Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2016 г. N 15АП-606/16

город Ростов-на-Дону

21 апреля 2016 г.

дело N А53-27709/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежаще;

от ответчика: Луганцева С.Л. по доверенности от 01.09.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Орловского района Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2015 по делу N А53-27709/2015 по иску администрации Орловского района Ростовской области к акционерному обществу "Ростовская региональная ипотечная корпорация" об обязании завершить строительные работы и передать объекты долевого строительства, принятое в составе судьи Бутенко З.П.,

УСТАНОВИЛ:

администрация Орловского района Ростовской области обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Ростовская региональная ипотечная корпорация" об обязании завершить строительные работы и передать объекты долевого строительства.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не исполнена обязанность по передаче объектов долевого строительства по муниципальным контрактам от 08.05.2014 N 2014.90799; N 2014.90801; N 2014.90803; N 2014.90806; N 2014.90811; N 2014.90813; N 2014.90816; N 2014.90818; N 2014.90820; N 2014.90825; N 2014.90826; N 2014.90832; N 2014.90835; N 2014.90838; N 2014.90843; N 2014.90844.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2015 в удовлетворении иска отказано. Суд установил, что просрочка исполнения ответчиком взятого на себя обязательства вызвана действиями истца. Суд учел, что строительство домов фактически осуществляется за счет собственных средств застройщика, что противоречит правовой сути долевого участия в строительстве. Суд указал, что администрацией не конкретизирован предмет иска.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Заявитель ссылается на то, что в нарушении ответчиком сроков окончания строительства отсутствует вина администрации.

Заявитель отмечает, что порядок расчетов по контрактам определен пунктом 3.2 муниципальных контрактов. Застройщик, подавая заявку на участие в электронном аукционе в добровольном порядке, имел информацию о условиях контрактов.

Истец отмечает, что в исковом заявлении со ссылкой на акт визуального осмотра то 15.10.2015 был указан перечень незавершенных работ на спорном объекте.

В письменных объяснениях ответчик полагал решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 31 марта 2016 года истцу было предложено представить сведения о результатах рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов от 30.03.2016, сведения о том, остались ли в настоящий момент какие-либо недостатки из числа названных истцом при подаче иска.

Во исполнение определения истцом представлены пояснения, в которых он указывает, что администрация Орловского района выдала АО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: пер. П.Конной Армии,65, Орловского района, Ростовской области. Также истец указал, что 14.04.2016 в адрес ответчика направлено письмо N 2/18.12-381, согласно которому незавершенные работы, указанные в исковом заявлении выполнены.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствовал о приобщении дополнительных документов, подтверждающих окончание строительства объекта и передачу спорных объектов, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между Администрацией Орловского района Ростовской области и Открытым акционерным обществом " Ростовская региональная ипотечная корпорация", 08 мая 2014 года были заключены 16 муниципальных контрактов на долевой участие в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: пер. П. Конной Армии, д. 65, пос. Орловский, Ростовская область, для обеспечения жилыми помещениями (квартирами) детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющих закрепленного жилого помещения ( в количестве 16 единиц, общей площадью не менее 25 кв.м. каждая): N 2014.90799; N 2014.90801; N 2014.90803; N 2014.90806; N 2014.90811; N 2014.90813; N 2014.90816; N 2014.90818; N 2014.90820; N 2014.90825; N 2014.90826; N 2014.90832; N 2014.90835; N 2014.90838; N 2014.90843; N 2014.90844.

По условиям контрактов, застройщик обязуется в предусмотренный контрактами срок своими силами и с привлечением других лиц построить в многоквартирном жилом доме объекты долевого строительства-однокомнатные квартиры для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, определенные контрактами, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную контрактами цену и принять объекты долевого строительства однокомнатные квартиры для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общей площадью не менее 25 кв.м. (включительно) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома (п. 1. 1 контрактов).

Согласно п. 5.1 контрактов, срок передачи объектов долевого строительства -однокомнатных квартир для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в многоквартирном доме общей площадью каждая из квартир не менее 25 кв. метров включительно - не позднее 30 декабря 2014 года.

В исковом заявлении администрация указывала, что застройщик принятые на себя обязательства по указанным муниципальным контрактам не исполнил, в иске приведен перечень работ, которые ответчиком не завершены (л.д. 6 т.1), многоквартирный жилой дом, в которым расположены объекты долевого строительства 16 однокомнатных квартир для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей участнику долевого строительства объекты долевого строительства по акту приема-передачи в срок, установленный п. 5.1 контрактов, не передал.

Истцом в адрес ответчика 03 февраля 2015 года и 24 июля 2015 года направлялись претензии в свзи с ненадлежащим исполнением конрактов.

27 августа 2015 года поступило письмо, которым АО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" гарантирует завершение строительства, 2-этажного 16 квартирного жилого дома по адресу: п. Орловский, пер. П. Конной Армии, 65 в срок до 30.09.2015. Однако, на данный момент строительство в вышеуказанный срок не завершено.

31 августа 2015 года у застройщика закончился срок действия разрешения на строительство N 1Ш 61529309-24 выданный 17 марта 2014 года.

08 сентября 2015 года АО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" обратилась в Администрацию Орловского района о продлении разрешения на строительство сроком на три месяца. В соответствии с требованиями пункта 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для продления разрешения на строительство необходимо обратиться с заявлением не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения, в связи с чем, в продлении разрешения на строительство АО "Ростовской региональной ипотечной корпорации" было отказано.

Главный архитектор-заведующий сектором архитектуры и градостроительства Администрации Орловского района выдала справку, в соответствии с которой объект капитального строительства- 2 этажного 16 квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, п. Орловский, пер. П. Конной Армии, 65, в эксплуатацию не введен.

13 октября 2015 года Администрацией Орловского района вновь было направлено письмо АО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" о том, что застройщик не исполнил свои гарантийные обязательства, в связи с чем, Администрация Орловского района вынуждена обратиться в Арбитражный суд Ростовской области за защитой своих нарушенных прав.

Правоотношения сторон по данному спору регулируются подразделом 1 раздела III Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона об участии в долевом строительстве).

Положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

Пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на то, что по условиям контрактов с учетом дополнительных соглашений к ним от 30 июля 2014 года оплата контрактов должна осуществляться только после фактического выполнения определенных этапов строительных работ (абзац второй пункта 3.2 в редакции дополнительных соглашений): 35% - по факту выполнения фундаментных работ; 40% - после выполнения коробки и 25% - после введения в эксплуатацию в срок до 30 декабря 2014 года в течение 10 дней после регистрации права собственности администрации Орловского района Ростовской области на жилые помещения (квартиры).

По смыслу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательство застройщика построить и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства является встречным по отношению к обязательству участника долевого строительства осуществить оплату объекта долевого строительства.

Строительство домов фактически осуществляется за счет собственных средств застройщика, что противоречит смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, положения которого предусматривают прямые инвестиции участника долевого строительства в само строительство, а закон защищает участника долевого строительства как инвестора строительства. Нормами указанного закона предусмотрено, в том числе, целевое использование привлеченных застройщиком средств.

Отсутствие целевого финансирования оказывает существенное влияние на темпы строительных работ и выполнение обязательства в срок.

Положения статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что публичные образования вступают в гражданские отношения на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. Равные начала предполагают определенную сбалансированность защиты интересов, установления относительно равных прав и обязанностей, предусмотренных для сторон одного договора, а также мер ответственности при неисполнении ими обязательств (постановление президиума ВАС РФ N 12945/13 от 17.12.2013 г.).

Кроме того, на темпы строительства и сроки передачи квартир прямое влияние оказали действия (бездействие) самой администрации.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство является документом дающим застройщику право осуществлять строительство, в предусмотренных законом случаях строительство объектов капитального строительства осуществляется только на основании разрешения на строительство.

Строительство многоквартирного дома N 65 по пер. П. Конной Армии в пос. Орловский осуществляется на основании разрешения на строительство от 17.03.2014 года N Р1161529309-24. Срок действия разрешения был установлен до 31 августа 2015 года.

31 августа 2015 год АО "РРИК" исх.N 0485-08/15 обратилось в администрацию с просьбой продлить разрешение на строительство, так как на тот момент общестроительные работы на данном объекте не были окончены.

Письмом исх.N 1/18.3-1032 от 11.09.2015 администрация отказала в продлении разрешений по формальным основаниям, а именно, в связи с тем, что застройщик не в отведенный шестидесятидневный срок обратился за их продлением. Данный факт администрация не оспаривает. Позднее, а именно 12 ноября 2015 года (то есть только спустя более двух месяцев) администрация разрешение на строительство продлила до окончания срока действия договора аренды земельного участка - до 27 ноября 2015 года.

Учитывая, что разрешение на строительство является единственным документом, дающим право осуществлять строительство, отказ в продлении разрешения сделал невозможным продолжение строительных работ с 01 сентября 2015 года по 12 ноября 2015 года.

03 ноября 2015 года общество обратилось в администрацию Орловского сельского поселения с просьбой продлить договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, но администрация сельского поселения никаких мер по продлению договора не приняла.

27 ноября 2015 года общество было вынуждено обратиться совместно к администрации Орловского района (истцу по делу) и администрации Орловского сельского поселения (уполномоченный орган по распоряжению правами на землю) с письмом исх.N 0679/15 для решения вопроса о продлении договора аренды земельного участка и разрешения на строительство в соответствии с их компетенцией. И только 02 декабря 2015 года истец сообщил, что дополнительным соглашением договор аренды земельного участка продлен.

Соглашение было получено обществом 03 декабря 2015 года, подписано и 04 декабря 2015 года направлено истцу для оформления разрешения на строительство.

Таким образом, ответчик полагает, что в связи с бездействием истца и администрации сельского поселения с 28 ноября 2015 года строительство дома 65 по пер. П. Конной Армии было также приостановлено.

Как видно, требования истца были направлены на понуждение ответчика к совершению определенных действий - завершение строительных работ и передачу объектов истцу.

Учитывая письмо администрации от 14.04.2016, адресованное суду, на настоящий момент констатировать нарушение прав заказчика, в защиту которых подан иск нельзя, так как объект введен в эксплуатацию и администрация известила застройщика об устранении недостатков. Следовательно, по смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не может быть понужден к завершению строительных работ. Оснований для отмены решения в части отказа в удовлетворении данных требований не имеется.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом введен в эксплуатацию 30.03.2016 (представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 61-529-3-2016). Передача квартир заказчику до введения дома в эксплуатацию была невозможна, следовательно, на момент вынесения решения суда первой инстанции основания для удовлетворения иска в указанной части отсутствовали.

При таких обстоятельствах отказ в иске правомерен.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2015 по делу N А53-27709/2015 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов