Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2016 г. N 15АП-17382/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 сентября 2016 г. N Ф08-5369/16 настоящее постановление изменено

город Ростов-на-Дону

23 апреля 2016 г.

дело N А53-1348/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от истца - Потеря Ольга Васильевна по доверенности от 16.04.2015 N 59-30-7520/13,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Проектпласт"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.08.2015 по делу N А53-1348/2015, принятое в составе судьи Жигало Н.А.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304/ ИНН 6152000398)

к закрытому акционерному обществу "Проектпласт" (ИНН 6164100090/ ОГРН 1026103270533)

при участии третьих лиц: открытого акционерного общества Национальный банк "Траст",

Соловьева Николая Ивановича,

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок,

по встречному иску закрытого акционерного общества "Проектпласт"

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Проектпласт" (далее - ответчик, ЗАО "Проектпласт") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1016и от 09.03.2000 за период с 01.01.2009 по 31.12.2014 в размере 356261 рубль 83 копейки, пени за период с 21.03.2009 по 31.12.2014 в размере 88937 рублей 78 копеек, о расторжении договора аренды земельного участка N 1016 "и" от 09.03.2000, об обязании ЗАО "Проектпласт" в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить и возвратить арендодателю по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13,общей площадью 318 кв.м.

ЗАО "Проектпласт" обратилось со встречным иском о признании недействительным по признакам ничтожности договора аренды земельного участка от 09.03.2000 N 1061 и.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.08.2015 первоначальный иск Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону удовлетворен частично. С ЗАО "Проектпласт" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 223092 рубля 28 копеек задолженности, 33522 рубля 62 копейки пени. Расторгнут договор аренды земельного участка N 1016и от 09.03.2000, заключенный между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и закрытым акционерным обществом "Проектпласт". Суд обязал ЗАО "Проектпласт" возвратить Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону 438/1000 доли земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050620:5 площадью 318 кв.м., расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Московская, 43/13. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано в связи с применением срока исковой давности. В удовлетворении встречного иска ЗАО "Проектпласт" отказано.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции сторонами заявлено о применении срока исковой давности по первоначальному и встречному иску.

ЗАО "Проектпласт" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска, в удовлетворении первоначального иска отказать. Жалоба мотивирована тем, что земельный участок, являющийся предметом аренды, прилегает с 7-этажному административному зданию, расположенному по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Московская, 43/13, в котором ранее размещались нежилые помещения, принадлежащие ОАО "Проектпласт" на праве собственности. В настоящее время ЗАО "Проектпласт" не имеет в собственности нежилых помещений в данном здании. Земельный участок, на котором расположено здание является объектом федеральной собственности. При этом, на спорном земельном участке расположена двухэтажная пристройка, принадлежащая ОАО "НБ "Траст", возведенная после заключения договора аренды и без оформления прав на землю, в связи с чем, изменились характеристики объекта аренды в части площади переданного в аренду земельного участка. Неоднократные требования арендатора по внесению изменений в условия договора аренды в связи с изменением площади земельного участка, остались без удовлетворения. Требование о взыскании арендной платы, установленной до изменения площади объекта аренды, является злоупотреблением правом со стороны арендодателя. Кроме того, спорный земельный участок относится к землям общего пользования, имеет код разрешенного использования по классификатору 142003000000 - Для общего пользования (уличная сеть) (справочник виды использования земель). Земельные участки общего пользования не могут быть переданы в пользование по возмездным договорам в соответствии с нормами ЗК РФ. Данное обстоятельство свидетельствует о ничтожности договора аренды.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в отзыве апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. Департамент указал, что согласно ответа МУПТИ и ОН от 17.04.2015 сведений о составе нежилого помещения площадью 783 кв.м., принадлежащего ОАО Национальный банк "Траст", расположенного по адресу г.Ростов-на-Дону, ул.Московская, 43/13 не имеется. Довод ответчика о том, что земельный участок площадью 318 кв.м. относится к землям общего пользования, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В силу ст. 262 ГК РФ, ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования - территории которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Актом обследования земельного участка подтверждается, что свободный доступ к земельному участку площадью 318 кв.м. закрыт, территория огорожена. Согласно топосъемке спорный земельный участок не выходит за красные линии и не включен в территории общего пользования. Поскольку договора аренды в установленном порядке не расторгнут, арендатор несет обязанность по внесению арендной платы.

В судебном заседании представитель ЗАО "Проектпласт" апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Администрацией города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ЗАО "Проектпласт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N1016и от 09.03.2000. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду 438/1000 земельного участка общей площадью 318 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0050620:5, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13, для использования в целях эксплуатации территории общего пользования. Срок аренды установлен с 10.02.1999 по 10.02.2048. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 2916390 руб. 52 коп.

Дополнительным соглашением от 10.04.2009 N 4 стороны внесли изменения в договор аренды в части уточнения кадастрового номера земельного участка, изменения размера и условий внесения арендной платы. При этом в соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 38885,68 руб. Арендная плата определяется по формуле А (арендная плата)=Ки2009 (коэффициент индексации 2009 года) х КС (кадастровая стоимость) х Сап (ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Удовлетворяя требования департамента и отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции указал, что сведениями из ИСОГД не подтверждается включение спорного земельного участка в границы территорий общего пользования, согласно представленным в материалы дела схематическим материалам, акту установления и согласования границ спорного земельного участка, плану закрепления земельного участка, постановлению мэра N 10.02.199 N 226, сведениям из публичной кадастровой карты, спорный земельный участок фактически не является проездом, а выполняет функции территории, прилегающей к земельным участкам собственников погранично расположенных объектов недвижимого имуществ, и в этом смысле является общим для использования собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на смежных земельных участках. Данный земельный участок огорожен, свободный доступ к участку отсутствует.

Суд апелляционной инстанции полагает данный вывод неверным исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора.

Для разъяснения указанных обстоятельств судом апелляционной инстанции, с учетом позиции, изложенной в абзаце 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" Дудкину В.А.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что по данным представленной в материалы дела технической документации (технических паспортов, поэтажных планов здания по состоянию на 12.11.2003 г., на 13.05.2003 г. (том 3, л.д. 3-51), а также осмотром на месте определено, что:

- здание общественного назначения, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050620:4 представляет собой 8-этажное кирпичное здание Г-образной формы в плане, высотой 27,39 м, расположенное на пересечении ул. Московская/ пр. Буденновский. Указанное здание расположено непосредственно на красной линии ул. Московская и пр. Буденновский, при этом с севера указанное здание вплотную примыкает к зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050620:1 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская. 43а;

- подъезд к дворовой части здания общественного назначения расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050620:4, а также подъезд к дворовой части здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050620:1 осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050620:5. Другой подъезда к дворовой части указанных зданий не существует;

- указанные здания, расположенные на земельных участках КН 61:44:0050620:4, КН 0050620:1 имеют аварийные и эвакуационные выходы на дворовую часть земельных участков вход и въезд в которые осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 61:44: 0050620:5;

- на дворовой части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050620:4 расположены контейнеры для сбора твердых бытовых отходов, вывоз которых также осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050620:5;

- на свободной от застройке части земельного участка КН 61:44:0050620:5 расположен канализационный колодец и канализационный выпуск из пристройки лит. "А4" (принадлежащей Национальный банк "ТРАСТ").

-подъезд пожарный автомобилей с северной стороны продольной стены здания общественного назначения, расположенного на земельном участке КН 61:44:0050620:4 возможен только через земельный участок с КН 61:44: 0050620:5.

Кроме этого, определено, что: часть указанного земельного участка КН 61:44:0050620:5 площадью 78,0 кв.м. используется непосредственно для размещения пристройки лит. "А4" к указанному зданию общественного назначения (принадлежащей ОАО Национальный банк "ТРАСТ").

По результатам исследования эксперт пришел к следующим выводам:

1) на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050620:5, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13, площадью 318кв.м., имеется объект капитального строительства, а именно: 2-х этажная с подвалом пристройка лит. "А4" к 8-ми этажному зданию общественного назначения лит. "А" расположенному на з.у. КН 61:44:0050620:4 по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13. В указанной пристройке лит. "А4" расположены нежилые помещения (комнаты в подвале N 29-31; комнаты на 1-ом этаже N N 35,35а,35б; комнаты в антресоли 1-го этажа 1,1 la, 116; комнаты на 2-ом этаже N N 37,38) принадлежащие ОАО Национальный банк ТРАСТ".

2) Площадь свободного (не занятого строением) земельного участка в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050620:5 по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13 составляет 240,0 кв.м.

3) Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050620:5, расположенный по адресу: г.Ростов - на-Дону, ул. Московская, 43/13, площадью 318 кв.м., является земельным участком, необходимым для использования и эксплуатации здания общественного назначения, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050620:4 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13 (л.д.2-15 т.4).

Таким образом, экспертом подтвержден факт нахождения на спорном земельном участке площадью 318 кв.м. пристройки ОАО Национальный банк "ТРАСТ", в результате чего свободная от застройки площадь земельного участка уменьшилась до 240 кв.м., установлено, что спорный участок необходим для эксплуатации административного здания, расположенного на смежном земельном участке, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, а также является единственным проездом к дворовой части зданий общественного назначения расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050620:4 и 61:44:0050620:1.

Назначение спорного земельного участка площадью 318 кв.м. как территории общего пользования подтверждается выписками из ЕГРП от 18.03.2015, от 01.06.2015 (согласно которым правообладателем указано ТУ Росимущества, в то же время собственность не разграничена), кадастрового паспорта от 16.03.2015 (л.д.92-93 т.1), а также постановлением мэра г.Ростова-на-Дону от 10.02.99 N 226 "О перераспределении долей и продлении срока аренды земельного участка по ул.Московской, 43/13, занимаемого территорией общего пользования" (л.д.117-118 т.1); содержанием представленных в дело договоров аренды, заключенных с ОАО "Проектпласт" (N1016и от 09.03.2000, дополнительного соглашения от 10.04.2009 N 4), с Соловьевым Н.И. (N 27724 от 07.06.2005), с ОАО "Лекс" (N16424 от 08.04.99), по условиям которых спорный земельный участок площадью 318 кв.м. передается собственникам помещений соразмерно их долям для эксплуатации территории общего пользования.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорный земельный участок, с кадастровым номером 61:44:0050620:5, расположенный по адресу: г.Росто-на-Дону, ул. Московская, 43/13, площадью 318 кв.м., включает территорию общего пользования (единственный проезд для пожарной и иной спецтехники к общественным зданиям, расположенным на смежных земельных участках). При этом нахождение земельного участка в пределах границ красных линий и наличие металлического ограждения участка, сами по себе данный факт не опровергают и не лишают его функционального назначения в качестве проезда.

Исходя из изложенного, договор аренды земельного участка N1016и от 09.03.2000 является недействительным (ничтожным) (аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2015 г. по делу N А32-2761/2015; от 9 июня 2015 г. по делу N А63-14139/2013; от 14 апреля 2015 г. по делу N А63-13387/2013).

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса).

Требования ДИЗО г.Ростова-на-Дону о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды земельного участка N1016и от 09.03.2000 не подлежат удовлетворению.

Факт пользования ОАО "Проектпласт" земельным участком (либо частью земельного участка соразмерно указанной в договоре доли) истцом не доказан и опровергается материалами дела, в т.ч. заключением эксперта и составленным истцом актом обследования от 12.08.2015 N 2330, в котором не зафиксировано каким образом используется (либо использовался с спорный период) данный земельный участок именно ответчиком.

Ввиду изложенного, требования департамента об освобождении и возвращении ответчиком спорного земельного участка не подлежат удовлетворению.

Департаментом заявлено о применении срока исковой давности по встречному иску.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса).

Действовавшей на момент заключения договора аренды редакцией статьи 181 ГК РФ предусматривалось, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, а течение такого срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Применительно к названной норме подлежало применению содержавшееся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснение, согласно которому иск о признании недействительной ничтожной сделки может быть предъявлен в суд в установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса трехгодичный срок исковой давности, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), пунктом 133 которого признан не подлежащим применению пункт 32 постановления Пленумов N 6/8, разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

Исполнение договора аренды началось с момента осуществления арендных платежей, и не позднее даты его государственной регистрации как указал истец - 26.05.2009.

Встречный иск подан ответчиком 22.04.2015, т.е. с пропуском 3-летненго срока исковой давности, что является основанием для отказа в удовлетворении встречного иска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 09.03.2000 N 1061 и.

Судебные издержки относятся на стороны по правилам ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.08.2015 по делу N А53-1348/2015 отменить в части удовлетворения исковых требований о взыскании с закрытого акционерного общества "Проектпласт" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону 223092 рубля 28 копеек задолженности, 33522 рубля 62 копейки пени; расторжения договора аренды земельного участка N 1016и от 09.03.2000, заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и закрытым акционерным обществом "Проектпласт"; обязания ЗАО "Проектпласт" возвратить Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону 438/1000 доли земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050620:5 площадью 318 кв.м., расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Московская, 43/13; а также взыскания с ЗАО "Проектпласт" в доход федерального бюджета 24861 руб. 46 коп. государственной пошлины.

В указанной части в удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.08.2015 по делу N А53-1348/2015 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов Т.Р. Фахретдинов