Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2015 г. N 15АП-2732/15

город Ростов-на-Дону

01 апреля 2015 г.

дело N А32-13279/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимченко О.Х.

судей Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Стефанцевой А.В.

при участии:

от истца: представитель Григорьянц А.В. по доверенности от 27.02.2015, паспорт;

от ответчика: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще

от третьего лица: явка представителей не обеспечена, извещены надлежаще.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик,

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2014 по делу N А32-13279/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Благодать"

(ИНН 2305024070, ОГРН 1072305000195)

к ответчику: Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю"

при участии третьего лица: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

об установлении кадастровой стоимости земельного участка

принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Благодать" (далее - истец) обратилось в суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0509001:117 площадью 12 689 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, х. Джанхот, ул. Черноморская, 15, равной рыночной, определённой в размере 30 730 000 (тридцать миллионов семьсот тридцать тысяч) рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Геленджик.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2014 г. суд установил кадастровую стоимость земельного участка кадастровым номером 23:40:0509001:117 площадью 12 689 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г.Геленджик, х. Джанхот, ул. Черноморская, 15, равной рыночной стоимости, определенной на 01.01.2014 в размере 30 730 000 (тридцать миллионов семьсот тридцать тысяч) рублей.

Этим же решением суд обязал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю, г. Краснодар внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0509001:117 площадью 12 689 кв.м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Геленджик, х. Джанхот, ул.Черноморская, 15, равной рыночной стоимости в размере 30 730 000 (тридцать миллионов семьсот тридцать тысяч) рублей с момента вступления настоящего решения в законную силу.

С апелляционной жалобой на решение суда обратилась администрация МО город-курорт Геленджик, указав в жалобе, что размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка согласован сторонами договора аренды земельного участка от 18.08.2008 г. Удовлетворение требований истца приведет к изменению условий договора о размере арендной платы, к уменьшению поступлений в бюджет муниципального образования. Заявитель жалобы просит решение отменить, в иске отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Благодать" возражало против доводов жалобы, указав, что иск об установлении рыночной стоимости земельного участка не направлен на изменение условия о размере арендной платы, поскольку в случае согласования в договоре аренды порядка исчисления арендной платы, изменение ее размера, не связанное с изменением такого порядка (механизма), изменением условия о цене договора не является.

Представитель истца в судебном заседании возражал относительно доводов апелляционной жалобы.

Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора N 4000001604 и соглашения о передаче прав и обязанностей истец арендует земельный участок с кадастровым номером 23:40:0509001:117 площадью 12 689 кв. м, имеющий адрес: Краснодарский край, г. Геленджик, х. Джанхот, ул. Черноморская, 15.

На земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. То есть общество является землепользователем по двум самостоятельным основаниям.

С 15.10.2010 вышеуказанный земельный участок в результате разграничения государственной собственности на землю находится в собственности муниципального образования города -курорта Геленджик Краснодарского края, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 23-0-1-107/4020/2014-557.

По результатам массовой оценки земель, проведенной на дату 1 января 2011 года, стоимость земельного участка составила 59 661 520,87 руб., что подтверждается кадастровым паспортом N 2343/12/14-144657.

По мнению заявителя, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает его экономические интересы.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец имеет достаточный правовой интерес в изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-12031/2014 от 04.02.2015, исследовал исследовать вопрос о том, имела ли полномочия на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 23:40:0509001:117 администрация МО г.-к Геленджик в августе 2008 г. и пришел к выводу, что на дату заключения договора аренды, земельный участок являлся федеральной собственностью, у администрации отсутствовали полномочия на распоряжение земельным участком.

Однако, апелляционный суд находит правильным вывод суда первой инстанции о наличии у истца юридически значимого интереса, подлежащего судебной защите, поскольку истец является собственником объектов недвижимого имущества - здание спального корпуса, назначение нежилое, общей площадью 454,7 кв.м., инвентарный номер: 525,9, Литер А, этажность 1, подземная этажность 0, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, х. Джанхот, ул. Черноморская, 15 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.11.2008, т.1, л.д. 67).

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации "если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости".

Таким образом, у истца имеется юридически значимый интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщика, судом первой инстанции была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 23:40:0509001:117 площадью 12 689 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, х. Джанхот, ул. Черноморская, 15, по состоянию на 01.01.2011; проведение данной экспертизы поручено экспертам ООО "Бюро оценки Касьянова".

В материалы дела представлено экспертное заключение от 23.07.2014 N 06-АК-2014, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0509001:117 по состоянию на 01.01.2011 составляет 30730000 рублей.

Заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2011, то есть, на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Заключение содержит обоснование выбранного метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом.

Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта, заявителем жалобы не представлены.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законный интерес лица, обратившегося в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.

Права общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровых стоимостей спорных земельных участков их рыночным стоимостям, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровых стоимостях спорных земельных участков.

Ответчик и третье лицо заключение эксперта не оспорили ни по форме, ни по содержанию.

Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11).

При указанных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Из содержания решения Арбитражного суда Краснодарского края 15.12.2014 по делу N А32-13279/2014не усматривается, что суд принял решение о каких-либо правах и обязанностях администрации муниципального образования город-курорт Геленджик. В результате удовлетворения исковых требований общества, органы местного управления и субъекта РФ не лишаются субъективных прав, на них не возлагаются какие-либо обязанности.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что установление более низкой кадастровой стоимости земельных участков повлияет на полномочия органа местного самоуправления в части формирования местного бюджета и приведет к уменьшению налоговой базы земельного налога, подлежат отклонению, поскольку названные правоотношения носят публично-правовой характер, тогда как в силу п.3 ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2014 по делу N А32-13279/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов