Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2016 г. N 15АП-4252/16 (ключевые темы: обеспечительные меры - государственная регистрация договора - срок действия договора - целевое назначение - аренда)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2016 г. N 15АП-4252/16

город Ростов-на-Дону

06 мая 2016 г.

дело N А32-35475/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Бодровой О.В. по доверенности от 12.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 февраля 2016 года по делу N А32-35475/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи"

к ответчику администрации города Сочи

о внесении изменений в договор,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи" (далее - истец, ООО "Арарат Групп Сочи") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - ответчик, администрация) о внесении изменений в пункт 2.1 договора N 4900008389 аренды земельного участка площадью 53 795 кв.м. с кадастровым номером 23:4960308002:2842, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе объездной дороги, заключенного между ООО "Арарат Групп Сочи" и муниципальным образованием город-курорт Сочи, установив срок действия договора 3 года: с 07.02.2014 по 07.02.2017.

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с принятием в рамках судебного дела N А32-33692/2012 обеспечительных мер, которые сохранялись в период с 22.11.2012 по 07.02.2014 и препятствовали осуществлению истцом государственной регистрации договора аренды N 4900008389 от 19.11.2012, ООО "Арарат Групп Сочи" не могло своевременно приступить к освоению земельного участка. Введение обеспечительных мер применительно к рассматриваемому спору надлежит рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств, возникновение которых стороны договора не могли предусмотреть на дату заключения сделки. Изменения в договор подлежат внесению в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд внёс изменения в пункт 2.1 договора N 4900008389 аренды земельного участка площадью 53 795 кв.м. с кадастровым номером 23:4960308002:2842, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе объездной дороги, заключенного между ООО "Арарат Групп Сочи" и муниципальным образованием город-курорт Сочи, установив срок действия договора 3 года: с 07.02.2014 по 07.02.2017.

Судебный акт мотивирован тем, что в период с 22.11.2012 по 07.02.2014 (14 месяцев 15 дней) обществом работы по освоению земельного участка не осуществлялись из-за введённых обеспечительных мер. До момента государственной регистрации договора аренды истец был не вправе возводить объекты недвижимости на земельном участке, в противном случае, последние имели бы признаки объектов самовольного строительства.

Трехгодичный срок аренды, закреплённый в договоре, является периодом, соответствующим нормативным срокам строительства объекта, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец имеет возможность совершить все необходимые действия для осуществления строительства в период с 07.02.2014 по 20.11.2015. Кроме того, помимо строительных работ истец был обязан произвести дополнительные противооползневые мероприятия.

Стороны договора не могли преодолеть возникшее препятствие в виде принятых обеспечительных мер при любой степени заботливости и осмотрительности, не могли зарегистрировать сделку аренды и начать исполнение договора.

Расторжение договора аренды повлекло бы для арендатора ущерб в виде невозможности получения денежных средств от эксплуатации предполагавшегося к строительству объекта или от его реализации, а для муниципального образования - ущерб в виде непредоставления населению соответствующего набора товаров и услуг.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не учел, что в принятии обеспечительных мер вины администрации не усматривается. В материалах дела отсутствуют доказательства, что истец не использовал земельный участок с 19.11.2012. Истец не представил доказательства наличия всех необходимых обстоятельств, при которых в договор подлежат внесению изменения в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продление срока действия договора без проведения торгов повлечёт нарушение норм Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения публичных торгов между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "Арарат Групп Сочи" (арендатор) подписан договор аренды N 4900008389 от 19.11.2012, по условиям которого обществу на праве аренды сроком с 20.11.2012 по 20.11.2015 (на 3 года) подлежал предоставлению земельный участок площадью 53 795 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0308002:2842, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе объездной дороги. Земельный участок предоставлен обществу для целей строительства в пределах его границ торгового центра площадью 135 700 кв.м.

По условиям пунктов 5.2.5 и 5.3.2 на арендатора была возложена обязанность в течение 2-х месяцев со дня подписания договора произвести его государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Арендатор должен был приступить к строительству торгового центра с момента регистрации договора в ЕГРП.

Общество своевременно обратилось с заявлением о государственной регистрации договора, однако Управление Росреестра по Краснодарскому краю приостановило государственную регистрацию сделки, поскольку определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2012 по делу А32-33692/2012 были приняты обеспечительные меры в виде запрещения управлению совершать любые действия по регистрации права аренды спорного земельного участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2013 обеспечительные меры были отменены. Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 23.01.2014 об отмене мер о запрете на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:2842. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.02.2014 с присвоением государственной регистрации номера 23-23-19/2008/2013-916.

09.04.2015 ООО "Арарат Групп Сочи" обратилось к ДИО администрации г. Сочи с письмом N 82 от 09.04.2015, в котором просило определить дату начала фактического пользования и передачи земельного участка арендатору 23.01.2014.

20.09.2015 ООО "Арарат Групп Сочи" обратилась в администрацию с письмом N 104, в котором просило внести изменения в пункт 2.1 договора N 4900008389 от 19.11.2012, указав срок действия договора 3 года: с 07.02.2014 по 07.02.2017. Данное требование общество мотивировало тем, что до 07.02.2014 оно не могло приступить к целевому использованию земельного участка, ввиду принятия в рамках судебного дела N А32-33692/2012 обеспечительных мер.

Ввиду того, что администрация не ответила на данные обращения, ООО "Арарат Групп Сочи" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу. В обоснование исковых требований ООО "Арарат Групп Сочи" указывает на то, что в период с 22.11.2012 по 07.02.2014 (14 месяцев 15 дней) обществом работы по освоению земельного участка не выполнялись и не могли выполняться фактически, ввиду невозможности осуществить государственную регистрацию договора аренды в ЕГРП, т.к. на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2012 по делу А32-33692/2012 были приняты обеспечительные меры в виде запрещения управлению совершать любые действия по регистрации права аренды в отношении спорного земельного участка. Данный факт общество рассматривает как существенное изменение обстоятельств, из которого исходили стороны при заключении договора аренды, в связи с чем ООО "Арарат Групп Сочи" полагает, что оно на основании положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе ставить вопрос о внесении в условия договора аренды изменения, касающиеся срока его действия.

Согласно абзацу 2 статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается факт направления обществом и получения ответчиком досудебных предложений о внесении изменений в договор аренды, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что ООО "Арарат Групп Сочи" соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Одним из оснований для внесения изменений в договор по решению суда Гражданский кодекс Российской Федерации указывает существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между сторонами во внесудебном порядке не достигнут компромисс по поводу внесения изменений в условия договора либо о его расторжении. В рамках судебного N А32-7477/2014 администрация обращалась с иском о расторжении договора аренды, однако в последующем от исковых требований отказалась, в связи с чем определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2014 производство по делу было прекращено. ООО "Арарат Групп Сочи" возражает против расторжения договора, на момент обращения общества с иском договор являлся действующим, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно рассмотрел по существу заявленный иск.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 25, пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшему в редакции на момент подписания спорного договора аренды, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

С учётом изложенного, договор аренды N 4900008389 от 19.11.2012 следует считать заключённым с момента его государственной регистрации - с 07.02.2014.

При организации и проведении публичных торгов, а также при заключении спорного договора аренды N 4900008389 от 19.11.2012 стороны исходили из конкретной цели вступления в договорные правоотношения: создания условий для развития территории муниципального образования в виде освоения свободного земельного участка путём его застройки конкретным объектом недвижимого имущества - торговым комплексом. При этом ООО "Арарат Групп Сочи", участвуя в торгах, заключая договор аренды и внося арендную плату в размере 27 500 000 руб., с учётом внесённого задатка, правомерно исходило из того, что оно получит право на беспрепятственное использование земельного участка в течение трёх лет, сможет непосредственно приступить к его освоению с момента государственной регистрации договора аренды в ЕГРП. Данные обстоятельства являлись определяющими для ООО "Арарат Групп Сочи" при заключении договора аренды.

Вместе с тем, материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком тот факт, что ООО "Арарат Групп Сочи" по объективным причинам, не зависящим как от него, так и от действий администрации, было лишено возможности использовать земельный участок по его целевому назначению в период с 22.11.2012 по 07.02.2014 (14 месяцев 15 дней). Причиной возникновения данного обстоятельства выступил тот факт, что в рамках судебного дела N А32-33692/2012, возбуждённому по иску ООО "Апрель", определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2012 были приняты обеспечительные меры в виде запрещения Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать любые действия по регистрации права аренды в отношении спорного земельного участка.

Как отмечалось ранее, ООО "Арарат Групп Сочи" по условиям пункта 5.3.2 договора могло приступить к строительству объекта недвижимого имущества не ранее осуществления государственной регистрации самого договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что до момента государственной регистрации договора аренды ООО "Арарат Групп Сочи" фактически было лишено возможности получить разрешение на строительство, т.к. в силу пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации общество было обязано представить компетентному органу правоустанавливающие документы на земельный участок (применительно к рассматриваемой ситуации - договор аренды с отметкой Управления Росреестра по КК о его государственной регистрации). Таким образом, до момента государственной регистрации договора ООО "Арарат Групп Сочи", действуя разумно и добросовестно, не могло и не должно было приступать к освоению земельного участка, т.к. допуская иное, обществом было бы допущено совершение правонарушения в виде начала возведения объекта самовольного строительства.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что договор аренды земельного участка всегда является возмездной сделкой, это означает, что обязанность по внесению арендных платежей возникает у арендатора только в том случае, когда ему со стороны арендодателя обеспечены условия свободного использования арендованного имущества для целей, указанных в договоре аренды.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, когда арендатор мог свободно владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. При этом правомочие владения арендованным имуществом является факультативным, т.к. сущностной составляющей арендных правоотношений является возможность арендатора за плату пользоваться предметом аренды.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что применительно к рассматриваемому спору правоотношения были осложнены тем, что спорный земельный участок предоставлялся ООО "Арарат Групп Сочи" для конкретной цели - для строительства на земельном участке торгового комплекса. Это означает, что со стороны ООО "Арарат Групп Сочи" исполнение обязанности по внесению арендных платежей в том размере, в котором они были определены по условиям договора аренды, ставилась в непосредственную зависимость от возможности извлекать арендатором полезные свойства земельного участка в виде осуществления строительства на нём объекта недвижимого имущества. Возможность использовать земельный участок иным образом договором аренды не предусматривалась, допущение таких действий означало бы допущение обществом существенного нарушения условий договора аренды, в связи с чем ООО "Арарат Групп Сочи" правомерно воздерживалось от начала освоения земельного участка в выше указанный период. Сама по себе передача администрацией земельного участка обществу не могла свидетельствовать о создании условий, при которых ООО "Арарат Групп Сочи" получило возможность беспрепятственно использовать арендованное имущество по целевому назначению. Напротив, как указывалось ранее, до момента государственной регистрации договора ООО "Арарат Групп Сочи" не могло приступать к его освоению.

Доказательства того, что общество приступило к освоению земельного участка путём его застройки зданием торгового центра в период действия обеспечительных мер, администрация в материалы дела не представила.

При таких обстоятельствах следует констатировать, что в результате введения обеспечительных мер ООО "Арарат Групп Сочи" на протяжении более чем 1/3 согласованного сторонами срока действия договора не могло реализовывать свои права арендатора земельного участка и вести на нём работы по возведению торгового центра.

При формировании условий об арендной плате на торгах и при заключении договора аренды его стороны не могли предполагать, что арендатор на протяжении более 1 года из 3-х лет срока действия договора аренды не сможет приступить к освоению земельного участка (не сможет реализовать свои правомочия арендатора), следовательно, не сможет осуществлять правомочия пользования предметом аренды. Фактическое изменение срока арендного правоотношения в сторону его существенного сокращения (более чем на 1/3) не было поставлено в зависимость от действий сторон договора, а возникло в силу объективных причин (соблюдается условие подпункта 1 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны после возникновения причин невозможности реального исполнения договора аренды не могли преодолеть изменившиеся обстоятельства по своей воле, т.к. отмена обеспечительных мер, введённых в рамках судебного дела N А32-33692/2012, не была поставлена в зависимость от их действий, а была обусловлена вынесением соответствующего судебного акта и постановления судебного пристава-исполнителя (соблюдается условие подпункта 2 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из обычаев и существа договора аренды не вытекает, что риск изменения обстоятельств в виде невозможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды (для целей строительства торгового центра), несет ООО "Арарат Групп Сочи" (соблюдается условие подпункта 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учётом представленных в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции полагает, что ООО "Арарат Групп Сочи" доказано, что исполнение договора без изменения его условий существенно нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечёт для общества такой ущерб, что оно в значительной степени лишиться того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Удовлетворение же иска будет соответствовать как общественным интересам, так и будет способствовать предотвращению возникновения для сторон ущерба, значительно превышающего затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, а именно.

Как указывалось ранее, в результате фактически изменившихся условий исполнения договора аренды, повлекших существенное сокращение срока возможности реальной реализации ООО "Арарат Групп Сочи" правомочий арендатора земельного участка, общество фактически по не зависящим от него обстоятельствам не получило полного встречного предоставления по договору аренды. Уплатив арендную плату в размере 27 500 000 руб. за возможность использования земельного участка в течение 3-х лет, ООО "Арарат Групп Сочи" было лишено возможности использовать земельный участок по целевому назначению в период с 22.11.2012 по 07.02.2014 (14 месяцев 15 дней).

ООО "Арарат Групп Сочи" предпринимались попытки отыскания своих потерь в качестве убытков с лица, в результате действий которого были введены обеспечительные меры в рамках судебного дела N А32-33692/2012, - с ООО "Апрель". Однако данный иск был отклонён, т.к. арбитражные суды не усмотрели наличия злоупотребления правами со стороны ООО "Апрель" при обращении к суду с заявлением о принятии обеспечительных мер (судебное дело N А32-36595/2013).

В рамках судебного дела N А32-35553/2014 ООО "Арарат Групп Сочи" предпринимались попытки отыскать у администрации часть арендной платы за тот период времени, когда общество фактически не могло пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением из-за введённых обеспечительных мер. В удовлетворении данного иска также было отказано.

При разрешении существующего спора суд апелляционной инстанции не вправе давать оценку выводам, изложенным в судебных актах по делам N А32-33692/2012 и N А32-35553/2014. Вместе с тем, суд полагает необходимым констатировать тот факт, что ООО "Арарат Групп Сочи", подписав договор аренды и внеся в бюджет муниципального образования арендную плату за спорный период (с 22.11.2012 по 07.02.2014) в размере более 9 млн. руб., не получило взамен какой-либо возмездный эквивалент. Фактически указанные денежные средства уплачены обществом только за само подписание договора аренды без возможности его реального исполнения на протяжении более 1 года, и в настоящее время фактически без возможности получения компенсации своих потерь от кого бы то ни было, что не только не соответствует сущностной направленности арендных правоотношений, но и смыслу гражданско-правового оборота в целом, который основывается на принципах возмездности и эквивалентного предоставления. При этом данные потери общества не могут быть отнесены на рисковый характер его деятельности, т.к. причина их возникновения не зависела от деятельности самого ООО "Арарат Групп Сочи", последнее ни при каких обстоятельствах не могло предвидеть возможность существенного изменения правоотношения.

Кроме того, при исполнении договора аренды уже после отмены обеспечительных мер ООО "Арарат Групп Сочи" были понесены существенные расходы, заключающиеся в следующем.

Для целей освоения земельного участка 29.02.2013 между ООО "Арарат Групп Сочи" и ООО "Управление буровых и опытных работ" был заключен договор на выполнение инженерно-геологических работ. Согласно пункту 1.1 выше указанного договора ООО "Управление буровых и опытных работ" выполнило инженерно-геологические работы на объекте "Торгово-развлекательный гипермаркет на участке "около ул. Земляничной вдоль объездной дороги г. Сочи (уч.N 2842)" и передало результаты выполненных работ (техническую документацию) по акту приема-передачи заказчику - ООО "Арарат Групп Сочи". Стоимость работ по договору составила 2 479 766 руб. 18 коп (пункт 2.1 договора) и была оплачена ООО Арарат Групп Сочи" в полном объеме по платёжным поручениям N 1 от 07.03.2013 и N 2 от 24.04.2013.

14.06.2013 между ООО "Арарат Групп Сочи" и ООО "Геовектор" был заключен договор на создание проектной документации. В соответствии с пунктом 1.1 выше указанного договора ООО "Геовектор" выполнило работы по разработке генерального проектирования на строительство объекта: "Торгово-развлекательный гипермаркет на участке N 2842, ок. ул. Земляничной, вдоль объездной дороги в Хостинском районе г. Сочи Краснодарского края". Стоимость работ по договору составляет 102 620 915 руб. ООО "Арарат Групп Сочи" был перечислен аванс по выше указанному договору в сумме 1 500 000 руб., что подтверждается платёжными поручениями N 4 от 17.06.2013, N9 от 29.11.2013.

ООО "Геовектор" был заключен договор N 01-08-2014П от 19.08.2014 с ООО "Роза Ветров" (договор субподряда) на создание части проектной документации - "Противооползневые мероприятия для объекта "Торгово-развлекательный гипермаркет" на участке по ул. Земляничной, вдоль объездной дороги г. Сочи, Краснодарский край (подпорные стены)". На основании письма ООО "Геовектор" от 01.10.2014 ООО "Арарат Групп Сочи" произведена оплата выполненных ООО "Роза Ветров" работ на общую сумму 3 780 000 руб., что подтверждается платёжными поручениями N 27 от 15.10.2014, N 31 от 14.01.2015, N 36 от 16.02.2015.

Как указывает ООО "Арарат Групп Сочи", в настоящее время проектная документация на строительство торгового центра выполнена ООО "Геовектор" в полном объеме и передана заказчику. Общая сумма уплаченного аванса по договору на создание проектной документации составляет 5 280 000 руб. Согласно акту сверки расчетов задолженность ООО "Арарат Групп Сочи" перед ООО "Геовектор" по договору на создание проектной документации от 14.06.2013 составляет 97 340 915 руб.

Для подготовки строительной площадки ООО "Арарат Групп Сочи" был установлен на земельном участке РБУ, сваи под который заливались бетоном. Затраты по приобретению материалов для установки РБУ составили 218 420 руб., в том числе: 197 120 руб. - стоимость приобретенного бетона для установки РБУ;

21 300 руб. - стоимость приобретенного ГСМ для установки РБУ. Выше указанные затраты подтверждаются расходно-кассовыми ордерами, квитанциями к приходным кассовым ордерам.

10.10.2014 ООО "Арарат Групп Сочи" заключен договор N 102/14 ТУ с МУП г. Сочи "Водосток", в соответствии с пунктом 1.1 которого предприятием произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:2842, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район в районе объездной дороги, с целью определения возможности подключения объекта к сети централизованной ливневой системы водоотведения. Стоимость работ по договору составила 10 065,08 руб., оплата работ по договору была произведена обществом по платежному поручению N28 от 15.10.2014.

14.11.2014 между ООО "Арарат Групп Сочи" и некоммерческим партнерством "Национальное объединение экспертов градостроительной деятельности" (СРО "Экспертиза") заключен договор N НЭ-74/14 на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Согласно пункту 1.1 выше указанного договора экспертная организация обязалась провести экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий на объект капитального строительства: "Торгово-развлекательный комплекс, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район". Стоимость работ по договору составляет 500 000 руб. (пункт 2.1 договора). ООО "Арарат Групп Сочи" произведена оплата оказанных услуг по выше указанному договору в полном объеме, что подтверждается платёжными поручениями N 29 от 14.11.2014 и N 33 от 05.02.2015.

Таким образом, общая сумма затрат ООО "Арарат Групп Сочи", понесённых в связи с заключением договора аренды земельного участка N 4900008389 от 19.11.2012 составляет 131 609 416 руб., с учётом внесённой арендной платы.

При таких обстоятельствах, довод общества о том, что расторжение договора аренды вызвало бы ещё большие убытки для ООО "Арарат Групп Сочи", является обоснованным, так как вся разработанная обществом документация и предпринятые подготовительные мероприятия утрачивают своё значение.

Суд апелляционной инстанции полагает, что у ООО "Арарат Групп Сочи" имеется нарушенный законный интерес, подлежащий защите, который состоит в том, в момент подписания договора аренды у общества возникла возможность на законных основаниях осваивать земельный участок в течение 3-хлетнего срока, как это изначально предусматривалось договором аренды, однако данное правомочие истец не смог реализовать в силу объективных и не зависящих от него причин. Внесение изменений в договор аренды в части продления срока его действия, на тот период, когда истец фактически не мог использовать земельный участок по его целевому назначению, в полной мере позволит восстановить нарушенные права общества, предоставит обществу возможность завершить предпринятые приготовления для надлежащего освоения земельного участка.

Довод администрации о том, что внесение изменений в договор аренды не будет соответствовать положениям Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению. Суд апелляционной инстанции полагает, что при заключении договора аренды N 4900008389 от 19.11.2012 был в полной мере соблюдён порядок предоставления публичных земель в аренду, соответствующее право на использование земельного участка было приобретено ООО "Арарат Групп Сочи" в результате проведения публичных торгов, результаты которых не оспорены, сам договор недействительным не признавался. Удовлетворяя иск общества, суд первой инстанции исходил из того, что данное действие является исключением из общего правила, при этом ООО "Арарат Групп Сочи" не получает каких-либо дополнительных преференций (срок аренды продлевается только на тот период времени, в течение которого общество на могло использовать земельный участок по целевому назначению), одновременно с этим общество получит возможность в полной мере реализовать те свои правомочия арендатора в отношении спорного земельного участка, которых оно было лишено в силу объективных и непреодолимых причин, оставаясь при этом добросовестным арендатором и плательщиком арендных платежей.

Как следует из заключения ООО "НТЦ Геопроект" от 23.09.2014, для начала фактического строительства торгового комплекса на спорном земельном участке ООО "Арарат Групп Сочи" потребуется проведения дополнительных противооползневых работ.

В судебном заседании представитель ООО "Арарат Групп Сочи" пояснил, что общество осознаёт факт наличия у него обязанности до начала строительства объекта недвижимого имущества по проведению дорогостоящих противооползневых работ, однако с учётом тех расходов, которые общество уже произвело, оно готово выполнить дополнительные работы по укреплению земельного участка.

Суд апелляционной инстанции полагает, что внесение изменений в договор аренды на условиях, заявленных обществом, будет в полной мере соблюдать баланс интересов сторон обязательства, с одной стороны, ООО "Арарат Групп Сочи" получит возможность в полной мере реализовать право на освоение земельного участка, которое было приобретено обществом в результате проведения публичных торгов, с другой стороны, проведение обществом дополнительных противооползневых работ, осуществление строительства торгового центра будет иметь положительный эффект для муниципального образования в целом, которое сможет получит овеществлённый результат арендных правоотношений в виде освоения новой территории и расширения инфраструктуры города, создания дополнительных рабочих мест, возможности ежегодного пополнения городского бюджета за счёт поступающих арендных платежей, налоговых отчислений от деятельности торгового центра.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 февраля 2016 года по делу N А32-35475/2015 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина