Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2015 г. N 09АП-48707/15

город Москва

1 декабря 2015 г.

А40-20356/15

Резолютивная часть постановления оглашена 25.11.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.12.2015.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марковой Т.Т.

судей	Мухина С.М., Румянцева П.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Жильцовой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.08.2015

по делу N А40-20356/15, принятое судьей Филиной Е.Ю.

по заявлению ПАО МОСОБЛБАНК (107023, Москва, улица Большая Семеновская, дом 32, строение 1; ИНН 7750005588, ОГРН 1107711000022)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (115191, Москва, улица Большая Тульская, дом 15)

третье лицо: Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" (ГК "АСВ" 109240, Москва, Верхний Таганский тупик, дом 4, ИНН 7708514824, ОГРН 1047796046198)

о признании незаконным отказа в регистрации ипотеки;

при участии:

от заявителя - не явился, извещен;

от заинтересованного лица - Хлыстова А.С. по доверенности от 09.10.2015 N 21705/2015;

от третьего лица - не явился, извещен;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.08.2015 признано недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве N 11/013/2014-997 от 15.12.2014 об отказе в государственной регистрации ипотеки объекта недвижимого имущества по адресу: Москва, улица Новый Арбат, д. 5 и на Управление возложена обязанность произвести государственную регистрацию ипотеки (обременения) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, улица Новый Арбат, д. 5.

В качестве третьего лица в деле участвует Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" (ГК "АСВ").

Управление не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, представитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Представители заявителя и третьего лица в судебное заседание не явились, информация о времени и месте судебного заседания на официальном сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 21.05.2014 между Государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" (агентство) и АКБ Московский Областной Банк ОАО (Банк) заключен договор займа N 2014-0309/8, по условиям которого агентство предоставляет банку денежные средства в сумме 96.800.000.000 руб. на срок по 22.05.2024 включительно, а банк обязуется возвратить агентству сумму займа и уплатить проценты за пользование суммой займа в размере 0, 51 % годовых.

15.10.2014 между Государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" (залогодержатель) и АКБ Московский Областной Банк ОАО (залогодатель, заемщик) заключен договор N 2014-0687/8 о залоге недвижимого имущества к договору займа N 2014-0309/8 от 21.05.2014.

Согласно п. 1.2 договора о залоге в обеспечение исполнения обязательств заемщика перед агентством по договору займа залогодатель в порядке и на условиях, предусмотренных договором, передает залогодержателю в залог здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 733,5 кв. м., адрес объекта: Москва, улица Новый Арбат, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 36116. Предмет залога принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора уступки прав (цессии) с ООО "АРБ 35" от 27.01.2012 N 38/12. Право собственности залогодателя зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в ЕГРП 19.03.2012, запись регистрации N 77-77-11/082/2012-420.

Пунктом 2.1 договора о залоге предусмотрено, что залогодатель обязан обеспечить государственную регистрацию залога предмета залога органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для чего подать в регистрирующий орган в срок до 22.12.2014 соответствующие документы.

23.10.2014 заявитель обратился в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о государственной регистрации ипотеки объекта недвижимого имущества по адресу: Москва, улица Новый Арбат, д. 5.

По результатам рассмотрения заявления Управлением письмом от 15.12.2014 N 11/013/2014-997 отказано в государственной регистрации ипотеки объекта недвижимого имущества по адресу: Москва, улица Новый Арбат, д. 5 и сообщено, что в качестве документа-основания на государственную регистрацию представлен договор N 2014-0687/8 о залоге недвижимого имущества к договору займа N 2014-0309/8 от 21.05.2014, предметом которого является нежилое здание по адресу: Москва, улица Новый Арбат, д. 5, согласно ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Обременение ипотекой зданий без обременения земельного участка является нарушением требований действующего законодательства. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции исходил из несоответствия отказа действующему законодательству и нарушения прав и законных интересов заявителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 10, ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов, проверку законности сделки в соответствии с настоящим Законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу абз. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

На основании ч. ч. 1, 2 ст. 29 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 1 ст. 21 Закона об ипотеке).

В соответствии с абзацем 13 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Между тем Управлением Росреестра, отказано в государственной регистрации ипотеки, по мотиву того, что обременение ипотекой зданий без обременения земельного участка является нарушением требований действующего законодательства.

Выводы Управления необоснованные, поскольку в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок, а также права залогодателя.

Согласно ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", содержащиеся в законе (ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. п. 5 и 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пп. 3 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки (здание), приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ). При этом одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание орган по регистрации прав вносит изменения в запись об аренде в части изменения арендатора земельного участка, заменяя предыдущего арендатора - предшествующего собственника здания - на нового арендатора, приобретшего в собственность здание (ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 1.2 договора о залоге указано, что залогодатель не обладает правом собственности, аренды, постоянного пользования на земельный участок, на котором расположено спорное здание (Москва, улица Новый Арбат, д. 5).

Поскольку на момент заключения договора об ипотеке отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок под объектом недвижимого имущества, являющимся предметом ипотеки, у залогодателя отсутствует возможность соблюдения требований закона о передаче в ипотеку земельных участков или права аренды на них одновременно с передачей в ипотеку объектов недвижимости.

Следовательно, не передача в ипотеку права аренды на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя зарегистрированного права аренды либо иного права не влечет недействительности договора в части передачи в ипотеку здания.

Из материалов дела следует, что заявителем представлены регистрирующему органу необходимые документы, отражающие информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, оспариваемым отказом в регистрации ипотеки объекта недвижимого имущества по адресу: Москва, улица Новый Арбат, д. 5, права и законные интересы заявителя нарушены, поскольку им соблюден установленный для обращения порядок необходимый для обоснованного разрешения обращения на законной основе.

На основании ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции обоснованно возложена обязанность на регистрирующий орган произвести соответствующие действия по регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества.

Доводы апелляционной жалобы, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта. Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель, были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены судебного акта не имеется. Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.08.2015 по делу N А40-20356/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

С.М. Мухин П.В. Румянцев