Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2015 г. N 11АП-9081/15

Правоотношение: по договору аренды, по договору ипотеки в отношении земельного участка

г.Самара

24 июля 2015 г.

Дело N А55-6212/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Липкинд Е.Я. и Садило Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доминант" на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2015 года по делу N А55-6212/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "ФИНТРАСТ" (ОГРН 1136375000332, ИНН 6375001758) к открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" (ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488), обществу с ограниченной ответственностью "Доминант" (ОГРН 1086316007865, ИНН 6316136432) о признании обременения отсутствующим, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595), принятое судьей Шаруевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочковой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Климов А.В.- представитель (доверенность от 05.05.2015),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИНТРАСТ" (далее ООО "ФИНТРАСТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее Банк, 1-й ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "Доминант" (далее ООО "Доминант", ответчик) о признании отсутствующим обременения права собственности истца в виде ипотеки по договорам ипотеки: от 31.10.2012 N 9-7, от 31.10.2012 N 8-7, от 31.10.2012 N 21-7, от 31.10.2012 N 4-7, от 31.10.2012 N 5-7, от 31.10.2012 N 17-7, от 31.10.2012 N 16-7, от 31.10.2012 N 18-7, от 31.10.2012 N 6-7, от 31.10.2012 N 7-7, от 31.10.2012 N 14-7, от 31.10.2012 N 11-7, от 31.10.2012 N 15-7, от 31.10.2012 N 10-7, от 31.10.2012 N 13-7, от 31.10.2012 N 12-7, от 31.10.2012 N 111300/0004-7/1, от 31.10.2012 N 3-7, от 31.10.2012 N 19-7, от 31.10.2012 N 20-7, от 31.10.2012 N 24-7, от 31.10.2012 N 26-7, от 31.10.2012 N 25-7, от 31.10.2012 N 23-7, от 31.10.2012 N 22-7, заключенным ООО "Доминант" и Банком и в виде договора аренды земельного участка от 14.07.2011, заключенного между ООО "Доминант" и Банком, на земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская".

Определением суда от 27.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее Управление Росреестра по Самарской области, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2015 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал отсутствующим обременение права собственности ООО "ФИНТРАСТ" в виде ипотеки по договорам ипотеки: от 31.10.2012 N 9-7, от 31.10.2012 N 8-7, от 31.10.2012 N 21-7, от 31.10.2012 N 4-7, от 31.10.2012 N 5-7, от 31.10.2012 N 17-7, от 31.10.2012 N 16-7, от 31.10.2012 N 18-7, от 31.10.2012 N 6-7, от 31.10.2012 N 7-7, от 31.10.2012 N 14-7, от 31.10.2012 N 11-7, от 31.10.2012 N 15-7, от 31.10.2012 N 10-7, от 31.10.2012 N 13-7, от 31.10.2012 N 12-7, от 31.10.2012 N 111300/0004-7/1, от 31.10.2012 N 3-7, от 31.10.2012 N 19-7, от 31.10.2012 N 20-7, от 31.10.2012 N 24-7, от 31.10.2012 N 26-7, от 31.10.2012 N 25-7, от 31.10.2012 N 23-7, от 31.10.2012 N 22-7, заключенным ООО "Доминант" и Банком на земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская".

При этом суд первой инстанции исходил из того, что согласно указанным договорам ипотеки ООО "Доминант", обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договорам уступки прав (требований), заключенным 31.03.2009 с Банком, передало залогодержателю в залог право аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения площадью 55632099 кв.м. кадастровый номер 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", сроком на три года на основании договора аренды земельного участка от 14.07.2011. Согласно пункту 1.1 договоров ипотеки залогодателем (ООО "Доминат") Банку переданы в залог принадлежащие ООО "Доминант" здания и сооружения и право аренды земельного участка кадастровый номер 63:25:0000000:0285, на котором расположены закладываемые здания и сооружения.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым залог прекращается в случае прекращения заложенного права, то есть, при прекращении договора аренды, и залог права аренды является прекращенным, и исходя из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 14.07.2011 (сроком с 20.07.2011 по 20.07.2014) истек, пришел к выводу, что право аренды прекращено. Право залога также прекратилось, поскольку прекратилось заложенное право.

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что реализация в ходе процедуры банкротства имущества, ранее находящегося в залоге, полностью прекращает все залоговые правоотношения и ранее действовавшие ограничения.

Суд первой инстанции, исходя из того, что пункт 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки, пришел к выводу, что, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права собственника, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Руководствуясь пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции пришел к выводу, что обременение права собственности ООО "ФИНСТРАСТ" на земельный участок в виде ипотеки подлежит признанию отсутствующим.

2-й ответчик - ООО "Доминант", с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

2-й ответчик считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. При этом ответчик исходит из того, что согласно договорам об ипотеке (залоге недвижимости) в залог Банку переданы 17 объектов недвижимости и право аренды земельного участка. Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2012 по делу N А55-13273/2012 земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", истребован из незаконного владения Банка в пользу собственника ОАО "Кировская МТС". С момента вступления в законную силу указанного решения Банк утратил право собственности на земельный участок, а также право сдавать в аренду данный земельный участок 2-му ответчику - ООО "Доминант". При этом 2-й ответчик считает, что прекращение заложенного права аренды не влечет прекращение залогового обязательства, содержащегося в договоре ипотеки. Прекращение заложенного права аренды означает лишь прекращение залога в отношении этого права. Залог (обременение) в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, сохраняется.

Довод истца об уклонении от снятия обременения с земельного участка, 2-й ответчик считает необоснованным.

Кроме того, 2-й ответчик считает, что суд первой инстанции нарушил нормы процессуального права, отказав в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "АгроИнвест". Ответчик полагает, что решение по настоящему делу может затронуть права и обязанности указанного лица, поскольку восстановлено право требование общества с ограниченной ответственностью "АгроИнвест" к ОАО "Кировская МТС", в пользу которого истребован земельный участок у Банка.

2-й ответчик полагает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда.

2-й ответчик в судебное заседание не явился. 2-м ответчиком подано заявление о рассмотрении дела без участия его представителя.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу ответчика с доводами жалобы не согласился и просил оставить ее без удовлетворения. В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал и просил оставить ее без удовлетворения.

1-й ответчик - Банк, отзыв на апелляционную жалобу истца не представил, в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания 1-й ответчик извещен надлежащим образом.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе 2-го ответчика, отзыве истца на апелляционную жалобу, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.

ООО "ФИНТРАСТ" принадлежит на праве собственности земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" (т.1 л.д.27-29).

Право собственности ООО "ФИНТРАСТ" на указанный земельный участок зарегистрировано 06.10.2014 на основании договора о предоставлении отступного от 19.08.2014, заключенного с открытым акционерным обществом "Кировская машинно-технологическая станция" в лице конкурсного управляющего (т.1 л.д.30-46).

Как следует из указанного договора, открытое акционерное общество "Кировская машинно-технологическая станция" (должник) передало в счет погашения требований конкурсного кредитора - ООО "ФИНТРАСТ" в качестве отступного имущество, в том числе земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2015 право собственности ООО "ФИНТРАСТ" на указанный земельный участок имеет ограничение (обременение):

- вид - ипотека, зарегистрировано 09.01.2013, в пользу Банка на основании договоров об ипотеке от 31.10.2012 N 3-7, N 4-7, N 5-7, N 6-7, N 7-7, N 8-7, N 9-7, N 10-7, N 11-7, N 12-7, N 13-7, N 14-7, N 15-7, N 16-7, N 17-7, N 18-7, N 19-7, N 20-7, N 21-7, N 22-7, N 23-7, N 24-7, N 25-7, N 26-7, N 111300/0004-7/1;

- вид - аренда, зарегистрировано 29.11.2014 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Интер-имекс" на основании договора аренды земельного участка от 25.11.2014 N 07а;

- вид - аренда, часть земельного участка, зарегистрировано 05.09.2006 в пользу ООО "Доминант" на основании договора аренды земельного участка от 04.09.2006;

- вид - аренда, зарегистрировано 20.07.2011 в пользу ООО "Доминант" на основании договора аренды земельного участка от 14.07.2011;

- вид - аренда, зарегистрировано 29.09.2011 в пользу ООО "Компания "БИО-ТОН" на основании договора субаренды земельного участка от 25.08.2011 (т.1 л.д.19-26).

Истец обратился с требованием о признании отсутствующим обременения права собственности в виде ипотеки по договорам ипотеки от 31.10.2012 N 3-7, N 4-7, N 5-7, N 6-7, N 7-7, N 8-7, N 9-7, N 10-7, N 11-7, N 12-7, N 13-7, N 14-7, N 15-7, N 16-7, N 17-7, N 18-7, N 19-7, N 20-7, N 21-7, N 22-7, N 23-7, N 24-7, N 25-7, N 26-7, N 111300/0004-7/1, заключенным ООО "Доминант" и Банком, и в виде договора аренды 14.07.2011 земельного участка от 14.07.2011 заключенного ООО "Доминант" и Банком, на земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская".

В соответствии с договором N 3-7 от 31.10.2012, ООО "Доминант", обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору N 3 уступки прав (требований), заключенному 31.03.2009 с Банком, передало Банку в залог:

- объекты недвижимости - здания (сооружения) конкретный перечень, характеристики и залоговая стоимость которых определены в статье 3 договора;

- принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, на котором расположены закладываемые здания и сооружения характеристики и залоговая стоимость которых определены в статье 3 договора (т.3 л.д.141-150).

Согласно пункту 3 договора в залог Банку переданы 17 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", принадлежащем на праве собственности Банку, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.01.2010, переданном залогодателю (ООО "Доминант") в аренду сроком на три года на основании договора аренды земельного участка от 14.07.2011, заключенного Банком и залогодателем (ООО "Доминант") и зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2011.

Предметом залога по заключенным 31.10.2012 ООО "Доминант" и Банком договорам N 4-7, N 5-7, N 6-7, N 7-7, N 8-7, N 9-7, N 10-7, N 11-7, N 12-7, N 13-7, N 14-7, N 15-7, N 16-7, N 17-7, N 18-7, N 19-7, N 20-7, N 21-7, N 22-7, N 23-7, N 24-7, N 25-7, N 26-7, N 111300/0004-7/1, является то же имущество (т.1 л.д.107-155, т.2 л.д.1-150, т.3 л.д.1-150, т.4 л.д.1-133).

Согласно договору аренды земельного участка от 14.07.2011 Банк передал ООО "Доминант" в аренду земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м. (5563,21 га), расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", для ведения сельскохозяйственного производства (т.5 л.д.59-63).

В соответствии с пунктом 4.1 договор заключен на три года.

Как следует из выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанный договор 20.07.2011 зарегистрирован в качестве основания обременения земельного участка кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", арендой в пользу ООО "Доминант".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2012 по делу N А55-13273/2012, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 15.04.2013 и постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 06.08.2013, земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", истребован из незаконного владения Банка в пользу собственника - открытого акционерного общества "Кировская машинно-технологическая станция" (т.5 л.д.1-28).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.02.2015 право собственности открытого акционерного общества "Кировская машинно-технологическая станция" на земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", зарегистрировано 27.05.2013 на основании указанного решения Арбитражного суда Самарской области (т.1 л.д.27-28).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд считает установленным, что земельный участок кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", принадлежит на праве собственности истцу и обременен арендой на основании договора аренды земельного участка от 14.07.2011, заключенного Банком и ООО "Доминант".

Договор аренды от 14.07.2011 в связи с истребованием земельного участка, являющего предметом договора, из незаконного владения Банком, и регистрацией права собственности 27.05.2013 за открытым акционерным обществом "Кировская машинно-технологическая станция", недействительным признан не был.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, после государственной регистрации права собственности открытого акционерного общества "Кировская машинно-технологическая станция" на арендованный земельный участок, арендодателем по договору стало указанное лицо.

Срок действия договора аренды истек 20.07.2014. Однако ООО "Доминант" продолжает пользоваться земельным участком, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. Доказательства наличия возражений со стороны арендодателя суду не представлены. Поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Доказательства расторжения договора аренды, после перехода права собственности к истцу суду не представлены. Запись об обременении в виде аренды в пользу ООО "Доминант" не погашена.

При указанных обстоятельствах основания для признания отсутствующим зарегистрированного обременения в виде аренды земельного участка в пользу ООО "Доминант" отсутствуют.

Истец просит признать отсутствующим зарегистрированное обременения в виде ипотеки по договорам, заключенным ООО "Доминант" и Банком в отношении земельного участка кадастровый номер 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская".

Однако, предметом ипотеки по указанным договорам являются объекты недвижимости, являющиеся собственностью ООО "Доминант", но не земельный участок, являющийся собственностью истца.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Следовательно, в государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано в пользу 1-го ответчика - Банка, обременение в виде ипотеки объектов недвижимости, являющихся собственностью 2-го ответчика - ООО "Доминант", расположенных на земельном участке, являющемся собственностью истца, и в силу закона у 1-го ответчика - Банка в залоге находится право аренды данного земельного участка, принадлежащее 2-му ответчику - ООО "Доминант".

Ипотека земельного участка, являющего собственностью истца, отсутствует, в государственном реестре прав на недвижимое имущество не регистрировалась, поэтому основания для удовлетворения исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного обременения права собственности в виде ипотеки отсутствуют.

На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Довод апелляционной жалобы о наличии оснований для отмены решения суда по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отказом в привлечении к участию в деле общества с ограниченной ответственностью "АгроИнвест", является необоснованным и не может быть принят судом.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Суд первой инстанции о правах и обязанностях общества с ограниченной ответственностью "АгроИнвест" решение не принимал, предмет заявленных истцом не имеет отношения к правам общества с ограниченной ответственностью "АгроИнвест" в его отношениях с открытым акционерным обществом "Кировская машинно-технологическая станция" и основания для отмены решения в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца. 2-му ответчику при подаче апелляционной жалобы было предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до даты рассмотрения дела. 2-й ответчик доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе не представил. Поэтому государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2015 года по делу N А55-6212/2015 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе отнести на истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФИНТРАСТ" (ОГРН 1136375000332, ИНН 6375001758) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.В.Карпов

Судьи

Е.Я.Липкинд Г.М.Садило