Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2016 г. N 05АП-1823/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 июля 2016 г. N Ф03-3335/16 настоящее постановление изменено

г. Владивосток

13 апреля 2016 г.

Дело N А59-2963/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 06 апреля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 апреля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Администрации г. Южно-Сахалинска, Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска,

апелляционные производства N 05АП-1825/2016, 05АП-1824/2016, 05АП-1823/2016

на решение от 15.01.2016 судьи О.А. Портновой

по делу N А59-2963/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Закрытого акционерного общества "Пасифик" (ИНН 6501148961, ОГРН 1046500617668)

к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510), Администрации города Южно-Сахалинска (ИНН 6501026762, ОГРН 1026500538129), Департаменту финансов администрации города Южно-Сахалинска (ИНН 6501025832, ОГРН 1026500525160)

третьи лица Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

о расторжении договора, взыскании 2675928 рублей 88 копеек неосновательного обогащения,

при участии:

от истца: Щепанский А.Д. - представитель по доверенности от 31.03.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчиков и третьих лиц представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Пасифик" (далее - ЗАО "Пасифик", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска (далее - Департамент архитектуры), Администрации города Южно-Сахалинска (далее - Администрация), Департаменту финансов администрации города Южно-Сахалинска (далее - Департамент финансов), о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2012 N 4 и взыскании 2675928 рублей 88 копеек неосновательного обогащения.

Определениями суда от 30.07.2015, от 01.12.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра), Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - Министерство) и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Учреждение).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.01.2016 (с учётом определения от 11.02.2016 об исправлении опечатки) расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 29.06.2012 N 4, заключенный Департаментом архитектуры и ЗАО "Пасифик" в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:96; с муниципального образования город Южно-Сахалинск в лице Департамента архитектуры за счет казны муниципального образования город Южно-Сахалинск взыскано 2675928 рублей 88 копеек неосновательного обогащения и 42380 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным решением, Администрация обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что, имея необходимые документы для регистрации права собственности на земельный участок, истец фактически самоустранился от выполнения возложенных на него обязанностей по такой регистрации, вследствие допущенного бездействия ЗАО "Пасифик" земельный участок, являвшийся предметом договора, был снят с кадастрового учета, то есть прекратил свое существование полностью по вине истца, кроме того истцом не предпринято действий по обжалованию незаконного снятия земельного участка с кадастрового учета. При этом полагает, что, поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет до 01 октября 2013 года и срок действия временного характера на указанную дату не истек, то сведения должны были аннулироваться и исключаться из государственного кадастра недвижимости по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта, то есть 21.10.2016. Отмечает, что Администрация исполнила свои обязательства по договору в полном объеме, каких-либо нарушений договора купли-продажи не допускала. В этой связи приходит к выводу, что факт снятия с кадастрового учета земельного участка не может рассматриваться в качестве существенного изменения обстоятельств, которые стороны не могли разумно предвидеть и которые послужили бы основанием для расторжения договора купли-продажи, так как указанные обстоятельства полностью являются виной истца. Обращает внимание, что договор купли-продажи земельного участка между сторонами фактически исполнен, земельный участок передан в собственность по акту приема-передачи ЗАО "Пасифик" и получен им, в связи с чем оснований для применения положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не имеется.

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент архитектуры также обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что, с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи до снятия его с кадастрового учета покупатель, ЗАО "Пасифик", право собственности на земельный участок не зарегистрировал, доказательств невозможности осуществления регистрации права на земельный участок истцом не представлено, доказательств оспаривания решения регистрирующего органа о присвоении земельному участку с кадастровым номером 65:01:07030004:96 статуса "аннулированный" также не представлено. Не согласен с выводом суда о том, что снятие земельного участка с кадастрового учета свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, поскольку все существенные условия договора купли-продажи при его заключении были согласованы сторонами, плата внесена, земельный участок получен по акту приема-передачи, с момента снятия с кадастрового учета пользование спорным участком не прекращалось, продавцу он не возвращен.

Министерство также обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что, поскольку, покупатель (истец) земельного участка не заявлял о своем несогласии принять земельный участок, оплатил его стоимость, учитывая также, что наличие проезда в границах земельного участка указано во всех документах, касающихся сделки, основания для применения норм гражданского законодательства о недостатках проданной вещи, отсутствуют. Обращает внимание, что 12.10.2012, 29.07.2013 истец обращался о перераспределении образованных участков, а 01.11.2012, 15.11.2012, 22.08.2013 - об уточнении вопросов нахождения проезда на принятом земельном участке, то есть обращения истца не были обусловлены невозможностью регистрации договора купли-продажи земельного участка по причине снятия земельного участка с кадастрового учета. Полагает необоснованным отклонение доводов о возможности восстановления записи в государственном кадастровом учете о земельном участке площадью 6994 кв.м на основании имеющихся у истца материалов межевания. Обращает внимание, что судом оставлен без внимания тот факт, что как при перераспределении земельных участков в 2011 году, так и в 2015 году подобные действия проводились ответчиком не по собственной инициативе, а на основании поданных истцом заявлений в рамках муниципальной услуги о согласовании проектов границ земельных участков (в 2011 году) и утверждения схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (в 2015 году), что подтверждает отсутствие нарушений прав истца и предмета спора по настоящему делу. Полагает, что обращение истца от 20.08.2013 и ответ Администрации от 02.10.2013 были неправомерно квалифицированы как обстоятельства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, при этом доказательств обращении истца к ответчикам с предложением о расторжении договора после 20.11.2013 истцом не представлено. Считает также, что присвоение статуса "аннулирован" записи о кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:96 само по себе не означает прекращения существования земельного участка, как части земной поверхности и объекта возникших гражданских прав, и не ведет к автоматическому расторжению договора купли-продажи; а повторное проведение кадастрового учета не возлагает гражданско-правовой ответственности на ответчиков и третьих лиц и не является непреодолимым препятствием, влекущим расторжение исполненного продавцом договора. Полагает ошибочным вывод суда о возврате неосновательного обогащения при условии надлежащей передачи земельного участка 06.07.2012, использования земельного участка для размещения здания гостиницы, а также факта заключения договора купли-продажи 12.10.2015 в отношении земельного участка с иной конфигурацией и иной площадью, но расположенного под тем же зданием гостиницы.

В канцелярию суда от ЗАО "Пасифик" и Управления Росреестра поступили отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Управлением Росреестра также заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судом на основании статей 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ.

Ответчики, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель общества по апелляционным жалобам возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Сахалинской области считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Управление Росреестра в отзыве оставило разрешение апелляционных жалоб на усмотрение суда.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 25.10.2007 и 22.11.2007 между ЗАО "Пасифик" (арендатор) и Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) заключены договоры аренды N 10515 и N10577 соответственно, по условиям которых истцу переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 площадью 9429 кв. м и 65:01:0703004:0023 площадью 19700 кв. м, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, центральная часть города, в границах улиц Тихоокеанская, Дзержинского, им. Космонавта Поповича, пр. Мира для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного комплекса и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами сроком до 06.02.2053 (пункты 1.1).

Указанные кадастровые номера земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости 23.08.2007. Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке 18.03.2008.

Дополнительными соглашениями от 21.05.2012 к указанным договорам аренды арендодатель передал свои права и обязанности Министерству.

08.04.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности ЗАО "Пасифик" в отношении здания гостиницы общей площадью 9668,70 кв.м (кад. номер 64:01:0703004:0034:401:001:000108550), расположенного по адресу: прт. Мира, 172 в г. Южно-Сахалинске.

05.08.2011 общество обратилось в Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска с заявлением (исх. N 52) о согласовании границ земельного участка, в том числе под зданием гостиницы для целей последующего выкупа.

Распоряжением Департамента от 02.09.2011 N 1247-р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в связи с образованием четырёх земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023.

31.10.2011 в государственный кадастр недвижимости внесены кадастровые номера вновь образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023 земельных участков: 65:01:07030004:94 площадью 13207 кв.м, 65:01:07030004:95 площадью 7920 кв. м, 65:01:07030004:97 площадью 553 кв.м, разрешённое использование - для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного комплекса и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами, а также 65:01:07030004:96 площадью 6994 кв.м, разрешённое использование - под здание гостиницы (литер А).

Постановлением Администрации г. Южно-Сахалинска от 27.04.2012 N 766 на основании заявления общества от 08.12.2011 (исх. N 81) в собственность последнего за плату под здание гостиницы (литер А) предоставлен земельный участок по адресу: г. Южно-Сахалинск, прт. Мира, 172, площадью 6994 кв.м, в том числе площадь, ограниченная в использовании 892 кв.м под проезд.

На основании указанного постановления 29.06.2012 между ЗАО "Пасифик" (покупатель) и Департаментом архитектуры (продавец) заключен договор купли-продажи N 4, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 65:01:07030004:96 площадью 6994 кв.м, предоставленный под здание гостиницы (литер А) (пункты 1.1, 1.2).

Цена договора определена в пункте 2.1 в размере 2675928,88 рублей, которую покупатель обязался уплатить единовременно в течение 30 календарных дней с даты подписания договора купли-продажи.

В пункте 3.2 договора указано, что предоставленный земельный участок имеет ограничение в использовании площадью 892 кв.м под проезд.

Платежным поручением N 825 от 03.07.2012 общество оплатило выкупную стоимость земельного участка в полном размере - 2675928,88 рублей путем перечисления денежных на счет ФУ администрации г. Южно-Сахалинска в УФК Сахалинской области.

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:07030004:96 передан покупателю по акту приема-передачи от 06.07.2012.

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости на земельный участок в установленном порядке зарегистрированы не были.

14.06.2013 Департамент архитектуры в ответ на обращение общества сообщил, что в соответствии с утвержденным проектом планировки с проектом межевания центральной части г.Южно-Сахалинска северо-западнее пересечения улицы Поповича и проспекта Мира предусмотрена организация второстепенно проезда, обеспечивающего подъезд транспортных средств к общественным зданиям и другим объектам городской застройки, а также выезд транспортных средств с проспекта Мира на ул. Рождественскую, в связи с чем в проекте межевания установлена зона публичного сервитута для содержания и ремонта объектов транспортной инфраструктуры.

29.07.2013 общество обратилось в Министерство с заявлением, в котором со ссылкой на необходимость организации проезда (установления публичного сервитута) по территории, арендуемой ЗАО "Пасифик", просило принять решение либо о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023 путем их преобразования в земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:07030004:94, 65:01:07030004:95, 65:01:07030004:96, 65:01:07030004:97, либо о снятии указанных земельных участков (4 шт.) с кадастрового учета для последующего перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023 с учетом расположенной на них дороги общего пользования без включения ее в состав земельного участка, выкупаемого под здание гостиницы.

20.08.2013 ЗАО "Пасифик" обратилось в Департамент архитектуры с требованием подготовить соглашение о расторжении договора купли-продажи от 29.06.2012 N 4 по причине невозможности государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, в ответ на которое 08.10.2013 уполномоченный орган ответил отказом в связи с исполнением сторонами своих обязательств по заключённому договору.

Согласно уведомлению от 06.08.2015 филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы Государственной регистрации и картографии по Сахалинской области" в период с 20.11.2013 земельный участок с кадастровым номером 65:01:07030004:96 снят с кадастрового учета (присвоен статус "аннулирован").

27.02.2015 Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска распоряжением N 323-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" утвердил схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала N 65:01:0703004 в связи с образованием трех земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:073004:12, 65:01:0703004:23, и земель, находящихся в государственной собственности, с разрешенным использованием для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами.

15.07.2015 ЗАО "Пасифик" обратилось в Администрацию города Южно-Сахалинска с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:263, площадью 10778 кв.м., для использования под расположенное на данном земельном участке 9-ти этажное здание гостиницы.

12.10.2015 между Администрацией города Южно-Сахалинска и ЗАО "Пасифик" заключен договор купли-продажи земельного участка N 013-576, в соответствии с условиями которого Администрация города Южно-Сахалинска приняла на себя обязанность передать в собственность Общества земельный участок, расположенный на территории Сахалинской области, в городском округе Город Южно-Сахалинск по адресу город Южно-Сахалинск, в границах ул. Тихоокеанская, имени Ф.Э.Дзержинского, им. Космонавта Поповича, просп. Мира, с кадастровым номером 65:01:0703004:263 площадью 10778 кв.м. для размещения объекта капитального строительства.

Ссылаясь на невозможность регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:07030004:96, в том числе по причине его снятия с кадастрового учёта, ЗАО "Пасифик" 29.06.2015 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора купли-продажи от 29.06.2012 N 4, суд первой инстанции пришёл к выводам о том, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:07030004:96 в настоящее время как объект гражданских правоотношений не существует, так как снят с кадастрового учета, в связи с чем не может быть предметом договора купли-продажи от 29.07.2012, поскольку после заключения указанного договора имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Между тем арбитражным судом не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ (в применимой редакции) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается направление 20.08.2013 истцом в адрес Департамента архитектуры, являющегося стороной (продавцом) по договору купли-продажи от 29.06.2012 N 4, предложения о его расторжении по причине отказа Министерства в принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 65:01:07030004:96 из двух других участков, арендуемых обществом, что является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на него.

В этой связи доводы апелляционных жалоб о несоблюдении истцом обязательного претензионного порядка урегулирования рассматриваемого спора судебной коллегией отклоняются, как опровергаемые материалами дела.

В пояснениях к иску общество уточнило, что препятствием для государственной регистрации права собственности на приобретенный по договору от 29.06.2012 N 4 земельный участок помимо решения об образовании этого участка требовалось и внесение изменений в договоры аренды исходных земельных участков (кадастровые номера 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023) путем указания, что их предметом будут являться новые участки, для образования которых также было необходимо принять названное решение о перераспределении. Указанные действия уполномоченного органа расценены истцом в качестве существенного нарушения обязательств по договору по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Между тем согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:07030004:96, сформированный на основании распоряжения Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска от 02.09.2011 N 1247-р и являющийся предметом договора купли-продажи от 29.06.2012 N 4, был передан покупателю по акту приёма-передачи от 06.07.2012 после оплаты его выкупной стоимости. В договоре было оговорено существующее ограничение земельного участка площадью 892 кв.м в виде необходимости проезда по нему третьим лицам (пункт 3.2).

При этом предусмотренная пунктом 4.2.8 договора обязанность покупателя осуществить государственную регистрацию перехода права собственности последним не исполнена, документы на государственную регистрацию не подавались, что истцом не оспаривается.

В этой связи апелляционная коллегия находит несостоятельными доводы общества в части нарушения Департаментом архитектуры условий заключенного 29.06.2012 договора, поскольку доказательств уклонения продавца от его исполнения материалы дела не содержат; истцом не приведено нормативного обоснования, обязывающего продавца внести соответствующие изменения в заключённые сторонами договоры аренды в части изменения предмета этих договоров, в качестве условия государственной регистрации права собственности на выкупаемый земельный участок; при этом ссылки истца на положения абзацев 9-10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающих в качестве основания для отказа в регистрации права непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, и наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, признаются судебной коллегией несостоятельными, учитывая подписание сторонами договора купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка, а также отсутствия в публичном реестре ранее зарегистрированных прав на вновь образованный земельный участок, государственная собственность в отношении которого не была разграничена.

С учётом изложенного требования истца о расторжении договора в связи с существенным нарушением продавцом договора купли-продажи не могут быть удовлетворены судом ввиду недоказанности допущения Департаментом архитектуры таких нарушений.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит также к выводу о недоказанности истцом наличия всех условий, необходимых для расторжения договора по предусмотренному статьей 451 ГК РФ основанию.

Так, судом установлено, что распоряжением Департамента архитектуры от 27.02.2015 N 323-р по заявлению общества последнему утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала N 65:01:0703004 в связи с образованием трех земельных участков с разрешённым использованием - для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного комплекса и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023.

15.07.2015, то есть уже после подачи рассматриваемого иска в суд, ЗАО "Пасифик" обратилось в Департамент управления муниципальным имуществом Администрации г. Южно-Сахалинска с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:263, площадью 10778 кв.м, для использования под расположенное на данном земельном участке 9-ти этажное здание гостиницы общей площадью 9668,7 кв.м, принадлежащее обществу на праве собственности. В счет оплаты за выкупаемый участок просило зачесть денежные средства, перечисленные ЗАО "Пасифик" ранее на счет Администрации г. Южно-Сахалинска платежным поручением от 03.07.2012 N 825 в качестве оплаты по договору купли-продажи от 29.06.2012 N 4, по которому ЗАО "Пасифик" не смогло зарегистрировать за собой право собственности на приобретенный на основании данного договора земельный участок.

На основании указанного постановления 12.10.2015 между ЗАО "Пасифик" (покупатель) и Администрацией г. Южно-Сахалинска (продавец) заключен договор купли-продажи N 013-576, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 площадью 10778 кв.м, расположенный в г. Южно-Сахалинске в границах улиц Тихоокеанская, Дзержинского, Космонавта Поповича, просп. Мира, для размещения объекта капитального строительства (пункты 1.1, 1.2).

Цена договора определена в пункте 2.1 в размере 2515811,54 рублей, которую покупатель обязался уплатить единовременно в течение 10 календарных дней с даты подписания договора купли-продажи.

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263 передан покупателю по акту приема-передачи от 15.10.2015 с указанием, что на момент передачи оплата за него произведена покупателем полностью.

Расторгая договор по причине существенного изменения обстоятельств, в качестве которых судом указано на снятие земельного участка, являющегося предметом этого договора, с кадастрового учета, невозможность его восстановления в силу перераспределения в 2015 году земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023, в результате чего образованы иные земельные участки, один из которых передан истцу в собственность по договору от 12.10.2015, судом первой инстанции не учтено, что у покупателя отсутствовали препятствия к регистрации перехода права собственности с момента передачи ему земельного участка (06.07.2012) до его снятия с кадастрового учета (20.11.2013), учитывая присвоенный ему в период с 31.10.2011 статус временного.

Таким образом, апелляционная коллегия находит обоснованными доводы апелляционных жалоб о том, что присвоение земельному участку с кадастровым номером 65:01:07030004:96 статуса "аннулирован" вызвано длительным бездействием самого истца по непредставлению документов на государственную регистрацию, что исключает возможность отнесения такого обстоятельства к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, а, следовательно, и наличие основания для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, независящих от сторон.

Вместе с тем на основании части 3 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных указанным законом сведений о недвижимом имуществе.

Следовательно, индивидуализация, в частности, земельного участка осуществляется посредством его кадастрового учета. Земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и выступать предметом сделок.

С учётом изложенного, принимая во внимание снятие земельного участка с кадастровым номером 65:01:07030004:96, являющегося предметом договора купли-продажи от 29.06.2012 N 4, с кадастрового учета, а также последующее снятие с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0012 и 65:01:0703004:0023 в связи с их преобразованием в три земельных участка, одним из которых является земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:263, площадью 10778 кв.м, выкупленный ЗАО "Пасифик" по договору купли-продажи от 12.10.2015 N013-576, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору купли-продажи от 29.06.2012 N4, а, соответственно и сам договор купли-продажи от 29.06.2012 N4, являются прекращенными в силу статьи 416 ГК РФ ввиду невозможности исполнения, так как объективная возможность регистрации перехода права собственности на земельный участок по данному договору от 29.06.2012 N 4 у истца отсутствует, что свидетельствует о невозможности исполнения сторонами обязательства в натуре.

Коллегия, приходя к выводу о прекращении действия договора от 29.06.2012 N 4, также исходит из того, что из материалов дела следует, что воля Общества и органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, была направлена на изменение границ земельного участка, подлежащего выкупу Обществом для размещения здания гостиницы согласно условиям второго по времени заключенного договора, то есть достигнув соглашения о выкупе земельного участка для эксплуатации гостиницы на новых условиях, они утратили интерес к исполнению прежнего договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ установлено, что правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения", применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Так, в случае, когда приобретение имущества не соответствует содержанию обязательственного правоотношения, требование одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством является требованием о возврате неосновательного обогащения (статья 1103 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается обстоятельство перечисления обществом денежных средств в сумме 2675928,88 рублей платежным поручением N 825 от 03.07.2012 в качестве оплаты выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:07030004:96.

Как следует из условий договора купли-продажи от 12.10.2015 N 013-576 и акта приема-передачи к нему, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:263 оплачена покупателем в полном объёме, при этом доказательств того, что Администрацией осуществлён зачёт ранее уплаченной обществом суммы во исполнение договора купли-продажи от 29.06.2012 N 4 в счёт оплаты по договору от 12.10.2015 N 013-576, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, учитывая прекращение договора купли-продажи от 29.06.2012 N 4 невозможностью его исполнения, денежные средства в спорной сумме, внесенные ЗАО "Пасифик" в уплату этого обязательства, являются неосновательным обогащением Департамента архитектуры и подлежат взысканию с последнего как стороны продавца по указанному договору. В удовлетворении требований к Департаменту финансов и Администрации судом первой инстанции отказано правомерно, поскольку указанные лица являются ненадлежащими ответчиками по делу.

При этом апелляционная коллегия находит ошибочными выводы арбитражного суда о возможности взыскания неосновательного обогащения в рассматриваемом случае с муниципального образования город Южно-Сахалинск в лице Департамента архитектуры за счет казны этого муниципального образования в связи с тем, что в данном случае требование о взыскании денежных средств предъявлено к ответчику как к стороне договора купли-продажи. Кроме того, согласно разъяснениям пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации" взыскание денежных средств за счет казны осуществляется при применении статей 16, 1069 ГК РФ, в то время как настоящее требование заявлено со ссылкой на нормы главы 60 ГК РФ.

С учётом установленного доводы апелляционных жалоб признаются судебной коллегией обоснованными в части, обжалуемое решение - подлежащим изменению в части расторжения договора купли-продажи от 29.06.2012 N 4 по основаниям пункта 2 статьи 269 АПК ввиду неправильного применения норм материального права, выразившегося в применении закона, не подлежащего применению (пункт 4 части 1, пункт 2 части 2 статьи 270 АПК РФ).

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при подаче исковых заявлений, содержащих одновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера

Так, в силу подпунктов 1 и 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 2000000 рублей государственная пошлина составляет 33000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2000000 рублей, но не более 200000 рублей; при подаче заявлений неимущественного характера, в том числе заявлений о признании права, заявлений о присуждении к исполнению обязанности в натуре, уплачивается государственная пошлина в размере 6000 рублей.

В пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Судебной коллегией установлено, что ЗАО "Пасифик", обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, уплатило государственную пошлину в сумме 42380 рублей по правилам подпунктов 1 и 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ. Ввиду отказа в удовлетворении требования неимущественного характера расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Департамента архитектуры за вычетом 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.01.2016 по делу N А59-2963/2015 изменить.

Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска в пользу Закрытого акционерного общества "Пасифик" 2675928 (Два миллиона шестьсот семьдесят пять тысяч девятьсот двадцать восемь) рублей 88 копеек неосновательного обогащения, 36380 (Тридцать шесть тысяч триста восемьдесят) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, всего 2712308 (Два миллиона семьсот двенадцать тысяч триста восемь) рублей 88 копеек.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка