Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2015 г. N 06АП-6549/15

г. Хабаровск

11 декабря 2015 г.

А73-10852/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пичининой И.Е.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Гермес+": Чибирева С.В. - генеральный директор, Костенкова Я.Ф. по доверенности от 26.11.2015;

от индивидуального предпринимателя Зоря Ларисы Михайловны:

Раловец О.В. по доверенности от 26.11.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зоря Ларисы Михайловны

на решение от 05.10.2015

по делу N А73-10852/2015

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Букиной Е.А.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Гермес+";

к индивидуальному предпринимателю Зоря Ларисе Михайловне

о взыскании 916 523 руб. 95 коп.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Гермес+" обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Зоря Ларисе Михайловне о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 916 523 руб. 95 коп., составляющих стоимость ремонтных работ, произведенных в принадлежащих ответчику помещениях по адресу: г.Хабаровск, ул.Строительная, 24 ЛИТ Ф в период аренды по договору N 9-С от 17.04.2012.

Решением суда от 05.10.2015 иск удовлетворен в части, с ответчика в пользу истца взыскано 450 000 руб. в возмещение стоимости неотделимых улучшений, в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, ИП Зоря Л.М. обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда части удовлетворения иска отменить, принять решение об отказе ООО "Гермес+" в иске в полном объеме.

Приводит доводы о том, что фактически стоимость улучшений в размере 350 000 руб. была зачтена путем уменьшения арендной платы в период с 01.08.2012 по 30.04.2013 соглашением сторон от 01.08.2012 о внесении изменений и дополнений в договор аренды. Полагает, что при принятии решения суда необоснованно не принял во внимание данное обстоятельство, сославшись на отсутствие указания на произведение зачета, так как иной причины для уменьшения арендной платы не установлено. Ссылается на то, что договором не предусмотрен порядок возмещения произведенных расходов на ремонтные работы путем возмещения стоимости в натуре. Считает, что суд необоснованно удовлетворил требование о взыскании денежных средств.

Ответчик с апелляционной жалобой не согласился, полагает доводы жалобы о наличии зачета стоимости неотделимых улучшений по соглашению от 01.08.2012 не соответствующими действительности и не основанными на нормах права. Наряду с этим, считает, что суд необоснованно отказал в остальной части иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений, придя к неверному выводу о том, что при прекращении договора по пункту 7.1.3 договора стоимость ремонтных работ не подлежит возмещению. Просит проверить законность судебного акта в полном объеме с учетом его доводов.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои доводы и возражения.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене либо изменению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между предпринимателем Зоря Л.М. (арендодатель) и ООО "Гермес+" (арендатор) 17.04.2012 заключен договор аренды нежилых помещений N 9-С, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на третьем этаже здания по адресу: г.Хабаровск, ул.Строительная, 24, литер Ф, согласно плану 3-го этажа (Приложение N 1), являющегося неотъемлемой частью договора, общей площадью 352,1 кв.м в целях организации производства и реализации кондитерских изделий: N 9 (8,7 кв.м), ;10 (11,5 кв.м), 312 (1 кв.м), N 13 (1 кв.м), N 114 (118,8 кв.м),N 15 (205,2 кв.м.

Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 27-АВ N 555754.

Договор заключен на неопределенный срок (п.5 договора).

Пунктом 4.1. договора, предусмотрено, что арендатор имеет право произвести ремонт арендуемого помещения. Проектно-сметная документация подлежит письменному согласованию с арендодателем.

Кроме того, согласно п.4.3 договора, арендатор обязуется произвести за свой счет в арендуемом помещении ремонтные работы с даты получения его по акту, но не позднее 31.07.2012. Часть стоимости ремонтных работ, относящихся к неотделимым улучшениям, подлежит зачету в счет уменьшения арендной платы. Порядок и размер данного зачета будут согласованы в дополнительном соглашении.

Согласно п.4.4 договора, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в арендуемом помещении, не принятая ранее к зачету в счет уменьшения арендной платы, подлежит возмещению арендодателем в случае расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя на основании п.7.3 и 7.4 договора.

Вступившим в законную силу решением суда по делу N А73-11138/2014 Арбитражного суда Хабаровского края, имеющего преюдициальное значение для настоящего дела, договор аренды прекратил свое действие по причине одностороннего отказа от него арендодателя на основании пункта 7.1.3 договора.

Ссылаясь на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества и не осуществление арендодателем зачета в счет арендных платежей стоимости согласованных ремонтных работ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора, суд правомерно руководствовался положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей правоотношения, вытекающие из договора аренды.

Пунктами 2, 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При рассмотрении дела, судом установлено, что арендатор обращался к арендодателю с письмами от 20.04.2012 с просьбой согласовать проектно-сметную документацию по ремонту помещения и от 20.05.2012 с просьбой согласования дополнительной документации по ремонту помещения.

На письме от 20.05.2012 г. имеется подпись ответчика "согласен".

На письме от 20.04.2012 г. имеется подпись ответчика - "перепланировка согласована. К зачету в счет аренды принимается 450 000 руб."

Факт проведения ремонтных работ в помещении истца подтверждается представленными в дело договорами с исполнителями ремонтных работ, платежными документами по приобретению строительных материалов, что также свидетельствует о несении расходов арендатором на осуществление ремонта.

Принимая решение о взыскании стоимости ремонтных работ в размере 450 000 руб. в качестве расходов, связанных с производством неотделимых улучшений арендованного имущества, суд исходил из того, что данная сумма расходов на осуществление ремонтных работ согласована арендодателем к возмещению путем зачета арендной платы и фактически не была им возмещена в соответствии с условиями договора и положениями статьи 623 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда, находя его обоснованным, соответствующим представленным документам.

При этом судом обоснованно отклонены доводы ответчика о том, что стоимость ремонтных работ в размере 350 000 руб. возмещена арендатору путем зачета в счет арендной платы с учетом её уменьшения.

Как следует из документов и установлено судом, между сторонами, 01.08.2012 было заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды жилых помещений N 9 от 17.04.2012, согласно которому стороны изложили пункт 2.1 договора аренды в новой редакции, устанавливающий размер постоянной арендной платы с 01.08.2012 по 31.10.2012 в размере 2 815 руб. 50 коп.; с 01.11.2012 по 31.03.2013 - в размере 15 844 руб. 50 коп.: с 01.04.2013 по 30.04.2013 - в размере 37 667 руб. 50 коп. Таким образом, на период действия договора с 01.08.2012 по 31.04.2013 арендная плата, действительно, снижена по сравнению с изначально установленной арендной платой, что фактически составило разницу за указанный период в сумме 350 000 руб.

Между тем, как правильно указано судом первой инстанции, условия соглашения не содержат указаний на то, что арендная плата уменьшается с целью проведения зачета части стоимости неотделимых улучшений согласованной арендодателем суммы 450 000 руб.

Доводы ответчика о том, что иной причины уменьшения размера арендной платы условия договора не содержат, не может быть принято во внимание, поскольку в силу принципа свободы договора стороны своим волеизъявлением вправе согласовывать любые условия договора, как и вносить в них изменения по взаимному согласованию (статьи 431, 450 ГК РФ).

Кроме того, помещение в апреле 2012 передано в аренду в состоянии, требующем проведение ремонтных работ в целях приведения в пригодное для эксплуатации в согласованных в договоре целях состояние, в помещение длительное время велись ремонтные работы и не оно не использовалось по назначению, что также могло явиться основанием для снижения арендной платы на определенный период.

В силу изложенного, при отсутствии доказательств осуществления зачета спорной суммы 450 000 руб., суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании данной суммы.

При этом суд принимает во внимание, что данная сумма была согласована к зачету, между тем зачет не был произведен, в силу чего подлежащая возмещению сумма неотделимых улучшений правомерно взыскана с ответчика в пользу истца на основании статей 309, 623 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении иска в остальной части требований, суд правомерно исходил из преюдициально установленных обстоятельств прекращения арендных отношений в связи с односторонним отказом арендодателя от договора на основании его пункта 7.1.3 договора, при котором в соответствии с условиями пункта 4.4 договора не принятая к зачету стоимость неотделимых улучшений (ремонтных работ) возмещению не подлежит.

Поскольку в пункте 7.1.3 стороны отдельно обусловили право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае, если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей более чем на 5 дней независимо от величины просрочки, суд первой инстанции, дав оценку условиям договора, пришел к обоснованному выводу о том, что на действие данного пункта положения пункта 4.4 договора не распространены.

Кроме того, из положений статьи 623 ГК РФ следует, что возмещению подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего арендодателю имущества за счет того, что арендатор произвел ремонтные работы.

Поэтому дача согласия арендодателя на проведение ремонтных работ в помещении не может рассматриваться как безусловное основание для возмещения их полной стоимости, в том числе, в силу условий договора (п.3.1.3, п.4.3 договора), предусматривающих согласование необходимых работ в письменной форме путем составления соответствующего документа (протокол, соглашение).

В силу чего надпись на письме от 21.05.2012 "согласен" не свидетельствует о согласовании возмещения стоимости данных работ истцу, как и не свидетельствует о согласовании арендодателем к возмещению стоимость всех работ по приложенной к письму от 21.04.2012 сметной документации надпись "согласовано к зачету 450 0000 руб.".

Из материалов дела - договора аренды, акта приема-передачи помещения в аренду с указанием его фактического состояния, писем о согласовании работ, договоров с подрядчиками, которые проанализированы судом апелляционной инстанции в их совокупности, следует, что ремонтные работы направлены, в том числе, на создание условий работы в помещении, отвечающих запросам арендатора об удобстве и целесообразности использования (в целях организации производства и реализации кондитерских изделий), не могут быть признаны в полном объеме направленными на улучшение качества нежилых помещений.

В силу изложенного, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя, которым оплачены в полном объеме при обращении с жалобой.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 05.10.2015 по делу N А73-10852/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.Е. Пичинина

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев