Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 г. N 01АП-7800/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 августа 2016 г. N Ф01-3040/16 настоящее постановление оставлено без изменения

26 апреля 2016 г.

Дело N А38-3075/2014

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиновьевой И.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.12.2015 по делу N А38-3075/2014, принятое судьей Лежниной В.В. по иску индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" о государственной регистрации перехода доли в праве собственности, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, индивидуального предпринимателя Золотарева Андрея Юрьевича,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича - Анохина В.Н. по доверенности от 07.04.2016 N 12 АА 0467822;

от общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" - Кожинова Ю.А. по доверенности от 12.01.2016 (сроком до 31.12.2016);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Золотарева Андрея Юрьевича - Кожинова Ю.А. по доверенности от 02.04.2015 (сроком на 3 года),

установил:

Индивидуальный предприниматель Анохин Николай Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" об обязании ответчика исполнить условие договора от 16.05.2013 и передать Анохину Н.Н. долю в праве собственности на здание - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и здание - ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32, и о вынесении решения о государственной регистрации перехода права доли в праве собственности на указанные здания в связи с уклонением ответчика от регистрации.

Иск обоснован ссылками на статьи 8, 244, 309, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич.

Решением от 29.09.2014 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований отказал.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл. Судом Волго-Вятского округа указано на необходимость устранения допущенных судом первой инстанции нарушений, дачи надлежащей правовой оценки договора купли-продажи от 16.05.2013 в части продажи доли в объекте недвижимости ИП Анохину Н.Н., рассмотрения заявленных требований истца в отношении ответчика, основанных на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 22.12.2015 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Анохин Н.Н. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Считает, что судом первой инстанции неправильно истолкованы статьи 244, 223,130, 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не применены статьи 251, 131, 551, 309, 382, 388, 410, 421, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 70, 170, 289 ГПК РФ, статьи 16, 17, 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подпункт 1 части 1, пункт 4 статьи 35 и часть 4 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению, и применены статьи 167, 168, 224, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению.

Заявитель не согласен с выводами суда о том, что гражданским законодательством не допускается продажа доли в праве собственности, в том числе и единственным собственником; что договор купли-продажи от 16.05.2013 ничтожен, так как одновременно не продан земельный участок; при приобретении объекта недвижимости двумя лицами для регистрации перехода права собственности одного покупателя необходимо обязательное волеизъявление другого; при покупке вещи двумя покупателями право собственности может возникнуть только при условии передачи вещи в общее владение; что передача доли без определения ее в натуре невозможна; покупатель не оплатил предмет покупки в своей части. Полагает также не верным вывод суда первой инстанции о том, что неисполнение договора продавцом и покупателями исключает государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество.

Считает договор от 16.05.2013 заключенным в связи с согласованием сторонами всех его существенных условий. Ссылается на оплату указанной в договоре суммы в апреле 2013 года, денежные средства возвращены не были.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП", ИП Золотарева А.Ю. в судебном заседании указал на законность и обоснованность решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" является собственником универмага на 18 рабочих мест, общей площадью 1621,2 кв.м, литер А, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а, и ресторана, общей площадью 1305,9 кв.м, литер Б, Б1, Б2, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32. Право собственности общества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.11.2011.

На основании постановления администрации муниципального образования "Звениговский муниципальный район" от 29.03.2013 N 174 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО "ЗОЛАН ИН-ВЕСТ ГРУП", договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2013 N 16, акта приема-передачи земельного участка от 18.04.2013 общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 12:14:2502010:142, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения указанных объектов общей площадью 4537 кв.м. Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.05.2013.

16.05.2013 между ООО "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУПП" и индивидуальными предпринимателями Анохиным Н.Н., Золотаревым А.Ю. подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (т.1, л.д. 29).

Предметом указанного договора являются: нежилое здание, назначение - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32. В результате сделки у покупателей возникает по доли в праве собственности на объекты.

Участники договора обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателям.

Регистрирующий орган 29.05.2013 приостановил регистрационные действия в связи с отсутствием заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и непредставлением необходимых для совершения этого регистрационного действия документов в отношении земельного участка.

28.06.2013, 09.07.2013 участники договора подали заявления о прекращении государственной регистрации и о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации в отношении универмага на 18 рабочих мест.

10.07.2013 уполномоченный орган прекратил государственную регистрацию.

В отношении торгового здания регистрирующий орган 01.07.2013 принял решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием документов и заявления о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

13.02.2014 индивидуальный предприниматель Анохин Н.Н. вновь обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана. К указанному заявлению были приложены доверенность от 02.04.2013, договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013, протокол общего собрания участников общества от 16.05.2013, квитанция от 13.02.2014.

Также Анохиным Н.Н. 18.02.2014 направлены требования в адрес общества о необходимости обращения в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.

Однако регистрирующий орган 26.02.2014 приостановил государственную регистрацию перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца и заявления о переходе права собственности на земельный участок, занятый объектами недвижимости, о чем уведомил предпринимателя письмом N 01/016/2014-165. В последующем истцу было отказано в государственной регистрации перехода ? доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.

Истец, ссылаясь на статьи 8, 244, 309, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском, в котором просил обязать в судебном порядке ответчика передать Анохину Н.Н. долю в праве собственности на указанные объекты недвижимости и вынести решение о государственной регистрации перехода права доли в праве собственности на эти здания в связи с уклонением ответчика от регистрации.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться у собственников на праве долевой собственности. Данная норма не содержит ограничений на возможность возникновения долевой собственности по воле собственника отчуждаемой вещи.

В рассмотренном случае собственник объектов недвижимости имеет полное право распорядиться данным имуществом как путем его отчуждения в целом, так и путем его отчуждения отдельными нежилыми помещениями (доли в праве).

При этом подлежит доказыванию факт того, что стороны согласовали в договоре либо иным образом выразили свою волю на поступление имущества в долевую собственность, либо то, что поступление имущества в долевую собственность предусмотрено законом.

Исходя из цели и предмета договора, воля сторон была направлена на отчуждение Анохину Н.Н. и Золотареву А.Ю. по доли в праве собственности на объекты недвижимости. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции указал, на ничтожность договора купли-продажи ввиду продажи зданий без продажи земельного участка; а также на неделимость спорных объектов в силу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем в пункте 1.1 договора стороны договора предусмотрели, что в результате совершенной сделки у покупателей (ИП Анохина Н.Н. и ИП Золотарева А.Ю.) возникает по 1/2 доли в праве собственности на приобретаемые объекты.

Следовательно, из договора купли-продажи усматривается воля контрагентов на создание общей долевой собственности на неделимое имущество (по 1/2 доли в праве собственности), то есть смена режима собственности (с индивидуальной на совместную), что не противоречит положениям статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

При этом законодательством не определено требование о передаче в общую долевую собственность владельцев данных частей всего земельного участка в случае невозможности выделения в натуре земельного участка под отчуждаемой собственником земельного участка частью здания.

Абзац 4 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

В рассматриваемом случае предметом договора купли-продажи является доля в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности. Указанный договор по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства, подписан полномочными представителями сторон и фактически исполнен.

Действующим законодательством не установлена обязанность передачи вместе с одним из помещений в здании права собственности (доли в праве) на земельный участок, на котором данное здание находится.

В связи с изложенным вывод суда первой инстанции о ничтожности договора ошибочен.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 61 постановления Пленума Высшего Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость."

Анохиным Н.Н. заявлено два требования: о передаче предмета по договору купли-продажи от 16 мая 2013 года и о регистрации перехода права собственности на предмет.

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества подтвержден материалами дела.

Из материалов дела видно, что Анохин Н.Н. оплатил приобретаемую долю в праве собственности на объекты в своей части - 500 000 рублей ( п.2.1 договора от 16.05.2013).

Доказательств обратного не представлено.

Согласно статье 251 Гражданского кодекса Российской Федерации, доля в праве собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 165 и пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, требования индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что в силу пункта 15 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело, обязательны, судом не исполнены, решение суда от 22.12.2015 по настоящему делу подлежит отмене на основании пункта 3 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального и процессуального права.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.12.2015 по делу N А38-3075/2014 отменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича - удовлетворить.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" исполнить условие договора от 16.05.2013 года и передать Анохину Николаю Николаевичу долю в праве собственности на здание - торговое, 2- этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и здание - ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32.

3. Зарегистрировать переход права собственности на долю в праве собственности на здание - торговое, 2- этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и здание - ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 18 000 рублей и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей, по уплате которой предоставлялась отсрочка.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

М.А. Максимова Е.Н. Наумова