Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2015 г. N 10АП-18476/14

г. Москва

29 апреля 2015 г.

Дело N А41-61686/14

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Аксон" на решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2014 года, принятое судьей Гриневой А.В., по делу N А41-61686/14 по заявлению ЗАО "Аксон" к Администрации городского округа Химки Московской области, ЗАО "Континент проект" о признании недействительными ненормативных правовых актов, договора аренды земельного участка, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ОАО "Московская объединенная энергетическая компания",

при участии в заседании:

от заявителя - Левицкая С. Р. по доверенности от 15.01.2015;

от ЗАО "Континент проект" - Герасимов Г.Ф. по доверенности от 02.02.2015;

от иных участвующих в деле лиц - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Аксон" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области, Закрытому акционерному обществу "Континент проект" с требованиями:

- признать недействительным Постановление Администрации городского округа Химки Московской области от 29.05.2014 N 683 "О предварительном согласовании Закрытому акционерному обществу "Континент Проект" места размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на земельном участке, расположенном по адресному ориентиру: Московская область, город Химки, Северо-Западная промышленная коммунальная зона, и об утверждении акта выбора и схемы расположения земельного участка, выполненной на кадастровой карте территории городского округа Химки";

- признать недействительным Постановление Администрации городского округа Химки Московской области от 12.09.2014 N 1324 "О предоставлении в аренду Закрытому акционерному обществу "Континент Проект" земельного участка с кадастровым номером 50:10:0000000:15812, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, город Химки, Северо-западная промышленно-коммунальная зона";

- признать недействительным договор N ЮА-111/2 аренды земельного участка, заключенный 22.09.2014 между Администрации городского округа Химки Московской области и Закрытым акционерным обществом "Континент проект".

В качестве третьих лиц в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Открытое акционерное общество "Московская объединенная энергетическая компания".

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2014 года по делу N А41-61686/14 в удовлетворении требований ЗАО "Аксон" отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ЗАО "Аксон", в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что порядок заключения оспариваемого договора аренды земельного участка ответчиками был нарушен, а оспариваемые ненормативные акты нарушают права и обязанности истца в части застройки Южного участка части территории Северо-Западной промышленно-коммунальной зоны города Химки.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.

Представитель ЗАО "Континент проект" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда и частичном удовлетворении требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании утвержденного Администрацией городского округа Химки Московской области проекта планировки ЗАО "Аксон" осуществляет комплексную жилую застройку Южного участка части территории Северо-Западной промышленно-коммунальной зоны города Химки Московской области в районе Вашутинского шоссе и Октябрьской железной дороги". Застройку Северного участка указанной части территории на основании этого же проекта планировки территории осуществляет ЗАО "Континент проект".

Жилищное строительство осуществляется истцом в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Истец является арендатором земельных участков (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: комплексное многоэтажное жилищное строительство), расположенных в городском округе Химки Московской области с кадастровыми номерами 50:10:010303:23, 50:10:010303:28, 50:10:010303:29, 50:10:010317:32.

Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области 31.08.2012 N 1441 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания части территории Северо-Западной промышленно-коммунальной зоны г. Химки Московской области в районе Вашутинского шоссе и Октябрьской железной дороги" был утвержден проект планировки и проект межевания территории, в которую включены вышеуказанные земельные участки.

Администрацией городского округа Химки Московской области 29.05.2014 принято постановление N 683 "О предварительном согласовании Закрытому акционерному обществу "Континент Проект" места размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на земельном участке, расположенном по адресному ориентиру: Московская область, город Химки, Северо-Западная промышленная коммунальная зона, и об утверждении акта выбора и схемы расположения земельного участка, выполненной на кадастровой карте территории городского округа Химки". 12.09.2014 также принято постановление N 1324 "О предоставлении в аренду Закрытому акционерному обществу "Континент Проект" земельного участка с кадастровым номером 50:10:0000000:15812, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, город Химки, Северо-западная промышленно-коммунальная зона".

Между Администрацией городского округа Химки Московской области и Закрытым акционерным обществом "Континент проект" 22.09.2014 подписан договор аренды N ЮА-111/2 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0000000:15812.

Предоставленный в аренду ЗАО "Континент Проект" земельный участок с кадастровым номером 50:10:0000000:15812 является смежным и граничит с земельными участками, принадлежащими истцу на праве аренды.

Считая вышеуказанный договор недействительной (ничтожной) сделкой и ненормативные акты Администрации городского округа Химки Московской области недействительными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель был обязан в порядке статей 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 18.07.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Таким образом, законом установлена возможность распоряжения органами местного самоуправления землями, находящимися в государственной собственности, не разграниченной на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.

Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 2 части 1 статьи 30 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что выбором земельного участка является определение вариантов размещения объекта заявителя и проведения процедур согласования с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Согласно пункту 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность органов местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Континент Проект" 13.03.2014 обратилось в Администрацию городского округа Химки Московской области с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства инженерных коммуникаций, необходимых для обеспечения жизнедеятельности строящегося жилого комплекса.

В общественно-политическом издании городского округа Химки - газете "Химкинские новости" 21.03.2014 N 11(2158) было опубликовано информационное сообщение о предстоящем строительстве объектов инженерной инфраструктуры на земельном участке площадью 6,5 га, расположенном по адресному ориентиру: Московская область, город Химки, Северо-Западная промышленная коммунальная зона.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что Администрацией городского округа Химки Московской области была полностью соблюдена процедура предоставления спорного земельного участка.

Между тем, апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции сделан не соответствующий требованиям Земельного кодекса Российской Федерации вывод о надлежащем информировании о предстоящем предоставлении земельного участка для последующего строительства.

Частью 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность органов местного самоуправления информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (но никак ни о строительстве объектов).

Администрация 21.03.2014 разместила в средствах массовой информации - газете "Химкинские новости" объявление о предстоящем строительстве объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на земельном участке площадью 6,5 га, расположенном по адресному ориентиру: Московская область, город Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона.

В нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации в объявлении не содержалось конкретного указания на местонахождение земельного участка, а также отсутствовала информация о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков в аренду в целях для строительства, но содержалась информация о предстоящем строительстве.

Таким образом, вместо сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду, было сообщено о предстоящем строительстве на спорном земельном участке).

Исходя из изложенного, Администрация городского округа Химки Московской области не выполнила надлежащим образом требования части 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция суда содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2013 N ВАС-6105/13 по делу N А76-4387/2012.

Утверждение акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта при наличии нескольких заявок от претендентов на предоставление этого же земельного участка без проведения тендера противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного Участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункты 8 и 9 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации определяют, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые подходы. При предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом Российской Федерации не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления участка конкретному лицу.

Таким образом, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства лица вправе подать заявления о предоставлении им того же участка, даже зная о наличии иных претендентов. Право на заключение договора аренды в такой ситуации подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец неоднократно обращался в адрес Администрации городского округа Химки Московской области с заявлениями о выделении земельного участка, в том числе письмом исх. N 42 от 13.05.2014, однако на все обращения орган местного самоуправления отвечал отказом на том основании, что испрашиваемый участок находится в стадии оформления иным юридическим лицом.

Отказ Администрации городского округа Химки Московской области в рассмотрении заявления по причине направления его за пределами срока, установленного в опубликованном сообщении (информировании жителей) для направления предложений и замечаний и до принятия постановления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не основан на нормах закона.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 15.11.2011 N 7638/11 разъяснил по вопросу предоставления земельного участка в аренду, что в соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется посредством проведения торгов. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 указано, что по смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего обязательное публичное информирование населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Право на заключение договора аренды земельного участка в такой ситуации подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в случае если заявление второго лица, заинтересованного в получении спорного земельного участка, поступило после истечения срока, указанного в соответствующей публикации, но до издания органом местного самоуправления постановления о предоставлении земельного участка, отказ органа местного самоуправления в рассмотрении заявки второй организации является неправомерным.

При данных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания недействительными постановлений Администрации городского округа Химки Московской области N 683 от 29.05.2014 N 1324 от 12.09.2014.

Согласно частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Требование истца в части признания недействительным договора N ЮА-111/12 от 22.09.2014 аренды земельного участка, подписанного между Администрации городского округа Химки Московской области и Закрытым акционерным обществом "Континент проект", удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно пункту 2.1 договора N ЮА-111/12 от 22.09.2014 срок аренды участка установлен 3 года с момента передачи участка по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2.2 договора N ЮА-111/12 от 22.09.2014 договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

Однако указанный договор не зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, в связи с чем данный договор не считается заключенным.

Отсутствие государственной регистрации данного договора аренды подтверждается уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 14.04.2015, согласно которому отсутствуют зарегистрированные права на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0000000:15812.

Поскольку договор аренды N ЮА-111/12 от 22.09.2014 не был зарегистрирован, этот договор следует считать незаключенным, а соответствующие права и обязанности сторон - не возникшими.

К договору, не считающемуся заключенным, не могут быть применены положения законодательства об основаниях и порядке его расторжения, такой договор не считается заключенным, следовательно, не может быть признан недействительным.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 ст. 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2014 по делу N А41-61686/14 отменить.

Признать недействительным Постановление Администрации городского округа Химки Московской области N 683 от 29.05.2014 "О предварительном согласовании ЗАО "Континент Проект" места размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на земельном участке, расположенном по адресному ориентиру: Московская область, город Химки, Северо-Западная промышленная коммунальная зона, и об утверждении акта выбора и схемы расположения земельного участка, выполненной на кадастровой карте территории городского округа Химки".

Признать недействительным Постановление Администрации городского округа Химки Московской области N 1324 от 12.09.2014 "О предоставлении в аренду ЗАО "Континент Проект" земельного участка с кадастровым номером 50:10:0000000:15812, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, город Химки, Северо-западная промышленно-коммунальная зона".

В удовлетворении требования о признании недействительным договора N ЮА-111/12 от 22.09.2014 отказать.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

В.Ю. Бархатов Н.А. Огурцов