Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2015 г. N 06АП-6109/14

г. Хабаровск

28 октября 2015 г.

А73-15363/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кумаевым Д.В.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "ДВ-Экстрим": Полин Артем Александрович, представитель по доверенности от 01.12.2014;

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Леонова Наталья Владимировна, представитель по доверенности N 1-11-564 от 22.04.2015;

от Краевого государственного казенного учреждения "Фонд имущества Хабаровского края": Иванкин Анатолий Владимирович, представитель по доверенности N 2 от 14.08.2015

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Хабаровского края

на решение от 17.09.2014

по делу N А73-15363/2013

Арбитражного суда Хабаровского края

принято судьей Бутковским А.В.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ДВ Экстрим"

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края

о понуждении заключить договор на установленных судом условиях

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ДВ Экстрим" (ОГРН 1072722015300; далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152; далее - Минимущество, ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого (функционального) помещения пом.-I(25-27), I(19-23), расположенного в здании по адресу г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 17 на условиях, изложенных в договоре купли-продажи, направленном 10.12.2013 Краевому государственному казенному учреждению "Фонд имущества Хабаровского края" (далее - Фонд имуществ) с условием о рассрочке платежа на 5 лет по цене, указанной в заключении судебного эксперта 8 994 915,25 руб. (за исключением НДС) в 30-дневный срок с даты вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса).

Определением от 27.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Краевое государственное казенное учреждение "Фонд имущества Хабаровского края" (далее - Фонд имущества).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.09.2014 исковые требования удовлетворены, суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи на предложенных истцом условиях.

Не согласившись с принятым судебным актом, Минимущество обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 17.09.2014 и принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в иске. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права, не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное выяснение обстоятельств дела и нарушение норм процессуального права.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 14 часов 20 минут на 04.12.2014, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети Интернет.

Определением от 11.12.2014 рассмотрение жалобы откладывалось до 15.01.2015 для рассмотрения вопросов о заключении мирового соглашения, перечисления на депозит суда денежных средств для проведения экспертизы, предоставления вопросов на экспертизу, кандидатуры экспертов.

Стороны мировому соглашению не пришли.

Определением от 26.01.2015 по настоящему делу назначена судебная экспертиза отчета об оценке на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной в отчете N 02/2014 от 17.03.2014 оценщика Захарова Сергея Альбертовича, проведение которой поручено эксперту Голощаповой Татьяне Васильевне (место нахождения: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, д. 111, тел/факс (3902) 22-79-47, 22-64-40), члену Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (109028, г. Москва, Б.Трехсвятительский пер., д. 2/1, стр. 2, тел. (495) 626-29-50, 8 (916) 683-68-14).

На разрешение эксперта поставлен вопрос: соответствует ли стоимость объекта оценки, определенной в отчете N 02/2014 от 17.03.2014, рыночной стоимости объекта оценки на 19.01.2011.

Срок проведения экспертизы установлен до 09.04.2015, производство по делу приостановлено на время проведения экспертизы.

В связи с истечением срока проведения экспертизы, по ходатайству эксперта срок проведения экспертизы продлевался определениями от 15.05.2015, от 03.09.2015 до 29.09.2015, так же давались разъяснения о проведении экспертизы правильности определения величины рыночной стоимости в заключении N 02/2014 от 17.03.2014 оценщика Захарова Сергея Альбертовича.

По окончании срока проведения экспертизы определением от 29.09.2015 рассмотрение дела откладывалось до 22.10.2015.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы жалобы поддержала, заявила ходатайство о замене Минимущества на его правопреемника Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края в связи с принятием Губернатором Хабаровского края распоряжения от 20.12.2014 N 678-р "О создании министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края", утверждения постановлением Правительства Хабаровского края от 13.03.2015 N 37-пр положения о Министерстве, прекращения деятельности Минимущества и внесения 18.03.2015 в ЕГРЛ записи о создании Министерства.

Представитель истец в судебном выступлении просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы как не обоснованной, решение оставить без изменения.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом истец является субъектом малого предпринимательства, имеющий на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -- Закон N 159-ФЗ) право преимущественного приобретения нежилого (функционального) помещения пом.-I(25-27), I(19-23), расположенного в здании по адресу г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 17.

Для реализации преимущественного права и выкупа помещений, истец 19.01.2011 обращался в Минимущество с соответствующим заявлением, но ему в этом было отказано. Отказ обжалован в Арбитражный суд Хабаровского края, по заявлению возбуждено дело N А73-1869/2012.

Вступившим в законную силу решением от 29.03.2013 по делу N А73-1869/2012 признано незаконным решение Минимущества об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, также на Минимущество возложена обязанность направить ООО "ДВ Экстрим" проект договора купли-продажи арендуемого имущества (функциональные помещения, пом. - I (25-27), I (19-23), в здании, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 17 в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу.

Во исполнение решения Минимущество письмом N 1-11-12779 от 22.10.2013 направило истцу проект договора купли продажи.

Письмом N 1-11 от 19.11.2013 ООО "ДВ Экстрим" возвратил проект договора, указав на отсутствие существенных условий договора, в том числе цены, не подписания договора со стороны продавца, а также направил протокол разногласий.

Согласно предложению истца, цена помещений определена в сумме 16 840 000 руб. по состоянию на 01.11.2013 в соответствии с отчетом N 203/Н/2013 от 11.11.2013 на которое получено положительное экспертное заключение НП "СРОО "Экспертный совет" NЭ-13.11.13-ХК от 15.11.2013. Так же истец изменил условие о рассрочки с 3 лет на срок, установленный законодательством Хабаровского края до 5 лет в соответствии с отсылочным условием договора в пункте 2.2. Кроме того, истец предложил исчислять рассрочку оплаты объекта с даты подписания акта приема-передачи, а не с даты заключения договора купли-продажи как указано в пункте 2.6.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

В последующем распоряжением Минимущества N 1833 от 03.12.2013 "Об условиях приватизации функционального помещения, пом. - I (25-27), I (19-23), в здании, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 17" принято решение о его приватизации в порядке преимущественного права ООО "ДВ Экстрим", установлена цена продажи 44 636 000 руб., Фонду имущества предложено направить проекта договора.

Во исполнение, Фонд имущества письмом N 2744 от 10.12.2013 направил истцу новый проект договора, в котором цена продажи указана 44 636 000 руб., на основании проведенной оценки ИП Станишевским А.В. (отчет от 31.10.2013 22/Н по состоянию на 23.10.2013).

Письмом N 166 от 30.12.2013 истец сообщил Фонду и Минимуществу о рассмотрении спорных условий в суде.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 9 Закона N 159-ФЗ по обращению субъекта малого или среднего предпринимательства, отвечающего установленным Законом требованиям, с заявлением к уполномоченному органу о приобретении арендуемого недвижимого имущества заключение соответствующего договора купли-продажи носит обязательный характер, и оценка рыночной стоимости арендуемого имущества осуществляется в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно положениям пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), то в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями статьи 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости этого имущества, которая в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 должна определяться на дату подачи заявления о выкупе, в настоящем споре на 19.01.2011.

Руководствуясь данными нормами, суд первой инстанции определением от 31.01.2014 назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО "Северная корона" Захарову С.А., являющегося членом НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Согласно заключению N 02/2014 от 17.03.2014 Захарова С.А. рыночная стоимость помещений по состоянию на 19.01.2011 составила 10 614 000 руб., в том числе НДС 1 619 084, 75 руб. (8 994 915, 25 руб. без учета НДС).

Кроме этого, судом назначалась экспертиза правильности определения величины рыночной стоимости в заключении Захарова С.А. N 02/2014 от 17.03.2014, которая поручалась эксперту Алексеенко Надежде Андреевне, члену экспертного совета НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", в котором состоит Захаров.

Согласно представленному заключению использованные в заключении N 02/2014 от 17.03.2014 данные достоверны, использованных в нем источников информации об объектах-аналогах достаточно, критерии выборки объектов- аналогов соответствуют требованиям, предъявляемым законодательством об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, исключение ряда объектов-аналогов произведено правильно, расчетная часть заключения N 02/2014 соответствует законодательству об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, величина рыночной стоимости вышеуказанного объекта по состоянию на 19.01.2011, определенная заключением N 02/2014, достоверна, заключение соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и обычно применяемым методикам определения рыночной стоимости, обоснованно не применены затратный и доходный методы оценки, в процессе применения сравнительного метода правильно применены правила отбора аналогов, правильно исключены отдельные из аналогов ввиду высокой вели- чины их вариативности (более 20%)

Не соглашаясь с итоговой величиной оценки стоимости помещений на дату 19.01.2011, Минимущество сослалось на выписку из протокола N 05 о 25.06.2009 заседания Экспертного Совета Хабаровского регионального отделения саморегулируемой Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", которым принято решение о том, что рыночная стоимость 1 кв.м. торговых помещений на первых этажах зданий, расположенных по ул. Муравьева-Амурского в г. Хабаровске находится в диапазоне от 125 тыс. руб. до 175 тыс. руб.. По данному основанию Минимущество полагает выполненный отчет N 02/2014 от 17.03.2014 оценщика Захарова С.А. противоречащим указанному решению.

Указанные доводы не могут быть приняты, поскольку оценщик Захаров С. А. является членом иной саморегулируемой организации оценщиков, а именно НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (номер в реестра 0226 от 20.10.2010), соответственно решение иной организации оценщиков не имеет обязательного нормативного характера и кроме того рекомендованы в 2009 года, т.е. не на дату оценки 19.01.2011.

Наличие альтернативных отчетов, представленных Минимуществом на иную дату 25.11.2011 и 10.10.2012 с иной оценкой, так же не могут служить основанием для выводов о непринятии заключения Захарова.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования названного закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (часть 2 статьи 17.1 Закон об оценочной деятельности)

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (ФСО N 5), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 (далее - ФСО N 5), установлены следующие виды экспертизы отчетов об оценке: 1) экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза); 2) экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Руководствуясь названными положениями в суде апелляционной инстанции по ходатайству сторон назначалась судебная экспертиза о соответствии стоимость объекта оценки, определенной в заключении Захарова N 02/2014 от 17.03.2014, рыночной стоимости объекта оценки на 19.01.2011, порученного эксперту Голощаповой Т.В. члену НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Согласно представленному заключению N Э-54/15 от 25.09.2015, стоимость объекта оценки, определенная в заключении эксперта Захарова С.А. N 02/2014 от 17.03.2014 соответствует рыночной стоимости по состоянию на 19.01.2011 и может быть рекомендована для целей совершения сделки.

Оценивая на основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ представленное заключение, суд находит его достоверным, заключение не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах суд правомерно указал на то, что стоимость подлежащего продаже истцу недвижимого имущества должна составлять 8 994 915, 25 руб. (без учета НДС).

Условие о сроке оплаты приобретаемого имущества в рассрочку на 5 лет не противоречит положению статьи 2 Закона Хабаровского края от 17.12.2008 N 223 "О сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящего в краевой государственной собственности или муниципальной собственности при реализации преимущественного права на его приобретение" поскольку является предельным.

В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено. Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы, понесенные по делу, подлежат возмещению за счет проигравшей стороны на основании статьи 110 АПК РФ. На основании статьи 109 АПК РФ эксперту за проведенную экспертизу подлежат выплате денежные средства с депозитного счета суда.

В связи с прекращением деятельности Министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152) и созданием Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН 1152721001542), которое в силу Положения о Министерстве является правопреемником Минимущества (пункт 1.3) ходатайство о замене ответчика подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Заменить по делу ответчика - Министерство имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152) на Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН 1152721001542).

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17.09.2014 по делу N А73-15363/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выплатить с депозитного счета Шестого арбитражного апелляционного суда Индивидуальному предпринимателю Голощаповой Татьяне Васильевне (ОГРН 304190320300482, ИНН 190300050940) денежные средства за проведенную экспертизу в размере 60 000 руб.

Возвратить с депозитного счета Шестого арбитражного апелляционного суда Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН 1152721001542) денежные средства, внесенные платежным поручением N 890144 от 24.12.2014 для оплаты экспертизы в размере 40 000 руб.

Взыскать с Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН 1152721001542) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ДВ Экстрим" (ОГРН 1072722015300) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова В.Г. Дроздова