Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 10АП-5131/15

г. Москва

16 июля 2015 г.

Дело N А41-81022/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - заместителя прокурора Московской области Карапетяна Ю.Л. - Ионанидзе Д.О. (по удостоверению от 03.09.2013),

от комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный - Степенникова С.А. (представителя по доверенности от 11.10.2013),

от администрации города Долгопрудный - Степенникова С.А. (представителя по доверенности от 21.01.2015),

от общества с ограниченной ответственностью "Долгопрудненская Строительная компания" - извещено, представитель не явился,

от Правительства Московской области - извещено, представитель не явился,

от Министерства имущественных отношений Московской области - извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный и общества с ограниченной ответственностью "Долгопрудненская Строительная компания" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 по делу N А41-81022/14, принятое судьей Кузьминой О.А.,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Московской области обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Долгопрудненская Строительная компания" (далее - общество), комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный (далее - комитет) со следующими требованиями:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 14.05.2012 N 15-К, заключенный между комитетом и обществом;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать общество передать комитету земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:0036 площадью 9 900 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 7 (далее - спорный земельный участок), а комитет - принять этот земельный участок и возвратить обществу денежные средства, полученные по сделке, в размере 4 581 720 рублей.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены администрация города Долгопрудный (далее - администрация), Правительство Московской области (далее - Правительство Московской области), Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе комитет просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств дела, неправильное применение норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель комитета и администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционных жалоб.

Представитель прокуратуры в судебном заседании возражал против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей общества, Правительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Постановлением Главы города Долгопрудный от 30.08.2005 N 689-ПГ (с учетом изменений, внесенных постановлением от 12.02.2007 N 74-ПГ) обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет спорный земельный участок.

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка от 16.06.2011 в качестве разрешенного использования указано "размещение складских помещений", категория земель - "земли населенных пунктов".

На основании указанного постановления между комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка от 10.04.2007 N 7-з сроком на 49 лет (далее - договор аренды).

Государственная регистрация договора произведена 25.06.2007.

Общество 02.09.2010 получило разрешение на ввод в эксплуатацию следующих объектов, расположенных на спорном земельном участке площадью 9 900 кв. м.: сторожевой пункт общей площадью 6, 2 кв. м, количество этажей - 1, а также ограждение длиной 143 м.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 19.11.2014 эти объекты принадлежат обществу на праве собственности.

На основании постановления Главы города Долгопрудный от 03.08.2010 N 585-ПГ названному сторожевому пункту присвоен адрес: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 7.

Письмом от 13.12.2010 исх.N 146 общество обратилось к Главе города Долгопрудный с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка как собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании постановления администрации от 28.01.2011 N 08-ПА между сторонами подписано соглашение от 14.05.2012 о расторжении договора аренды от 10.04.2007 N 7-з.

Между комитетом и обществом заключен договор купли-продажи от 14.05.2012 N 15-К спорного земельного участка, по условиям которого комитет продал обществу в собственность данный земельный участок с разрешенным использованием "для размещения складских помещений" как собственнику объектов недвижимого имущества, принадлежащего обществу на праве собственности.

Цена договора согласно пункту 2.1. составила 4 581 720 рублей.

Спорный земельный участок передан обществу по передаточному акту от 15.05.2012. Выкупная стоимость оплачена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 15.05.2015 N 242.

Договор купли-продажи зарегистрирован 22.06.2012, обществом получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.11.2014.

Постановлением Главы города Долгопрудный от 20.05.2013 N 74-ПГ изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "для размещения складских помещений" на "комплексное освоение в целях жилищного строительства", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.11.2014.

Полагая, что договор купли-продажи от 14.05.2012 N 15-К заключен с нарушением положений земельного законодательства заместитель Прокурора Московской области обратился в арбитражный суд с заявлением к обществу и комитету, в котором просил признать недействительным данный договор и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, обязав общество передать комитету спорный земельный участок, а комитет - принять этот земельный участок и возвратить обществу денежные средства, полученные по сделке.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и федеральными законами.

Как установлено судом первой инстанции не оспаривается лицами, участвующими в деле, спорный земельный участок отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - "комплексное освоение в целях жилищного строительства" (до 20.05.2013 - "для размещения складских помещений").

На данном земельном участке площадью 9 900 кв.м. общество возвело сторожевой пункт, (общей площадью 6,2 кв. м., количество этажей - 1, а также на ограждение (длиной 143,0 м), на которые оформило право собственности.

Исходя из наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, которыми общество владеет на праве собственности, Главой города Долгопрудный принято решение, выраженное в постановлении от 03.08.2013 N 585-ПГ, о предоставлении обществу в собственность за плату такого земельного участка.

Между тем данные объекты нельзя отнести к недвижимому имуществу.

Кроме того, в соответствии со статьями 33 и 35 Земельного кодекса предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 Земельного кодекса, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33 и 36 Земельного кодекса не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества право произвольно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Согласно статье 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также на основании проектов межевания жилых кварталов.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, приведенная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения, что подтверждается также судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

В силу абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Как усматривается из материалов дела, на момент обращения общества в администрацию за предоставлением в порядке статьи 36 Земельного кодекса земельного участка и принятия администрацией решения о предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка на земельном участке площадью 0,99 га находились только два объекта: сторожевой пункт площадью 6,2 кв. м и ограждение длиной 143,0 м.

Доказательств возведения объектов недвижимого имущества, соответствующих целевому назначению и разрешенному использованию такого земельного участка либо большей площадью, и принадлежащих обществу на праве собственности, в материалы дела не представлено.

Обоснования необходимости предоставления земельного участка площадью 0,99 га для использования и эксплуатации строения площадью 6,2 кв. м из материалов дела также не усматривается.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Кроме того, судом установлено следующее.

Земельный участок предоставлялся обществу для размещения складских помещений. Строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен обществу в аренду, не осуществлялось. Таким образом, цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута.

Актами обследования земельного участка от 23.10.2014 и от 06.11.2014 подтверждается, что капитальные строения, соответствующие целевому назначению земельного участка, на данном участке отсутствуют.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса. При таких условиях договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 Гражданского кодекса).

Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12, от 24.09.2013 N 1160/13.

Как установлено судом, общество, являлось собственником расположенных на земельном участке объектов, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением.

В материалах дела не имеется доказательств, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 14.05.2012 N 15-К, равно как и на момент рассмотрения настоящего спора, на земельном участке существовали объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности и предназначенные для использования земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал на необоснованность предоставления спорного земельного участка обществу в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса и пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 14.05.2012 N 15-К не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной сделкой. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Во исполнение договора купли-продажи от 14.05.2012 N 15-К комитет передал обществу земельный участок по передаточному акту от 15.05.2012, подписанному сторонами.

Выкупная стоимость по договору купли-продажи от 14.05.2012 N 15-К оплачена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 15.05.2015 N 242 в размере 4 581 720 рублей.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 14.05.2012 N 15-К признан судом ничтожным, стороны такого договора подлежат возвращению в первоначальное состояние, а именно: общество обязано передать комитету спорный земельный участок, а комитет обязан принять указанный земельный участок и возвратить обществу денежные средства в размере 4 581 720 рублей, полученные по сделке.

В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Государственная регистрация права собственности общества на спорный земельный участок произведена 22.06.2012. С рассматриваемым иском прокурор обратился 19.12.2014, то есть срок исковой давности по рассматриваемым требованиям не пропущен.

Из доводов комитета и общества, материалов дела оснований для изменения либо отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Учитывая изложенное, принимая во внимание требование к единообразию в применении судами норм права (судебные акты, в том числе постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу N А41-80988/14, от 07.07.2015 по делу N А41-81065/14, со сходными обстоятельствами).

и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 по делу N А41-81022/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

М.В. Игнахина М.А. Немчинова