Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2015 г. N 14АП-439/15

г. Вологда

13 мая 2015 г.

Дело N А13-12614/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 13 мая 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Жилищный комплекс "Западный" представителя Верещагиной Н.Б. по доверенности от 05.05.2014, от администрации города Вологды представителя Чебыкиной Ю.Ю. по доверенности от 24.09.2012 N 3-1-2-2/1683,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 декабря 2014 года по делу N А13-12614/2014 (судья Лукенюк О.И.),

установил:

администрация города Вологды (место нахождения: 160035, город Вологда, улица Каменный мост, дом 4; ИНН 3525064930, ОГРН 1033500051683; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищный комплекс "Западный" (место нахождения: 160019, город Вологда, улица Чернышевского, дом 42а; ИНН 3525251708, ОГРН 1103525017815; далее - Общество) с исковыми требованиями:

взыскать с ответчика в пользу истца 2 468 838 руб.71 коп., в том числе: 1 225 689 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате за период с 09.01.2014 по 31.03.2014, 1 180 191 руб.32 коп. задолженности по арендной плате за период с 12.04.2014 по 30.06.2014,

взыскать с ответчика в пользу истца 62 958 руб. пеней за период с 16.04.2014 по 27.07.2014,

расторгнуть договор аренды N 01-88,

возложить на ответчика обязанность передать земельный участок площадью 55 386 кв.м, кадастровый номер 35:24:0503002:566, местоположением: Вологодская область, город Вологда, Московское шоссе, по акту приема-передачи Администрации (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением суда от 25.12.2014 в иске отказано.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просила его отменить, исковые требования удовлетворить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Исходя из кадастровых справок о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:566, сведения об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании решения Арбитражного суда Вологодской области от 21.08.2014 по делу N А13-9118/2014 внесены 23.09.2014. В связи с этим перерасчет арендной платы на 2014 год правомерно произведен Администрацией с 23.09.2014. Выпадающие доходы бюджета города Вологды в случае применение кадастровой стоимости равной рыночной в размере 72 783 900 руб. с 01.01.2014 составят 4 766 263 руб. 38 коп. Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. В настоящем деле истец обратился в суд с соблюдением предусмотренного разумного срока. Уведомлением от 30.06.2014 N 7-0-11/6855 истец предложил ответчику в срок до 01.06.2014 расторгнуть договор аренды земельного участка для строительства N 01-88, освободить земельный участок и передать его Администрации по акту приема-передачи. Ответ от Общества не поступил. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, в частности, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Факт отсутствия строительства на земельном участке подтвержден фототаблицей осмотра земельного участка от 21.12.2014. Доказательств получения разрешения на строительство ответчиком не представлено. Доводы ответчика о длительности проведения проектных и иных работ не обоснованны ввиду длительности неиспользования участка. Ответчиком не представил доказательства наличия оснований и срока в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Определением от 21.01.2015 апелляционная жалоба Администрации принята к производству, судебное заседание назначено на 26.02.2015. Определением от 26.02.2015 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 26.03.2015. Определением от 26.03.2015 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 05.05.2015.

В связи с отпуском судьи Шадриной А.Н. в составе суда на основании статьи 18 АПК РФ произведена ее замена на судью Зорину Ю.В., о чем имеется соответствующее определение, объявлено в судебном заседании, указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалобы начато сначала.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Представитель Общества в отзыве на жалобу и дополнении к нему, а также в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителей Общества и Администрации, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, дополнении к отзыву, дополнительные документы, представленные сторонами в апелляционный суд, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Единство" (далее - ООО "Единство", арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства от 16.10.2007 N 01-88.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок для строительства, кадастровый номер 35:24:0503002:0067, местонахождение - примерно в 180 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Вологодская область, город Вологда, улица Петрозаводская, дом 12, разрешенное использование - для строительства зданий общественного назначения.

Срок действия договора установлен с 08.10.2007.

Окончание срока действия договора не влечет прекращение неисполненных обязательств по договору (пункт 2.3 договора).

На основании пунктов 5.1 и 5.2 договора арендная плата определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Вологодской области. Первоначальный размер арендной платы определен в расчете, выдаваемом арендатору.

В силу пункта 5.3 договора размер арендной платы, сроки внесения, расчетный счет и соответствующие реквизиты для внесения арендной платы (в том числе указание на ее получателя) могут быть уточнены арендодателем путем направления уточненного расчета в адрес арендатора в следующих случаях: изменения ставок арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Вологодской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

В силу пункта 7.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает в бюджет неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения денежного обязательства, с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

К указанному договору заключены дополнительные соглашения от 18.02.2008 N 1, от 30.07.2008 N 2, от 10.02.2009 N 3, от 30.08.2012 N 4.

В соответствии с дополнительным соглашением от 30.07.2008 N 2 пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает во временное владение и пользование за плату, а арендатор принимает земельный участок площадью 55 386 кв.м, кадастровый номер 35:24:0503002:566, местоположение: Вологодская область, город Вологда, Московское шоссе, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство зданий общественного назначения, а также земельный участок площадью 5414 кв.м, кадастровый номер 35:24:0503002:565, местоположение: Вологодская область, город Вологда, Московское шоссе, на участке расположено здание гостиницы незавершенное строительство N 2а, корпус 5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство здания гостиницы и бизнес-центра".

В результате заключения последовательных соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора от 13.07.2009, от 13.04.2010, от 01.03.2011, от 04.04.2011, от 27.07.2012, от 29.10.2013 все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 01-88 площадью 55 386 кв.м, кадастровый номер 35:24:0503002:566, местоположение: Вологодская область, город Вологда, Московское шоссе, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство зданий общественного назначения, в редакции названных дополнительных соглашений и соглашений об уступке прав и обязанностей, перешли к новому арендатору - Обществу.

В связи с признанием утратившим силу закона Вологодской области от 20.11.2006 N 1518-03 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "Город Вологда", решением Вологодской городской Думы от 06.05.2010 N 342, устанавливающим полномочия органов местного самоуправления города Вологды в реализации отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "Город Вологда", с 03.09.2012 Администрация распоряжается указанными земельными участками.

По расчету истца, у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 1 225 689 руб. 39 коп. за период с 09.01.2014 по 31.03.2014, 1 180 191 руб.32 коп. за период с 12.04.2014 по 30.06.2014.

Истец также начислил и предъявил ответчику 62 958 руб. пеней за период с 16.04.2014 по 27.07.2014.

Поскольку ответчик имеет задолженность, истец предъявил требование о расторжении договора и обратной передаче земельного участка арендодателю по акту.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и по размеру, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложись правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором.

Соответственно обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и внесению платежей за его пользование возникают в силу закона и заключенного ими возмездного договора.

Факт и период пользования ответчиком земельным участком подтверждены материалами дела.

Как правомерно указал суд первой инстанции, арендная плата подлежит перерасчету с 01.01.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда от 21.08.2014 по делу N А13-9118/2014, поскольку заявление, поданное в суд 04.07.2014, до 22.07.2014 не рассмотрено.

Применяя такой расчет арендной платы, суд установил, что задолженность у ответчика отсутствует. В связи с этим суд отказал в иске, как в части взыскания долга, так и в остальных, производных от основанного требования, требований.

Апелляционный суд полагает, что данные выводы соответствуют нормам права.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (статья 424 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 изложена правовая позиция, согласно которой установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и именно с этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

Вместе с тем, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 8 статьи 3 Закона N 225-ФЗ, указанные положения подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из даты вступления в силу новой редакции Закона N 135-ФЗ, предусмотренные изменения применяются к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных на указанную дату.

В рамках настоящего дела суд установил именно такие обстоятельства, которые свидетельствуют о неправильно определения истцом начальной даты применения в расчете новой кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, вновь определенный размер кадастровой стоимости, а на его основании и размер арендной платы, должен исчисляться истцом с 01.01.2014.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 декабря 2014 года по делу N А13-12614/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова