Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2015 г. N 09АП-40481/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 января 2016 г. N Ф05-1504/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

20 октября 2015 г.

Дело N А40-21294/12

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Г.Н. Поповой,

Судей М.С. Сафроновой, О.Г. Мишакова

при ведении протокола помощником судьи Е.Н. Рахмановой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционных жалоб

ООО "СекретСтройСервис", ОАО "Мобильные ТелеСистемы"

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 07 августа 2015 года по делу N А40-21294/12, вынесенное судьёй Бубновой Н.Л.

о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Межгорсвязьстрой"

заявление конкурсного управляющего должника об утверждении начальной цены продажи имущества должника, находящегося в залоге.

в судебное заседание явились:

от ОАО "Мобильные ТелеСистемы" - Козлова М.Н. по доверенности от 14.10.2014 г.

от ООО "СекретСтройСервис" - Конюхов Ю.В. по доверенности от 02.06.2015 г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "СекретСтройСервис", ОАО "Мобильные ТелеСистемы" обжалуется определение Арбитражного суда г. Москвы от 07.08.2015 г. по делу N А40-21294/12 об отказе ОАО "МТС" в удовлетворении ходатайство о назначении повторной экспертизы по определению стоимости предметов залога; об утверждении начальной цены продажи имущества ЗАО "Межгорсвязьстрой", находящегося в залоге у ООО "Секретстройсервис" по договору ипотеки от 17.01.2011 N 02-7-З/1 и от 17.01.2011 N02-7-З/2, в размере 102 315 657 рублей, ссылаясь на доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу об изменении определения Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015 г., исходя из следующего:

Как установлено судом первой инстанции, у должника ЗАО "Межгорсвязьстрой" имеется имущество, находящегося в залоге у ООО "Секретстройсервис", в соответствии с договорами ипотеки от 17.01.2011 г.

N N 02-7-З/1, N 02-7-З/2, для его реализации необходимо утвердить начальную цену продажи данного имущества.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В силу п. 4 ст. 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2015 г. по делу была назначена судебная экспертиза, в рамках которой на разрешение эксперта поставлен вопрос какова рыночная стоимость на дату проведения экспертного исследования следующих объектов: -1-этажное железобетонное нежилое здание - Вахта, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 32,3 (Тридцать две целых три десятых) кв.м., инв.N 386, лит. АН, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 30, кадастровый (или условный) номер: 38:26: 000000:0:386

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания вахты, общая площадь 2099 (Две тысячи девяносто девять) кв.м, расположенный по адресу: Иркутская область, Ангарск г., 84 кв-л, строение 30, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:0011

- 1-этажное кирпичное нежилое здание - Материально-технический склад N 1, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 795,6 (Семьсот девяносто пять целых шесть десятых) кв.м., инв. N 405, лит. А10, А12, А19, А 20, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/5, кадастровый (или условный) номер: 38:26:000000:0:405.

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания материально-технического склада N 1, общая площадь 4107 (Четыре тысячи сто семь) кв.м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/5, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:153

- 3-этажное с подвалом кирпичное нежилое здание - Здание управления, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 786,7 (Семьсот восемьдесят шесть целых семь десятых) кв.м., инв. N 404, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29, кадастровый (или условный) номер: 38:26:000000:0:404

- 2-этажное кирпичное нежилое здание - Гаражи (офис 2-й этаж), назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 499,5 (Четыреста девяносто девять целых пять десятых) кв.м., инв. N 51, лит. A3, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/6, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:12:51

- 1-этажное кирпично-железобетонное нежилое здание - Гараж на 7 автомашин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 472,9 (Четыреста семьдесят две целых девять десятых) кв.м., инв.N 388, лит. А4, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/7, кадастровый (или условный) номер: 38:26:000000:0:388

- 1-этажное с 2-этажной встройкой кирпично-железобетонное нежилое здание -Центральные ремонтные мастерские, электроцех со складом, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 3275,8 (Три тысячи двести семьдесят пять целых восемь десятых) кв.м., инв. N 54, лит. Al, А21, А22, А2, А13, А14, А15, А16, А17, А18, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск г., квартал 84, строение 29/4, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:12:54.

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания управления, здания гаражей (офис 2-й этаж), здания гаражей на 7 автомашин, здания центральных ремонтных мастерских, электроцех со складом, общая площадь 16611 (Шестнадцать тысяч шестьсот одиннадцать) кв.м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:155;

- 1-этажное кирпичное нежилое здание - Гаражи на 2 автомашины, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 68,1 (Шестьдесят восемь целых одна десятая) кв.м., инв.N 387, лит. А9, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/3, кадастровый (или условный) номер: 38:26:000000:0:387

- 1-этажное кирпичное нежилое здание с 1-этажным кирпичным пристроем - Сушильное отделение с пристроем, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 62,5 (Шестьдесят две целых пять десятых) кв.м., инв.N 53, лит. А7, А8, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/2, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:12:53

- 1-этажное железобетонное нежилое здание с 1-этажным кирпичным пристроем - Столярный цех с мастерской, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 936,9 (Девятьсот тридцать шесть целых девять десятых) кв.м., инв.N 389, лит. А5, А6, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/1, кадастровый (или условный) номер: 38:26:000000:0:389.

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания гаражей на 2 автомашины, здания сушильного отделения с пристроем, здания столярного цеха с мастерской, общая площадь 6608 (Шесть тысяч шестьсот восемь) кв.м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/1, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:152.

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации автостоянки, общая площадь 4729 (Четыре тысячи семьсот двадцать девять) кв.м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/1, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:154.

- Земельный участок из земель населенных пунктов под зданием склада, общая площадь 3201 (Три тысячи двести один) кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение пос. Новозавидовский, пгт. Новозавидовский, ул. Моховая, кадастровый (или условный) номер: 69:15:220135:0005.

- Здание склада "Кисловодск", площадью застройки 1011,2 (Одна тысяча одиннадцать целых две десятых) кв.м, в т.ч. полезной площадью 943,7 (Девятьсот сорок три целых семь десятых) кв.м., расположенное по адресу: Тверская область, Конаковский район, пос. Новозавидовский, ул. Моховая, кадастровый (или условный) номер; 69:15:0:0:1/1938/16:1000/А.

- Земельный участок из земель населенных пунктов под зданием общежития, общая площадь 1747 (Одна тысяча семьсот сорок семь) кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение пос. Новозавидовский, пгт. Новозавидовский, ул. Моховая, д. 10, кадастровый (или условный) номер: 69:15:220135:0004.

- Здание общежития, площадью застройки 1059,0 (Одна тысяча пятьдесят девять) кв.м, в т.ч. полезной площадью 3557,1 (1ри тысячи пятьсот пятьдесят семь целых одна десятая) кв.м, с подвалом площадью 820,4 (Восемьсот двадцать целых четыре десятых) кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, Конаковский район, пос. Новозавидовский, ул. Моховая, д.10, кадастровый (или условный) номер: 69:15:0:0:1/470/16.0010/А.

- Земельный участок из земель населенных пунктов под зданием котельной, общая площадь 204 (Двести четыре) кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение пос. Новозавидовский, пгт Новозавидовский, ул. Моховая, кадастровый (или условный) номер: 69:15:220135:0006.

- Здание котельной, площадью застройки 37,5 (Тридцать семь целых пять десятых) кв.м, в т.ч. полезной площадью 34,9 (Тридцать четыре целых девять десятых) кв.м., расположенное по адресу: Тверская область, Конаковский район, пос. Новозавидовский, ул. Моховая, кадастровый (или условный) номер: 69:15:0:0:1/1932/16:1000/А.

Проведение исследования поручено эксперту "Свис Аппрэйзал Раша" Сергееву А.С. По результатам исследования в суд поступило заключение экспертов от 15.04.2015, по выводам которого рыночная стоимость объектов экспертизы по состоянию на 15.04.2015 составляет:

- 1-этажное железобетонное нежилое здание - Вахта, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 32,3 (Тридцать две целых три десятых) кв.м., инв.N 386, лит. АН, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 30, кадастровый (или условный) номер: 38:26: 000000:0:386, по состоянию на 15.04.2015 г. составила 289 938 рублей.

- 1-этажное с 2-этажной встройкой кирпично-железобетонное нежилое здание - Центральные ремонтные мастерские, электроцех со складом, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 3275,8 (Три тысячи двести семьдесят пять целых восемь десятых) кв.м., инв. N 54, лит. Al, А21, А22, А2, А13, А14, А15, А16, А17, А18, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск г., квартал 84, строение 29/4, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:12:54, по состоянию на 15.04.2015 составила 12 381 252 рублей;

- 1-этажное кирпичное нежилое здание с 1-этажным кирпичным пристроем -Сушильное отделение с пристроем, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 62,5 (Шестьдесят две целых пять десятых) кв.м., инв.N 53, лит. А7, А8, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 84, строение 29/2, кадастровый (или условный) номер: 38:26:040803:12:53, по состоянию на 15.04.2015 составила 196 544 рублей;

Согласно выводу, сделанному в заключении эксперта, рыночная стоимость объектов экспертизы по состоянию на 15.04.2015 составляет 102 315 657 рублей без учета НДС.

Апелляционный суд приходит к выводу, что начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в размере 80% рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика, в связи со следующим:

В соответствии с п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.09 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как правильно указывает Арбитражный суд города Москвы в определении от 07.08.2015 кредитор ОАО "МТС" не был согласен с начальной продажной ценой заложенного имущества, определенной в порядке реализации заложенного имущества, согласованном конкурсным управляющим Белокопыт А.В. и залоговым кредитором ООО "СекретСтройСервнс", то есть присутствовал спор между кредиторами и конкурсным управляющим о рыночной стоимости заложенного имущества и как следствие о начальной продажной стоимости заложенного имущества, в том числе и по представленным оценкам оценщиками, в связи с чем, определением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2015 г. была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества на дату проведения экспертного исследования.

Согласно экспертного заключения ООО "Свис Аппрэйзал Раша" от 15.04.2015 г. N 40-21294/12(л.д.35-150, т.д.6, л.д.1-10,т.д.7) рыночная стоимость объектов экспертизы без учета НДС 18% составляет 102315657 рублей., а с учетом норм п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона "Об эпотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, установленной экспертом, составляет 81852525 рублей 60 копеек без учета НДС 18%., которая и должна быть утверждена судом первой инстанции, в связи с чем, определение в части утверждения утверждении начальной цены продажи имущества ЗАО "Межгорсвязьстрой", находящегося в залоге у ООО "Секретстройсервис" по договору ипотеки от 17.01.2011 N 02-7-З/1 и от 17.01.2011 N02-7-З/2 подлежит изменению.

Установление завышенной начальной цены продажи заложенного имущества приведет не к максимальному удовлетворению требований кредиторов, а к отсутствию спроса на имущество при проведении торгов, признанию торгов несостоявшимися и затягиванию процедуры конкурсного производства.

Таким образом, Арбитражным судом города Москвы не применены нормы п.4. ч.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.09 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что является основанием для изменения определения согласно п.1 ч. 2 ст. 270 АПК РФ.

Правомерен вывод суда первой инстанции о том, что ходатайство ОАО "МТС" о назначении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит, поскольку предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ оснований для ее назначения не имеется; сомнения в обоснованности заключения от 15.04.2015 г. отсутствуют, противоречия в выводах эксперта не выявлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 -272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2015 года по делу N А40-12194/12 изменить.

Отменить определение в части утверждения начальной цены продажи имущества ЗАО "Межгорсвязьстрой", находящегося в залоге у ООО "СекретСтройСервис" по договорам ипотеки: от 17.01.2011 г. N 02-7-3/1, от 17.01.2011 г. N 02-7-3/2 в размере 102315657 рублей.

Утвердить начальную цену продажи имущества ЗАО "Межгорсвязьстрой", находящегося в залоге у ООО "СекретСтройСервис" по договорам ипотеки: от 17.01.2011 г. N 02-7-3/1, от 17.01.2011 г. N 02-7-3/2 в размере 81852525 рублей 60 копеек(без учета НДС18%).

В остальной части определение оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.Н. Попова

Судьи

М.С.Сафронова
О.Г. Мишаков

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.