Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2015 г. N 10АП-11741/13

г. Москва

29 апреля 2015 г.

Дело N А41-19940/12

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-19940/12 по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Афанасьева В.Н. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ООО "Герма" о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, третьи лица: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация городского округа Жуковский Московской области, ЗАО "Русский Строительный Банк", Столярик Олег Николаевич, Кравцова Галина Николаевна, Куценко Алексей Николаевич, Репяхов Олег Викторович, Торчинова Инна Исааковна, ОАО "Сбербанк России",

при участии в заседании:

от истца - Афанасьев В.Н. (лично), Литвинов Д.В. по доверенности от 29.07.2013, Сочеева К.С. по доверенности от 15.04.2014;

от ООО "Герма" - Хохлов А.Ю. по доверенности от 12.01.2015, Гриднева М.В. по доверенности от 12.01.2015;

от Территориального управления Росимущества в Московской области - Харевина И.А. по доверенности от 17.09.2014;

от Кравцовой Г.Н. - Кравцов Г.П. по доверенности от 10.04.2015;

от иных третьих лиц - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Афанасьев Владимир Николаевич обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ООО "Герма" о признании недействительным договора купли-продажи N 136/2011-П от 16.12.2011 находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, приобретенный в собственность ООО "Герма", применении последствий недействительности сделки, а именно - признании отсутствующим права собственности ООО "Герма" на земельный участок общей площадью 3 816 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010326:25, местоположение относительно ориентира - торговый центр "Навигатор", расположенного по адресу ориентира: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, возврате ООО "Герма" денежных средств в размере 1 703 359,37 руб. из бюджета Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация городского округа Жуковский Московской области, ЗАО "Русский Строительный Банк", Столярик Олег Николаевич, Кравцова Галина Николаевна, Куценко Алексей Николаевич, Репяхов Олег Викторович, Торчинова Инна Исааковна.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Индивидуальный предприниматель Афанасьев В.Н. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определением от 30.03.2015 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции в связи с наличием оснований, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица ОАО "Сбербанк России".

Представители истца и Кравцовой Г.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, в полном объеме, просили заявленные требования удовлетворить.

Представители ответчиков возражали против доводов, изложенных в исковом заявлении, просили заявленные требования оставить без удовлетворения.

Дело рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей иных третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Индивидуальный предприниматель Афанасьев В. Н. является собственником нежилого помещения - стоматологическая поликлиника, общая площадь 196,1 кв.м, в том числе основная 135,70 кв.м, этаж 1, инв. N 280, лит. А с кадастровым номером 50:52:010326:0001, адрес объекта: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 37, пом. 54 - 72, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 14.10.2003 серии 50 АД N 490897 (т. 1, л.д. 18).

Данный объект недвижимости расположен на первом этаже торгового центра "Навигатор".

В декабре 2003 г. ООО "Герма" в соответствии с проектом строительства здания, находящегося по адресу: Московская обл., г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 37, завершило выполнение работ по благоустройству территории, прилегающей к зданию (вокруг здания торгового центра). Это подтверждается актом приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию от 24.12.2003 (т. 1, л.д. 27-29). Актом установлено, что благоустройство территории осуществлялось согласно постановлению Главы города Жуковский от 19.04.2000 N 455 (т. 1, л.д. 20) и проектно-сметной документации, разработанной ОАО "Жуковский Гражданпроект".

В целях организации зоны благоустройства вокруг торгового центра "Навигатор" ООО "Герма" 12.01.2004 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010326:0025, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 37. При этом земельный участок не выделялся для строительства самостоятельных объектов недвижимости.

ООО "Герма" на вышеуказанном земельном участке осуществило строительство асфальтовой площадки, право собственности на данную асфальтовую площадку было зарегистрировано ООО "Герма", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.2006 серии НА N 0633690 (т. 1, л.д. 43).

На основании распоряжения от 16.12.2011 N 877 (т. 1, л.д. 77) и в соответствии со ст.36 ЗК РФ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (продавец) и ООО "Герма" (покупатель) заключен договора купли-продажи от 16.12.2011 N 136-2011/П находящегося в федеральной собственности земельного участка (т. 1, л.д. 83-89). Договор был зарегистрирован 27.01.2012.

Согласно пункту 1.1 указанного договора продавец продает, а покупатель принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010326:0025, общей площадью 3 816 кв.м на участке находится асфальтовая площадка общей площадью 3 528 кв.м, инв.N 16-280, лит. Б, принадлежащая на праве собственности ООО "Герма".

Считая, что вышеназванный договор нарушает его права и законные интересы, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из указанных норм следует, что предъявление такого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Лицо считается имеющим материальный интерес в деле, если оно требует защиты своего субъективного права или охраняемого законом интереса, а предъявляемый иск является средством такой защиты. Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. К этим лицам относятся, прежде всего, сами стороны ничтожной сделки, а также другие лица, чьи права могут оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только мнимым ее существованием.

Как указывает ответчик, право собственности на спорный земельный участок возникло у ООО "Герма" после реализации своего исключительного права на приватизацию земельного участка, расположенного под объектом недвижимости - бетонной площадкой (общей площадью 3 528,80 кв.м, расположенной по адресу: Московская область, город Жуковский, улица Амет-хан-Султана, дом 37), - принадлежащим ООО "Герма", и необходимым для его эксплуатации в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время, как установлено апелляционным судом, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу N А41-17544/12 признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "Герма" на асфальтовую площадку общей площадью 3 528,80 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, город Жуковский, улица Ахмет-хан-Султана, дом 37.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2015 постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу N А41-17544/12 оставлено без изменения.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не нуждаются в доказывании обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, они не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по делу N А41-17544/12 имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Договор купли-продажи земельного участка от 16.12.2011 N 136/2011-11 нарушает законные права и интересы истца, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010326:0025 является минимально необходимым для эксплуатации торгового центра "Навигатор".

Индивидуальный предприниматель Афанасьев В.Н. является собственником помещения в торговом центре "Навигатор", расположенном по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 37.

Таким образом, нахождение земельного участка, необходимого для эксплуатации торгового центра в собственности ООО "Герма" препятствует истцу и иным собственникам помещений в реализации права свободно пользоваться своим имуществом.

Нарушение права собственности истца на часть здания торгового центра "Навигатор" выкупом ответчиком спорного земельного участка подтверждается следующими обстоятельствами.

В результате выкупа ответчиком земельного участка истец лишился возможности свободно использовать и эксплуатировать земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010326:25, который в соответствии с видом его использования необходим для эксплуатации всеми сособственниками и нормального функционирования здания торгового центра "Навигатор".

Данное обстоятельство было установлено при рассмотрении дела N А41-17544/12 и отражено в как в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014, так и постановлением Арбитражного суда Московской области от 22.01.2014 по делу N А41-17544/12, в которых указано, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:52:0010326:25 и 50:52:0010326:1 минимально необходимы для безопасной эксплуатации здания - торговый центр с инвентарным номером 280, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 37.

В мотивировочной части постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу N А41-17544/12, суд указал, что в соответствии с пунктом 4.1 статьи 36 Жилищного кодекс Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции, указал, что ссылка суда по аналогии на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации является правильной, т.к. иного правового регулирования спорные правоотношения в действующем законодательстве не имеют. Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики применения рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная позиция подтверждается выводами суда кассационной инстанции по делу N А41-4687/12 по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Кравцовой Галины Николаевны к ООО "Герма", Куценко Алексею Николаевичу, Столярик Олегу Никитовичу, Торчиновой Инне Исааковне, Афанасьеву Владимиру Николаевичу и Ряпихову Олегу Викторовичу о признании за истцом 3150/31635 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество здания торгового центра, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 37.

Таким образом, нахождение земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010326:25 в частной собственности ответчика нарушает право собственности истца и иных сособственников здания торгового центра "Навигатор" на общее имущество собственников здания.

Договор купли-продажи земельного участка от 16.12.2011 N 136/2011-П является недействительной ничтожной сделкой.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 30.11.2011, действовавшей на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор N 136/2011-П от 16.12.2011 ничтожен как противоречащий законодательству по следующим основаниям.

С учетом того, что право собственности на объект, принадлежащий ответчику, признано отсутствующим по причине регистрации права на движимую вещь как недвижимость, у ответчика изначально не возникло права собственности на асфальтную площадку как на объект недвижимости, ООО "Герма" не обладало правом выкупа земельного участка по статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. от 28.07.2012) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации приобрести права на земельный участок может только собственник объекта недвижимости, расположенного на нем.

ООО "Герма" приобретало земельный участок как собственник объекта недвижимости (асфальтовая площадка площадью 3 528,8 кв.м, инв. N 16-280 лит.Б, кадастровый/условный номер 50-52-/004/2006-069), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010326:25.

В настоящий момент право собственности ООО "Герма" на указанную асфальтовую площадку признано отсутствующим. Судом апелляционной и кассационной инстанции по делу N А41-17544/12 было установлено, что в рассматриваемом случае асфальтовая площадка в качестве объекта недвижимости не возводилась, представляет собой благоустройство территории, прилегающей к торговому центру, то есть является улучшением полезных свойств земельного участка, соответственно, спорная асфальтовая площадка к объектам недвижимого имущества не относится, в связи с чем, отсутствовали основания для проведения государственной регистрации права собственности ООО "Герма" на этот объект.

При таких обстоятельствах истцом правомерно заявлено требование о признании недействительной сделки по договору купли продажи N 136/2011-П от 16.12.2011.

Ответчик в своих объяснениях утверждает, что истец не является ни стороной, ни лицом, чьи права и интересы могут быть затронуты фактом заключения или исполнения спорного договора и, следовательно не имеет материально-правового интереса в оспаривании договор купли-продажи земельного участка от 16.12.2011 N 136/2011-П.

Данный довод ответчика не может быть признан обоснованным, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу N А41-17544/12 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010326:0025 является минимально необходимым для эксплуатации торгового центра "Навигатор". В результате выкупа ответчиком спорного земельного участка истец лишился возможности свободно использовать и эксплуатировать коммуникации, подведенные к принадлежащей ему части здания торгового центра "Навигатор". Земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010326:0025 является имуществом общего пользования собственников торгового центра "Навигатор" - собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которому относится в том числе, земельный участок (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014, Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2015 по делу N А41-17544/12).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку судом апелляционной инстанции оспариваемый договор признан недействительным (ничтожным), то подлежат применению последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Герма" вернуть по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010326:25, а также обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области возвратить ООО "Герма" денежные средства в размере 1 703 359,37 руб., уплаченные по платежному поручению N 4287 от 26.12.2011 за данный земельный участок.

Требования заявителя в части применения последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО "Герма" на земельный участок общей площадью 3 816 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010326:25 удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Способ защиты нарушенного права, указанный в пункте 52 постановления (о признании права собственности отсутствующим), является специальным (не дополнительным) по отношению к таким способам защиты права, как признание права собственности (в том числе о признании права общей долевой собственности) или истребование имущества из чужого незаконного владения.

Исходя из указанных разъяснений высших судебных инстанций, учитывая, что обращение в арбитражный суд с требованием о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, допускается строго в определенных случаях (когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения), суд апелляционной инстанции полагает, что такой способ защиты нарушенного права, как признание отсутствующим права собственности на указанное недвижимое имущество, является ненадлежащим.

Таким образом, требование заявителя в части применения последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО "Герма" на земельный участок общей площадью 3 816 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010326:25 удовлетворению не подлежит, поскольку при признании сделки недействительной применяются последствия недействительности сделок не в виде признания отсутствующим права собственности, а в виде возврата сторон в исходное положение.

Руководствуясь статьями 266, 268, часть 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 27.09.2013 по делу N А41-19940/12 отменить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи N 136/2011-П от 16.12.2011 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Герма".

Применить последствия недействительности сделки, а именно:

обязать Общество с ограниченной ответственностью "Герма" вернуть по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010326:25, площадью 3 816 кв.м., по адресу Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-Хан-Султана;

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Герма" денежные средства в размере 1 703 359 (один миллион семьсот три тысячи триста пятьдесят девять) руб. 37 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

В.Ю. Бархатов Н.А. Огурцов