Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2015 г. N 17АП-16336/14

г. Пермь

08 апреля 2015 г.

Дело N А60-26954/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Борзенковой И.В., Васевой Е.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны - Зебелян А.В., лично; Кризский А.А., паспорт, доверенность;

от истца общества с ограниченной ответственностью "БЕЗЕ" - Кризский А.А., паспорт, доверенность; Белоусов Е.Ю., паспорт;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалтинг" - не явились;

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Торгово-деловой центр" "Мегаполис" - Наумкина А.В., паспорт, доверенность;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 октября 2014 года

по делу N А60-26954/2014,

принятое судьей Коликовым В.В.,

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны (ИНН 667410478528, ОГРНИП 304667409600148), общества с ограниченной ответственностью "БЕЗЕ" (ИНН 6671437713, ОГРН 1136671036347)

к обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Консалтинг" (ИНН 6672341732, ОГРН 1116672012830)

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Торгово-деловой центр" "Мегаполис"

о взыскании 204245 руб. 00 коп., признании неправомерным уведомлений, обязании не чинить препятствия, понуждении исполнить договор

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалтинг" (ИНН 6672341732, ОГРН 1116672012830)

к индивидуальному предпринимателю Зебелян Анжелике Вагаршаковны (ИНН 667410478528, ОГРНИП 304667409600148), обществу с ограниченной ответственностью "БЕЗЕ" (ИНН 6671437713, ОГРН 1136671036347)

о взыскании 4363318 руб. 03 коп.,

установил:

Индивидуальный предприниматель Зебелян Анжелика Вагаршаковна, ООО "БЕЗЕ" (далее - истцы) обратились с иском в Арбитражный суд Свердловской области об обязании ООО "Урал-Консалдинг" (далее - ответчик) не чинить препятствий ООО "Безе" в доступе в помещения, арендуемые по договору субаренды N 22 нежилых помещений N 71,72,73,89,90, общей площадью 184,8 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д.61; обязать ООО "Урал-Консалтинг" не чинить препятствий ИП Зебелян А.В. в доступе в помещения, арендуемые по договору субаренды N 22 нежилых помещений N70, 77, общей площадью 164 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д.61;понудить ООО "Урал-Консалтинг" исполнить условия договоров субаренды N19 и N22, в части приведения арендуемых помещений 70, 71, 72, 73, 77, 89 и 90 для размещения предприятия общественного питания в соответствии с заключением специалиста N3\342 и-14 Многопрофильной Негосударственной экспертной организации ООО "Независимая экспертиза", а именно: установить в светопрозрачные конструкции купола тройной стеклопакет по ГОСТ 23166 - 99; установить в купол вентиляционный диффузорный клапан либо выполнить вентиляционные отверстия; выполнить расчет и смонтировать системы кондиционирования и вентиляции, обеспечивающие микроклимат помещения по ГОСТ 30494-96 (для помещений 3 категории), перенести трубопровод ливневой канализации за пределы помещения; установить сливную воронку в соответствии с требованиями п. 4.1. СНиП 11.26-76 "Кровли", признать недействительным уведомление от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения N19 от 14.10.2013 с ИП Зебелян А.В., признать недействительным уведомление от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения N22 от 02.12.2013 с ООО "Безе", взыскать с ООО "Урал-Консалдинг" в пользу ИП Зебелян А.В. сумму в размере 204 245 рублей (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

В свою очередь, ответчик обратился в Арбитражный суд Свердловской области с встречным исковым заявлением о взыскании 4 363 318 руб. 03 коп., в том числе солидарно с ИП Зебелян А.В. и ООО "БЕЗЕ": 16 336 руб. 00 коп. стоимости оплаты по договору N 140528-1193-030 от 29.05.2014, 60 000 руб. 00 коп. стоимости оплаты по договору N 18/14 от 30.06.2014, 90 000 руб. 00 коп. стоимости оплаты по договору N 19/14 от 30.06.2014, 3154471 стоимости восстановительных работ; с ООО "БЕЗЕ" задолженности по оплате арендной платы в рамках договора субаренды N 22 от 02.12.2013 в сумме 1 042 510 руб. 45 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2014 исковое требование по первоначальному иску о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалтинг" в пользу индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны 204 245 руб. 00 коп. оставлены без рассмотрения. Исковые требования по встречному иску о взыскании с индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны, общества с ограниченной ответственностью "БЕЗЕ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалтинг" 3320807 руб. 58 коп. оставлены без рассмотрения. В оставшейся части исковые требования по встречному иску удовлетворены: взыскано с общества с ограниченной ответственностью "БЕЗЕ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалтинг" долг по арендной плате в размере 1 042 510 руб. 45 коп.

Не согласившись с указанным судебным актом, индивидуальный предприниматель Зебелян Анжелика Вагаршаковна обжаловала его в порядке апелляционного производства.

Из содержания апелляционной жалобы следует, что судом не учтено существенное условие договора, а именно назначение помещения, оговоренное в договоре субаренды отдельным пунктом. Ответчик не знал или скрыл от истцов то, что спорное помещение не предназначено для размещения предприятия общественного питания. Помещения переданы ответчиком с недостатками. Ответчик неправомерно расторг договора субаренды нежилого помещения N 19 от 14.10.2013 с ИП Зебелян А.В., уведомление от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения N 22 от 02.12.2013 с ООО "Безе", является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. Претензии ответчика ООО "Безе" не получало. Судом проигнорированы обстоятельства, освобождающие ИП Зебелян А.В., ООО "Безе" от исполнения обязанности по внесению арендной платы, так как помещение не могло использоваться по назначению, имущество имеет недостатки (протечки, отпотевание сливной трубы). Суд неверно пришел к выводу о правомерном расторжении договора субаренды нежилого помещения N 22 от 02.12.2013 с ООО "Безе", по инициативе ответчика на основании п. 6.3 договора субаренды. По мнению автора жалобы, судом в решении не дано полной оценки обстоятельствам дела, ст. ГК РФ регламентирующие договоры аренды применены только в защиту прав ответчика, проигнорированы в части прав истцов.

ИП Зебелян А.В., просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2014 отменить, исковые требования удовлетворить, встречные исковые требования оставить без рассмотрения.

Представитель истцов в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истцов в судебном заседании уточнил, что решение обжалуется в части выводов суда расторжении договоров, взыскания арендной платы с ООО "Безе", состояния спорного имущества.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Торгово-деловой центр" "Мегаполис" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 14.10.2013 между индивидуальным предпринимателем Зебелян Анжеликой Вагаршаковной (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 19 субаренды нежилого помещения.

Во исполнение условий указанного договора ответчик передал ИП Зебелян А.В. на неопределенный срок во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения (N 70 и 77 согласно поэтажному плану здания) общей площадью 164 кв.м., расположенных на первом этаже в здании двухуровневого подземного паркинга с одним надземным этажом, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 61, литер А, что подтверждается актом приема-передачи от 26.11.2013 (т.1, л.д. 79).

Условиями договора субаренды N 19 от 14.10.2013 предусмотрено, что постоянная часть арендной платы по договору составляет 196 800 руб. в месяц за весь объект аренды.

Условиями договора субаренды N 19 от 14.10.2013 предусмотрено, что постоянная часть арендной платы по договору составляет 196 800 руб. в месяц за весь объект аренды.

Пунктом 6.3. договора субаренды N 19 от 14.10.2013 установлены случаи досрочного расторжения договора по инициативе арендатора (без обращения в суд), в том числе в случае ухудшения субарендатором состояния арендованного объекта, а также, если субарендатор не вносит арендной платы и других платежей по договору в течение 10 рабочих дней после срока, установленного договором, или если субарендатор более двух раз подряд нарушает сроки, установленные для внесения арендной платы.

10.11.2013 между истцами заключен договор о совместной деятельности.

20.05.2014 ИП Зебелян А.В. от ответчика было получено уведомление о досрочном расторжении договора субаренды N 19 от 14.10.2013, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и проведения строительно-монтажных работ на объекте без согласия арендатора.

02.12.2013 между ООО "Безе" (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 22 субаренды нежилого помещения.

Во исполнение условий указанного договора ответчик передал на срок по 31.12.2018, а ООО "Безе" приняло во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилые помещения (N 71,72,73,89,90 согласно поэтажному плану здания) общей площадью 184,8 кв.м., расположенных на первом этаже в здании двухуровневого подземного паркинга с одним надземным этажом, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 61, литер А, что подтверждается актом приёма-передачи от 02.12.2013 (т. 1, л.д. 75).

20.05.2014 ООО "Безе" получило от ответчика уведомление о досрочном расторжении договора субаренды N 22 от 02.12.2013, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и проведения строительно-монтажных работ на объекте без согласия арендатора.

Истцам был ограничен доступ в арендуемые помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в арбитражный суд с иском о признании недействительными уведомления от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения N 19 от 14.10.2013 с ИП Зебелян А.В., уведомления от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения N 22 от 02.12.2013 с ООО "Безе", обязании ответчика не чинить препятствий в доступе в помещения, арендуемые истцами. Обязания ответчика исполнить условия договоров субаренды N 19 и N 22, в части приведения арендуемых помещений 70, 71, 72, 73, 77, 89 и 90 для размещения предприятия общественного питания в соответствии с заключением специалиста N 3\342 и-14 Многопрофильной Негосударственной экспертной организации ООО "Независимая экспертиза"

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

На разрешение суда апелляционной инстанции, с учетом уточнения представителя ИП Зебелян А.В., поставлены вопросы: правомерности одностороннего расторжения ответчиком договоров с ООО "Безе"; соответствия спорных помещений требованиям, предъявляемым к предприятиям общественного питания; правомерности взыскания с ООО "Безе" долга по арендной плате.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ч.2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку договор субаренды N 19 от 14.10.2013 заключен сторонами на неопределенный срок, ответчик правомерно отказался от исполнения договора уведомлением от 20.05.2014.

Таким образом, договор субаренды N 19 от 14.10.2013 правомерно признан судом расторгнутым.

Выводы суда первой инстанции в указанной части соответствуют действующему законодательству и представленным доказательствам.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договором субаренды N 22 от 02.12.2013 сторонами согласовано, что постоянная часть арендной платы по договору составляет 221 760 руб. в месяц за весь объект аренды. Арендная плата начисляется с момента передачи объекта по акту приема-передачи.

ООО "Безе" до 26.02.2013 в отношении постоянной части арендной платы были предоставлены арендные каникулы.

Согласно п. 4.4. субарендатор уплачивает постоянную часть арендной платы за переданный ему объект ежемесячно в срок до 10 числа текущего расчетного месяца.

Таким образом, арендная плата по договору субаренды N 22 от 02.12.2013, подлежала внесению субарендатором - ООО "Безе" с учетом отсрочки ее начисления, в срок, не позднее 10.03.2014.

Согласно п. 4.8. договора субаренды N 22 от 02.12.2013 в случае расторжения договора в срок ранее, чем за шесть месяцев с момента заключения договора по основаниям, указанным в п.6.3., условие об арендных каникулах не действует, а субарендатор обязуется выплатить постоянную часть арендной платы за первые три месяца аренды объекта.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Поскольку доказательств внесения арендной платы за спорный период с 02.12.2013 по 22.04.2014 ООО "Безе" в материалы дела не представило, суд правомерно взыскал долг по арендной плате в размере 1 042 510 руб. 45 коп.

Судом первой инстанции установлено, что договор субаренды N 22 от 02.12.2013 расторгнут ООО "Урал-Консалтинг" в одностороннем порядке с 20.05.2014.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.3 договора субаренды N 22 от 02.12.2013 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе ответчика в случае если ООО "Безе" более двух раз подряд нарушает сроки, установленные для внесения арендной платы.

Из материалов дела следует, что ответчиком не исполнено обязательство по уплате арендной платы более двух раз подряд.

Исходя из п. 6.4. договора субаренды N 22 от 02.12.2013 в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора по основаниям, указанным в п. 6.3. договора, договор будет считаться расторгнутым с момента получения субарендатором письменного уведомления об отказе.

Уведомлению о расторжении договора предшествовало направление претензий от 11.04.2014 в адрес ООО "Безе" с требованием о погашении задолженности по арендной плате, а также приостановления строительно-монтажных работ на объекте, что подтверждается почтовыми квитанциями и описью вложения.

С учетом изложенного, материалами дела подтверждается как соблюдение ответчиком досудебного порядка урегулирования спора, так и порядка расторжения договора, предусмотренного положениями ч. 2 ст. 452 ГК РФ, ч. 3 ст. 619 ГК РФ, в связи с чем, ответчик правомерно в одностороннем порядке расторг договор с ООО "Безе". В связи с чем отсутствуют основания для признания недействительным уведомления от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения N 22 от 02.12.2013.

Так как обязательства по договорам субаренды N 19 от 14.10.2013, N 22 от 02.12.2013 у ответчика отсутствуют, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требования об обязании ответчика не чинить препятствий в доступе в помещения, приведения арендуемых помещений для размещения предприятия общественного питания в соответствие с требованиями.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.

Одностороннее расторжение ответчиком договоров является правомерным. Договор субаренды N 19 от 14.10.2013 расторгнут ответчиком в соответствии с положениями абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Договор субаренды N 22 от 02.12.2013 правомерно расторгнут ответчиком на основании п. 6.3 и ст. 619 ГК РФ.

Арендные платежи ООО "Безе" по истечении срока арендных каникул, не вносились. Арендная плата с ООО "Безе" правомерно взыскана судом на основании п. 4.8. договора субаренды N 22 от 02.12.2013.

ООО "Безе" без разрешения ответчика производило перепланировку помещений, в связи с чем в его адрес был направлена претензия от 11.04.2014 N 4.

Доводы о несоответствии арендуемых помещений требованиям к предприятиям общественного питания, судом отклоняются, поскольку помещения приняты истцами по актам приемки-передачи, возражений относительно качества переданных по договорам помещений истцами не было заявлено. Исходя из условий договоров, ответчик не принимал на себя обязательства подготовить истцам помещения под предприятия общественного питания.

Представитель третьего лица в судебном заседании пояснил, что истцам для приведения помещении в соответствие требованиям к предприятиям общественного питания и были представлены арендные каникулы.

Заключение специалиста от 12.05.2014 N 3\342 и-14 не содержит выводов о том, что выявленные недостатки препятствуют пользованию имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, доводы жалобы о наличии обстоятельств освобождающих ИП Зебелян А.В., ООО "Безе" от исполнения обязанности по внесению арендной платы со ссылкой на недостатки имущества, противоречат ст. 612 ГК РФ.

Вопреки утверждению автора жалобы, в решении дана полна оценка обстоятельствам дела, нормы гражданского законодательства, регламентирующие договоры аренды применены судом правильно, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

Индивидуальным предпринимателем Зебелян Анжелики Вагаршаковны уплачена государственная пошлина в размере 1 000 рублей, следовательно, с предпринимателя подлежит взысканию в доход федерального бюджета 2 000 рублей. ООО "БЕЗЕ" подлежит возврату из федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 27.10.2014 N 10.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 октября 2014 года по делу N А60-26954/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны (ИНН 667410478528, ОГРНИП 304667409600148) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по апелляционной жалобе 2 000 (две тысячи) рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "БЕЗЕ" (ИНН 6671437713, ОГРН 1136671036347) из федерального бюджета 1 000 (одну тысячу) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 27.10.2014 N 10.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

И.В.Борзенкова Е.Е.Васева