Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2015 г. N 13АП-14461/15

г. Санкт-Петербург

04 августа 2015 г.

Дело N А56-1287/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Гаврилова С.А., доверенность от 19.05.2015 г.

от ответчика: Лялин Р.Н., доверенность от 14.10.2014 г.

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14461/2015) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2015 г. по делу N А56-1287/2015 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к Обществу с ограниченной ответственностью "Продовольственная компания"

3-е лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга

о расторжении договора аренды и выселении из помещения,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет, правопреемник Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Продовольственная компания" (далее - ООО "Продовольственная компания", Общество) о расторжении договора аренды N 10-А153989 от 06.06.2003 г. и выселении из помещения 13Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д.42, лит. А.

Решением суда от 14.04.2015 г. в удовлетворении иска отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 14.04.2015 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования Комитета, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя ответчика, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

В обоснование исковых требований Комитет ссылается на следующие обстоятельства.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 10-А153989 от 06.06.2003 г. (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование объект нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д.42, лит. А, пом. 13Н, площадью 559,3кв.м. (далее - Объект).

В соответствии с пунктом 5.3.5. Договора если арендатор не исполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.6., 2.2.7., 2.2.9. договора, последний может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя.

Согласно пункту 2.2.6. Договора ответчик принял на себя обязательства не производить на Объекте без письменного разрешения арендодателя перепланировок и переоборудования капитального характера.

Ссылаясь на нарушение ответчиком данного условия договора, что подтверждается кадастровым паспортом помещения от 17.06.2013 г., зафиксировавшим изменение планировки помещения 13Н и уменьшение его площади на 37,3кв.м. по сравнению с планом вторичного объекта недвижимости от 13.07.2002 г., а также актом осмотра от 27.11.2014 г., Комитет направил в адрес Общества претензии от 08.04.2014 г. N 4387-1/14, от 26.11.2014 г. N 22900 с требованием об устранении нарушений условий Договора, а также с предложением расторгнуть Договор.

Указанные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения, в связи с чем Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований Комитета о расторжении Договора аренды и выселении Общества, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2.2.6. Договора арендатор принял на себя обязательство не производить на Объекте без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

Из материалов дела следует, что в процессе пользования арендованным помещением арендатор обращался к Комитету с заявлением о согласовании перепланировки помещения.

Комитет в ответ на обращение Общества от 29.10.2007 г. о перепланировке нежилого помещения 13Н, расположенного по адресу: наб. реки Мойки, дом 42, литер А, сообщило Обществу о том, что принципиально не возражает против ее выполнения без нарушения границ арендуемого помещения и изменения несущих конструкций и при условии согласования произведенных изменений в установленном порядке (л.д. 65).

Таким образом, непосредственно арендодателем проведение перепланировки было согласовано.

Письмом от 24.01.2014 г. N 572 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу" сообщило Обществу о том, что сведения о помещении с кадастровым номером 78:31:0001183:3220, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, дом 42, литера А. помещение 13-Н, общей площадью 522кв.м. (статус - ранее учтенный), внесены в состав государственного кадастра недвижимости по состоянию на 01.01.2013 г. В данном письме также указано, что информация о наличии самовольных перепланировок нежилого помещения 13Н с кадастровым номером 78:31:0001183:3220 в составе сведений государственного кадастра недвижимости отсутствует (л.д. 66-67).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Комитет не представил суду доказательств проведения действий по перепланировке арендованного помещения, которые бы выходили за пределы тех, что были согласованы в письме от 30.10.2007 г., равно как и доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что в результате проведения перепланировки состояние арендованных помещений ухудшилось.

Таким образом, материалами дела не подтверждается нарушение Обществом условий пункта 2.2.6. Договора.

Кроме того, при отказе в удовлетворении требований Комитета, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

Из представленных в материалы дела документов следует, что 06.08.2013 г. Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право выкупа Объекта в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Предложение расторгнуть Договор было направлено Комитетом Обществу после обращения арендатора с соответствующим заявлением, т.е. после возникновения спора, связанного с приватизацией спорного помещения.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правильно указал, что удовлетворение настоящего искового заявления, учитывая, что правоотношения сторон, связанные с применением норм Закона N 159-ФЗ, возникли ранее настоящего иска, будет противоречить целям Закона N 159-ФЗ, кроме того, истец не доказал, что перепланировка, на которую он ссылается в обоснование исковых требований, нарушает его права и законные интересы с учетом реализации арендатором преимущественного права на приобретение помещения в собственность.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2015 г. по делу N А56-82004/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 г., отказ Комитета в реализации преимущественного права Общества на приобретение Объекта в собственность по основанию осуществления самовольной перепланировки признан незаконным, на Комитет возложена обязанность совершить действия, направленные на заключение с Обществом договора купли-продажи Объекта.

Учитывая обстоятельства настоящего дела, наличие судебного спора, связанного с приватизацией Объекта, принимая во внимание разъяснения, данные в пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции правильно указал, что обращение Комитета с иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемого помещения направлено на недопущение использования ответчиком преимущественного права на приобретение в собственность Объекта в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что Комитетом не доказано осуществление Обществом перепланировок капитального характера, при том что в силу условий пункта 2.2.6. и пункта 3.5.5. Договора в качестве основания для расторжения договора предусмотрено осуществление арендатором без письменного разрешения арендодателя перепланировок именно капитального характера.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований Комитета.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 апреля 2015 года по делу N А56-1287/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Т.А. Кашина И.А. Тимухина