Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2016 г. N 12АП-2942/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23 августа 2016 г. N Ф06-11464/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Саратов

25 апреля 2016 г.

Дело N А12-48006/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Долженко Е.Д.,

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" - Ремчукова А.Н., действующего на основании доверенности от 30.10.2013, Макарук О.И, действующей на основании доверенности от 24.12.2013,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" на решение арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2016 года по делу N А12-48006/2015, принятое судьёй Зотовой Н.П., по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) к обществу с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" (ОГРН 1067746193195, ИНН 7743582697) о взыскании 1 998 090 рублей 18 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее по тексту - истец, комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее по тексту - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест- ИК" (далее по тексту - ответчик, ООО "Регионстройинвест-ИК") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2015 в размере 1 322 137 рублей 63 копеек, пени за период с 11.01.2013 по 30.11.2015 в сумме 290 379 рублей 44 копеек, всего 1 612 517 рублей 07 копеек.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2016 года заявленные требования удовлетворены в полном объёме.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Истец, в нарушение требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного суда от 23 марта 2016 года, отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещён надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что она не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, 02.02.2010, между администрацией Волгограда, правопреемником которой является истец (арендодатель) и ООО "Регионстройинвест-ИК" (арендатор) заключён договор N 8979 аренды земельного участка, согласно условиям, которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на пять лет земельный участок из земель населённых пунктов, учётный номер 2-66-56, кадастровый номер 34:34:020053:62, общей площадью 7 586 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, квартал 02_05_159, ул. Башкирская, угол ул. им. Поддубного и проспекта Металлургов, для строительства многоэтажного жилого дома (5-16 этажей), переданный арендодателем арендатору по акту приёма-передачи от 20.12.2010 (листы дела 16- 26 тома 1).

Пунктами 1.1, 1.2 договора определен срок его действия на пять лет, по истечении которого, арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок (пункт 2 статьи 621, статья 610 ГК РФ).

На основании пунктов 2.4, 2.5, 2.6 договора, арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.11 раздела 2 договора и подлежащую начислению с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка, ежемесячно, равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.12 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2013 по 30.11.2015 в размере 1 322 137 рублей 63 копеек, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), согласившись с расчётом арендной платы, произведённым истцом с учётом повышающего коэффициента 2, установленного подпунктом 2.1.5 постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" в редакции постановления правительства Волгоградской области от 18 сентября 2012 года N 380-п (далее по тексту - Постановление N 469-п, Постановление N 380-п, соответственно) и подлежащего применению в случае предоставления земельного участка для строительства и невведения объектов недвижимости на данном земельном участке в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды, на основании чего, удовлетворил исковые требования в полном объёме.

Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на неправомерность применения истцом при расчёте арендной платы повышающего коэффициента 2 за нарушение трёхлетнего срока строительства объектов недвижимости на спорном земельном участке.

Судебная коллегия отклоняет данный довод жалобы, как основанный на неправильном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением N 469-п, в котором пунктом 2.1.5 определено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, следует, что к договору аренды, заключённому после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды заключён после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определён не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики её определения путём введения постановлением правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п коэффициента 2 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

При этом, иное толкование применения пункта 2.1.5 постановления N 469-п не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в Постановлении N 582, поскольку приведёт к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу пункта 2.1.5 и не обеспечившие ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в течение трёх лет оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее и не исполнившими соответствующей обязанности, в то время как порядок расчёта платы является одинаковым для всех категорий лиц.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558.

С учётом вышеуказанного, повышающий коэффициент - 2, установленный пунктом 2.1.5 постановления N 469-п и подлежащий применению по истечении трёх лет с даты заключения спорного договора аренды земельного участка - 02.02.2010, правомерно включён истцом в расчёт размера арендной платы за спорный период (с 2013 года).

При этом, заявленные доводы жалобы об исчислении трёхлетнего срока строительства объектов недвижимости с даты государственной регистрации договора аренды, также отклоняется судебной коллегией, поскольку обязанность по государственной регистрации спорного договора аренды в течении месяца со дня его заключения, в силу условий пункта 4.7 договора, отнесена на самого арендатора, фактически пользующегося арендуемым земельным участком с 20.12.2010 (акт приема-передачи от 20.12.2010).

Доводы жалобы о неправомерности произведённого истцом расчёта задолженности по арендной плате, в виду установления её размере по итогам аукциона, являющийся повторением возражений на настоящее исковое заявление, правомерно отклонён арбитражным судом первой инстанции, в силу следующего.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой, регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 указанного Постановления N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В рассматриваемом случае предметом договора аренды является земля, находящаяся в публичной собственности, соответственно, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Довод жалобы о невозможности осуществления строительства на спорном земельном участке, также подлежит отклонению, как не подтверждённые материалами дела, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 2 пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию арендуемым имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Актом приёма - передачи от 20.12.2010 подтверждается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорный земельный участок, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуем решении соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда, - отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2016 года по делу N А12-48006/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК", - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин