Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 г. N 15АП-7905/15

город Ростов-на-Дону

24 июня 2015 г.

дело N А32-48062/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.

судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,

при участии:

от заявителя: представитель по доверенности от 10.06.2015 - Кондауров Р.Ю., удостоверение.

от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 14.10.2014 - Межлумян Л.Г., удостоверение.

от третьих лиц: представитель не явился, извещен надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витязь-1"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2015

по делу N А32-48062/2014,принятое судьей Савиным Р.Ю.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Витязь-1"

к заинтересованному лицу заместителю главы муниципального образования

г. Анапа Яровской С.В.

при участии третьих лиц Администрации муниципального образования город-курорт Анапа; Управления Росреестра по Краснодарскому краю

о признании незаконным отказа; об обязании

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Витязь - 1" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город-курорт Анапа, выраженный в письме исх. N 103-77795/14-07 от 28.11.2014 о перезаключении договора долгосрочной аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700000948 от 18.09.2003 на новый срок; об обязании администрации муниципального образования город-курорт Анапа издать в пределах своих полномочий распорядительный акт о перезаключении договора долгосрочной аренды земельного участка (кадастровый номер 23:37:0203002:3) несельскохозяйственного назначения N 3700000948 от 18.09.2003 на аналогичных условиях на новый срок.

Заявленные требования мотивированы тем, что у общества отсутствовала возможность освоить представленный земельный участок по вине администрации и ее структурных подразделений, а также тем, что администрация муниципального образования город-курорт Анапа неправомерно отказала в продлении договора аренды, ссылаясь на ненаправление заявителем в установленный срок требования о продлении договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования город-курорт Анапа, Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок арендатором не использовался по целевому назначению, что на момент обращения заявителя в администрацию заявителем были получены уведомления о досрочном расторжении и об отказе от продолжения арендных отношений после истечения срока договора, отсутствием у администрации оснований для принятия решения о продлении договора аренды.

Общество с ограниченной ответственностью "Витязь" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права судом первой инстанции. В апелляционной жалобе общество указало, что им было представлено достаточно доказательств наличия объективных причин, по которым не было осуществлено строительство объектов, указанных в договоре, а именно: препятствование Администрацией г-к Анапа и ее структурных подразделений в получении обществом разрешительной документации на строительство, градостроительного плана предоставленного земельного участка, а также попытка администрации досрочно расторгнуть договор аренды. Также, общество указало на незаконность, изложенных в письме от 28.11.2014 оснований отказа администрации в перезаключении договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация возражала на доводы апелляционной жалобы, указала, что оснований для принятия решения о продлении договора аренды не имелось, так как спорный земельный участок арендатором не использовался по целевому назначению, и на момент обращения заявителя в администрацию заявителем были получены уведомления о досрочном расторжении и об отказе от продолжения арендных отношений после истечения срока договора.

В судебном заседании суд, протокольным определением удовлетворил ходатайство управления о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Представитель общества с ограниченной ответственностью "Витязь-1" поддержал доводы апелляционной жалобы, ссылался на незаконность отказа, указал, что действия администрации препятствовали использованию обществом земельного участка в соответствии с назначением, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Представитель заинтересованного лица по делу не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 18.09.2003 на основании постановления главы г. Анапа N 1026 от 15.09.2003 между ООО "Охранное предприятие "Витязь" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.-к. Анапа был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700000948 площадью 13948 кв.м, кадастровый номер 23:37:0203002:3, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная зона, предназначенного для строительства рекреационного жилья. Срок действия договора установлен до 08.07.2014

Договором от 29.05.2006 права и обязанности по договору аренды переданы ООО "Витязь-1". Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

14.11.2013 в соответствии с п. 4.2.11 договора аренды от 18.09.2003 N 3700000948 заявитель обратился в администрацию МО г. Анапа с заявлением о продлении указанного договора аренды. Письмом Первого заместителя главы г. Анапа N 103-7291/13-07 от 03.12.2013 в продлении договора отказано с указанием на то, что арендатор обратился преждевременно с данным заявлением, и ему следует обратиться с аналогичным заявлением не позднее 08.04.2014 года с приложением соответствующего перечня документов.

31.03.2014 ООО "Витязь-1" повторно обратился в Администрацию с заявлением исх. N 23 о продлении указанного договора с приложением запрошенных ранее документов.

Письмом Первого заместителя главы г. Анапа N 103-2282/14-07 от 25.04.2014 в продлении договора было вновь отказано и указано, что арендатору необходимо представить документы, удостоверяющие права заявителя на здания, сооружения.

Письмом N 27.05-5808 от 13.05.2014 Управление имущественных отношений Администрации сообщило заявителю о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением обществом пункта 4.2.2. договора аренды, предусматривающего своевременную оплату, с приложением соглашения о расторжении договора.

Письмом N 27.05-5971 от 19.05.2014 Управление имущественных отношений Администрации сообщило заявителю об отказе от продолжения арендных отношений после истечения срока, на который заключен договор аренды, в связи с нарушением арендатором п. 5.1.6 договора (неиспользование и неосвоение земельного участка в течение 3-х лет, невыполнение обязанностей, предусмотренных п. 4.2 договора).

07.07.2014 ООО "Витязь-1" письмом исх. N 37 направил в Администрацию свои возражения и вновь предложил рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора аренды. Ответа на указанное заявление получено не было.

28.10.2014 письмом исх. N 43 заявитель вновь обратился в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды.

Письмом N 103-77795/14-07 от 28.11.2014 Первого заместителя главы г. Анапа заявителю было указано, что в администрацию от заявителя в сроки, установленные договором аренды, заявление о продлении срока действия договора аренды не поступало, договор прекращен по истечении установленного в нем срока (08.07.2014), запись в ЕГРП об обремени погашена.

Считая данный отказ администрации в продлении договора аренды земельного участка N 103-77795/14-07 28.11.2014 незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, ООО "Витязь-1" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ администрации соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя, на основании следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела усматривается, что между правопредшественником ООО "Витязь-1" и Администрацией г-к Анапа 18.09.2003 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения для строительства жилого комплекса (п. 1 Договора), сроком до 08.07.2014, при условии исполнения сторонами обязательств по договору.

Указанный договор аренды земельного участка N 3700000948 был досрочно расторгнут в связи с нарушением пункта 4.2.2. договора аренды, предусматривающего своевременную оплату, с приложением соглашения о расторжении договора от 13.05.2014 (Письмо N 27.05-5808 от 13.05.2014, том 1, л.д. 27,28).

Также, в уведомлении от 19.05.2014 изложен отказ администрации в продлении договора, в связи с нарушением арендатором п. 5.1.6. договора - неиспользование земельного участка в течение трех лет.

Согласно выписке из ЕГРП, запись об обременении спорного земельного участка правом аренды заявителя на основании договора аренды N 3700000948 от 18.09.2003 была погашена.

Общество указывает на возможность заключения с ним нового договора аренды как с лицом, имеющим преимущественное право на перезаключение договора.

Между тем, из материалов дела видно следующее.

Предметом договора аренды от 18.09.2003 является предоставление земельного участка для строительства рекреационного жилья.

В случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент обращения общества к администрации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

С момента вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (01.10.2005), заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства без проведения торгов, является нарушением действующего законодательства.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Единственное исключение, предусмотренное п. 1 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" - возобновление на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящем деле такие обстоятельства отсутствуют, поскольку администрацией договор аренды расторгнут.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что спорный земельный участок был предоставлен для строительства жилого комплекса и материалами дела подтверждается факт расторжения договора N 3700000948 от 18.09.2003, заключенного между ООО "Витязь-1" и Администрацией г-к Анапа, предоставление испрашиваемого земельного участка заявителю в аренду для строительства жилищного комплекса, в рассматриваемом случае возможно исключительно путем заключения договора на новый срок с проведением торгов.

Так, на момент истечения срока действия договора аренды от 18.09.2003 уже действовало правило пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации о публичном порядке предоставления в аренду для строительства сформированных, но не закрепленных за гражданином или юридическим лицом земельных участков.

Правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, предусмотрен запрет на необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Однако, судом апелляционной инстанции установлено отсутствие на испрашиваемом обществом в аренду на новый срок земельном участке незавершенных строительством объектов, а также иных доказательств начала строительства.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 отметил, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Однако у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/11).

Материалы дела свидетельствуют о том, что представленный земельный участок по указанному договору не используется в течение 8 лет.

Не освоение земельных участков в течение столь длительного времени, нарушает основные принципы земельного законодательства о целевом и эффективном использовании земель в Российской Федерации. При этом указанные причины, которые не позволили землепользователю приступить к освоению земельных участков, не являются основанием для установления обществу более длительного периода аренды. Обратное бы являлось преференцией со стороны публичного собственника, что в силу действующего законодательства недопустимо.

Таким образом, основания для предоставления по требованию ООО "Витязь-1" испрашиваемого земельного участка в аренду по истечении срока действия договора от 18.09.2003, без проведения торгов, отсутствуют. Отказ в продлении указанного договора аренды является правомерным, доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для признания решения суда первой инстанции незаконным.

При изложенных фактических обстоятельствах рассматриваемого дела, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным

Доводы департамента, изложенные в апелляционной жалобе, не основаны на нормах права и фактических обстоятельствах дела.

Безусловных оснований для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2015 по делу N А32-48062/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Т.Г. Гуденица Р.Р. Илюшин