Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2015 г. N 10АП-3782/15

г. Москва

26 июня 2015 г.

Дело N А41-82875/14

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Огурцова Н.А.,

судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Среднерусская Строительная Компания" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2015 года по делу N А41-82875/14 по исковому заявлению Администрации Красногорского муниципального района к ЗАО "Среднерусская Строительная Компания" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Красногорского муниципального района обратилась в суд с иском к ЗАО "Среднерусская Строительная Компания" со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений): взыскать с ЗАО "Среднерусская Строительная Компания" по состоянию 01.10.2013 по 25.12.2014 задолженность по арендной плате в размере 22 491 000 рублей и пени в размере 15 695 091 рублей 86 коп., всего 38 186 091 рублей 86 коп., по договору аренды N 424 от 11.09.2008 земельного участка площадью 9100 кв.м., кадастровый номер 50:11:0050301:261, расположенного в п.Мечниково, Ильинское шоссе Красногорского района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2015 года по делу N А41-82875/14 требования Администрации Красногорского муниципального района удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ЗАО "Среднерусская Строительная Компания" обжаловало его в апелляционном порядке.

Администрация представила в материалы дела отзыв, в котором просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 11.09.2008 между Администрацией Красногорского муниципального района (арендодатель) и ЗАО "Среднерусская Строительная Компания" (арендатор) на основании Протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2008 был заключен Договор аренды N 424.

Согласно условиям данного договора, Администрация Красногорского муниципального района передала в аренду ответчику земельный участок, общей площадью 9 100 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:11:0050301:261, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, п. Мечниково, Ильинское шоссе, под размещение многоэтажного жилого дома.

Согласно п. 2.1. Договора срок аренды устанавливается сроком на 3 года.

Указанный договор аренды зарегистрирован надлежащим образом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 24.11.2008 г. за номером государственной регистрации N 50-50-11/064/2008-318.

Между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 768 от 23.12.2011 к договору аренды N 424 от 11.09.2008, в соответствии с которым срок аренды земельного участка продлен на 3 года: с 24.11.2011 до 24.11.2014.

Дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 10.02.2012.

Как указывает истец, по истечении срока аренды земельного участка, установленного дополнительным соглашением, при отсутствии возражений Администрации, ответчик продолжал пользоваться земельным участком, переданным по договору аренды N 424 от 11.09.2008.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно условиям Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду вышеуказанный земельный участок.

Порядок и условия внесения арендной платы стороны согласовали в разделе 3 договора.

Размер арендных платежей рассчитывается в соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 г. "О регулировании земельных отношений в Московской области", Федеральным законом РФ N 216-ФЗ от 03.12.2012 г. "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов".

Согласно пункту 3.3 Договора аренды арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 4.4.4 Договора Арендатор обязан уплачивать арендную плату за пользование земельным участком (арендную плату), в размере и сроки, установленные Договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю копию документа, подтверждающего оплату.

Письмом N 1.2.5/2013 от 14.03.2213 г. Администрация уведомила ответчика об изменении расчета арендной платы на 2013 год.

Письмом N 1.2.5/2657 от 06.03.2014 г. Администрация уведомила ответчика об изменении расчета арендной платы на 2014 год.

В нарушение условий Договора аренды ЗАО "Среднерусская Строительная Компания" (ответчик) ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по внесению арендной платы, в результате чего у него образовалась задолженность за период с 01.10.2013 г. по 25.12.2014 г. по 15.01.2015 г. в размере 22 491 000 руб. 00 коп.

Истец направлял ответчику уведомление о задолженности по арендной плате N 1.2.5/6084 от 25.11.2014.

Указанное уведомление было направлено Администрацией Красногорского муниципального района 29.11.2014 г. арендатору, что подтверждается реестром почтовых отправлений с соответствующим номером отправления (почтовым идентификатором).

Однако до настоящего времени обязательства по Договору аренды не выполнены, претензия Ответчиком оставлена без ответа.

Поскольку арендатор свои обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что срок договора аренды истек 24.11.2014 - как это предусмотрено п.1.1 Дополнительного соглашения.

Апелляционный суд отклоняет указанный довод апелляционной жалобы в связи со следующим.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ч.2. ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Доказательств того, что какая-либо из сторон договора предупредила другую сторону о расторжении договора аренды земельного участка, в материалы дела не представлено.

Также не представлено доказательств того, что арендатор вернул спорный земельный участок арендодателю (акт приема-передачи земельного участка, или иной документ).

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлялся арендатору для строительства многоквартирного жилого дома, из выписки из ЕГРП от 12.03.2015 усматривается, что спорный земельный участок обременен договорами долевого участия в строительстве.

В соответствии с нормами действующего законодательства с момента регистрации первого права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, земельный участок переходит в общую долевую собственность собственникам помещений в таком многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а следовательно выбывает из распоряжения Администрации.

Однако, документов, свидетельствующих о регистрации первого права собственности на жилое помещение в материалы дела не представлено. Соответственно, земельный участок в общую долевую собственность жильцов не перешел.

В своей апелляционной жалобе ответчик ссылается на договор управления многоквартирным домом N 13/14-ССК/2014 от 13.11.2014, согласно которому ЗАО "Среднерусская Строительная Компания" передало в доверительное управление третьему лицу многоквартирный дом, возведенный ответчиком на спорном земельном участке. Указанный факт, по мнению ответчика, подтверждает, что договор аренды N 424 от 11.09.2008 не является действующим.

Между тем, передача многоквартирного дома в доверительное управление не означает одновременную передачу в аренду земельного участка под ним, и, соответственно, прекращение обязанности ответчика уплачивать арендную плату.

Кроме того, в своей апелляционной жалобе ответчик указал, что договор аренды N 424 от 11.09.2008 является ничтожной сделкой в связи со следующим. Поскольку договор был заключен по результатам аукциона, следовательно, и дополнительное соглашение N768 от 23.12.2011 к договору аренды N424 от 11.09.2008 о продлении срока аренды земельного участка на три года также должно было заключаться по результатам торгов.

Вместе с тем, договор аренды N 424 от 11.09.2008, равно как и дополнительное соглашение N768 от 23.12.2011 в установленном законом порядке никем не оспорены, указанные сделки зарегистрированы надлежащим образом в Управлении Росреестра по Московской области. Кроме того, ответчик в указанный период осуществлял пользование спорным земельным участком.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Также в своей апелляционной жалобе указывает, что Администрация не уведомила общество об изменении размера арендной платы.

Между тем, истцом в материалы дела были представлены доказательства направления ответчику уведомлений о перерасчете арендной платы N 1.2.5/2213 от 14.03.2013 и N 1.2.5/2657 от 06.03.2014.

Кроме того, согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 года N 12404/09.

Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Таким образом, к договору аренды подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным государственным органом (регулируемая арендная плата).

Исходя из изложенного, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендных платежей, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В соответствии с п. 5.2 Договора за просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

С учетом допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка N 424 от 11.09.2008, суд считает, что истец правомерно просит взыскать с него пени за просрочку оплаты в размере 15 695 091 рублей 86 коп. за период с 1 квартала 2009 по 16.02.2015 года, исковое требование в части взыскания пени подлежит удовлетворению.

Ответчиком было заявлено ходатайство о снижении судом подлежащей уплате истцу неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ до 1 663 906 руб. 18 коп.

Согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В силу п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации2 соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, если не доказано иное.

При этом правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Исходя из изложенного, снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не являются безусловным основанием для применения ст. 333 Г КРФ и снижения неустойки.

Ответчик, заявивший о снижении неустойки, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, не представил.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2015 года по делу N А41-82875/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.А. Огурцов

Судьи

Н.Н. Катькина С.А. Коновалов