Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2015 г. N 13АП-102/15

г. Санкт-Петербург

01 июля 2015 г.

Дело N А56-5445/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Веселовой М.А.

при участии:

от истца: не явился, извещён,

от ответчика: Абдулина И.В., директор, решение от 05.03.2014,

от 3-го лица: Макаровская И.В,, доверенность от 10.04.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-102/2015) ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2014 по делу N А56-5445/2014 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1"

к ООО "Радуга"

3-е лицо: ЗАО "СТРЁМБЕРГ"

о взыскании, выселении,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1" (ОГРН: 1027403885288; адрес: 454091, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Разина, д.9; далее - ООО "Стройсвязьурал 1") обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" (ОГРН: 1037867010070; адрес: 191028, Санкт-Петербург, Литейный пр., д.31, лит. А; далее - ООО "Радуга") о взыскании неосновательного обогащения за период 11.03.2013-01.12.2013 в размере 647 837,35 руб. и выселении из незаконно занимаемого помещения N 1.24, общей площадью 41,83 кв.м., расположенного на 1-ом этаже здания Торгового центра "Питерлэнд" по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д.72, лит.А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Закрытое акционерное общество "СТРЁМБЕРГ". (ОГРН: 1027810289748, адрес: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д.72, литер А; далее - ЗАО "СТРЁМБЕРГ").

Решением суда от 29.10.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Стройсвязьурал 1" обратилось с апелляционной жалобой. По мнению подателя жалобы, спорный договор аренды заключен лицом, не обладавшим на тот момент правом собственности, в связи с чем является ничтожным.

В судебном заседании 25.03.2015 по рассмотрению апелляционной жалобы ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2014 по делу N А56-5445/2014 от представителя ЗАО "СТРЁМБЕРГ" поступило заявление об отводе судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А. Определением от 25.03.2015 рассмотрение апелляционной жалобы отложено для разрешения ходатайства об отводе судей в порядке статьи 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 26.03.2015 в удовлетворении заявления ЗАО "СТРЁМБЕРГ" об отводе судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А. отказано.

В связи с нахождением судьи Тимухиной И.А. в очередном отпуске на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Тимухиной И.А. в составе судей, рассматривающих дело, на судью Барканову Я.В. Рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 02.04.2015 производство по делу приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом Северо-Западного округа кассационной жалобы по делу N А56- 5520/2014.

14.05.2015 в апелляционный суд поступило заявление ЗАО "СТРЁМБЕРГ" о возобновлении производства по делу для рассмотрения апелляционной жалобы ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2014 по делу N А56-5445/2014.

Апелляционный суд назначил судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу и для рассмотрения апелляционной жалобы ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1".

Протокольным определением от 24.06.2015 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании апелляционной инстанции 24.06.2015 представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 05.08.2002 N 1356-ра "О проектировании и строительстве теннисного клуба, гостиницы и детского развлекательного центра по адресу: Приморский административный район, на территории государственного учреждения "Парк 300-летия Санкт-Петербурга"" было утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии о разрешении ЗАО "СТРЕМБЕРГ" проектирования и строительства теннисного клуба, гостиницы, детского развлекательного центра по адресу: Приморский административный район, на территории государственного учреждения "Парк 300-летия Санкт-Петербурга", за счет собственных и привлеченных средств на определенных условиях.

На основании данного распоряжения Администрации Санкт-Петербурга между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02052(17) от 16.10.2002 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельные участки общей площадью 80 000 кв.м по адресам:

- Санкт-Петербург, 197134, Санкт-Петербург, Парк 300-летия Санкт-Петербурга, участок 1 площадью 9586 кв.м;

- Санкт-Петербург, 197134, Санкт-Петербург, Парк 300-летия Санкт-Петербурга, участок 2 площадью 27000 кв.м;

- Санкт-Петербург, 197134, Санкт-Петербург, Парк 300-летия Санкт-Петербурга, участок 3 площадью 33000 кв.м;

- Санкт-Петербург, 197134, Санкт-Петербург, Парк 300-летия Санкт-Петербурга, участок 5 площадью 10414 кв.м, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству теннисного клуба, гостиницы и детского развлекательного центра и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

Между ЗАО "СТРЁМБЕРГ" и ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" был заключен договор от 06.10.2006 N 3 (далее - Инвестиционный договор), согласно которому стороны обязались совместно произвести инвестирование проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию теннисного клуба и детского развлекательного центра, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, территория ГУ "Парк 300-летия Санкт-Петербурга", участок 2 (площадью 27.000 кв.м., кадастровый номер 78:4166Б:3) и участок 3 (площадью 33.000 кв.м., кадастровый номер 78:4166Б:4 (далее - Объект).

В соответствии с пунктом 1.2 Инвестиционного договора стороны приняли на себя обязательство осуществлять совместное инвестирование. Инвестиции были определены как вложенные в проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию средства, строительные материалы и оборудование, имущественные права.

30.03.2007 сторонами Инвестиционного договора заключено дополнительное соглашение N 3, которым стороны определили общий объем инвестиций, подлежащих внесению сторонами к 01.06.2008. В дальнейшем сторонами заключались дополнительные соглашения, изменившие ряд условий Инвестиционного договора.

Соглашением от 21.02.2008 стороны Инвестиционного договора определили, что по состоянию на указанную дату работы на объекте приостановлены, Объект незавершенного строительства не является предметом договора подряда, готовность объекта составляет 65%, а также стороны распределили доли в незавершенном объекте строительства, определив их в равных долях (по 1/2).

Реализуя названное соглашение, 21.04.2008 стороны зарегистрировали право собственности в равных долях на Объект незавершённого строительства, готовность 65%, площадь 32 083,00 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А.

За ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" было зарегистрировано право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, готовность объекта 65%, площадью 32083,0 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Приморский, д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12, за ЗАО "СТРЕМБЕРГ" зарегистрировано право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, готовность объекта 65%, площадью 32083,0 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Приморский, д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12.

07.07.2011 между ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" (продавец) и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ" продал ЗАО "СТРЕМБЕРГ" 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, цена договора определена в размере 824 800 000 руб.

Соглашением от 01.08.2011 стороны расторгли Инвестиционный договор, а также все заключенные к нему соглашения, предусмотрев условия их расторжения. Пунктом 2.1 соглашения стороны определили стоимость инвестиционных вложений ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" в размере 1 504 989 903,02 руб., пунктом 2.2 определили стоимость Объекта незавершенного строительства - 1 397 966 101,70 руб., также сторонами был согласован порядок возврата от ЗАО "СТРЕМБЕРГ" к ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" инвестиционных средств и капитальных вложений.

08.12.2011 на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 произведена регистрация права общей долевой собственности ЗАО "СТРЁМБЕРГ" на 1/2 долю в праве собственности на Объект незавершенного строительства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу N А76-2928/2012 договор купли-продажи от 07.07.2011 признан расторгнутым в одностороннем порядке 26.12.2011 по инициативе ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" в связи с неисполнением ЗАО "СТРЕМБЕРГ" обязательств, предусмотренных разделом 5 договора, при этом суд обязал ЗАО "СТРЕМБЕРГ" возвратить в собственность ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" 1/2 в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, являющуюся предметом договора купли-продажи от 07.07.2011.

На основании названного судебного акта 15.08.2012 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства.

30.05.2012 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Детский развлекательный центр и теннисный клуб", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А., объекту присвоен кадастровый номер 78:34:4166Б:15:14, название объекта - многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком "Питерлэнд".

Из материалов дела видно, что 19.02.2013 между ЗАО "СТЕМБЕРГ" (арендодатель) и ООО "Радуга" (арендатор) заключен предварительный договор N 197, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договоры аренды относительно помещения в здании в порядке на условиях, предусмотренных настоящим договором. В соответствии с указанным договором ответчик занимает помещение N 1.24, площадью 41.83 кв.м. в здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр, д.72, лит А.

В пункте 5.1 договора предварительного договора указано, что приложение N 2 и N 3 являются неотъемлемой частью предварительного договора, могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно пункту 5.2 предварительного договора арендодатель и арендатор обязались надлежащим образом подписать долгосрочный договор аренды в течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о собственности, но не ранее перечисления арендатором обеспечительных платежей.

В пункте 5.3 предварительного договора стороны указали, что обязуются заключить краткосрочный договор аренды на срок 11 месяцев на условиях, оговоренных сторонами в приложении N 2 к предварительному договору, и заключить договор аренды сроком на 5 (пять) лет на условиях, согласованных сторонами в приложении N 3 к предварительному договору.

В соответствии с пунктом 5.8 предварительного договора использование помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 к предварительному договору, и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды.

Главой 6 краткосрочного договора определен размер и порядок уплаты арендной платы, предусмотрено, что за пользование помещением арендатор выплачивает арендную плату, которая содержит постоянную, включающую в себя базовую арендную плату и оплату эксплуатационных расходов, и переменную, включающую в себя плату с оборота арендатора и плату за сервисное обслуживание.

ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1", обращаясь в суд с настоящим иском, в обоснование своих требований указало, что ответчик в период 11.03.2013 -01.12.2013 занимал помещение N 1.24, общей площадью 41,83 кв.м., расположенное на 1-ом этаже здания Торгового центра "Питерлэнд" по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д.72, лит.А., следовательно обязан возместить собственнику 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, стоимость платы за использование помещения, соответствующей доле истца-32.5%. Размер неосновательного обогащения согласно расчету истца составил 647 837, 35 руб.. Кроме того, полагая, что указанный договор является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ, истец предъявил требование о выселении ответчика из занимаемого помещения.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, отказал в иске.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для целей правильного и единообразного применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 (далее - Постановление N 73) даны следующие разъяснения.

По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 2 пункта 10 Постановления N 73).

В соответствии с абзацем 4 пункта 10 Постановления N 73, применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по данному основанию.

Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы оснований для признания договора аренды недействительной сделкой у суда первой инстанции не имелось, поскольку на момент заключения спорного договора ни истец, ни третье лицо не обладали правом собственности на завершенный объект, единоличным собственником объекта незавершенного строительства являлось ЗАО "Стрембёрг".

Восстановление права собственности ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, зарегистрированного на основании вступившего в законную силу решения суда, само по себе не является основанием считать заключенный до указанной регистрации договор недействительным.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

С учетом изложенных выше выводов следует признать, что в материалах дела отсутствуют доказательства неправомерного использования ответчиком помещений торгового комплекса, а равно неосновательного обогащения ответчика, вносившего арендную плату арендодателю (ЗАО "Стрёмберг"), в связи с чем в иске отказано правомерно.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2014 по делу N А56-5445/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Стройсвязьурал 1" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе. А56-5445/2014

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова Н.С. Полубехина