арендодателя.

Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований общества "Интер-Сервис" по настоящему делу, правовой оценке подлежат обоснованность отказа Администрации от продления договора аренды земельного участка и, соответственно, действия общества "Интер-Сервис", направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Изучив обстоятельства дела, коллегия судей приходит к выводу о том, что отказ арендодателя от продления договора аренды земельного участка необоснованным, направленным на ущемление интересов субъекта предпринимательской деятельности в рассматриваемой ситуации не является.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что по состоянию на дату рассмотрения настоящего спора арбитражным судом первой инстанции строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89 не начато, подготовительные работы не проведены.

Строительство объектов капитального строительства по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс)).

К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются, среди прочего, следующие документы: градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка, схемы планировочной организации земельного участка, схемы, отображающие архитектурные решения, сведения об инженерном оборудовании, проект организации строительства); положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего кодекса (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Ни в период действия договора аренды N 426-10, ни позднее проект строительства автосервисного комплекса и многоуровневой автостоянки обществом "Интер-Сервис" подготовлен не был, с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство капитального объекта истец в орган местного самоуправления не обращался.

Доводы истца о том, что он не мог провести инженерно-геологические и геодезические изыскания и, соответственно, подготовить проект строительства капитального объекта, так как в границах участка расположены металлические гаражи, принадлежащие иным лицам, во внимание приняты быть не могут.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:89 принят уполномоченным представителем общества "Интер-Сервис" без замечаний и возражений, что подтверждается соответствующим двухсторонним актом.

При этом истец не мог не знать о том, что предоставленный земельный участок полностью занят некапитальными сооружениями, представляющими собой часть ПГК N 1 "Сипайлово".

Руководство общества "Интер-Сервис" добровольно и осознанно пошло на заключение договора аренды земельного участка, в границах которого расположено имущество иных лиц.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Действуя с должной заботливостью и осмотрительностью, принимая решение о заключении договора аренды земельного участка в целях реализации коммерческого проекта, истец не мог не знать о необходимости несения дополнительных расходов на освобождение земельного участка от имущества иных лиц, а также о том, что на эти цели будет затрачено какое-то время.

Согласие истца на принятие не освобождённого земельного участка и несение расходов на его освобождение от имущества третьих лиц подтверждается трёхсторонним договором - соглашением о намерениях от 28.07.2009, подписанным представителями Управления капитального строительства администрации г. Уфы, предприятия "Служба заказчика и технического надзора" и общества "Интер-Сервис" (т. 2, л.д. 116).

Данное соглашение имеет доказательственное значение наравне с иными представленными в дело документами, и вне зависимости от его действия в настоящий период времени подтверждает согласие общества "Интер-Сервис" освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:89 от имущества третьих лиц за свой счёт.

С требованием передать ему земельный участок, фактически освобождённый от имущества иных лиц, либо за счёт муниципального образования "городской округ город Уфа" освободить земельный участок общество "Интер-Сервис" к арендодателю не обращалось.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2010 по делу N А07-21151/2009 удовлетворено исковое требование органа местного самоуправления о расторжении договора от 29.10.1999 N 769-99/а аренды земельного участка площадью 49 228 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020520:1 (из которого сформирован спорный земельный участок с кадастровым номером).

Права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 Гражданского кодекса).

Тем самым, в силу статьи 305 Гражданского кодекса, заключенного договора аренды N 426-10, добровольно принятых на себя обязательств общество "Интер-Сервис" могло, более того, в своих собственных интересах должно было обратиться в ПГК N 1 "Сипайлово" либо к физическим лицам с требованием освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:89. В случае отказа в удовлетворении такого требования в добровольном порядке арендатор был вправе обратиться в суд.

Между тем, общество "Интер-Сервис" каких-либо действий для целей освобождения земельного участка не совершило, чем по своей вине допустило затягивание сроков проектирования и строительства автосервисного комплекса и многоуровневой автостоянки.

Наличие корпоративного спора (дело N А07-23882/2011) и производного от него спора о действительности договора перенайма (дело NА07-18533/2012), не имеет решающего значения при разрешении вопроса о наличии (отсутствии) у Администрации права отказаться от продления договора аренды от 23.04.2010 N 426-10, поскольку не свидетельствует о добросовестном отношении арендатора к своим обязанностям.

Как следует из текстов судебных актов по делу N А07-23882/2011, решения, на основании которых в ЕГРЮЛ внесены сведения об отстранении Каримовой Л.Х. от управления обществом "Интер-Сервис", датированы 12.07.2011, в свою очередь, записи в ЕГРЮЛ внесены 21.07.2011.

Соответственно, истец имел достаточный временно промежуток (свыше 9 месяцев - начиная с даты регистрации договора аренды, и 15 месяцев - начиная с даты подписания договора аренды) для разрешения вопроса об освобождении земельного участка и подготовки проектной документации.

Доказательств наличия вины должностных лиц Администрации либо УЗР г. Уфы в том, что общество "Интер-Сервис" не смогло в отведённый срок (то есть до 06.04.2013) подготовить проектную документацию, получить необходимые разрешения и осуществить строительство капитального объекта, в материалы настоящего дела не представлено.

Предпринимательские риски общества "Интер-Сервис", в том числе риск неполучения дохода от реализации коммерческого проекта, на контрагента по договору аренды от 23.04.2010 N 426-10 перенесены быть не могут.

Доводы апелляционной жалобы, приведённые истцом со ссылкой на статьи 45, 46 Земельного кодекса, основаны на неправильном применении норм материального права, в силу чего подлежат отклонению.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса). Так, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Согласно статье 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В пунктах 2-3 данной статьи поименованы специальные (дополнительные) основания для прекращения арендных правоотношений, которые не исключают применение общих положений гражданского законодательства Российской Федерации о сроке действия договора аренды. Оговорка, содержащаяся в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса (об исключении периода времени), также касается лишь специальных случаев принудительного прекращения обязательственных правоотношений по инициативе арендодателя публичных земель.

Законом не предусмотрено императивного правила о продлении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства капитального объекта, на период времени аналогичный периоду времени, необходимому для освоения участка, а также периоду времени, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

То обстоятельство, что в связи с вынесением Главой администрации городского округа г. Уфа постановления от 08.08.2011 N 4537 "Об утверждении проекта планировки Лихачевской промзоны с прилегающими к ней территориями в Октябрьском, Калининском, Орджоникидзевском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (т. 3, л.д. 66-67) смещены границы отдельных земельных участков, не является обстоятельством, дающим арендатору право требовать продления срока действия договора аренды.

Общество "Интер-Сервис" не было лишено возможности освободить земельный участок в течение первого года аренды, до июля-августа 2011 года. При этом, поскольку границы земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89 были сформированы при непосредственном участии органа местного самоуправления, в свою очередь, договор аренды с прежним землепользователем (ПГК N 1 "Сипайлово") расторгнут, арендатор имел полное право совершить действия, направленные на освобождение земельного участка от металлических гаражей.

Более того, в случае несения дополнительных расходов на проектирование и строительство, вызванных смещением границы земельного участка, переданного в аренду по договору от 23.04.2010 N 426-10, общество "Интер-Сервис" не было бы лишено возможности восстановить имущественные потери с применением предусмотренных законом способов защиты, в том числе путём предъявления требования о взыскании убытков.

Обстоятельства раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:89 самостоятельного правового значения для рассмотрения требований истца по настоящему делу не имеют. Доказательств предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020520:300, 02:55:020520:301 иным лицам податель апелляционной жалобы не представил. Следует отметить, что общество "Интер-Сервис" не лишено возможности обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении ему вновь сформированных земельных участков для строительства капитальных объектов.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований общества "Интер-Сервис" и понуждения Администрации к заключению соглашения о продлении срока действия договора аренды от 23.04.2010 N 426-10 не имеется.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения (часть 3 статьи 270 АПК РФ).

О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение (часть 4 ст. 82 АПК РФ).

В судебном заседании 03.12.2014 представителем истца заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы для целей разрешения вопроса о возможности (невозможности) проведения инженерно-геологических и геодезических изысканий при наличии в границах участка металлических гаражей (т. 2, л.д. 80-81, 92-93).

В судебном заседании 25.12.2014 суд первой инстанции рассмотрел ходатайство истца о проведении экспертизы по делу, оставив данное ходатайство без удовлетворения. Соответствующая отметка сделана в протоколе судебного заседания (т. 3, л.д. 89-90).

То обстоятельство, что суд первой инстанции не вынес определение об отказе в удовлетворении ходатайства истца о проведении судебной экспертизы в виде отдельного судебного акта, свидетельствует о нарушении правила, регламентированного частью 4 статьи 82 АПК РФ.

Однако данное процессуальное нарушение не привело к принятию незаконного судебного акта, более того, не оказало влияния на срок рассмотрения дела в суде первой инстанции, в силу чего применительно к части 3 статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения решения суда от 30.12.2014.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Интер-Сервис" (податель жалобы). В дело представлены доказательства оплаты государственной пошлины в размере 3 000 рублей (чеки-ордеры Сбербанка России от 29.01.2015 на сумму 2 000 рублей, от 13.02.2015 на сумму 1 000 рублей).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-21305/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер-Сервис" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина