Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2016 г. N 10АП-13011/15

г. Москва

20 февраля 2016 г.

Дело N А41-55439/13

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Миришова Э.С.,

судей: Закутской С.А., Мальцева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Мелехиной А.П.

рассматривает в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области и Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево на определение Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года по делу N А41-55439/13

В судебном заседании участвуют представители до перерыва с/з:

от Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области: представитель не явился, извещен;

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево: Бережнова Е.Г. представитель по доверенности от 19.10.2015 г. N 1771-19иа;

от ООО "Еврострой": представитель не явился, извещен;

в/у Бондарев А.А. лично по паспорту;

от Ривич М.В.: Ривич И.В. представитель по доверенности от 03.09.2014 г. N 7д-1726,

от Сидорова Ю.В.: представитель не явился, извещен;

от Министерства имущественных отношений Московской области: Беляева А.Р. представитель по доверенности от 03.09.2015 г. N 714, паспорт.

В судебном заседании участвуют представители после перерыва с/з:

от Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области: представитель не явился, извещен;

от ООО "Еврострой": представитель не явился, извещен;

в/у Бондарев А.А. лично по паспорту;

от Ривич М.В.: Ривич И.В. представитель по доверенности от 03.09.2014 г. N 7д-1726,

от Сидорова Ю.В.: представитель не явился, извещен;

от Министерства имущественных отношений Московской области: Круглова М.С. представитель по доверенности от 11.01.2016 N 2 удостоверение,.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года по делу N А41-55439/13 признано право пользования ООО "Еврострой" на условиях аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: - 50:47:0041104:39 площадью 4700 кв м; - 50:47:0041103:18 площадью 132 кв.м; - 50:47:0041103:16 площадью 2913 кв.м; - 50:47:0000000:45 площадью 4900 кв.м обязали Комитет по управлению имуществом Администрации г.о. Орехово- Зуево в месячный срок со дня вступления определения в законную силу продлить срок действия договоров аренды указанных земельных участков на 10 лет.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация городского округа Орехово-Зуево Московской области и Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Московской области в которой просили определение суда первой инстанции отменить и по делу принять новый судебный акт.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области, ООО "Еврострой",Сидорова Ю.В. надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии с положением части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года)..

Через канцелярию суда от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево поступили дополнительные пояснения.

Через канцелярию суда от Комитета кредиторов ООО "Еврострой" поступил отзыв на апелляционные жалобы.

Временный управляющий Бондарев А.А. представил заявление о предоставлении земельных участков от 18.08.2015 г. N 21, выписки из электронного журнала регистрации обращений, уведомления об отказе в предоставлении ООО "Еврострой" государственной услуги N 01-2200218, 01-2200217, 01-2200216, 01-2200215 от 28.09.2015 г. и копию определения Арбитражного суда Московской области от 254.06.2015 г. по делу N А41-55439/13 "Об удовлетворении заявления о признании права собственности на объекты незавершенного строительства" с отметкой о вступлении в силу.

Суд определил, приобщить представленные в/у Бондаревым А.А. документы.

Временный управляющий Бондарев А.А. представил сопроводительное письмо о направлении дополнительных документов, представленных во исполнение определения Десятого Арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 г., отзыв на апелляционные жалобы.

Представители Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуев поддержала доводы апелляционной жалобы, просил отменить определение Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года.

Представитель Ривич М.В. и в/у Бондарев А.А. возражали относительно доводов апелляционной жалобы, просили определение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Временный управляющий Бондарев А.А. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела уведомлений КУИ об установлении размера арендной платы за землю по договорам на 2015 год, копии исковых заявлений КУИ о взыскании арендной платы за 4 квартал 2014 год и 1 квартал 2015 года, копии судебных актов.

Доводы жалоб об отсутствии права собственности на объекты на спорных земельных участках не могут быть приняты по следующим основаниям.

Ранее внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" Бондарев Александр Анатольевич обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на следующие объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Ленина- Школьный проезд:

- фундамент многофункционального торгово-развлекательного комплекса (инв. N 186:059- 5427);

- фундамент 17- этажного 2- секционного жилого дома - свайный с монолитным

ростверком;

- трансформаторная подстанция, бетонная на монолитном бетонном фундаменте, мощностью 1260 кВт.;

- сеть канализования (том 1, л.д. 2-3).

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2015 года заявление внешнего управляющего ООО "Еврострой" Бондарева А.А. удовлетворено.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево, Администрация городского округа Орехово- Зуево (далее - администрация города) обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2015 года определение Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2015 года по делу N А41- 55439/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Таким образом, право собственности на объекты недвижимости, занимающие спорные земельные участки, было признано в судебном порядке.

Довод жалобы о том, что стороной был изменен и предмет и основание иска

неправомерен, поскольку вопрос об аренде спорных земельных участков ставился в первоначальном заявлении, в дальнейшем правовая позиция заявителя была уточнена с учетом состоявшихся судебных актов по делу о банкротстве - судебных актов об оспаривании введения процедуры внешнего управления, об отказе в признании недействительными плана внешнего управления, о признании права собственности на объекты недвижимости на спорных земельных участках.

Строительство осуществлялось на основании Постановления Главы города Орехово-Зуево N 1861 от 14.12.2004 года, Инвестиционного контракта N 4 от 24.05.2004 года, Распоряжения Администрации г. Орехово-Зуево Московской области N 800-р от 13.08.2004 года, Договора аренды земельного участка N 111ю от 25.03.2005 года, Администрацией города было выдано разрешение на строительство N 17 от 29.03.2005 года, зарегистрированное в ГУ ГАСН МО 30.03.2005 года, сроком действия на 3 года, которое в дальнейшем было продлено.

На дату возбуждения дела о банкротстве между должником и Комитетом по управлению имуществом Администрации г.о. Орехово-Зуево заключены следующие договоры аренды земельных участков, на которых расположены спорные возведенные объекты строительства: - N 585ю от 19.03.2012 земельного участка 50:47:0041104:39 площадью 4700 кв м; - N 537ю от 18.10.2011 земельного участка 50:47:0041103:18 площадью 132 кв.м; - N 526ю от 02.09.2011 земельного участка 50:47:0041103:16 площадью 2913 кв.м; - N 559ю от 09.12.2011 земельного участка 50:47:0000000:45 площадью 4900 кв.м

Все перечисленные земельные участки переданы должнику в аренду без торгов в рамках исполнения инвестиционного контракта N 4 от 24 мая 2004 года на строительство жилого комплекса по адресу МО, Орехово-Зуево, пересечение ул. Ленина и Школьного проезда.

Должником привлечены денежные средства граждан - участников строительства, которые были вложены в строительство.

По результатам рассмотрения итогов процедуры наблюдения определением Арбитражного суда Московской области от 24.10.2014, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015, в отношении ООО "ЕВРОСТРОЙ" введена процедура банкротства - внешнее управление сроком на 18 месяцев.

Внешним управляющим должника утвержден Бондарев А.Н.

По результатам анализа финансового состояния ООО "Еврострой" временным управляющим Бондаревым А.А. сделан вывод о том, что при условии реализации инвестиционного проекта по строительству общественно-делового комплекса на четырех земельных участках, с привлечением средств заинтересованных инвесторов и с последующей реализацией построенных площадей вырученных средств будет достаточно для расчета со всеми участниками строительства, кредиторами, покрытия судебных расходов по делу о банкротстве, а

также восстановления платежеспособности ООО "Еврострой".

Собрания кредиторов от 12.12.2014 г. и от 25.03.2015 г. утвердили предложенный внешним управляющим план внешнего управления, основанный на указанных мероприятиях.

До настоящего времени земельные участки находятся в пользовании ООО "Еврострой", на спорных земельных участках возведены объекты недвижимости, которые находятся в границах указанных участков.

Также следует отметить, что Определением Арбитражного суда Московской области от 29.01.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015, и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.07.2015, удовлетворено ходатайство внешнего управляющего о принятии обеспечительных мер в виде запрета на заключение арендодателем (Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево) договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 50:47:0041103:18; 50:47:0041103:16; 50:47:0000000:45 и 50:47:0041104:39 с другими лицами, помимо должника - застройщика.

При этом суды исходили из того, что согласно Плану внешнего управления, утвержденному собранием кредиторов и участников строительства 12.12.2014, четыре названных земельных участка задействованы в строительстве общественно-делового центра, за счет строительства и реализации которого должна быть погашена кредиторская задолженность.

Также внешний управляющий указывал, что ранее земельные участки были задействованы в плане застройки жилого квартала, на участках велись работы, возведен объект незавершенного строительства, однако арендодатель после истечения сроков действия договоров аренды земельных участков уклоняется от их продления, что затрудняет реализацию Плана внешнего управления и нарушает права кредиторов и интересы должника.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что не имеется оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2014 г. по делу N А41-55439/13 в отношении ООО "Еврострой" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Бондарев Александр Анатольевич.

Этим же определением в отношении банкротства должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г. "банкротство застройщиков", поскольку основным видом деятельности ООО "Еврострой" являлось привлечение денежных средств участников строительства общественно-жилого комплекса по адресу Московская область, городской округ Орехово-Зуево, город Орехово-Зуево, ул. Ленина- пр.Школьный.

По результатам рассмотрения итогов процедуры наблюдения определением Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года в отношении ООО "Еврострой" введена процедура - внешнее управление сроком на 18 месяцев, до 20 апреля 2016 года.

Внешним управляющим должника утвержден Бондарев А.А. Согласно статье 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

Таким образом, настоящие требования о признании наличия права застройщика на земельные участки на условиях аренды, подлежит рассмотрению в деле о банкротстве застройщика. Как следует из материалов дела, 24 мая 2004 года между ООО "Еврострой" и муниципальным образованием городом Орехово-Зуево в лице главы города заключен инвестиционный контракт N 4 на строительство объекта недвижимости на территории г.Орехово-Зуево.

Предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса по адресу МО, Орехово-Зуево, пересечение ул. Ленина и Школьного проезда.

На основании Постановления Главы города Орехово-Зуево N 1861 от 14.12.2004 года, Инвестиционного контракта N 4 от 24.05.2004 года, Распоряжения Администрации г. Орехово-Зуево Московской области N 800-р от 13.08.2004 года, Договора аренды земельного участка N 111ю от 25.03.2005 года, Администрацией города было выдано Разрешение на строительство N 17 от 29.03.2005 года, зарегистрированное в ГУ ГАСН МО 30.03.2005 года, сроком действия на 3 года, которое в дальнейшем было продлено. Должником привлечены денежные средства граждан - участников строительства, которые были вложены в строительство.

Требования более 40 граждан - участников строительства заявлены в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещений в соответствии со ст.ст. 201.5 - 201.7 Закона о банкротстве и признаны обоснованными.

Постановлением Администрации г.о. Орехово-Зуево Московской области от 15.02.2012 года N 615, объект строительства - разноэтажный жилой комплекс - 1-я очередь, расположенный по адресу: г. Орехово-Зуево, ул. Ленина - Школьный проезд - признан проблемным объектом.

Должник разработал необходимую документацию для корректировки проекта планировки территории жилого комплекса по ул. Ленина в г. Орехово- Зуево Московской области с учетом размещения общественно - делового центра с пристроенным жилым домом в части, касающейся территории в границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:47:0041104:39, 50:47:0000000:45, 50:47:0041103:18, 50:47:0041103:16.

Постановлением Администрации городского округа Орехово-Зуево от 17.10.2013 N 1395 утверждена корректировка проекта планировки территории жилого комплекса по ул. Ленина в г. Орехово-Зуево Московской области с учетом размещения общественно - делового центра с пристроенным жилым домом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:47:0041104:39, 50:47:0000000:45, 50:47:0041103:18, 50:47:0041103:1.

Уведомлением от 26.12.2014 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево сообщил о прекращении договоров аренды земельных участков: N 537ю, N 559ю и N 585ю по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления.

На указанных земельных участках должником возведены объекты незавершенного строительства - фундамент многофункционального торгово - развлекательного комплекса инв. N 186:059-5427, фундамент 17-этажного 2- секционного жилого дома - свайный с монолитным ростверком, трансформаторная подстанция бетонная на монолитном бетонном фундаменте, мощностью 1260 кВт., сеть канализования.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.06.2015 по делу А41-55439/13 по заявлению внешнего управляющего за должником признано право собственности на указанные объекты незавершенного строительства.

До настоящего времени земельные участки находятся в пользовании ООО "Еврострой", объекты недвижимости возведены в границах указанных земельных участков.

По результатам анализа финансового состояния ООО "Еврострой" временным управляющим Бондаревым А.А. сделан вывод о том, что при условии реализации инвестиционного проекта по строительству общественно-делового комплекса на четырех земельных участках, с привлечением средств заинтересованных инвесторов и с последующей реализацией построенных площадей вырученных средств будет достаточно для расчета со всеми кредиторами, а также гражданами - участниками строительства, покрытия судебных расходов по делу о банкротстве, а также восстановления платежеспособности ООО "Еврострой".

На собрании кредиторов и участников строительства ООО "Еврострой", состоявшемся 12.12.2014, утвержден План внешнего управления, которым предусмотрена возможность использования всех четырех спорных земельных участков для строительства общественно-делового либо торгового центра, что позволит начать реализацию проекта.

С учетом требований статей 48, 51 Градостроительного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения", правоустанавливающие документы на земельные участки необходимы для подготовки проектной документации, получения разрешения на строительство, получения технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Учитывая, что 14.10.2014 г.

Определением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО "Еврострой" введена процедура банкротства - внешнее управление сроком на 18 месяцев, целями процедуры является восстановление платежеспособности должника, осуществление мероприятий по достройке общественно-жилого комплекса по адресу МО, Орехово-Зуево, пересечение ул. Ленина и Школьного проезда, реализация плана внешнего управления невозможна без продления договора аренды и проведения его государственной регистрации.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка.

Поскольку должник приступил к освоению спорного земельного участка, однако на дату окончания срока аренды, цели, ради которых участок был предоставлен, не были достигнуты (строительство не завершено), у ответчика не имелось оснований для отказа должнику в продлении договорных отношений.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно пункту 3 статьи 271 ГК РФ, собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Согласно пунктам 1-2 статьи 272 ГК РФ, при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, суд вправе установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122- ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Министерством имущественных отношений Московской области и Администрацией городского округа Орехово-Зуево не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование заявленных возражений.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения Арбитражного суда Московской области.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, п. 1 ч. 4 ст. 272,, статьей 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московского области от 29 сентября 2015 года по делу N А41-55439/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в течение одного месяца.

Председательствующий

Э.С. Миришов

Судьи

С.А. Закутская
С.В. Мальцев

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.