Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2015 г. N 13АП-21977/15

г. Санкт-Петербург

18 декабря 2015 г.

Дело N А56-60621/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от заявителя: представитель Вишневская М.В. (доверенность от 23.09.2015)

от заинтересованного лица: не явился, извещен

от 3-го лица: представитель Радушевская О.А. (доверенность от 29.01.2015)

от лиц, не участвующих в деле (подателей жалоб): представитель Лазарева Е.В. (доверенность от 09.10.2015)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-21977/2015, 13АП-23083/2015, 13АП-23073/2015, 13АП-23074/2015, 13АП-23077/2015, 13АП-23075/2015, 13АП-23076/2015, 13АП-23080/2015, 13АП-23079/2015, 13АП-23082/2015, 13АП-23081/2015, 13АП-23078/2015) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ООО "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад", а также лиц, не участвующих в деле, ТСЖ "Долгоозерная 33/1", ТСЖ "Парашютная ул., 31/2", ТСЖ "Парашютная ул., 33/1", ТСЖ "Парашютная 35", ТСЖ "Долгоозерная 37/2", ТСЖ "Долгоозерная 41/1", ТСЖ "Долгоозерная ул., 39/1", ТСЖ "Долгоозерная 41/2", ТСЖ "Долгоозерная ул., 33/2", ТСЖ "Долгоозерная 5Б" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 по делу N А56-60621/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-е лицо: ООО "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад"

о признании незаконной государственной регистрации прекращения права аренды,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (после правопреемства Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Росреестр) по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 40 329 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная улица, уч.1 (восточнее пресечения с Парашютной ул.), возникшего из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458(17); также требованием об обязании Росреестра аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о прекращении с 14.12.2013 права аренды ООО "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458(17).

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" (далее - ООО "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад", общество).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле иных третьих лиц. Признаны незаконными действия Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 40 329 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная улица, уч.1 (восточнее пресечения с Парашютной ул.), возникшего из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458(17). Суд обязал Росреестр аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о прекращении с 14.12.2013 права аренды ООО "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458(17).

Росреестр подал апелляционную жалобу, в которой, сославшись на нарушение судом норм материального права по причине неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, просил решение отменить полностью, в удовлетворении требований Комитета отказать.

Общество также подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить судебный акт в части отказа в удовлетворении ходатайства застройщика о привлечении товариществ к участию в деле третьими лицами, указанное ходатайство удовлетворить.

В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с апелляционными жалобами обратились лица, не участвующие в деле, ТСЖ "Долгоозерная 33/1", ТСЖ "Парашютная ул., 31/2", ТСЖ "Парашютная ул., 33/1", ТСЖ "Парашютная 35", ТСЖ "Долгоозерная 37/2", ТСЖ "Долгоозерная 41/1", ТСЖ "Долгоозерная ул., 39/1", ТСЖ "Долгоозерная 41/2", ТСЖ "Долгоозерная ул., 33/2", ТСЖ "Долгоозерная 5Б" (далее - товарищества), которые просили решение отменить, в удовлетворении требований Комитета отказать.

По мнению общества и товариществ, судом незаконного отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении товариществ к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора; земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в установленном порядке, перешел в общую долевую собственность жильцов многоквартирных домов с момента регистрации права собственности на квартиры, арендные отношения между Комитетом и обществом с этого момента прекращены на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет в отзыве на жалобы просил оставить апелляционные жалобы общества и товариществ без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представитель товариществ просил решение отменить, в удовлетворении требований Комитета отказать. Росреестр, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" был заключен договор от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458(17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 40 329 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная улица, уч.1 (восточнее пресечения с Парашютной ул.). Участок предоставлен на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 N 895 "О проектировании и строительстве жилого комплекса по адресу: Приморский пр., Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.)". На основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 N1156 в договор внесены изменения в связи с заменой арендатора на ООО "Гатчинский ДСК". Впоследствии дополнительным соглашением от 30.07.2007 N2 в договор внесены изменения в части наименования арендатора.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного на вышеназванном земельном участке, от 28.10.2008, от 07.05.2010, от 13.02.2011, от 29.12.2012, от 06.08.2009, от 17.12.2008, от 24.12.2007 (л.д. 70 - 108 т.1). В дальнейшем стороны подписали протоколы от 15.12.2008, от 24.04.2008, от 29.09.2009, от 13.04.2009, от 21.10.2011 о частичном исполнении обязательств.

Уведомлением от 14.12.2013 N 38/016/2013-078 Росреестром на основании заявления общества прекращена запись об аренде.

Обращаясь в суд с требованием о признании незаконным действий Росреестра по прекращению права аренды, Комитет сослался на то, что обществом не в полном объеме исполнены обязательства по договору, поскольку не выполнено строительство паркинга. При этом Комитет указал, что земельный участок, на котором расположены жилые дома, был сформирован для строительства не только жилого комплекса, но и паркинга площадью 3 391,2 кв.м.

Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора установил наличие обстоятельств, влекущих признание действий Росреестра незаконными.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах Росреестра и общества, отзыве Комитета на апелляционные жалобы, апелляционная инстанция полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции руководствовался частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу предъявляемых частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований суд первой инстанции исходил из необходимости установления наличия одновременно совокупности следующих обстоятельств: соответствуют ли закону действия (бездействие) указанного органа и нарушают они права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку согласно части 2 статьи 65, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения заявления о признании оспариваемых действий (бездействий) незаконными необходимо наличие в совокупности этих условий.

Собственникам помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ); также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности.

Исходя из правового смысла приведенных норм переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию, хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности, земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома.

С момента формирования, постановки на кадастровый учет такого участка и перехода на него права общей долевой собственности собственников помещений, прекращается договор аренды в отношении участка.

Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что земельный участок, предоставленный обществу в аренду, был сформирован для строительства жилых домов и отдельно стоящей двухуровневой подземной автостоянки личного транспорта жителей дома, а не для эксплуатации жилых домов.

При таком положении следует признать необоснованными доводы подателей жалоб о том, что весь спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этих домах и в связи с этим прекратился договор аренды земельного участка, заключенный между Комитетом и обществом.

Кроме того, федеральные нормы предусматривают необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом, причем под каждым жилым домом в отдельности, и возникновение права собственности на земельный участок только после проведения кадастровых работ по его формированию (в том числе работ по межеванию) и проведения государственного кадастрового учета.

Действующее законодательство Российской Федерации не содержит акта, допускающего возможность формирования единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома или один многоквартирный дом и здание, не относящееся к общему имуществу этого дома.

По правилам пункта 3 статьи 9 Закона к компетенции органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относится, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочих являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона).

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона основанием для отказа в государственной регистрации прав является несоответствие содержания документов, представленных на государственную регистрацию прав, требованиям действующего законодательства.

В силу изложенного, как правомерно указано судом первой инстанции, действия Росреестра не соответствуют пункту 5 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 9, пункту 1 статьи 13, пункту 1 статьи 17, пункту 1 статьи 20 Закона, а также нарушают права и законные интересы Комитета в сфере экономической деятельности.

Исследовав доводы, изложенные товариществами в апелляционных жалобах, во взаимосвязи с выводами суда первой инстанции, апелляционная инстанция полагает, что товарищества не являются лицами, участвующими в деле, предусмотренными статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право обжаловать судебный акт в порядке апелляционного производства имеют лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных названным Кодексом.

В соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 36), в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и о привлечении заявителя к участию в деле.

Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по жалобе подлежит прекращению.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 1 Постановления N 36, для признания права на обжалование судебного акта необходимо, чтобы принятый судебный акт непосредственно затрагивал права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле, в том числе создавал препятствия для реализации его субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Поскольку решением суда первой инстанции непосредственно не затрагиваются права и обязанности товариществ, в том числе не создаются препятствия для реализации их субъективного права, производство по апелляционным жалобам подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалоб общества и товариществ подлежат отклонению как несостоятельные и в силу обстоятельств, изложенных выше. Для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы оспариваемые судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этих лиц, а были приняты непосредственно о правах и обязанностях этих лиц. Наличие у лиц, не привлеченных к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет их правом обжалования судебных актов.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Определением от 15.10.2015 апелляционный суд указал товариществам на необходимость представления подлинных платежных поручений об уплате госпошлины по апелляционным жалобам. В связи с не выполнением данного требования, апелляционный суд не рассматривает вопрос о возврате госпошлины по апелляционным жалобам товариществ из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 42, 150, 266, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 августа 2015 года по делу N А56-60621/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ООО "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" - без удовлетворения.

Прекратить производство по апелляционным жалобам ТСЖ "Долгоозерная 33/1", ТСЖ "Парашютная ул., 31/2", ТСЖ "Парашютная ул., 33/1", ТСЖ "Парашютная 35", ТСЖ "Долгоозерная 37/2", ТСЖ "Долгоозерная 41/1", ТСЖ "Долгоозерная ул., 39/1", ТСЖ "Долгоозерная 41/2", ТСЖ "Долгоозерная ул., 33/2", ТСЖ "Долгоозерная 5Б".

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова