Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2010 г. N 19АП-3822/10

г. Воронеж

07 июля 2010 г.

Дело N А08-2842/2009-5

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июля 2010 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Федорова В.И.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калюжной А.Н.,

при участии:

от ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский": Брыкин Е.И., представитель по доверенности N б/н от 11.01.2010 г.,

от Администрации Муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка": Назаренко В.И., представитель по доверенности N 21 от 12.01.2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.04.2010 по делу N А08-2842/2009-5 (судья Васильев П.П.) по иску Закрытого акционерного общества "Сахарный комбинат "Алексеевский" к Администрации муниципального района "Алексеевский район и г. Алексеевка" об изменении условий договора и по встречному иску Администрации муниципального района "Алексеевский район и г. Алексеевка" к Закрытому акционерному обществу "Сахарный комбинат "Алексеевский" об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Сахарный комбинат "Алексеевский" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации Муниципального района "Алексеевский район и г. Алексеевка" об изменении условий договора аренды земельного участка N 3116 от 30.04.2004, заключенного между Администрацией Муниципального района "Алексеевский район и город "Алексеевка" и ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" и установить размер арендной платы по этому договору 1 541 102, 11 руб. в год.

Судом принято к рассмотрению также встречное исковое заявление Администрации муниципального района "Алексеевский район и г. Алексеевка" об изменении условий того же договора аренды, Администрация просила установить арендную плату за земельный участок 14 750 024 руб. 22 коп., так как кадастровой выпиской о земельном участке удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка равен 482 руб. за 1 кв.м.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 15.04.2010 г. в удовлетворении первоначального иска ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" к Администрации муниципального района Алексеевский район и город "Алексеевка" об изменении с 1 января 2008 г. размера арендной платы за земельный участок по договору от 30.04.2004 г. N 3116 и установлении размера арендной платы в сумме 1 541 102 руб. 11 коп. в год отказано.

Встречный иск Администрации муниципального района "Алексеевский район и город "Алексеевка" к ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" об изменении условий договора удовлетворен. Суд установил с 17 октября 2009 г. арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 31:22:06 05 002:0001 общей площадью: 1 020 057 кв.м. по договору от 30.04.2004 г. N 3116 в сумме 9 833 349 руб. 48 коп. в год.

Не согласившись с данным решением, ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворить его требования и отказать в требовании администрации.

При этом заявитель считает, что судом неправильно применены нормы материального права и соответственно сделаны неверные выводы.

По мнению заявителя жалобы, ссылаясь на постановление Правительства Белгородской области от 13.07.2009 г. N 247-пп суд не учел, что пунктом 3 Порядка утвержденного этим постановлением установлен размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности области, а также государственная собственность на которые не разграничена, право постоянного бессрочного пользования на которые переоформляется в порядке, установленном Федеральным Законом N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введение в действие земельного кодекса Российской Федерации", устанавливается на год в размере 2-х процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Однако администрацией не представлено доказательств того, что предоставленный комбинату земельный участок по договору аренды был переоформлен с этого права на право аренды, а поэтому, как считает заявитель, эта норма закона применению не подлежит.

Пункт же 17 Порядка, утвержденного тем же постановлением Правительства Белгородской области, устанавливающий необходимость применения указанного размера арендной платы ко всем ранее заключенным договорам аренды, как считает общество, противоречит действующему законодательству, так как с учетом положений статьи 422 ГК РФ только при указании в законе о распространении иных обязательных правил на ранее заключенные договоры возможно их применение на отношения по таким договорам, что в Федеральном Законе N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года не содержится, а постановление правительства области к законам не относится.

Оспаривает заявитель жалобы и толкование судом статьи 3 Федерального Закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введение в действие земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающей якобы лишь срок для переоформления прав, но не предусматривающей ограничения о применении этой нормы по размеру арендной платы.

Ошибочным считает заявитель и ссылку суда в обоснование своего решения на постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. N 12404/09, полагая, что в нем в качестве стороны договора аренды выступал субъект естественных монополий, а общество к таковым не относится.

Администрация муниципального района в отзыве на апелляционную жалобу считает доводы жалобы не обоснованными, просит оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

При этом ссылается на ранее принятое тем же судом и подтвержденное судом апелляционной инстанции решение от 27.08.2009 г.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя заявителя жалобы, судебная коллегия считает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части.

Как следует из материалов дела, 30.04.2004 между Администрацией Алексеевского района и г. Алексеевка и ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" был заключен договор аренды земельного участка N 3116, по которому обществу передан в аренду земельный участок из земель промышленности, находящийся по адресу Белгородская область, Алексеевский район, в 3-х км к юго-западу от г. Алексеевка, кадастровый номер 31:22:06 05 002:0001 (далее - участок), общей площадью 1 020 057 кв.м для размещения больших полей фильтрации, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору и являющемуся его неотъемлемой частью.

Договор заключен на срок с 30.04.2004 по 30.04.2014.

Договор 21.05.2004 зарегистрирован в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Белгородской области.

Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка от 30.04.2004 N 3116 арендная плата составляла 2 617 976 руб. в год.

Пунктом 3.4 вышеуказанного договора аренды земельного участка предусмотрено ежегодное изменение размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору.

При этом пунктом 6.1 договора установлено, что все изменения и дополнения к договору аренды оформляются сторонами в письменной форме.

Ссылаясь на решение Совета депутатов района и г. Алексеевка от 23.12.2005 г. N 9 "Об установлении ставок арендной платы на землю" и полагая, что размер арендной платы за земельные участки должен производиться с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, а таковой установлен постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 N 89-пп для земель промышленности и иного специального назначения в Алексеевском районе и городе Алексеевка Белгородской области составляет 50,36 руб. за 1 кв.м., а поэтому размер арендной платы по договору аренды должен составлять 1 541 102 руб. 11 коп. в год, но был ошибочно указан в договоре в сумме 2 617 976 руб. в год, общество обратилось в суд с требованием об изменении размера платы.

Администрация муниципального района "Алексеевский район и г. Алексеевка" во встречном иске об изменении условий того же договора аренды считает, что так как кадастровой выпиской о земельном участке зафиксирован удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка равный 482 руб. за 1 кв.м., то арендная плата за земельный участок должна быть равной 14 750 024 руб. 22 коп. и просила изменить установленный в договоре размер арендной платы на указанный. В последующем администрация уточнила, что следует изменить в судебном порядке с 28.08.2009 г. размер арендной платы за земельный участок под полями фильтрации по договору с обществом и установить его размер равным 9 833 349 руб. 48 коп. в год.

Отказывая обществу в требовании, суд первой инстанции исходил из установленной Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и собственность на которые не разграничена в размере 2-х процентов от кадастровой стоимости, но, поскольку этот Закон не определил порядок определения размера арендной платы, а также условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков, полномочия в этой части посчитал находящимися в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В частности, поскольку Постановлением Правительства Белгородской области от 23 ноября 2005 года N 237-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения Белгородской области, расположенных за чертой населенных пунктов" удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:22:06 05 002:0001 под "полями фильтрации" утвержден в размере 482 руб./кв.м., а поэтому он и подлежал применению.

При этом суд сослался на решение арбитражного суда Белгородской области от 27.08.2009 по делу N А08-4433/2009-36, оставленного без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного суда от 18.12.2009 г. и разъяснение Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Белгородской области N 05-10/2506 от 13.10.2009 г.

Удовлетворяя требование администрации муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" по встречному иску, суд посчитал ее доводы доказанными, так как представленный администрацией уточненный расчет по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 31:22:06 05 002:0001 общей площадью 1020 057 кв.м х 482 руб./кв.м х 2 процента кадастровой стоимости = 9833349 руб. 48 коп. в год является "юридически правильным".

Апелляционный суд считает, что, принимая решение по существу требований сторон по делу, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в частности, неправильно истолковав закон, применив закон, не подлежащий применению и не применив закон, подлежащий применению.

Поскольку требования по искам сводились к изменению сторонами действовавшего договора аренды в части одного из его условий - арендной платы, следует исходить из принципа свободы договора и обязательности исполнения сторонами его условий, если договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивными нормами), действовавшим в момент его заключения (статья 421, часть 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из содержания и по смыслу указанной нормы в таких случаях и не требуется внесения изменения в ранее действовавший договор.

ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" считает основанием для изменения договора аренды решение Совета депутатов района и г. Алексеевка от 23.12.2005 г. N 9 "Об установлении ставок арендной платы на землю".

Администрация муниципального района "Алексеевский район и г. Алексеевка" во встречном иске об изменении условий того же договора аренды исходит из Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 -ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 212-ФЗ) и постановления Правительства Белгородской области от 23 ноября 2005 года N 237-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения Белгородской области, расположенных за чертой населенных пунктов".

Суд первой инстанции также посчитал, что Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137 -ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 212-ФЗ) определивший размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и собственность на которые не разграничена, и отнесший порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков в ведение органов государственной власти субъектов Российской Федерации, является основанием для изменения действующего договора аренды.

Между тем, из этого закона как это предусмотрено ч. 2 статьи 422 ГК РФ не следует, что его действие распространяется на арендные отношения, возникшие не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

А поэтому правомерно исходить из установленного гражданским законодательством общего порядка изменения условий договора: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (ч. 1 статьи 450 ГК РФ).

Поскольку соглашение об изменении арендной платы сторонами не было достигнуто, в соответствии с ч. 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора судом по требованию одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, в частности, в связи с существенным изменением обстоятельств, а также другими законами или договором.

В данном случае стороны не ссылались, а судом не усматривается признаков существенного нарушения договора ни той, ни другой стороной.

Не усматривается и признаков существенного изменения обстоятельств.

Так, согласно части 1 статьи 451 кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в силу части 4 статьи 451 кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

К тому же изменение договора по указанному основанию возможно при наличии одновременно изложенных в части 2 этой статьи условий, что не было предметом рассмотрения в суде первой инстанции, так как на такое правовое обоснование стороны и не ссылались.

Что касается изменения условия договора о размере арендной платы, то из содержания договора аренды (п. 3.4) следует, что изменение арендной платы допускалось один раз в год путем корректировки индекса инфляции в соответствии с Федеральным законом о бюджете и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы на основании дополнительных соглашений.

Не предусматривалось изменение арендной платы по ранее заключенным договорам аренды земельных участков и Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137 -ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 212-ФЗ).

При этом как уже отмечалось из содержания и по смыслу указанной нормы в таких случаях и не требуется внесения изменения в ранее действовавший договор.

Ссылка суда первой инстанции в обоснование своих выводов об изменении договора аренды по требованию администрации района и города на постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. N 12404/09, по мнению апелляционного суда, некорректна.

В этом постановлении установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 212-ФЗ) предельный размер арендной платы (не более двух процентов кадастровой стоимости) предусмотрен для договоров аренды земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет субъектами прав на такие объекты.

Арендуемый ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" земельный участок к таковым не относится. При этом указанное общество не имело и не переоформляло право постоянного (бессрочного) пользования им на право аренды, а изначально заключило договор его аренды.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает обязательных, предусмотренных федеральным законом правил установления размера арендной платы для договоров аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена, впервые предоставленных в аренду, а поэтому требования по иску администрации муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" об изменении договора судом в отношении размера арендной платы не подлежат удовлетворению.

В связи с этим решение суда об удовлетворении встречного иска Администрации муниципального района "Алексеевский район и город "Алексеевка" к ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" об изменении условий договора и установлении с 17 октября 2009 г. арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 31:22:06 05 002:0001 общей площадью: 1 020 057 кв.м. по договору от 30.04.2004 г. N 3116 в сумме 9 833 349 руб. 48 коп. в год подлежит отмене, а требование по этому иску - отклонению.

По изложенным основаниям подлежит оставлению без изменения и решение суда об отказе ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" об изменении с 1 января 2008 г. размера арендной платы за земельный участок по договору от 30.04.2004 г. N 3116 и установлении размера арендной платы в сумме 1 541 102 руб. 11 коп. в год.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку судебный акт принят не в пользу ни одной из сторон по делу, расходы сторон по уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции и ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" в суде апелляционной инстанции не возмещаются.

Руководствуясь статьями 110, 112, 266-268, 269 ч. 2, 270 ч.2, п. 1, 2, 3, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.04.2010 года по делу N А08-2842/2009-5 отменить в части удовлетворения встречного иска.

В удовлетворении встречного иска Администрации муниципального района "Алексеевский район и город "Алексеевка" к ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" об изменении размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 31:22:06 05 002:0001 общей площадью: 1 020 057 кв.м. по договору от 30.04.2004 г. N 3116 и установлении платы в сумме 9 833 349 руб. 48 коп. в год отказать.

Решение Арбитражного суда Белгородской области по указанному делу в части отказа в удовлетворении иска ЗАО "Сахарный комбинат "Алексеевский" к Администрации муниципального района Алексеевский район и город "Алексеевка" об изменении размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 31:22:06 05 002:0001 общей площадью: 1 020 057 кв.м. по договору от 30.04.2004 г. N 3116 и установлении платы в сумме 1 541 102 руб. 11 коп. в год оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

В.И. Федоров

Судьи

А.И. Поротиков Л.М. Мокроусова