Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2015 г. N 11АП-6628/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20 октября 2015 г. N Ф06-620/15 настоящее постановление отменено

Требование: о понуждении заключить договор купли-продажи

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Самара

21 июля 2015 г.

Дело N А65-23772/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 апреля 2015 года по делу N А65-23772/2012 (судья Юшков А.Ю.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн" (ИНН 1659034532, ОГРН 1021603483241), г.Казань,

к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ИНН 1655065674, ОГРН 1061655000582), г.Казань,

и Исполнительному комитету муниципального образования города Казани (ИНН 1655065554, ОГРН 1051622218559), г.Казань,

о понуждении к заключению договора купли-продажи,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

обществj с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (далее ответчик) и Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г. Казань (далее второй ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи здания, расположенного по адресу: г. Казань, ул.Г.Тукая, 80, на условиях проекта договора, предлагаемого истцом.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению истца, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что имеются основания в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. для удовлетворения исковых требований, поскольку судом не дана должная правовая оценка существующим между сторонами арендным отношениям и по надлежащему использованию объекта аренды, добросовестности действий арендатора. Кроме этого, истец не согласен с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности.

Определением от 23.06.2015 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил судебное разбирательство на 14.07.2015 в связи с необходимостью истребования дополнительных доказательств.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, Муниципальное образование "город Казань Республики Татарстан" является собственником административного здания, назначение нежилое, 2 - этажное, общая площадь 256.4 кв.м., инв.N 3776 лит. А., расположенного по адресу: г. Казань, ул. Г.Тукая, д.80, кадастровый номер 16:50:011705:0:10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 г. (л.д. 83, т.1)

В обоснование своих требований истец указал, что он является субъектом малого предпринимательства и с 2002 г. арендует помещения здания, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 80, на основании договора аренды коммунального имущества N 4348 от 01.03.2002 г. (л.д.9,10 т.1), договора аренды городского имущества N 4343-91 от 01.02.2005 г. (л.д. 11,14 т.1).

01 февраля 2005 года между муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (арендодатель) и ООО "Лидер-Дизайн" (арендатор) заключен договор аренды городского имущества N 4343-91, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Казани, 1, этажа (с N 1 по N 16), 2 этажа (с N 1 по N 13), согласно поэтажному плану строения, общей площадью 219, 9 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 80, для организации производства наружной рекламы. Срок аренды установлен сторонами с 01.02.2005 по 30.01.2006. Данный договор не является договором аренды с правом выкупа. Срок действия договора с 01 февраля 2005 года по 30 января 2006 года.

В разделе 2 договора стороны согласовали размер и порядок оплаты арендной платы.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы составляет по договору аренды 27 619 руб. 44 коп. без учета НДС и других обязательных платежей.

Арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя арендатором ежемесячно не позднее десятого числа каждого месяца, следующего за отчетным. Платежи по договору осуществляются по единому платежному документу - счету-фактуре, предъявляемой организацией, уполномоченной арендодателем, одновременно с платежами за содержание, обслуживание, предоставление коммунальных и иных услуг. При этом установлено, что отсутствие единого платежного документа не освобождает арендатора от обязанности по исполнению внесения ежемесячной арендной платы. С целью учета уровня инфляции, повышения ставок арендной платы (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, отправляемом арендодателем заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно п.3.3.9 договора арендатор обязан за месяц до истечения срока аренды в письменной форме сообщить арендодателю о своих намерениях по оформлению договора на новый срок, либо в такой же срок сообщить арендодателю о предстоящем отказе от аренды имущества (или его части).

По истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении сдать имущество арендодателю либо указанному им лицу по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа и в месячный срок оформить соглашение о расторжении настоящего договора. Необходимость проведения реконструкции или капитального ремонта всего здания, сдаваемого в аренду, в целях применения п. 3.5 договора устанавливается постановлением Главы администрации города Казани, соответствующим решением арендодателя (раздел 3 договора).

В соответствии с п.5.1 договора дополнения и изменения условий договора, его расторжение, производятся по соглашению сторон, за исключением случае, предусмотренных настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

В п. 5.2 договора стороны предусмотрели, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом. Уведомление об отказе от продления договора не освобождает стороны от выполнения обязательств и устранения нарушений по договору.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению обратиться в суд с требованием о расторжении договора, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с указанием обстоятельств для расторжения.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01 февраля 2005 года.

Истец указывает, что в 2009 г. и в 2012 г. обращался к ответчикам с заявлением о выкупе арендуемого им имущества и для соблюдения установленной законом процедуры направил ответчикам необходимые документы, в том числе проект договора с указанием своих реквизитов.

Поскольку проект договора купли-продажи недвижимого имущества ответчиками не рассмотрен, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.02.2010 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Лидер-Дизайн" в пользу ОАО "Миллениум Зилант-Сити" 176 144 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 4 338 руб. 69 коп. судебных расходов по государственной пошлине. В остальной части исковые требования оставил без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.02.2010 по делу N А65-32444/2009 в части удовлетворения иска и в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины было отменено, принят новый судебный акт, исковые требования ОАО "Миллениум Зилант-Сити" оставлены без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.10.2010 года Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу N А65-32444/2009 отменено, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.02.2010 по данному делу оставлено в силе.

В судебном акте указано, что постановлением арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 установлено, что договор аренды от 01.02.2005 N 4343-91 в редакции соглашения от 15.09.2005, заключенный на срок более года, не зарегистрирован и в соответствии со ст. 433 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается заключенным, то есть данный вывод суда апелляционной инстанции относится лишь к дополнительному соглашению от 15.09.2005. Суд кассационной инстанции указал, что у суда апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не имелось, нормы права судом первой инстанции применены правильно.

С учетом изложенного, вышеуказанными судебными актами установлено, что договор аренды от 01.02.2005 N 4343-91 является действующим и заключенным в соответствии с условиями договора на неопределенный срок. Также указано, что ОАО "Миллениум Зилант-Сити" не соблюдена установленная процедура по расторжению договора аренды.

Таким образом, указанные судебные акты, в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеют преюдициальное значение для настоящего дела, а значит договор аренды от 01.02.2005 N 4343-91 является действующим и заключенным в соответствии с условиями договора на неопределенный срок.

Свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АК N 400092 от 19.01.2012 подтверждается, что недвижимое имущество было возвращено прежнему собственнику - муниципальному образованию.

Из материалов дела также следует, что в соответствии с принятыми решениями о создании ОАО "Миллениум Зилант-Сити" арендуемые помещения были внесены в качестве вклада в уставной капитал вышеуказанного общества. Переход права собственности в отношении арендованного имущества сам по себе не прекращает соответствующего правоотношения и не затрагивает прав арендатора, который продолжает пользоваться этим имуществом на основании заключенного договора. ООО "Лидер-Дизайн" разъяснено, что реализация арендуемых помещений в отношении имущества, принятого от ОАО "Миллениум Зилант-Сити" по процедуре, установленной законом является спорной, дальнейшее решение вопроса возможно при наличии правовых оснований согласно соответствующим судебным решениям.

В письме Первого заместителя руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани N 5340/ИК от 02.07.2012 года указана аналогичная выше позиция, в связи с чем направленный договор купли-продажи не подлежал рассмотрению.

Согласно ст.3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Указанное предполагает, что преимущественное право принадлежит лишь лицу, которому имущество принадлежит на основании действующего договора аренды и указанное лицо является добросовестным арендатором.

Вместе с этим истцом действующий договор аренды, а также доказательства отсутствия у него задолженности по уплате арендной платы по прежним договорам аренды в порядке ст.65 АПК РФ не представлены.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: помещения непрерывно арендуются истцом с 2004 года, то есть более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона N ФЗ-159; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют.

Как следует из материалов дела, ответчиками представлена расшифровка долгов истца по договору аренды N 4343-91, согласно которой истец имеет задолженность по арендным платежам за период с 2002 по 2015 гг. в сумме 4 107 132.69 руб. (с учетом пени).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 14.05.2015 г., оставленного без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.05.2015 г. по делу N А65-24626/2014, с ООО "Лидер-Дизайн" в пользу истца взыскана задолженность в размере 899859,18 руб. по арендным платежам за период с 14.01.2012 г. по 30.09.2014, проценты в размере 97710,46 руб., а всего 997569,64 руб.

Более того, Комитетом в материалы дела представлено письмо (уведомление) N 9584 от 27.06.2015 направленное в адрес ООО "Лидер-Дизайн" о прекращении с 27.07.2015 г. договора аренды с ООО "Лидер-Дизайн" от 01.02.2005 г. N 4343-91 в отношении нежилых помещений площадью 219,9 кв.м. в доме N 80, по ул.Г.Тукая на основании ч.2 ст.610 ГК РФ.

В соответствии со ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Между тем в данном случае вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-27841/2013 от 05.11.2014 г. установлено, что факт обращения ООО "Лидер-Дизайн" с заявлением о реализации преимущественного права к ответчикам не подтвержден. Факт направления ответчиками отказа в удовлетворении заявления также не установлен. Представленные заявителем письма ответчиков от 27.03.2012 г. N 2260/ИК и от 02.07.2012 г. N 5340/ИК отказа в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества не содержат.

Судом установлено, что отказ в виде единого письменного документа от 2012 г. либо 2009 г. не имел места, а ссылка на отказ представителя в указанном судебном заседании несостоятельна.

Ввиду отсутствия отказа ответчиков в реализации преимущественного права на приобретение указанного здания у истца отсутствуют правовые основания для заключения договора купли-продажи в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2009 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В данном случае вступившим в законную силу судебным актом по делу А65-27841/2013 установлено, что истец не направлял ответчикам проект договора купли-продажи с существенными условиями. Доказательства обратного истцом в порядке ст.65 АПК РФ не представлены.

В силу п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвует те же лица.

Кроме этого ответчиками в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку начало течения срока исковой давности, следует исчислять от указанной истцом даты первого обращения, т.е. с 02.07.2009 г., поскольку сам по себе факт такого обращения свидетельствует об осведомленности лица о факте предполагаемого нарушения своего права.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Статьей 200 Кодекса установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Из материалов дела следует, что в арбитражный суд истец обратился 14.09.2012. Таким образом, трехлетний срок исковой давности истцом пропущен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным и достаточным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Соответственно, в данном случае отсутствуют предусмотренные ст.8 ГК РФ основания для удовлетворения иска.

Доводы истца в апелляционной жалобе о неучтенных неотделимых улучшений в сумме более 3-х миллионов рублей не могут быть приняты во внимание, поскольку соответствующих соглашений о зачете данной суммы в счет арендной платы, а также доказательства обращения со встречным иском о взыскании неотделимых улучшений в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено

На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что доводы апелляционной жалобы являются ошибочными, обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2015 года, принятое по делу N А65-23772/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Дизайн" (ИНН 1659034532, ОГРН 1021603483241), г.Казань, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина