Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2015 г. N 11АП-8511/15

гор. Самара

24 июля 2015 г.

Дело N А65-26025/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 21 июля 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 16 - 21 июля 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Блохиной Ирины Анатольевны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 мая 2015 года, принятое по делу N А65-26025/2014 (судья Коротенко С.И.)

по иску Индивидуального предпринимателя Блохиной Ирины Анатольевны (ОГРН 308169006300048, ИНН 165607972984), гор. Казань

к 1. Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), гор. Казань,

2. Индивидуальному предпринимателю Тимофееву Денису Анатольевичу (ОГРН 307169015000012, ИНН 165702007462), гор. Казань,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании относительно предмета спора, Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, гор. Казань,

о переводе на истца прав и обязанностей по договору аренды N 8285-94 от 14 июня 2013 года, заключенному между ответчиками,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчиков - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,

Установил:

Истец - Индивидуальный предприниматель Блохина Ирина Анатольевна обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчикам - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и Индивидуальному предпринимателю Тимофееву Денису Анатольевичу о переводе на истца прав и обязанностей по договору аренды N 8285-94 от 14 июня 2013 года, заключенному между ответчиками.

Определением суда от 12 марта 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет муниципального образования города Казани.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 мая 2015 года суд в удовлетворении исковых требований отказал. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Блохиной Ирины Анатольевны в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.

Заявитель - Индивидуальный предприниматель Блохина Ирина Анатольевна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Определением суда от 18 июня 2015 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 17 июля 2015 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 16 июля 2015 года на 15 час. 40 мин.

В судебном заседании 16 июля 2015 года был объявлен перерыв до 21 июля 2015 года до 14 час. 35 мин. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

Представители истца, ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 октября 2010 года между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и истцом(арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 1 599-Л нежилых помещений 1-го этажа NN 1, 2, 1а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 8а, 10, 10а, площадью 201,1 кв.м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Максимова, д. 31, которые были переданы арендатору по акту приема-передачи.

07 февраля 2012 года между первым ответчиком и истцом было заключено Дополнительное соглашение N 1 от 27 ноября 2011 года к договору аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года, в соответствии с которым истцу были переданы нежилые помещения 1-го этажа NN 1, 2, 6, 8, 9, 10, 10а, площадью 199,4 кв.м, расположенные по адресу: гор. Казань, ул. Максимова, д. 31.

В соответствии с пунктом 2.1. Дополнительного соглашения N 1 от 27 ноября 2011 года к договору аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года, договор аренды заключен сроком до 31 августа 2012 года, дата возврата имущества 31 августа 2012 года.

Пунктом 2.5. Дополнительного соглашения N 1 от 27 ноября 2011 года к договору аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.

Согласно пункту 6.8. Дополнительного соглашения N 1 от 27 ноября 2011 года к договору аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года, по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

26 апреля 2013 года первый ответчик направил истцу письмо N 9811/КЗИО исх. о прекращении с 30 мая 2013 года, заключенного с истцом договора аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года на спорные нежилые помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с уведомлением о вручении.

18 июня 2014 года истец обратился к первому ответчику с заявлением исх. N 02 о реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений на основании Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку истец с 2008 года арендует данные нежилые помещения на основании договоров аренды нежилого помещения от 11 ноября 2008 года N 630-К, от 01 ноября 2009 года N 1003-Л, от 01 октября 2010 года N 1 295-Л, от 01 октября 2011 года N 1 599-Л.

Письмом от 09 июля 2014 года за N 13224/КЗИО ответчик отказал истцу в передаче в собственность спорных арендуемых нежилых помещений, указав, что данные помещения реализованы 31 мая 2013 года на открытых аукционных торгах о продаже размера ежемесячной арендной платы, в связи с чем договор аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года расторгнут с 30 мая 2013 года.

Судом первой инстанции установлено, что 14 июня 2013 года между ответчиками заключен договор аренды N 8285-94 спорных нежилых помещений 1-го этажа NN 1 - 6, 8, 9, 10, 10а, площадью 199,4 кв.м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Максимова, д. 31. Согласно пункту 2.1. договора договор аренды заключен на 3 года сроком до 13 июня 2016 года.

Между тем, истец указывает, что с 2008 года и по настоящее время продолжает пользоваться спорными нежилыми помещениями, каких-либо возражений и уведомлений от первого ответчика о прекращении и расторжении договорных отношений не было, первому ответчику фактически спорные помещения не возвращались, акт приема-передачи помещений между первым ответчиком и истцом не подписывался, истец как арендатор выполняет все условия по содержанию арендованного имущества, в связи с чем истец в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для заявления истцом на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о переводе на истца прав и обязанностей по заключенному между ответчиками договора аренды N 8285-94 от 14 июня 2013 года. Кроме того, истец представил в материалы дела Соглашение о возмещении арендных платежей от 22 июля 2013 года, заключенного между истцом и вторым ответчиком, акты взаимозачета, расшифровку арендных платежей, платежные поручения, расписку, подтверждающих оплату истцом арендных платежей договору аренды N 1559-Л, а также возмещение арендных платежей второму ответчику.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, материалами дела подтверждено, что договор аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года с истцом расторгнут с 30 мая 2013 года, а 14 июня 2013 года со вторым ответчиком заключен договор аренды спорных нежилых помещений N 8285-94, следовательно, на день обращения истца к первому ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп данных помещений (18 июня 2014 года) истец не являлся арендатором спорных нежилых помещений в соответствии с договором аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года.

Обжалуя решение, заявитель указал, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о прекращении действия договора аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года, поскольку отсутствует уведомление в адрес истца о расторжении договора. Также, по мнению заявителя, ссылка суда на пункт 6.8 дополнительного соглашения N 1 несостоятельна, поскольку истец продолжал пользоваться спорными помещениями после 31 августа 2012 года, срока, указанного в данном соглашении.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы и изучив материалы дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественное право выкупа арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года N 134 при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Согласно пункта 34 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору, а лицо, фактически пользующееся имуществом без договора аренды, не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды.

Поскольку материалами дела подтверждено, что договор аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года с истцом расторгнут с 30 мая 2013 года, а 14 июня 2013 года со вторым ответчиком заключен договор аренды спорных нежилых помещений N 8285-94, следовательно, на день обращения истца к первому ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп данных помещений (18 июня 2014 года) истец не являлся арендатором спорных нежилых помещений в соответствии с договором аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года.

При этом, суд учитывает, что пунктом 6.8. Дополнительного соглашения N 1 от 27 ноября 2011 года к договору аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Ссылка заявителя на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей специальный способ продления арендных отношений, а именно - что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок при наличии двух следующих условий в совокупности: продолжение пользования арендатором имуществом после истечения срока договора и отсутствие возражений арендатора в отношении такого пользования, является несостоятельной.

Согласно материалам дела Комитет не изъявил желания на продление действия спорного договора аренды, что подтверждается проведенными торгами и заключением нового договора аренды с иным лицом.

Таким образом, гражданское законодательство не предусматривает сохранение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае прекращения срока действия договора аренды.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Вместе с тем, в силу пункта 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

Вышеуказанное ограничение по площади имущества, права на которое могут быть переданы без проведения конкурса или аукциона, - десять процентов от площади находящегося у правообладателя помещения, здания, строения или сооружения, но не более 20 кв. м - относится ко всем договорам, заключаемым правообладателем без проведения торгов, в отношении каждого здания (строения, сооружения, помещения) в совокупности.

Если общая площадь всех частей помещения, здания, строения или сооружения, передаваемых во владение и (или) пользование третьим лицам, превышает двадцать квадратных метров или десять процентов от общей площади помещения, здания, строения или сооружения, то предоставление прав в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам осуществляется в соответствии с ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ (пункт 9 разъяснений Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 05 июня 2012 года по применению статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно требования истца оставил без удовлетворения.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 мая 2015 года, принятого по делу N А65-26025/2014 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 мая 2015 года, принятое по делу N А65-26025/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Блохиной Ирины Анатольевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев