Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2015 г. N 04АП-902/15

г. Чита

8 июня 2015 г.

Дело N А58-8222/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 8 июня 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Ткаченко Э.В., Рылова Д.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О.,

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Легион-ГРК", Муниципального казенного учреждения "Комитет по имущественным и земельным отношениям Вилюйского улуса" муниципального района "Вилюйский улус" Республики Саха (Якутия), Администрации муниципального района "Вилюйский улус" Республики Саха (Якутия) Павловой А.К. (доверенности от 01.04.2015, 15.05.2015, 15.05.2015), Прокуратуры Республики Саха (Якутия) Дьячковой Ж.В., прокурора отдела по обеспечению участия прокурора в гражданском и арбитражном процессе,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Легион-ГРК", Муниципального казенного учреждения "Комитет по имущественным и земельным отношениям Вилюйского улуса" муниципального района "Вилюйский улус" Республики Саха (Якутия), Администрации муниципального района "Вилюйский улус" Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 марта 2015 года по делу N А58-8222/2014 (суд первой инстанции - Терских В.С.),

установил:

Прокуратура Республики Саха (Якутия) (ИНН 1435058287, ОГРН 1031402044563, далее - истец, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Легион-ГРК" (ИНН 1419007454, ОГРН 1101419000286, далее - общество), Муниципальному казенному учреждению "Комитет по имущественным и земельным отношениям Вилюйского улуса" муниципального района "Вилюйский улус" Республики Саха (Якутия) (ИНН1410007347, ОГРН 112141900273, далее - комитет по имуществу), Администрации муниципального района "Вилюйский улус" Республики Саха (Якутия) (ИНН 1410005124, ОГРН 1031400431402, далее - администрация) о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:10:010008:189, находящегося в муниципальной собственности МР "Вилюйский улус", от 29.09.2014 N ДА 147-2014/09-ЮЛ и применении последствий недействительной сделки.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 марта 2015 года по делу N А58-8222/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ООО "Легион-ГРК", Муниципальное казенное учреждение "Комитет по имущественным и земельным отношениям Вилюйского улуса" муниципального района "Вилюйский улус" Республики Саха (Якутия), Администрация муниципального района "Вилюйский улус" Республики Саха (Якутия) обратились с совместной апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Прокуратура в отзыве на жалобу с доводами заявителей жалобы не согласилась.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 07.05.2015. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Муниципальный район "Вилюйский улус (район)" является собственником земельного участка с кадастровым номером 14:10:010008:189, общей площадью 6 958 кв.м, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, город Вилюйск, улица Румянцева В.Г., дом 6 (т.1 л.д.136)

29.07.2014 главой муниципального района издано распоряжение N 539 "О проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" (т. 1 л.д. 141).

Постановлением главы муниципального района от 31.07.2014 N 424 утверждено Положение о Комиссии по проведению конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального района "Вилюйский улус (район)" РС (Я), утвержден ее состав (т.1 л.д. 142-145).

13.08.2014 на официальном сайте Республики Саха (Якутия) в сети Интернет по адресу sakha.gov.ru и в печатном издании "Олох соула" опубликовано извещение о проведении открытого конкурса на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности МР "Вилюйский улус (район)" (т.1, л.д. 146-163).

В соответствии с извещением предметом конкурса явилось право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности МР "Вилюйский улус (район)", с последующим строительством многоквартирного жилого дома в каменном варианте в целях реализации программы "Переселение граждан из аварийного жилого фонда" с размещением на первом этаже детского сада на 40 мест полезной площадью не менее 380 кв.м с дальнейшей передачей на безвозмездной основе в собственность МР "Вилюйский улус (район)" после завершения строительства.

Срок подачи заявок установлен с 13.08.2014 по 11.09.2014.

11.09.2014 проведено заседание Комиссии по проведению конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия). По результатам рассмотрения заявок участниками открытого конкурса признаны ООО "Легион-ГРК" и ООО "Кадастр Недвижимости" (т. 2 л.д. 1-3).

15.09.2014 в соответствии с протоколом N 2 заседания Комиссии по проведению конкурса победителем конкурса признано ООО "Легион-ГРК" (т. 2 л.д. 4-24).

29.09.2014 между Администрацией муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) в лице начальника управления - Председателя МКУ "Комитет по имущественным и земельным отношениям Вилюйского улуса" и ООО "Легион-ГРК" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности МР "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) N ДА 147-2014/09-ЮЛ.

Земельный участок передан арендатору в соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 29.09.2014 (т.3 л.д.33).

В соответствии с пунктом 1.1 договора в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:10:010008:189, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, г.Вилюйск, ул.Румянцева Василия Гаврильевича, 6 с разрешенным использованием для среднеэтажной застройки, общей площадью 6 958 квм.

Вид разрешенного использования земельного участка: среднеэтажная застройка.

Срок действия договора - 3 года.

Считая заключенный договор нарушающим требования Земельного кодекса Российской и посягающим при этом на публичные интересы, Прокуратура обратилась в суд с исковыми требованиями о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Из материалов дела следует и не оспаривается лицами, участвующими в деле, а ответчиками подтверждается представленным муниципальным контрактом N 0116300041414000252-0264710-02 на долевое строительство жилых помещений в количестве 96 квартир от 27.11.2014 (т. 3 л.д. 41-56), а также содержанием извещения о проведении открытого конкурса на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности МР "Вилюйский улус (район)" (т.1, л.д. 146-163) то, что земельный участок с кадастровым номером 14:10:010008:189 предназначен для жилищного строительства.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения спорного договора были определены статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено частью 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Порядок организации и проведения таких аукционов установлен статьей 28.1 Земельного кодекса российской Федерации.

Названных в законе обстоятельств, которые бы исключали действие общего правила, предусматривающего необходимость проведения аукциона с целью определения претендента на право заключения договора аренды земельного участка, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора установлено не было.

В нарушение требований части 2 статьи 30.1, статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион проведен не был, что сторонами не оспаривается.

Порядок и условия предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам регламентируется положениями земельного законодательства, основное место в котором занимает Земельный кодекс Российской Федерации. Приведенные нормы, определяющие процедуру предоставления земельного участка для целей жилищного строительства, носят императивный характер, а потому их действие не может устранено соглашением публичного собственника земельного участка и лица, претендующего на заключение договора аренды.

При рассмотрении настоящего спора применению подлежат нормативные правовые акты, действовавшие на момент заключения договора, поскольку согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, доводы апеллянта о не исследовании судом первой инстанции условий договора аренды являются неправомерными, поскольку несоответствие применительно к настоящему делу условий договора императивным предписаниям закона входит в предмет доказывания по настоящему делу. В данном случае условия договора правового значения не имеют.

Тот факт, что стороны настоящего спора при подписании договора включили в его условия согласие арендатора на безвозмездную передачу в собственность МР "Вилюйский улус (район)" площадей под размещение детского сада в объекте строительства на арендованном участке, не отменяет необходимости соблюдения муниципальным образованием норм земельного законодательства при предоставлении земельного участка для строительства многоквартирного дома.

Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

В силу части 9 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909 адрес сайта www.torgi.gov.ru определен в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении аукционов по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды такого земельного участка для жилищного строительства.

Размещение извещения на сайте sakha.gov.ru и в местном печатном издании "Олох соула" не могут свидетельствовать об исполнении установленной законом обязанности.

В связи с изложенным судом обоснованно отклонены доводы ответчиков, обоснованные ссылками на статью 38 Земельного кодекса Российской Федерации, как основанные на неверном толковании норм права.

Ссылки ответчиков на то, что постановление Правительства РФ от 10.09.2012 N 909 не вносит изменений в постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" не имеют правового значения для разрешения спора.

Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 не имеет отношения к порядку организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

В рассматриваемых правоотношениях применению подлежит Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909.

Публичное информирование направлено на защиту интересов неопределенного круга лиц, претендующих на земельный участок.

В силу части 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации форма торгов не может быть определена обладателем реализуемого имущественного права, если иное предусмотрено законом. При этом нормы земельного законодательства, устанавливающие форму проведения торгов как аукциона при предоставлении земельного участка для целей жилищного строительства, носят императивный характер.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Доводы апеллянтов о том, что проведенный открытый конкурс по своему содержанию фактически отвечает требованиям, предъявляемым к аукционам, несостоятельны.

Размер арендной платы в соответствии с условиями проведенного открытого конкурса являлся лишь одним из критериев для определения лучших условий на право заключения договора аренды. При этом данному критерию не отводилось максимальное количество баллов.

Перечень документов, представляемых участниками аукциона, определен пунктом 12 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ, и включает:

1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);

3) документы, подтверждающие внесение задатка.

Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации документов.

Условиями конкурса, проведенного муниципальным образованием, предусмотрено иное, что свидетельствует о нарушении установленного законом порядка.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Несоблюдение установленной законом процедуры предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства свидетельствует о нарушении прав и законных интересов возможных участников аукциона, поскольку не отвечает принципу сочетание интересов общества и законных интересов граждан, закреплённому в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также не позволяет обеспечить право на справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка.

Кроме того, несоблюдение требований Земельного кодекса Российской Федерации, вопреки доводам ответчиков, нарушает права и законные интересы муниципального образования "Вилюйский улус (район)" РС (Я), собственника передаваемого в аренду имущества, заинтересованного в привлечении к аукциону как можно большего количества потенциальных арендаторов, что в свою очередь, направлено на передачу муниципального имущества в аренду по наиболее высокой цене, выявленной в ходе реального сопоставления свободных конкурирующих заявок.

Таким образом, оспариваемый договор является ничтожным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не исключается возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Довод заявителей жалобы о том, что прокурор не наделен правом на обращение в суд по данной категории дел, со ссылкой на то обстоятельство интересы муниципального образования не нарушены, подлежит отклонению как несостоятельный.

Обращение прокурора в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды, заключенного с нарушением требований действующего законодательства и ограничивающего права и законные интересы иных хозяйствующих субъектов, является правомерным, соответствующим положениям пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что в данном случае прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском в интересах муниципального образования, т.е. неопределенного круга лиц, проживающих в нем, что не противоречит соответствующим разъяснениям Пленума ВАС РФ, на которые ссылаются апеллянты.

В данном случае, поскольку интересы муниципального образования и органов местного самоуправления не совпадают, привлечение администрации на стороне истца невозможно.

При таких установленных обстоятельствах исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно и обоснованно.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями конкурса задаток, внесенный лицом, признанным победителем конкурса, засчитывается в счет оплаты права на заключение договора аренды земельного участка. ООО "Легион-ГРК" была произведена оплата задатка для участия в конкурсе в размере 66 000 рублей.

Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В результате исполнения ничтожной сделки общество с ограниченной ответственностью "Легион-ГРК" фактически пользовалось предоставленным ему земельным участком.

В данном случае земельным участком от имени собственника распорядилось уполномоченное лицо.

Годовой размер арендной платы 335 000 рублей.

При таких обстоятельствах имеются основания для применения последствий недействительности договора путем возврата денежной суммы в размере 66 000 рублей, поскольку перечисленные в счет арендной платы денежные средства не превышают размер установленной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки земельный участок подлежит возврату собственнику земельного участка, а Администрация муниципального района "Вилюйский улус (район)" РС (Я) обязано вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Легион-ГРК" 66 000 рублей.

С учетом изложенного доводы общества о возложении на него отрицательных последствий нарушений, допущенных организатором торгов, являются несостоятельными.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 марта 2015 года по делу N А58-8222/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

Д.Н. Рылов Э.В. Ткаченко