Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2015 г. N 05АП-7842/15

г. Владивосток

02 октября 2015 г.

Дело N А51-1298/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 30 сентября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края,

апелляционное производство N 05АП-7842/2015

на решение от 16.07.2015 судьи О.А. Жестиловской

по делу N А51-1298/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (прежнее наименование - открытое акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком")

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: Багаева И.А. по доверенности от 18.09.2015 по 17.09.2016, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (далее по тексту - истец, ОАО "Ростелеком") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту - ответчик, Департамент) и просит (с учетом уточнения исковых требований) урегулировать разногласия, возникшие между ОАО "Ростелеком" и Департаментом при заключении договора N 01-Ю-1775, а именно, установить пункт 2.1 договора N 01-Ю-17755 в следующей редакции: "2.1. За указанный в п. 1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 47165 руб. 84 коп. (Сорок семь тысяч сто шестьдесят пять рублей восемьдесят четыре копейки) в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора"; приложение 3 к Договору N 01-Ю-17755 изложить в редакции: "РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ГОД"

Кадастровая стоимость участка (руб.)	Площадь земельного участка (кв. м)	Ставка земельного налога, %	Итоговый коэффициен т аренды (ед.) = тг * к	Доля аренды (ед.)	Количество оплач. месяцев (ед.)	Сумма к оплате (руб.)
(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)
9433167,57	3387	1,5	4*1	1/1	12	565990,04

"Итоговая сумма арендной платы рассчитывается по формуле: Апл = Ас * СВД) где Апл - годовая сумма арендной платы, Свд - кадастровая стоимость, Ас - ставка арендной платы. Сумма арендной платы за полный год составляет 565990,04 руб. Сумма арендной платы за месяц составляет 47165,84 руб. НДС не предусмотрен".

Решением от 16.07.2015 Арбитражный суд Приморского края урегулировал разногласия, возникшие между ОАО "Ростелеком" и Департаментом при заключении договора N 01-Ю-17755 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010001:20, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции "2.1. За указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 15721 (пятнадцать тысяч семьсот двадцать один) рубль 95 копеек в месяц".

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что заключение договора аренды на льготных условиях (исходя из ставки в размере 2 % от кадастровой стоимости участка) в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Вводный закон) возможно только до 01.07.2012. Отмечает, что истец обратился к ответчику с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды (вх.N 20-28617) 24.07.2013, то есть с пропуском установленного законом срока (до 01.07.2012), в связи с чем условия договора аренды о порядке исчисления арендной платы должны быть определены в редакции ответчика. Кроме того, указывает, что предложенный истцом коэффициент функционального использования согласно решению Думы г.Владивостока от 19.06.2013 N 124 применим к расчету арендной платы за пользование земельными участками: "для размещения железнодорожных путей, тупиков"; "земельные участки иных конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи".

В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебном заседании апелляционной инстанции Департамент явку своего представителя не обеспечил, о времени месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал.

Судебная коллегия в порядке статьи 124 АПК РФ уточнила наименование ответчика - публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком".

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит семиэтажное здание (лит.А, Владивостокская междугородная телефонная станция) с подвалом, машинным отделением и пристройкой (лит. А1), состоящей из подвального и первого этажей общей площадью 10799,4 кв.м, назначение: нежилое, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г.Владивосток, ул.Прапорщика Комарова, д.36, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2012 серии 25-АБ N 890335.

24.07.2013 истец обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 3502 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Прапорщика Комарова, д.36, на котором расположено вышеуказанное здание телефонной станции, в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, для дальнейшей эксплуатации принадлежащего истцу на праве собственности здания междугородной телефонной станции.

Распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 20.08.2013 N 1831-рз предписано прекратить ОАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" на основании добровольного отказа право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 3502 кв.м, расположенным по адресу: г.Владивосток, ул.Прапорщика Комарова, д.36, предоставленным под здание телефонной станции согласно государственному акту от 01.02.1994 ПК-28 N 00264, а также предоставить ОАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 25:28:010001:20 площадью 3387 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание телефонной станции, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Прапорщика Комарова, д.36 в аренду сроком на 49 лет, разрешенное использование: для размещения телефонной станции, в целях дальнейшей эксплуатации семиэтажного здания (лит.А, Владивостокская междугородная телефонная станция) с подвалом, машинным отделением и пристройкой (лит.А1), здания производственной мастерской, склада кирпичного (лит.Б, Б1).

Во исполнение указанного распоряжения Департаментом был составлен проект договора аренды земельного участка N 01-Ю-17755, согласно п.2.1 которого за земельный участок с кадастровым N 25:28:010001:20 арендатору ОАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" устанавливается арендная плата в размере 117 914 рублей 60 копеек в месяц на основании расчета, являющегося неотъемлемой частью договора.

Рассмотрев представленный Департаментом проект договора аренды земельного участка N 01-Ю-17755 и не согласившись с п.2.1 договора, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды земельного участка N 01-Ю-17755, согласно которому пункт 2.1 договора предложил изложить в следующей редакции: "За указанный в п.1.1 договора участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 15721 рубль 95 копеек в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора".

Письмом от 30.12.2013 ответчик уведомлял истца о том, что заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:010001:20 площадью 3387 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание телефонной станции, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Прапорщика Комарова, д.36, подано истцом 24.07.2013, то есть после истечения срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Вводного закона для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (01.07.2012), в связи с чем применение льготной цены арендной платы необоснованно.

Поскольку соглашение по вопросу определения величины арендной платы за пользование земельным участком по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с данным иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи спорного земельного участка в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции до 01.03.2015 и в соответствии с главой V.1 ЗК РФ в редакции, действующей на дату рассмотрения спора, является обязательным для ответчика, направившего оферту.

Поскольку стороны соглашения относительно цены предмета договора аренды земельного участка не достигли, они вправе передать возникшие разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В статье 65 ЗК РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Вводного закона (в редакции до 01.03.2015) были отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 2 Вводного закона (а редакции до 01.03.2015) предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Действующая в настоящее время редакция пункта 1 статьи 2 Вводного закона также предусматривает, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В соответствии с абзацем 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее - Основные принципы), арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, вопрос N 7) (далее - Обзор N 2), Постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно условиям определения размера арендной платы, предлагаемым ответчиком, используя коэффициент, принимаемый при расчете величины арендной платы для земельного участка с видом разрешенного использования: почтовые отделения, телефонные и телеграфные станции, предоставленного для обслуживания здания телефонной станции N 38, согласно решению Думы г. Владивостока от 19.06.2013 N 124 равный 10, её размер в год составляет 1 414 975 рублей 14 копеек, в месяц - 117 914 рублей 60 копеек.

В то же время, размер арендной платы, исходя из двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка (9433167,57 рублей), в год составляет 188 663 рубля 40 копеек, в месяц - 15 721 рублей 95 копеек.

Размер земельного налога в отношении спорного земельного участка в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 141 497 рублей 51 копейку (1,5% от кадастровой стоимости участка).

Таким образом, годовой размер арендной платы, предлагаемый по условиям ответчика (1 414 975 рублей 14 копеек), превышает более чем в 2 раза размер земельного налога, следовательно, определён в нарушение положений абзаца 5 Основных принципов, подлежащих применению с учётом разъяснений Обзора N 2.

Действующий на момент рассмотрения спора Земельный кодекс Российской Федерации в пункте 2 части 3 статьи 39.7 предусматривает, что, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно части 4 Постановления N 75-па в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

При этом из Постановления N 75-па не следует, что данное условие о льготном определении размера арендной платы подлежит применению только к лицам, обратившимся за переоформлением соответствующего права до 01.07.2012.

Вопреки доводам Департамента, Постановление N 75-па не противоречит федеральному законодательству, поскольку принято в пределах компетенции субъекта РФ в соответствии со статьёй 39.7 ЗК РФ.

Помимо этого, в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, выражена правовая позиция о том, что статья 3 Вводного закона устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Из буквального толкования положений части 2 статьи 3 Вводного закона как в первоначальной редакции, так и в редакции на дату издания распоряжения N 1831-рз от 20.08.2013 и в текущий период не следует, что положения закона о порядке определения размера арендной платы и её пределах утрачивают силу после 01.07.2012. Напротив, данная норма продолжала действовать и после истечения вышеуказанного срока, законодатель, внося Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ соответствующие изменения, также специально установил, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов от кадастровой стоимости.

С 01.01.2013 Кодекс об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Однако данное обстоятельство не свидетельствует о том, что после 01.07.2012 субъект утрачивает право на переоформление прав на земельный участок.

В этой связи анализ положений Вводного закона и ЗК РФ в ранее действовавших редакциях и на текущий период, а также разъяснений Обзора N 2 и правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N12404/09, свидетельствует о возможности применения положений Вводного закона о предельном размере арендной платы и порядке его определения и к отношениям, связанным с переоформлением прав на земельный участок, возникающим после 01.07.2012.

Следовательно, размер арендной платы в год должен составлять 188 663,40 рублей (9 433 170*2%), в месяц - 15 721,95 рублей (188 663,40/12), что не превышает в два раза размер земельного налога в отношении спорного участка.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

На основании изложенного, апелляционная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции об определении арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым N 25:28:010001:20 по договору N 01-Ю-17755 в размере 15721 рубль 95 копеек в месяц, рассчитанную на основании ставки арендной платы за использование земельным участком в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка в год с учетом кадастровой стоимости спорного земельного участка, что следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта данного земельного участка от 02.08.2013.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.07.2015 по делу N А51-1298/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Д.А. Глебов